Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру

Несмотря на экономические трудности, спрос на жилье в Казахстане остается высоким.

Этому способствует дефицит готовой недвижимости, изношенность жилого фонда, рост населения и так называемый «инстинкт жилья», то есть желание жить в собственной недвижимости, свойственный казахстанскому менталитету. И порой в желании во что бы то ни стало купить квартиру, человек теряет бдительность и становится жертвой незаконных действий продавца или откровенного мошенничества.

В данном материале рассмотрим несколько факторов, которые нужно учитывать при покупке квартиры.

Об актуальных условиях ипотеки можно прочитать в специальной статье.

Квартиры в рассрочку от страховых компаний

Не так давно в городах Казахстана стали предлагать купить квартиру в рассрочку через накопительное страхование жизни, причем без переплаты и подтверждения дохода.То есть клиент оформляет страховой полис, находит квартиру, вносит первоначальный взнос. Затем компания приобретает эту недвижимость в свою собственность, а клиент заключает с компанией договор найма и платит ежемесячные взносы. Спустя 10-30 лет жилье обещают передать в собственность арендатору, а также некоторую накопленную сумму денег.

В общем, чтобы приобрести жилье необходимо участвовать в накопительном страховании жизни. Причем компания, которая предлагала такой способ покупки квартиры была иностранной и не имела лицензии на занятие страховой деятельностью в Республике Казахстан.

Страховой омбудсмен Казахстана Андрей Копов предостерегает от покупки жилья таким способом.

— В Казахстане запрещена деятельность нелицензированных страховых компаний. Во-первых, это должны быть резиденты, согласно законодательству Республики Казахстан. Во-вторых, у них должна быть надлежащим образом оформлена лицензия на занятие страховой деятельностью, выданная Национальным банком РК. В-третьих, в законе четко определено, чем должна заниматься страховая компания. Торговать недвижимостью она не имеет права.

Получается, что если такая контора не выполнит своих обещаний, то клиент не сможет рассчитывать на поддержку государства в лице Нацбанка, и решение своей проблемы придется находить самостоятельно.

«Нурлы жер» в 2017 году: условия и цены новой жилищной программы >>>

Под вывеской жилищного кооператива может скрываться финансовая пирамида

Также встречаются объявления о возможности купить квартиру через потребительский кооператив. Конечно, сама по себе схема покупки через кооператив вполне себе законна. Жилищно-строительные кооперативы становятся довольно популярными в Казахстане, в частности в Астане. Граждане могут объединиться, для того чтобы построить и содержать дом.

Но некоторые кооперативы предлагают не строить вместе, а приобретать любые квартиры в рассрочку за счет паевых взносов других членов кооператива. То есть пайщик должен внести 10% от стоимости квартиры и ждать пока другие, человек 10-15 внесут свои 10%. Получается, что чем больше людей привлекут в кооператив, тем быстрее можно купить жилье.

Но при этом недвижимость в собственность приобретает не член кооператива, а компания. И затем эту квартиру дает в аренду пайщику. Клиент же «клюет» на низкие ежемесячные взносы и радужные обещания председателя передать данную недвижимость в собственность члену кооператива лет через 30.

Ипотека без подтверждения дохода в Казахстане — это не более чем маркетинговый ход. Доход придётся подтвердить, но по упрощенной схеме, а также, скорее всего, предоставить залог. О том, какая переплата будет по кредиту на таких условиях, читайте здесь

Купить квартиру в 2017 году: оформление недвижимости, налоги, госпрограммы >>> 

Недвижимость от недобросовестного риэлтора

При покупке квартиры рекомендуется обращаться к риэлторам. И выбор надежного риэлтора очень важен, так как иначе это может обернуться серьезными проблемами. Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Елена Грива рекомендует покупателей насторожиться, если в поведении риэлтора, который предлагает вам определенную квартиру, присутствуют следующие факторы:

• риэлтор предлагает сделать предоплату до подписания договора и исполнения своих обязательств по договору;
• не предоставляет информацию об объекте, в связи с тем, что он не делал предварительный просмотр объекта и правоустанавливающих документов;
• если фотографии в объявлении не соответствуют действительности;
• потребителю, позвонившему по рекламе, вместо рекламируемого объекта предлагают другой объект, объясняя это тем, что рекламируемый объект продан;
• если, после подписания договора, риэлтор отказывается организовать встречу с собственником объекта или его доверенным лицом;
• если на этапе передачи задатка не предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов или надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов.

Глава ОАРК советует перед началом работы с риэлтором проверить подтверждение права предоставлять риэлторские услуги.

— Для этого необходимо узнать, в каком агентстве недвижимости работает риэлтор и позвонить в офис компании, — говорит Елена Грива. — Если риэлтор работает как индивидуальный предприниматель — попросить предоставить свидетельство ИП. И обязательно, обращаю внимание, надо составить договор. Перед подписанием внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора.

Среди признаков компетентности риэлтора Елена Грива выделяет наличие:

• сертификата о прохождении обучения в риэлторской сфере,
• аттестата, подтверждающего профессиональный уровень риэлтора;
• рекомендаций и отзывов клиентов;
• членство в профессиональном сообществе, например в ОАРК (проверить наличие этого документа можно на сайте ОАРК).

Право физическому лицу предоставлять риэлторские услуги дают трудовой договор или наличие свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Как не попасть на черного риэлтора? >>>

Юридическая чистота: какие нюансы необходимо проверить

На рынке вторичной недвижимости существует ряд распространенных мошеннических схем. Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Станислав Лопатин выделяет факторы, которые должны насторожить покупателя:

• Продавец отказывается предоставить справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество, справку о зарегистрированных и прекращенных правах на недвижимое имущество.
• Право собственности на квартиру у продавца возникло менее одного года назад.
• Собственники квартиры часто менялись в течение последних трех лет.
• Площадь квартиры указанная в правоустанавливающем документе или техническом паспорте не соответствует площади, зарегистрированной в органах юстиции.
• Наличие обременений или юридических притязаний третьих лиц.
• Правоустанавливающий документ, указанный в справке о зарегистрированных правах (обременениях) не соответствует документу, который предоставляет продавец.
• Право собственности на квартиру не зарегистрировано.
• Продавец отказывается предоставить подлинники правоустанавливающих документов на квартиру.
• Нынешний собственник получил квартиру в качестве наследства.
• Квартира перешла в собственность продавца по постановлению судебного исполнителя в результате продажи с торгов.
• Право собственности возникло на основании решения суда.
• Квартира бы приобретена продавцом в результате приватизации.
• У продавца отсутствуют подлинники правоустанавливающих документов, имеются лишь дубликаты или копии, верность которых засвидетельствована нотариусом.
• В правоустанавливающих документах имеется большое количество подчисток и исправлений.
• Переговоры о продаже ведет один человек, денежные средства получает другой человек, а собственником является третий.
• Собственник недееспособен, страдает алкоголизмом, состоит на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере.
• Недвижимость продается по доверенности.
• Отсутствует технический паспорт, в паспорте не указаны изменения в планировке, не совпадает площадь недвижимости с указанной в правоустанавливающем документе и справке о зарегистрированных правах.
• Продавец предлагает указать в договоре более низкую стоимость по сравнению с реально уплачиваемой ценой, предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.
• Продавец торопится продать квартиру как можно скорее и по цене более низкой, чем на рынке.
• Продавец отказывается удостоверить договор купли-продажи у нотариуса.
• Продавец не предоставляет согласие супруга на продажу квартиры и не подтверждает отсутствие брачных отношений на момент приобретения им квартиры.
• .Продавец является участником судебных разбирательств, в том числе касательно приобретаемой недвижимости.
• Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным.

— При наличии хотя бы одного из перечисленных факторов, имеются риски признания договора купли-продажи недействительным, — подчеркивает Станислав Лопатин. — В таких случаях лучше всего обращаться кюристам для детальной проверки.

Ипотека от Жилстройсбербанка: совместные программы с застройщиками в 2017 году >>>

Опасные виражи долевого строительства

Правительство и местные власти стараются делать все возможное, чтобы навести порядок в сфере долевого строительства. Так в Казахстане принят новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве», акимат столицы регулярно обновляет список недобросовестных застройщиков Астаны. И хотя сегодня стать дольщиком уже не так опасно, как это было в кризисных 2000-х, тем не менее стоит внимательно относится к выбору застройщика. Тем более что сейчас на дворе очередной экономический кризис.

Юрист Станислав Лопатин выделяет главные опасности долевого участия в строительстве на сегодняшний день:

• Отсутствие разрешительных документов на строительство.
• Некачественное строительство, недоделки, нарушение проектных показателей.
• Нарушение сроков строительства.
• Нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию при завершенном строительстве.
• Удорожание стоимости недвижимости в процессе строительства.
• Несоответствие реальной площади недвижимости договорной.
• Неполная готовность (отделка).

«Нурлы жер» в 2017 году: условия и цены новой жилищной программы >>>

Какой договор не стоит заключать с застройщиком?

— Если граждане заключили типовой договор долевого участия, утвержденный Министром национальной экономики Республики Казахстан от 3 декабря 2014 года № 123, и в обязательном порядке применяемый застройщиками при долевом строительстве, то в принципе основной риск невозврата денег или передачи в собственность недвижимости практически решен, — считает Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатұлы. — Поскольку законом порядок такого строительства и ответственность застройщика четко прописаны, механизм позволяет защитить права и интересы дольщиков. Остальные спорные моменты, которые будут возникать между сторонами, думаю решаемы, в крайнем случае можно обратиться в суд.

Опасность и риск лишиться денег или имущества, по мнению юриста, достаточно высок при заключении альтернативных договоров наподобие инвестирования, предварительных договоров купли-продажи и т.п.

— В скором времени, начиная с октября текущего года, такие договора или соглашения (сделки) по привлечению денег физических или юридических лиц для строительства жилых домов, заключенные с нарушением установленных требований и порядка, будут признаваться недействительными, — говорит Ерлан Ерболаұлы. — А вот возврат оплаченных денег в такой ситуации зачастую под вопросом, да и очень длителен процесс, поскольку все имущество такого застройщика при негативном развитии событий рискует быть арестованным, обремененным претензиями третьих лиц.

Юрист не рекомендует покупать жилье, если у застройщика не имеется разрешительных документов, например отсутствие строительной лицензии, первичных документов и согласований на объект строительства, рабочего проекта строительства, правоустанавливающего документа на земельный участок и т.п.

Жилстройсбербанк открыл новую программу — «Свой дом», об условиях приобретения квартир в новостройках от государства читайте здесь.

Когда не стоит приобретать жилье по госпрограмме

В последние годы качество домов, сдаваемых в рамках госпрограмм, в частности Программы развития регионов до 2020 года, стало заметно выше. Сказывается усиление контроля процесса строительства со стороны госорганов после печально известной «Бесобы», а также многочисленных примеров нарушения строительных норм при возведении доступного жилья по всему Казахстану. Достаточно вспомнить, что за 8 месяцев 2014 года за некачественное строительство жилья по госпрограмме к административной ответственности была привлечена 371 подрядная организация.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сформировался определенный пласт предложения о продаже таких квартир, сданных в эксплуатацию в начале 2000-х. Цена на такое жилье достаточно высокая, так как дома считаются новостройками. В них хорошие планировки, новые инженерные коммуникации, но страдает облицовка зданий, подвальные помещения, кровля. Срок эксплуатации этих домов под большим вопросом, поэтому стоит тщательно все взвесить, прежде чем решиться на покупку квартиры.

Информационная служба kn.kz