Цены на жилье вернутся на додевальвационный уровень: итоги 2 квартала 2016 года

Во втором квартале текущего года на рынке жилья в целом сохранились тенденции начала года, за исключением того, что темпы снижения долларовых цен замедлились.

Согласно прогнозам макропоказатели, в частности цена на нефть, показывали положительную динамику. За второй квартал ценник подрос с 38 до 50 долларов за баррель. Последовавшее за этим укрепление тенге с апреля до середины мая в среднем на 345 до 335 тенге за доллар или на 2,9% привело к существенному замедлению снижения долларовых цен на жилье.

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2016 году >>>

Цены на жилье продолжают снижаться

В мае по отношению к апрелю долларовые цены на квартиры в Алматы и Караганде остались без изменений, а с апреля по июнь сократились на 8%. По сравнению с 1 кварталом темп падения долларовых цен на квартиры замедлился в два раза.

Несмотря на это, тенговые цены на рынке жилья продолжают падать прежними темпами. Во втором квартале в Астане и Алматы средняя цена в тенге на вторичном рынке сократились на 9,7%, в Караганде — на 9,2%. В целом за первое полугодие тенговые цены на вторичные квартиры потеряли более 18%.

О том, как изменились условия выдачи ипотечных займов в кризис, читайте по ссылке.

В зависимости от формата квартир заметные различия в темпах наблюдались в Алматы. Как показывает анализ, наиболее устойчивыми к снижению оказались однокомнатные квартиры, которые потеряли с начала года около 11%. А вот темпы падения цен на многокомнатные квартиры оказались в два и более раз выше.

Как ни странно, но такой дифференциации по форматам в Астане и Караганде не наблюдается. Ситуация в этих городах сложилась иначе. Меньше всего здесь подешевели крупноформатные квартиры, в то время как однокомнатные оказались лидерами по темпам, потеряв более 20% с начала года.

Арендное жилье с последующим выкупом в 2016 году: госпрограмма шаг за шагом >>>

Таблица 1. Средние цены продажи квартир на рынках Астаны, Алматы, Караганды 

Кол-во комнат	Астана		Алматы		Караганда
	тыс. тг/кв.м	%, к январю	тыс. тг/кв.м	%, к январю	тыс. тг/кв.м	%, к январю
1-комн.	362,4	-21,1	386,3	-11,3	211,0	-21,5
2-комн.	362,1	-19,9	382,8	-17,3	203,7	-18,4
3-комн.	376,0	-19,3	395,2	-20,1	226,5	-17,6
4-комн.	404,0	-11,5	461,6	-35,1	232,4	-15,9

Снижение цен вторичного жилья продолжает привлекать продавцов на рынок аренды. Так, с начала года в Астане, Алматы и Караганде рынок покинуло около 15% продавцов.

Пополнение предложения в сегменте арендного жилья привело в свою очередь к снижению ставок. Одновременно, в зависимости от формата квартиры снижение ставок сильно разнится. Существенное снижение ставок произошло в Алматы, где более 20% потеряли трехкомнатные квартиры. Столь существенное снижение можно объяснить тем фактом, что в отличие от Астаны и Караганды здесь многие арендодатели продолжают номинировать ставки в долларах. В Астане и Караганде, как видно из таблицы, существенных изменений в ставках не произошло. Однако заслуживает внимания рост ставок аренды на трехкомнатные квартиры в Астане на 25%. Это объясняется притоком жителей в столицу и ростом спроса на данный формат квартир со стороны арендаторов, желающих арендовать квартиры вскладчину в силу снижения платежеспособности.

Кризисный сценарий: какими будут цены на жильё в 2016 году >>>

Таблица 2. Средние цены на рынках аренды квартир Астаны, Алматы, Караганды

Кол-во комнат	Астана		Алматы		Караганда
	тг/кв.м	%, к январю	тг/кв.м	%, к январю	тг/кв.м	%, к январю
1-комн.	2423	-4,2	1951	-8,5	1326	-2,6
2-комн.	2262	2,6	2091	-16,5	1160	-0,3
3-комн.	2898	25,5	2326	-21,4	986	-6,8

На снижение цен недвижимости продолжают оказывать влияние сокращение реальных доходов и объемов ипотечного кредитования.

Сегмент ипотечного кредитования во втором квартале характеризовался низкой активностью и дальнейшие перспективы его развития в краткосрочном периоде, по мнению банков, ограничены в виду отсутствия факторов роста и дефицита длинного тенгового фондирования. Вместе с тем, стабилизация курса тенге и улучшение ситуации с ликвидностью в банковском секторе уменьшили валютный риск, риск ликвидности, а также процентный риск.

Во 2-м квартале 2016 года на динамику спроса населения оказывало сезонное оживление потребности в кредитах: доля банков, прогнозирующих рост спроса в потребительском сегменте, составила 24%, в ипотечном сегменте - 9% банков. Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2013 году составлял 1,3% в месяц, в 2014 году – 1,5% и лишь 0,1% в 2015 году.

В мае позитивным изменением стало снижение базовой ставки НБК с 17 до 15%.

В целом во втором квартале 2016 года кредитная политика банков оставалась достаточно жесткой. Банки ссылаются на низкую платежеспособность заемщиков, высокий кредитный риск и высокую стоимость привлекаемых средств.

Программа «Свой дом» от Жилстройсбербанка: условия участия >>>

Спрос на квартиры в Астане и Алматы остается высоким

Несмотря на сложности с коммерческой ипотекой, количество сделок на рынке жилья в Астане и Алматы продолжает бить все рекорды. Высокие темпы строительства нового жилья и большой объем предложения на вторичном рынке дают широкий выбор покупателям. Компании-застройщики продолжают создавать лояльные условия на рынке, предлагая рассрочки, акции и бонусы для покупателей, что делает первичное жилье привлекательным по сравнению со вторичным.

Агентства недвижимости отмечают, что основным источником спроса на рынке продолжают оставаться валютные сбережения граждан и ипотека Жилстройсбербанка.

В настоящее время владельцы долларовых вкладов остаются в большом выигрыше, которые после перехода на плавающий курс оказались на пике финансовых возможностей. Цена в долларах с момента перехода сократилась на 40%, а вклады подорожали на более чем на 80%. Таким образом, тем, кому до перехода на плавающий курс средств на жилье не хватало, теперь стали способными его приобрести. Рынок остается рынком покупателя с наличными.

Ипотека на квартиру в новостройке: совместные программы банков и застройщиков в 2016 году >>>

Вместе с тем, ограничения в выдаче ипотечных займов и снижение платежеспособности покупателей концентрирует спрос в недорогом сегменте жилья. В этой связи темпы поглощения одно и двухкомнатных квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса с начала года приблизились к 100%. Спрос на квартиры малых форматов в новостройках столь высок, что в среднем за три месяца с начала открытия продаж в некоторых строящихся домах распродается более половины всех квартир, а в течение полугода распродаются практически все квартиры. В целом, в Астане и Алматы жилья покупается больше, чем вводится.

Высокую активность спроса на столичном рынке жилья подтверждают и статистические данные. В январе-мае 2016 года на рынке жилья Астаны было приобретено 10 391 квартир, при том, что за этот же период было введено в эксплуатацию 8 564 новых квартир.

В Алматы в первом полугодии 2016 года рост ввода в эксплуатацию нового жилья также продолжился. За январь-май в городе было введено 6471 квартир, что на 30,6% по сравнению с прошлым годом. При этом на рынке было куплено 9731 квартир.

В Караганде темпы ввода нового жилья кардинально отличаются, основные сделки здесь совершаются на вторичном рынке. Так, если за январь-май в Караганде было сдано 455 квартир, то 5597 сделок за январь-май 2016 года. Существенных изменений в объемах сделок в течение года не наблюдается.

Покупать ли квартиру в 2016 году: аналитика и рекомендации экспертов >>>

Прогнозы на рынке жилья: цены вернутся к уровню августа 2015 г.

По прогнозам аналитиков, до конца текущего года цена на нефть может подрасти до 60 долларов, что приведет к дальнейшему укреплению тенге.

Эти факторы, в свою очередь продолжат оказывать сдерживающее воздействие на долларовые цены недвижимости. Благотворное влияние на банковский сектор в части предоставления «длинной тенговой ликвидности» также окажет начавшаяся программа инвестирования пенсионных активов ЕНПФ. По данным Национального Банка до конца 2016 года банкам выдадут еще 138 млрд. тенге на кредитование малого и среднего бизнеса. На сегодня 12 банков уже профинансированы на общую сумму 62,2 млрд. тенге.

На фоне некоторого улучшения макроэкономического фона на рынке жилья продолжают происходить качественные изменения, связанные с внедрением новых технологий строительства, позволяющих сократить сроки и стоимость возведения нового жилья. О приобретении и открытии домостроительных заводов недавно заявили сразу два крупнейших столичных застройщика. Отмечается, что новые технологии позволят на 40% быстрее возводить недорогое жилье.

По прогнозам аналитиков kn.kz, осенью на рынке жилья ожидается сезонное повышение спроса и продолжение тенденции снижения тенговых цен. Ожидается, что к к концу текущего года тенговые цены достигнут своего равновесного уровня. Так, в Астане и Алматы этот уровень составляет 350-360 тыс. тг за кв.м., в Караганде — 180-190 тыс. тенге. Таким образом, к концу года тенговая цена может сократиться еще на 8-10%.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz