В Мажилисе продолжается обсуждение законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунальной сферы». Мы уже писали об основных трансформациях, в частности о перекладывании на плечи жильцов тягот капитального ремонта жилых домов, о регистрации кондоминиумов. Правительство категорически отказалось софинансировать основные виды капитальных ремонтов, но размышляет над формами жилищной помощи малоимущим.
Корректировка законодательства по вопросам жилищно-коммунальной сферы вряд ли существенно улучшит управление жилым фондом.
В Мажилисе продолжается обсуждение законопроекта «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунальной сферы». Мы уже писали об основных трансформациях, в частности о перекладывании на плечи жильцов тягот капитального ремонта жилых домов, о регистрации кондоминиумов. Правительство категорически отказалось софинансировать основные виды капитальных ремонтов, но размышляет над формами жилищной помощи малоимущим. За чей счет будет производиться регистрация кондоминиумов с выдачей техпаспортов — тоже пока не решено. Ясно, что платить гражданам придется больше. От решения этих вопросов будет зависеть, на сколько и кому. Между тем имеется ряд моментов, существенно влияющих и на затраты жильцов, и на качество предоставляемых услуг.
Целью законопроекта является улучшение управления жилым фондом, повышение ответственности жильцов по его содержанию. Для этого планировалось активизировать ранее заложенные, но не работающие, и совсем новые механизмы. Однако схематичность некоторых норм приводит к выводу, что изменения вносятся скорее ради пользы акиматов, поскольку исполнительные органы могут более успешно использовать пробелы и недоговоренности в законодательстве, нежели рядовые граждане.
И другие юрлица
Наряду с тезисом об усилении участия граждан в расходах «по надлежащему содержанию дома» активно эксплуатируется идея свержения гнета нерадивых кооперативов собственников квартир (КСК) и замены их на эффективные компании.
При этом сохраняется старая трактовка выбора формы управления кондоминиумом: непосредственное совместное управление всеми собственниками; кооперативом собственников квартир (помещений); физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг).
Здесь возникает некоторая путаница с управлением и оказанием услуг, которые должны быть строго разделены. Органы управления кондоминиумом обязаны заключать договоры с обслуживающими организациями, но только на обслуживание, контролировать их деятельность, принимать работы по акту, проверять тарифы и расценки, которые должны быть общедоступны. А для управления — либо выбрать представителя из участников кондоминиума, либо нанять управляющую компанию. Чтобы подстраховать граждан от рисков, им необходимо предложить типовые договоры на управление. Но, видимо, чтобы не перегружать законопроект, ничего подобного в нем не закладывается. А ведь именно управляющие должны заводить и пользоваться накопительным и текущим счетами кондоминиума, нанимать исполнителей работ по дому, проверять тарифы.
«Во время реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в 1996-1997 годах так и предполагалось сделать. Такими управляющими компаниями должны были быть КСК и нанимать бригады для выполнения каких-то работ. В ряде городов так и получилось. Но в основном КСК образовывались на базе ЖЭКов, где уже были мастера, оставалось оборудование. Поэтому было дешевле самим выполнять ремонтные и профилактические работы», — говорит председатель городской ассоциации КСК «Байтерек» Нина Семикопенко.
Сейчас во многих городах практикуется управление строительными компаниями, которые после сдачи дома некоторое время (обычно год-два) обслуживают свой объект. При этом устанавливаются такие тарифы, какие им видятся необходимыми. За счет жильцов часто устраняются недоделки, дефекты. Примерно так же работают и различные акиматовские структуры — эксплуатационные компании в виде ГКП, КП, ТОО. Бывает, обслуживание прекращается на полуслове — после сбора очередных целевых платежей, но без выполнения соответствующих работ. Кроме того, после такого управления вдруг оказывается, что нежилые помещения — подвалы, цокольные этажи — находят нового хозяина, зачастую тесно связанного со структурами исполнительной власти города.
Конечно, ничего плохого нет в том, что у помещений появляется хозяин. Другое дело, что коммерческие структуры, располагающиеся в жилом доме, порой существенно осложняют жизнь гражданам безо всякой компенсации. Иногда они «садятся» на общедомовые сети, а не врезаются отдельно, отчего возникают перебои или снижение параметров в поставках воды, электроэнергии, газа. При этом платежи за аренду площадей редко идут на нужды дома. И этот момент — взаимоотношение с арендаторами или владельцами нежилых помещений — в законопроекте никак не прописан. В каком размере они должны участвовать в целевых сборах на различные виды ремонтов, какие правила общежития должны соблюдать — переходит в разряд «саморазрешающихся» проблем. Остается лишь норма, согласно которой эти площади должны входить в кондоминиум.
При участии в управлении кондоминиумом жильцов какие-то вопросы могут быть решены на общем собрании, но при управлении юрлицом повлиять на его действия, расценки невозможно. В проекте закона имелось предложение обязательного присутствия представителя кондоминиума при принятии основных решений управляющей компанией в виде КСК, ТОО, но рабочей группой оно принято не было. Отвергнуто пока и предложение о проведении разделительного баланса при выходе из КСК, ПК объектов кондоминиума. Поэтому, как будет происходить раздел имущества в рамках новой концепции «один дом — один кондоминиум», с последующим выбором формы управления, пока не ясно. По всей видимости, примерно так же, как в свое время из ЖЭКов рождались КСК — как получится.
А еще в законопроекте есть загадочная норма редакции 2007 года, касающаяся прекращения кондоминиума. В ней значится, что «кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации». С одной стороны, это слишком очевидно, чтобы быть записанным отдельной нормой. С другой стороны, появляются опасения использования этого положения при спорных вариантах сноса.
Много — не мало
Из всего перечня тарифов, которые касаются рядового гражданина, лишь стоимость услуг на содержание жилья не проверяется никакими органами. В КСК тарифы устанавливаются на общем собрании собственников квартир, в других случаях — принимаются эксплуатационной компанией. В Астане их стоимость колеблется от 15 до 100 тенге за квадратный метр. Самые высокие расценки у строительных компаний, обслуживающих свои дома. Ассоциация столичных КСК только собирается повысить плату до 25 тенге за квадратный метр. При этом в перечне работ и услуг, входящих в тариф, имеется ряд обязательных, зависящих от других субъектов. Например, содержание и оплата за вызов аварийной службы, которые в одних городах являются муниципальными, в других — частными, но в «единственном экземпляре», без выбора.
Жестко установленные правила обязаны выполнять все: платить каждый месяц за содержание и отдельно — за ликвидацию аварийной ситуации. Обычно тарифы не обсуждаются, а наличие актов выполненных работ не контролируется. Другая структура — санэпидстанция — обязывает проводить дератизацию домов два раза в год. Непосредственно травит грызунов какое-нибудь ГКП или АО, связанное обычно с акиматом. Естественно, стоимость услуг устанавливается с учетом всех внешних и внутренних факторов. Например, в Астане в прошлом году обработка одного подъезда стоила 6 тысяч тенге, в новых расценках — 30 тысяч тенге.
Как метод воздействия, против КСК применяются проверки 57 контролирующих органов. Штрафы выплачиваются из коллективных денег. При этом никто не спросил у жильцов, что для них лучше — такие проверки или использование средств на другие цели. Новые поправки этот момент также не затрагивают. Бесконечны споры КСК и коммунальных служб города по вопросам уборки внутриквартальных территорий, площадок для мусора, полива зеленых насаждений.
Недавно КСК поняли, что свои права легче отстаивать объединившись. На собраниях ассоциаций КСК, наряду с обменом опытом по общению с контролирующими организациями, поднимаются кадровые вопросы. В частности,во избежание дискредитации фигуры председателя КСК представители столичной ассоциации решили представлять свое мнение на собраниях собственников квартир при выборе нового главы кооператива, если кандидат ранее опорочил свою репутацию плохой работой.
Долг платежом опасен
Структуры исполнительной власти влияют на деятельность КСК лишь в части имущественных интересов. Но никак ни советами, ни курсами повышения квалификации, ни подготовкой кадров. Сами председатели отмечают, что в среднем по стране более-менее нормально работающих кооперативов — процентов 60 от общего количества. Хороших коммунальных менеджеров — единицы. При проведении кампании по реформированию ЖКХ участники кондоминиумов в поисках хороших управляющих наверняка получат рекомендации местных исполнительных органов обратить внимание на ту или иную фирму. И тут, помимо тщательно составленного договора на управление со всеми прописанными рисками, может поджидать опасность банкротства.
В законопроекте осталась норма, согласно которой управление кондоминиумом может брать кредиты в банке. При обсуждении проговаривалась возможность получения денег в пределах суммы сборов за месяц на текущем счете. В каждом конкретном случае решение будет принимать банк. Но в проекте закона нет запрещающей нормы на ипотечный кредит — под залог чьей-нибудь квартиры, например, злостного неплательщика. Конечно, это криминальный вариант, но все-таки вполне возможный.
Вместе с тем, не учтен еще один момент. При грядущем увеличении коммунальных платежей наверняка найдутся граждане, которые захотят отказаться от собственности на квартиру в обмен на освобождение их от уплаты непосильных взносов. Тема прекращения права собственности с продолжением права проживания на той же жилплощади и передачи этого права, например, акимату касается изменений в Гражданский кодекс. Логично было бы позволить субъекту получить это право назад при уплате всей суммы долга. Такая возможность стала бы хорошей альтернативой при наказании безнадежных должников, которые по решению суда подлежат выселению.
Судебная практика по вопросу наказания неплательщиков комуслуг весьма противоречива. Порой выселяют жильца за 2-3 тысячи долларов, а иногда такой же долг прощается. И дело не только в значимости персоны, а в том, что должник выставляет встречный иск за недопоставку услуг. При хорошем адвокате суды решают дело в пользу неплательщика. Представители КСК страны настаивали на принятии нормы, запрещающей выдвигать особенные требования по поставкам услуг гражданину, значительно задолжавшему по их оплате. Или хотя бы записывать такие долги в кредитные истории, которые сейчас составляются на всех казахстанцев. Может быть, для банка такая информация станет решающей при выдаче кредита неплательщику. Но эти предложения члены рабочей группы отвергли резко и сразу. Вероятно, оттого, что часть мажилисменов прошлых созывов регулярно попадала в списки должников.
Другим шрифтом, как вывод
Досадно, что концепция поправок в законодательные акты по вопросам ЖКХ основывается на не доведенных до конца составных частях реформы 1996-97 годов. Сейчас обвиняют КСК в том, что они не содержат жилой фонд в надлежащем состоянии. Но тогда власть, сказав «а», не сказала «б». Разгромив ЖЭКи и подняв оплату комуслуг до 100 процентов, больше ничего не было сделано. Кондоминиумы не оформлены, многозатратные капремонты не проведены.
Государство полностью устранилось от участия в жилищных отношениях. А могло бы создать какие-то консалтинговые структуры для КСК, помогая им завоевать авторитет у собственников квартир. Для этого надо было подтолкнуть кооперативы к транспарентности, возможно, пойти на коллективное обсуждение и установление тарифов. Но местные исполнительные власти, сбросив с себя бремя жилищных проблем, в страшном сне не могут представить их возврата. Вот и идет оно само по себе — развитие жилищных отношений. Жильцы не верят КСК и не могут в случае недовольства председателем что-либо предпринять. Председатели жалуются на жильцов за непонимание. Власти являются лишь в виде проверок контролирующих органов. Эту порочную практику надо прекратить и выйти на цивилизованный уровень отношений. Однако законодательные предложения надежд на это пока не дают.
05.02.2008
ОЛЬГА НИЖНИКОВА, www.kn.kz