Каждый казахстанец мечтает о своей квартире. Покупка жилья — своеобразный критерий успеха в нашем обществе, повод для гордости. Наверное, во многом это связано с тем, что квадратные метры в нашей стране остаются не такими доступными, как хотелось бы. Какие причины за этим стоят? Почему большей части населения Казахстана не по карману даже дешевое жилье? Какие пути решения этой проблемы существуют? Давайте разбираться.
Ежегодно в рамках Программы развития регионов (старое название — «Доступное жилье — 2020») в Казахстане возводится около 1,3 млн кв.м жилья, что составляет 18% от общего объема строительства. В течение 10 лет с начала реализации государственной программы развития жилищного строительства (Программа 2005-2007 гг.) в стране удалось увеличить объемы строительства с 0,1 до 0,4 кв.м на человека в год. Заработал ряд программ поддержки для различных категорий граждан, в том числе набирающий популярность у населения Жилстройсбербанк.
56% считают жилищную госпрограмму неэффективной
В конце 2014 года Комитет по статистике РК опубликовал интересные данные о мнении граждан Казахстана по поводу эффективности Программы развития регионов до 2020 года. Отзывы оказались далеки от восторженных. По данным опроса, несмотря на достижения программы, до сих пор 56% всех казахстанцев считают ее неэффективной или малоэффективной. Эффективной считают программу 18,2%, 25,7% респондентов затрудняются дать оценку.
По данным опроса, несмотря на достижения программы, до сих пор 56% всех казахстанцев считают ее неэффективной или малоэффективной.
По мнению опрошенных граждан, в первой тройке проблем в приобретении жилья названы: 1) высокая стоимость жилья; 2) недостаток денежных средств; 3) высокие процентные ставки по ипотеке. Во второй категории проблем названы: 1) неуверенность в стабильности работы; 2) невозможность получения ипотечного кредита. Как видно из этого опроса, основные проблемы рынка жилья пока не удалось решить окончательно.
По данным Комитета по статистике РК
Аренда с последующим выкупом: госпрограмма от Фонда недвижимости «Самрук-Казына» >>>
Жильё не становится доступнее
Мониторинг доступности жилья, проведенный аналитической службой kn.kz в ноябре текущего года, показал, что, несмотря на реализацию государственных программ, в течение 5 лет существенных изменений в динамике показателя доступности жилья для населения за счет собственных средств не произошло.
В ноябре 2015 года показатель доступности сократился до уровня 2012 года и составил 9,8 лет. Данный показатель означает, что среднестатистической казахстанской семье необходимо копить на квартиру экономкласса более чем 9 лет.
Отсутствие положительной динамики показателя доступности обусловлено тем, что цены на недвижимость в нашей стране растут быстрее, чем доходы населения, а некоторое улучшение показателя в ноябре текущего года связано с сокращением расходов на 4,5% по сравнению с 2014 годом.
Как получить арендное жильё от Казахстанской ипотечной компании по госпрограмме? >>>
Половина казахстанских семей не может копить на жильё
Для оценки доли населения, способного делать накопления на собственное жилье, аналитическая служба построила математическую модель, результаты которой показали, что даже льготная ипотека Жилстройсбербанка оказывается по карману около 50% (около 2,657 млн из 5,325 млн) казахстанских семей. При этом из 50% только около 23% смогут накопить на квартиру за 3 и менее лет, а 14,7% домохозяйств придется копить от 6 лет и выше.
39,7% семей вообще не имеют возможности делать накопления, так как доходы в этой категории с трудом покрывают расходы. Оставшиеся 10,3% семей хоть и имеют возможность делать сбережения, но срок накопления на жилье здесь стремится к бесконечности.
В качестве основы модели были использованы данные о дифференциации доходов и расходов и структуре домохозяйств. В качестве объекта приобретения был выбран минимальный вариант — среднестатистическая однокомнатная квартира, площадью 35 кв.м по цене 182 600 тг/кв.м.
39,7% семей вообще не имеют возможности делать накопления, так как доходы в этой категории с трудом покрывают расходы.
По данным отделов ЖКХ регионов Казахстана, по состоянию на 2015 год в очередях на жилье сейчас состоит около 190 тыс. человек. В доле от домохозяйств это составляет 3,6%.
Таким образом, расчеты показали, что на сегодняшний день рассчитывать на приобретение, улучшение или получение собственного или социального жилья может около 54% казахстанских граждан.
В целом полученные результаты коррелируют с данными опроса о степени удовлетворенности жилищной госпрограммой и объясняют высокий процент мнений о ее неэффективности или низкой эффективности. Высокий процент неудовлетворенности результатами связан с низким уровнем дохода и недоступностью ее инструментов для 46% казахстанских семей.
Таблица 1. Данные социологического опроса о степени удовлетворенности Программой развития регионов до 2020 года и показатели возможности накопления на собственное жилье
|
Считают жилищную госпрограмму |
Доля населения |
Имеют возможность накопить на 1-комнатную квартиру в ЖССБК: |
Доля населения |
|
Малоэффективной |
35,1% |
От 3 до 6 лет |
14,7% |
|
От 6 лет и выше |
12,1% |
||
|
Неэффективной |
21% |
Не имеют возможности накоплений |
39,7% |
|
Затруднились ответить |
25,7% |
Срок накопления стремится к бесконечности |
10,5% |
|
Эффективной |
18,2% |
За 3 и менее лет |
23% |
|
Итого |
100% |
100% |
Жилье по очереди ждать придется долго
Еще одной причиной низкой степени удовлетворенности жилищной госпрограммой являются низкие объемы строительства социального жилья и жилья экономкласса.
По линии КИК до конца 2019 года будет построено 1483,1 кв.м, по линии «Жилье для очередников МИО» — 1355,6 тыс. кв.м, итого 2838,7 кв.м. Всего, по данным отделов ЖКХ, в 16 регионах страны стоит в очередях на получение жилья из госфонда около 190 тыс. человек. Исходя из минимальной площади квартиры в 35 кв.м, для обеспечения всех очередников потребуется 6,650 млн кв.м, то есть в 2,3 раза больше запланированных показателей. При сохранении существующих объемов строительства до 2019 года ежегодно получится обеспечивать жильем только около 10% граждан. Таким образом, до конца 2019 года обеспечить доступным жильем получится только около 42% очередников. Граждане, находящиеся в конце очереди, смогут получить жилье только через 11 лет, к 2025 году. Конечно, здесь нужно сделать оговорку и сказать — данный расчет не предполагает того факта, что ежегодно количество очередников будет увеличиваться, а темпы строительства жилья — нет.
Исходя из планов Правительства, при нынешних объемах строительства ежегодно получать жилье смогут только 10% очередников.
Ипотека без накоплений: купить квартиру через Жилстройсбербанк >>>
Темпы строительства жилья в регионах остаются низкими
Также необходимо посмотреть на систему показателей доступности рынка жилья в разрезе регионов.
Как показывают расчеты, в ряде городов нашей страны поддерживаются рекордно высокие темпы строительства жилья — от 0,7 до 1,8 кв.м на человека в год, то есть практически на уровне развитых стран. В эту шестерку городов входят Атырау, Астана, Алматы, Актау, Актобе — это регионы Казахстана с доступным жильем. В этих же городах достигнуты самые высокие показатели обеспеченности жилыми квадратами. Самый высокий показатель обеспеченности в Астане — 28,5 кв.м, то есть предложение здесь находится на высоком уровне. Из-за высоких доходов здесь же достигнуты наилучшие показатели доступности. В Атырау и Астане они составляют 2,7 и 3,7 лет соответственно, что сопоставимо с уровнем развитых стран. В Актобе показатели хуже — 5,9 лет.
Таблица 2. Показатели рынка жилья Казахстана в разрезе регионов
|
Город |
Кол-во очередников |
Строй. активность, кв.м/чел. в год |
Обеспеченность жильём, кв.м/чел |
Доступность жилья за счет собственных средств, лет |
||
|
В городе |
В сельской местности |
|||||
|
Атырау |
14 137 |
1,8 |
22,4 |
17,5 |
2,7 |
|
|
Астана |
36 178 |
1,5 |
28,5 |
3,7 |
||
|
Актобе |
17 698 |
0,9 |
23,7 |
16,6 |
5,9 |
|
|
Алматы |
14 745 |
0,7 |
26,7 |
4,8 |
||
|
Павлодар |
13 345 |
0,3 |
23,7 |
16,6 |
5 |
|
|
Караганда |
5 306 |
0,3 |
23,4 |
20,1 |
5 |
|
|
Уральск |
16 589 |
0,7 |
23,6 |
15,7 |
5,2 |
|
|
Актау |
4 680 |
0,7 |
20,4 |
21,3 |
5,2 |
|
|
Усть-каменогорск |
12 346 |
0,3 |
21,5 |
17 |
6,4 |
|
|
Костанай |
10 287 |
0,6 |
22,7 |
21 |
6,5 |
|
|
Кызылорда |
15 608 |
0,6 |
20,4 |
18 |
6,5 |
|
|
Кокшетау |
5 516 |
0,5 |
22,7 |
20,7 |
6,6 |
|
|
Петропавловск |
10 445 |
0,3 |
22,3 |
19,9 |
6,9 |
|
|
Тараз |
6 823 |
0,3 |
18,6 |
14 |
9,4 |
|
|
Шымкент |
13 728 |
0,2 |
25,5 |
16,9 |
13,2 |
|
На примере этих городов видно, что даже при высоком уровне предложения отсутствие других доступных альтернативных инструментов мелкого инвестирования делают рынок жилья привлекательным для вложений и спекуляций, тем самым «подогревая» его.
Как показывают расчеты, в ряде городов нашей страны поддерживаются рекордно высокие темпы строительства жилья — от 0,7 до 1,8 кв.м на человека в год, то есть практически на уровне развитых стран.
Так, например, по данным аналитической службы kn.kz, доля арендного жилья в Астане составляет в настоящее время 48% всего предложения на вторичном рынке. В Алматы этот показатель составляет около 54%. Эти цифры подтверждают тот факт, что жилье в этих городах как минимум в половине случаев приобретается не для проживания, а с целью инвестиций. Такой довольно большой сегмент частного арендного жилья, безусловно, нуждается в упорядочении и регулировании со стороны государства.
В середину списка по темпам строительства входят Костанай, Кокшетау, Кызылорда, Талдыкогран — в среднем 0,4-0,6 кв.м на человека ежегодно.
Крайне низкие показатели строительной активности наблюдаются в следующей шестерке городов от 0,2-0,3 кв.м — Шымкент, Тараз, Усть-каменогороск, Павлодар, Петропавловск. В этих же регионах, как показывают цифры, наблюдаются самые худшие показатели доступности жилья — в среднем от 7 до 13 лет. В Караганде также строится по 0,3 кв.м на человека, но срок накопления составляет 5 лет. Неудовлетворительные показатели доступности обусловлены более низкими доходами на фоне невысоких объемов предложения.
Показатели обеспеченности жильем в разрезе городских и сельских населенных пуктов также демонстрируют существенное расслоение. Так, если средняя обеспеченность в городских населенных пунктах по стране составляет 23,8 кв.м на человека, то в селах этот показатель равен только 17,6 квадратам.
Как кризис влияет на рынок арендного жилья >>>
Есть положительные примеры
Опыт развитых стран, в которых был эффективно решен вопрос обеспеченности граждан доступным жильем, показывает, что объемы строительства хотя бы на протяжении жизненного цикла поколения должны составлять 0,7-1 кв.м на человека в год. Известно, что в период интенсивного решения жилищной проблемы в США строилось 0,7-0,8 кв.м, во Франции и Германии — около 0,7 кв.м на человека в год. Там же, как показывают данные, наблюдаются самые высокие показатели доступности жилья за счет собственных средств. По сравнению с другими странами мира темпы строительства у нас значительно ниже.
Для параметров расчета были использованы данные о среднемесячной заработной плате за вычетом налогов, средней цене на рынке жилья и средней площади квартиры, равной 54 кв.м. Данный показатель не учитывает потребительские расходы и рассчитан не на домохозяйство, а на одного жителя.
Таблица 3. Расчет коэффициента доступности жилья в странах в 2015 году
|
Страна |
Стоимость жилья, $/кв.м |
Среднемесячная заработная плата за вычетом налогов, $/мес. |
Коэффициент доступности, лет |
|
США |
1516 |
2715 |
2,5 |
|
Германия |
2617 |
2272 |
5,2 |
|
Италия |
2502 |
1612 |
7,0 |
|
Великобритания |
3950 |
2349 |
7,6 |
|
Франция |
3740 |
2123 |
7,9 |
|
Россия |
1205 |
568 |
9,5 |
|
Казахстан |
880 |
419 |
9,5 |
|
Япония |
5211 |
2187 |
10,7 |
|
Киргизия |
832 |
350 |
10,7 |
|
Белоруссия |
1100 |
372 |
13,3 |
|
Украина |
761 |
202 |
17,0 |
Рассчитано автором на основе данных официальных служб статистики и Центральных Банков РК, РФ, РБ и аналитического портала numbeo.com
По результатам расчетов лучший показатель доступности жилья среди анализируемых стран в текущем году зафиксирован в США — 2 года 6 месяцев. Как видно, здесь он в разы отличается от показателей других стран, включая Еврозону, где средняя доступность жилья равна 5-7 годам. Казахстан и Россия имеют близкие значения — 9,8-9,5 лет. Худший показатель доступности зафиксирован в Украине и Беларуси — 17 и 13 лет соответственно. Необходимо отметить, что за год показатели доступности жилья ухудшились во всех рассматриваемых странах. Основной причиной при этом является снижение доходов.
Говоря о странах СНГ, в Беларуси, опыт которой был принят в качестве примера в реализации отечественной госпрограммы, показатель обеспеченности жильем является самым высоким среди стран СНГ — 26,1 кв.м на человека, причем и в городах, и в селах этой страны обеспеченность жильем находится примерно на одном уровне. Увеличение обеспеченности жильем в Беларуси стало возможным за счет наращивания объемов строительства с 0,3 кв.м в 2001 году до 0,7 кв.м к 2009 году. С 2009 года (на протяжении 5 лет) объемы строительства в Беларуси находятся на уровне 0,6 кв.м на человека в год, при этом доля жилья, возводимого при поддержке государства, составляет около 40%. У нас в стране этот показатель составляет 18,7% от общего объема.
Вместе с тем необходимо отметить, что в Беларуси среди стран СНГ сохраняются одни из самых высоких ставок по ипотечному кредитованию — от 25% годовых (ставка рефинансирования в РБ).
Темпы строительства в Казахстане составляют 0,4 кв.м в год и уже на протяжении 10 лет остаются без изменения. Более того, основной дефицит жилья накопился в нашей стране в период с 1994 по 2003 годы, когда вводилось не более 0,1 кв.м на человека. В этот же период в Беларуси удалось сохранить объемы ввода жилья на уровне 0,3-0,4 кв.м.
К сожалению, с 2005 года, когда объемы строительства жилья стали увеличиваться, мы смогли выйти только на 0,4 кв.м на человека. Это, к слову сказать, является уровнем 80-х годов советской эпохи. В период с 1987 по 1990 гг. жилья вводилось даже больше — 0,5 кв.м на человека. Согласно Программе развития регионов планы по вводу нового жилья ограничены 10 млн кв.м к 2020 году, что, учитывая прогноз роста численности населения, является низким показателем ввода.
Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? >>>
Как плавающий курс повлияет на доступность жилья?
Снижение темпов экономического роста, обесценивание тенге, а вслед за этим — рост инфляции и падение реальных доходов населения в ближайшие годы приведут к снижению доступности и платежеспособного спроса на рынке жилья. Как показал опыт 2007-2009 гг., в период кризиса спрос на рынке жилья сократился более чем на 35%. Подобная тенденция на рынке отмечается уже сейчас.
Данные Комитета по статистике за октябрь 2015 года говорят о том, что во всех регионах Казахстана, за исключеним Астаны, Алматы, Атырау и Актау, по сравнению с октябрем 2014 года спрос сократился в среднем на 16%. Тенденцию снижения имеет и динамика ипотечного кредитования.
Обесценивание тенге ведет и к снижению долларовых цен на рынке жилья, однако из-за долларовой «привязки» тенговый номинал не успевает отыгрывать разницу валютных курсов. Обесценивание тенге происходит быстрее, чем падают цены. Вместе с тем необходимо отметить, что дедолларизация рынка жилья уже имеет место. Так, с сентября текущего года ведущие застройщики Казахстана перешли на тенговый номинал цен, постепенно меняют долларовые ценники на тенговые и продавцы вторичного жилья. Так, с начала первой девальвации в феврале 2014 года средняя долларовая цена в Казахстане упала на 30%, тенговая (с учетом скидок на торг) находится примерно на уровне 2014 года.
Анализ проблем в вопросе доступности жилья показал, что даже действующие льготные инструменты госпрограммы не удовлетворяют более чем 40% казахстанских семей, а темпы ввода жилья по госпрограммам остаются низкими.
Безусловно, вопрос повышения доступности жилья для широких слоев является сложным и многогранным и предполагает целый комплекс мер, таких как стимулирование и увеличение объемов строительства социального жилья и жилья экономкласса, развитие арендного рынка жилья, разработка альтернативных способов удешевления ипотечных кредитов, рост доходов граждан. На уровне государства разрабатываются различные подходы к поставленным задачам — развитие строительной отрасли, домостроительных комбинатов, внедрение экономичных технологий строительства и многое другое, изучается мировая практика успешного решения проблем с доступностью жилья.
Несомненно, первые позитивные шаги к решению проблем в стране уже сделаны, но остается еще «непаханое поле» проблем: преодоление кризиса, низкие доходы граждан и высокое расслоение общества, слабые темпы строительства и сомнительное качество социального жилья, проблемы ответственности застройщиков и исполнительных органов. В общем, есть над чем работать.
Анна Шацкая, аналитическая служба kn.kz
Читайте также:
Арендное жильё от Жилстройсбербанка: условия и расчёты
«Нурлы жол»: новый подход в жилищной госпрограмме
Как выгодно купить квартиру: копить или сразу оформить ипотеку?