Рынок недвижимости был и остается одним из самых непредсказуемых секторов экономики. Каковы прогнозы на текущий год, чего следует ожидать казахстанцам – об этом беседа корреспондента Казинформа с вице-президентом Национальной ассоциации риэлтеров Казахстана Олегом Алфёровым.
- Рынок недвижимости был и остается одним из самых непредсказуемых секторов экономики. Каковы прогнозы на текущий год, чего следует ожидать казахстанцам – об этом беседа корреспондента Казинформа с вице-президентом Национальной ассоциации риэлтеров Казахстана Олегом Алфёровым.
- Олег Николаевич, прошлый год ознаменовался рядом потрясений в виде роста и падения цен на недвижимость, увеличения спроса и его замедления. По Вашему мнению, каковы основные факторы данных проявлений?
- Фундаментальной причиной ажиотажного роста цен на недвижимость в 2004-2007 годах явилась безальтернативность данного инструмента, как объекта инвестиций. Ни к одному из активов казахстанцы не питают такого доверия, как к земле и тому, что на ней построено. Доллар перестал быть оплотом стабильности. Отношение к депозитам неоднозначно, в особенности после банкротства «Наурыз Банка» и «Валют-Транзит Банка». Невзирая на рост популярности паевых инвестиционных фондов (ПИФ), к игре на зарождающемся фондовом рынке население, в большинстве своем, также не готово.
Отсюда традиционное восприятие недвижимости как наиболее стабильного актива. Тем более, что, вложив деньги в недвижимость, ею можно пользоваться, в этом уникальность этого актива. Постепенно недвижимость из инструмента сбережения для многих казахстанцев он превратился в инструмент преумножения капитала. Этот путь прошли все относительно развитые страны, причем неоднократно. Для Казахстана же подобный опыт – первый, и потому он особенно чувствителен.
Массовое участие населения в процессе извлечения дохода при купле-продаже недвижимости стало возможным с активным развитием ипотеки, которая обеспечивала рост спроса и разогревала цены. Так, в июле 2007 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Алматы достигла 3 715 долларов США. Наряду с этим, доля покупателей, приобретающих недвижимость в инвестиционных (в том числе спекулятивных) целях, превысила число лиц, приобретающих её для собственных нужд.
Но осенью минувшего года на фоне глобального кризиса ликвидности отечественные банки утратили возможность кредитования покупателей недвижимости на прежних условиях. Это явилось шокирующим сюрпризом для всех и, наряду с ростом предложения, стало основной причиной ценового спада, охватившего все регионы республики. В частности, глубина падения среднего ценника на алматинское жилье за второе полугодие составила 23,3%.
Ситуация ценового падения для нашего рынка совершенно новая и психологически, и экономически. Разумеется, покупатели замерли в ожидании дальнейшего развития событий. Часть продавцов также заняла выжидательную позицию. Но многие из них, ориентированные на короткую дистанцию купли-продажи, устремились фиксировать прибыль в попытках распродать имущество.
- На сайте Национальной ассоциации риэлтеров Казахстана постоянно появляются комментарии к анализу цен на недвижимость. Что, на Ваш взгляд, будет в текущем году определять цены на недвижимость?
- Главной интригой остается вопрос о доступности кредитных ресурсов. С одной стороны, политика отечественных банков лишилась прежней лояльности к ипотечным заемщикам. С другой стороны, банковская система республики высокозависима от внешних рынков капитала, куда пока не вернулось доверие развивающимся экономикам. И не только развивающимся, даже страны Западной Европы переживают сегодня ужесточение условий кредитования под залог недвижимости и снижение её стоимости. Тенденции, имеющие место на нашем рынке, характерны для большинства благополучных еще вчера рынков, наша ситуация отнюдь не уникальна.
Значительная доля сделок на казахстанском рынке до IV квартала 2007 года совершалась на заемные деньги, и скорость движения цен во многом зависит от доступности ипотеки. Ждать скорого восстановления прежних её условий не стоит – этому процессу свойственна поступательность, равно как и изменение цен. Они будут двигаться колебательно, с отклонениями от общего тренда как вверх, так и вниз – что мы уже наблюдали в январе.
До конца первого квартала рынок останется во власти понижательной тенденции. За этот период стоимость квадратного метра в южной столице, по нашим оценкам, опустится еще на 9% с начала года и ощутит «ценовое дно» - точку локального минимума, в которой падение прекратится. В Астане и регионах период снижения затянется на более продолжительный срок.
Объясняется это тем, что объем отложенного спроса в Алматы гораздо выше – число потенциальных покупателей, не реализовавших планы по приобретению жилья в октябре-декабре прошедшего года, рекордно велико. Сегодня они ожидают приближения цены квадрата к своему минимуму. Помимо прочего, потенциальные покупатели рассчитывают на результативность господдержки строительного сектора.
- Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию с неосвоением выделенных Правительством денег на завершение строительства в Астане? Кто не выполняет своих обязательств?
- Чтобы ответить на этот вопрос, надо вернуться к мотивам господдержки застройщиков, провозглашенным кабмином. Основным из них было названо недопущение ущерба интересам дольщиков, то есть обеспечение сдачи квартир в разумные сроки. Была выбрана многоступенчатая схема финансирования: госбюджет – ФУР «Казына» – БВУ – застройщик. При этом конечным центром принятия решений стали банки. Отнюдь не кабмин и не «Казына». В результате многоступенчатая схема превратилась в замкнутый круг. Ведь очевидно, что риск «долгостроя» кроется именно в тех проектах, которые наименее охотно кредитуют банки (даже из госсредств).
Таким образом, вышеназванная задача Правительства по минимизации рисков дольщиков становится невыполнимой. Причина проста - право выбора застройщика предоставлено коммерческим структурам. Они заведомо не готовы финансировать проекты с сомнительной возвратностью займов, что мы и наблюдаем сегодня.
В данном случае кто-то должен взять на себя повышенные риски, а банки для этой роли не подходят. Остаются застройщики и кабмин. Если последний ставит приоритетной задачей завершение строительства на деньги дольщиков любой ценой, то должен взять риски по сомнительным застройщикам на себя. Но, обращаясь к заявлениям представителей Правительства, можно вспомнить, что они не гарантировали поддержки всем застройщикам. Следовательно, «жертвы» среди дольщиков предполагаются ими априори.
Но если правительство всё же переосмыслит концепцию финансирования строительной отрасли и вознамерится, во избежание демаршей дольщиков, достроить все объекты, то центром принятия решений должен стать государственный институт, но не банки. Тем более, что их «посредничество» уже привело к 10%-ному удорожанию госзаймов, в частности, из бюджета они выделены по ставке 9%, а предоставляются, в среднем, под 19% годовых!
Закономерен вопрос, а что будет, если застройщик, даже получив средства из бюджета, не сумеет завершить строительство? Ответ на этот вопрос был озвучен еще в сентябре 2007 года бывшим министром финансов. Надо лишь ввести в практику механизм конвертации налоговой и банковской задолженности застройщика в принудительный выпуск его акций – с условием их передачи государству. И тогда оно, став собственником объекта долгостроя, сможет напрямую управлять процессом расходования средств на завершение объекта.
- Одним из направлений госпрограммы жилья на 2008-2010 годы является увеличение строительства арендного жилья, вызовет ли оно живой интерес у населения. В чем его преимущество?
- Это замечательная инициатива. Со средневековья жилищный вопрос успешно решался именно за счет арендного жилья. И сегодня подавляющая часть населения во многих развитых странах проживает именно в наемном жилище. С одной стороны, арендное жилье компенсирует дефицит жилой площади на душу населения, который мы покроем в лучшем случае в следующем десятилетии. С другой стороны, оно выполняет важную экономическую функцию, не позволяя перегреваться ценам на рынке купли-продажи. Ведь если у покупателя есть достойный выбор съемного жилья по разумной цене, он уже не поддается ажиотажу, который подстегивают продавцы жилья. Он не бежит, сломя голову, отдавать последние деньги на покупку квартиры.
Спрос на арендное жилье эконом-класса сегодня чудовищно велик. Причиной тому трудовая миграция, процессы урбанизации и высокие цены на жилье в сочетании с малодоступной ипотекой. В то же время предложение на рынке данного сегмента сосредоточено, главным образом, в среднем и верхнем ценовом сегменте – свыше 500 долларов США в месяц.
К счастью, всё больше «инвестиционного жилья», не проданного собственниками в период ценового спада, сегодня сдается внаем. Это обстоятельство, безусловно, осадило былую гонку арендных ставок, однако не сможет восполнить недостаток арендного жилья по доступной широким слоям цене. Решить эту задачу призвано муниципальное арендное жилье, и чем больше будет построено такого жилья, тем более устойчиво и сбалансированно будет развиваться отечественный рынок недвижимости. Пока запланированные объемы его строительства не столь внушительны.
Кроме того, вызывает опасения качество застройки – итоги первого цикла Государственной программы развития жилищного строительства в этом смысле неутешительны. И второй существенный аспект – качество администрирования введенных в эксплуатацию арендных домов. Боюсь, что оно не окажется выше уровня организации жилищно-коммунального хозяйства, сложившегося у нас.
- Как бы вы прокомментировали обсуждаемые в Парламенте налоги на продажу недвижимости? В данном контексте, что произойдет с риэлтерами, не останутся ли они без работы?
- О необходимости такого решения ассоциация говорит не первый год. Если бы эти меры были приняты в 2004-2006 годах и исполнялись, мы избежали бы высокой спекулятивной составляющей ценового роста, рынок развивался бы более предсказуемо и планомерно.
Я подчеркиваю, что изменения режима налогообложения недостаточно – критически важен неукоснительный контроль правоприменения. Ведь не секрет, что стоимость, которая фигурирует в документах, подтверждающих переход права собственности – не только недвижимости, но и многих других активов – существенно ниже фактической стоимости продажи. И пока не будет обеспечен жесткий контроль исполнения налоговых норм со стороны надзорных органов, никакие законодательные меры не будут иметь успеха. Это касается и попыток ограничить активность спекулятивных операций на рынке недвижимости.
- Что вы можете посоветовать населению по покупке и продаже недвижимости?
- Я бы посоветовал прислушиваться к мнению тех, кто имеет достаточный опыт в этой сфере, и желательно профессионалов. Бытует мнение, что специалисты на казахстанском рынке недвижимости практически отсутствуют. Их действительно мало, но они есть, доложу я вам! Рекомендую находить таковых до принятия серьезных решений, а не на том этапе, когда слезами горю не помочь.
- Спасибо за беседу.
05.02.2008
Курмат Самархан, www.inform.kz