В августе прошлого года власти объявили о переходе на новую систему жилищных отношений, которая подразумевает передачу полномочий по обслуживанию многоквартирных домов в руки управляющих компаний.
Как раз таки в то время в Астане были созданы три управляющие компании — «Есиль-Оркен», «Сарыарка-Оркен» и «Алматы-Оркен». Тогда сообщалось, что одна такая компания будет обслуживать около 30 домов, и все эти меры направлены на улучшение состояния жилищного фонда, поскольку взносы жильцов будут распределены эффективно. Результативна ли на сегодняшний день данная система управления жилыми домами? Получают ли они должное обслуживание? Довольны ли жильцы нововведением? Попробуем ответить на все эти вопросы.
Чем управляющая компания отличается от КСК?
В Википедии дается следующее определение термину «Управляющая организация»: «юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками».
— Управляющая компания — это частная организация в форме ТОО или ИП, а что касается КСК — это демократично избранная форма управления домом собственниками квартир, — консультирует председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — И надо понимать, что любая частная компания, согласно закону, создается для получения прибыли. Получается, что взносы, которые платят жильцы на улучшение комфортности проживания, формируют прибыль частных компаний, поэтому между КСК и управляющими компаниями существует большое отличие.
Функции управляющей компании заключаются в следующем:
- организация и проведение собраний, письменных опросов среди владельцев квартир жилого дома;
- заключение и контроль исполнения договоров с сервисной организацией;
- оформление протоколов собрания собственников квартир;
- доведение до сведения новых собственников информации о ранее принятых решениях на собраниях в письменном виде;
- выполнение решений собственников квартир на собраниях касательно качественного содержания общего имущества и обеспечения безопасности проживания;
- представление интересов владельцев квартир по вопросам общего имущества объекта кондоминиума;
- осуществление сбора взносов на услуги по управлению, а также платежей на содержание и капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, размеры которых утверждаются на собрании;
- обеспечение собственников информацией о компаниях, осуществляющих обслуживание и ремонт помещений, поставщиках коммунальных услуг. Как правило, данная информация должна размещаться во всех доступных для обозрения местах, к примеру, на стендах в подъездах;
- ежеквартальное предоставление собственникам отчета в письменном или электронном виде, в котором отражены расходы, связанные с использованием общего имущества. Этот документ предоставляется до 10 числа последующего месяца за отчетным периодом;
- учет всех договоров касательно содержания, ремонта многоквартирного дома;
- открытие текущего счета на каждый объект кондоминиума в банке второго уровня в течение 15 рабочих дней со дня образования. Именно на этот счет перечисляются взносы собственников помещений на содержание и текущий ремонт жилого дома;
- открытие на каждый объект кондоминиума сберегательного счета в банке второго уровня, который предназначается для накопления сумм на капитальный ремонт многоквартирного дома в течение 15 рабочих дней со дня образования;
- выполнение функций, связанных с регистрацией объекта кондоминиума в течение 15 рабочих дней со дня образования;
- предоставление по требованию владельцев квартир информации о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома;
- уведомление собственников квартир о предстоящем капитальном ремонте многоквартирного дома, мест общего пользования за два месяца, об отключении, испытании работы инженерных сетей — за 2 дня, кроме тех случаев, когда возникают аварийные ситуации;
- передача имеющейся в распоряжении управляющей компании технической, исполнительной, финансовой документации при прекращении договора управления объектом кондоминиума вновь избранной управляющей компании или кооперативу собственников квартир (КСК).
Узнать, какие жилые комплексы существуют в Астане, а также посмотреть их фото можно здесь.
Управлять — одно, обслуживать — другое
Одной из столичных управляющих компании является ТОО «Астана ЖилСервис», которая называет своей основной обязанностью содержание и благоустройство жилого комплекса, своевременность оказания услуг и порядок.
«На самом деле, это очень трудоемкий процесс, и он требует максимальной отдачи, — отмечает руководитель компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов, — одним из таких процессов является начало и конец отопительного сезона, занимающий длительную подготовку. Все остальное осуществляется ежедневно: поддержание чистоты, обслуживание инженерных сетей. Компанией производится своевременная замена оборудования, незамедлительно устраняются какие-либо аварийные ситуации».
Данная управляющая компания насчитывает в своем штате порядка 100 сотрудников, состоящих как из административно-управленческого персонала, так и производственного персонала. По словам Рустама Айтжанова, компания практикует привлечение специалистов на праве аутсорсинга в различные сферы строительства.
«Согласно Постановлению Правительства РК №1421 от 1 декабря 2011 года (в декабре прошлого года были внесены изменения) осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной деятельностью запрещается, — информирует Виктор Сыздыков. — Это означает, что он не должен одновременно управлять и держать в своем штате сантехников, дворников и т.д.».
По его словам, функции управления и функции технического обслуживания многоквартирного дома на сегодняшний день законодательно разделены. «Однако никто не хочет этого делать, потому что все хотят собирать деньги, делать сами работу, оценивать, контролировать и сами ее оплачивать, — говорит правозащитник. — Мы превратили и КСК, и управляющие компании в локальных монополистов».
Функции управления и функции технического обслуживания многоквартирного дома на сегодняшний день законодательно разделены.
По его словам, в законе четко прописано, что такое «орган управления», и что собой представляет «сервисная организация», что такое «содержание дома». Как правило, содержание дома должно осуществляться сервисной компанией на основании договора с органом управления объектом кондоминиума. В первую очередь управляющая компания должна провести тендер, выбрать сервисную компанию в соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях». «Она ставит свои условия перед сервисной компанией, которая, к примеру, должна обслуживать многоквартирный дом с общей площадью 50 тысяч квадратных метров, с каждого кв.м идет 30 тенге, — говорит Виктор Сыздыков, — Работники сервисной компании должны каждое утро подметать во дворе, наводить чистоту в подъездах, в общем, обслуживать этот дом».
Управляющая компания при этом оплачивает за конкретный фактический объем, который будет представлен в акте выполненных работ. По словам общественного деятеля, этот список будет как раз таки отчетным и бухгалтерским, предназначенным для оплаты услуг сервисной компании.
КСК и собственники: как разделить плату за содержание жилья? >>>
Из чего складываются тарифы?
Тарифы за услуги управляющих компаний и КСК в Астане разные, они начинаются от 25 тенге за квадратный метр и доходят до 270 тенге. Они минимальны в тех старых домах, которые обслуживают КСК. По информации управляющей компании «Астана ЖилСервис», цены услуг содержания и обслуживания многоквартирного дома составля.т в среднем от 30 до 55 тенге за один кв.м в зависимости от спектра услуг и класса обслуживаемого жилья. «В нашей компании установлены различные тарифы, опять-таки все зависит от спектра услуг, — отмечает Рустам Айтжанов, — Компания во многих моментах проявляет лояльность для отдельных слоев населения, разрабатывая индивидуальные тарифы, предоставляя льготы, исходя из положения жильцов. Оплата жильцов производится за фактически оказанные нами услуги, за качество и своевременность их оказания, согласно установленному тарифу исходя из площади их помещений (квартир)».
Цены услуг содержания и обслуживания многоквартирного дома составля.т в среднем от 30 до 55 тенге за один кв.м в зависимости от спектра услуг и класса обслуживаемого жилья.
Собственница квартиры жилого комплекса по 187 улице Айгуль Аюпова говорит, что ежемесячно за содержание дома оплачивает 1848 тенге (площадь — 53 кв.м). «В подъезде у нас редко моют полы, постоянно грязно, на каждом углу двора лежит мусор, на что расходуются наши ежемесячные взносы?» — постоянно задается вопросом она.
Как получить отчёт о работе КСК? >>>
Куда уходят деньги?
Могут ли жильцы контролировать расход денежных средств, выплачиваемых каждый месяц на содержание дома? Прозрачна ли деятельность управляющих компаний? Как отмечает партнер Казахстанской лиги юристов Нуржан Урынбаев, с периодичностью один раз в квартал УК обязана представлять отчет по управлению объектом кондоминиума. Согласно статье 50-2 Закона РК «О жилищных отношениях» расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется индивидуально собственникам квартир в письменном или в электронном виде до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. По словам юриста, прозрачность расходов собственников помещений и деятельности УК в целом закреплена на законодательном уровне.
По информации «Астана ЖилСервис», их деятельность абсолютно прозрачна. «Мы осуществляем свою работу в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан и общепринятыми нормами, — отмечает Рустам Айтжанов. — Так, согласно Закону РК «О жилищных отношениях» мы как орган управления жилым домом обязаны проводить ежеквартальные и ежегодные отчеты, на которых жильцам предоставляется полный и развернутый отчет по расходам, понесшим сервисное управление за последний квартал или год». Однако Виктор Сыздыков утверждает об обратном: «Деятельность управляющей компании не прозрачна и не может быть прозрачной, так как на нее распространяется такое понятие, как «коммерческая тайна». Если бы это было ОО или КСК, тогда другое дело. Что интересно, в соседней России за 9 месяцев 116 тыс. преступлений совершено именно управляющими компаниями в сфере ЖКХ».
Как изменился закон о КСК в Казахстане >>>
А если не платить?
При просрочке собственниками обязательных взносов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня. «При непогашении задолженности в течение трех месяцев без уважительных причин управляющая компания вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности», — консультирует юрист Нуржан Урынбаев.
Статьей 50 Закона РК «О жилищных отношениях» предусмотрено, что все собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества жилого дома. «Конечно же, на данную норму законодательства нам приходится редко ссылаться, поскольку в первую очередь мы пытаемся урегулировать все в досудебном порядке, и лишь в случае игнорирования, мы уже вынуждены обращаться в судебные органы для взыскания задолженности за услуги сервисного обслуживания», — говорит руководитель управляющей компании Рустам Айтжанов.
По информации Виктора Сыздыкова, если собственник не оплачивает тариф, его даже в суд не позовут. «На сегодняшний убрали срок давности, — говорит он, — Самое интересное, что даже через 10-20 лет они смогут подать в суд на должника. И тогда возникает вопрос: как можно ставить на один уровень неоплату за содержание общедомового имущества с тяжкими преступлениями?».
В другие руки
Как правило, сроки и объем полномочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых владельцами квартир физическому или юридическому лицу, определяются согласно договору управления. Вопрос о смене одной управляющей компании на другую обычно решается на общем собрании собственников. Стоит отметить, что по решению большинства владельцев квартир можно изменить и форму управления объектом кондоминиума.
«Безусловно, закон предусматривает смену управляющей компании, — говорит Виктор Сыздыков. — Жители имеют право, но на практике никто такое право не отдаст. Ведь частная компания не отдаст свой гарантированный доход. Это очень сложно воплотить в реальность, но кому-то это удалось после нескончаемых судебных тяжб». По его словам, жители жилого комплекса «Уют» прошли неоднократные судебные инстанции, чтобы взять в свои руки управление своим домом. Объединившись, они смогли выиграть четыре суда — экономический, апелляционный, кассационный и предварительные слушания надзорной коллегии Верховного суда — и сменить управляющую компанию, которая предоставляла некачественные услуги по содержанию дома. И сегодня жильцы этого дома сами управляют им.
Один день из жизни управляющей компании >>>
Детали работы
На какие деньги должен проводиться ремонт в подъезде?
Юрист Нуржан Урынбаев:
— Как правило, при эксплуатации объекта кондоминиума ремонт может быть текущим или капитальным. Текущий ремонт обычно осуществляется за счет средств, уплачиваемых собственниками каждый месяц. Владельцы квартир для накопления средств на капитальный ремонт жилого дома обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на общем собрании. Данная сумма не должна быть меньше размера 0,02-кратного МРП в расчете на один квадратный метр площади квартиры. Данное положение закреплено в пункте 8 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях». Важно знать, что денежные средства, накопленные на сберегательном счете, могут расходоваться только по решению общего собрания, где присутствует большинство собственников квартир.
Кто должен платить за ремонт крыши, жильцы верхних этажей, или же все собственники квартир?
Председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков:
— Крыша для всех жильцов одна, поэтому ее ремонт осуществляется за счет взносов всех собственников квартир. У нас в законе говорится о накопительном фонде, куда собственники должны вносить определенную сумму (не менее 0,02 МРП) каждый месяц. Однако мало кто это делает. Очень часто ко мне приходят и жалуются, что, к примеру, лифт поменяли за 270 тыс. тенге на целевые средства, и это не в рамках Программы модернизации ЖКХ. А ведь все должно быть подтверждено официальной документацией.
Директор управляющей компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов:
— Кровля, естественно, является общедомовой конструкцией, и нести расходы по ее ремонту жильцам только верхних этажей абсурдно. Все расходы по содержанию жилого дома обязаны нести собственники, в равных долях. Расходы по содержанию контролируются сервисным управлением, т.е. нами.
Обслуживают ли управляющие компании квартиры, помимо общедомового имущества? Кто обязан платить за спил дерева, загораживающего окна?
Директор управляющей компании «Астана ЖилСервис» Рустам Айтжанов:
— У жильцов есть возможность пользования нашими услугами и индивидуально. В основном это либо сантехнические, либо электрические услуги. Наша компания сотрудничает со многими клининговыми компаниями, которые обслуживают как общее имущество жильцов, так и личное. Что касается второго вопроса, в настоящее время нами планируется в каждом жилом доме открытие так называемого резервного фонда, иными словами, накопительного фонда. В данный фонд ежемесячно будет начислена определенная, оплаченная жильцами сумма. Мы направим ее в дальнейшем на затраты по содержанию жилого комплекса, и как раз таки на те самые непредвиденные обстоятельства, которые возникают довольно часто.
О том, почему было принято решение о реформе ЖКХ, смотрите в данном видео.
Тамилла Серик, информационная служба kn.kz
Читайте также:
КСК: как сменить председателя кооператива