В наших реалиях, нужно признать, большинство людей покупают жилье в ипотеку. Но ипотечный кредит для некоторых стал тяжким бременем, и все чаще случается так, что заемщик не может своевременно его погашать. Многих интересует — приведет ли такая ситуация к неминуемой потере жилья? Можно ли сохранить заложенное жилье, или продажа квартир с торгов банком неизбежна? Давайте разбираться.
О том, в каком случае лучше отказаться от покупки квартиры, о мошеннических схемах и недобросовестных застройщиках, читайте здесь.
Общие действия в ситуации с просрочкой
Первое, что нужно знать: если у вас возникают затруднения с оплатой долга, лучше сразу обратитесь в банк с письменным заявлением о наличии проблем с указанием причин просроченной задолженности. Большой ошибкой является избегание банка, уход от диалога.
В суде такое поведение будет расценено как недобросовестное, и вы не сможете получить для себя прерогативу решения проблемы в индивидуальном порядке.
Второе — запросите детализированные выписки по счету в части начислений по сумме основного долга и вознаграждения, а также пени.
Первое, что нужно знать: если у вас возникают затруднения с оплатой долга, лучше сразу обратитесь в банк с письменным заявлением о наличии проблем с указанием причин просроченной задолженности.
Известный юристам факт — часто при проведении расчетов банки совершают нарушения и умышленно пользуются неведением заемщика, «накручивая» суммы долга.
На практике бывает так, что суды не требуют таких документов. А сам заемщик просто не знает, что они нужны. Поэтому лучше иметь адвоката или самостоятельно предъявить банку требование о предоставлении документов и формул расчета. Нужно тщательно поработать по счетам, выявить расхождения и сделать справедливые перерасчеты.
Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>
Когда банк может забрать залог только через суд
Если вы не можете вовремя выплатить ипотечные взносы или боитесь такой ситуации в перспективе, то помните, что по статье 20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» у банка есть возможность реализации ипотеки в судебном и внесудебном порядке.
Так, по статье 24 данного закона банк не сможет реализовать ипотеку во внесудебном порядке в случае если:
- требуется согласие другого органа или лица и это согласие не получено;
- в залоге находится недвижимость, которая имеет художественную, культурную или историческую ценность для общества;
- в залоге находится недвижимость, которая находится в общей собственности и один из собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- есть письменный отказ залогодателя по ипотечному займу от реализации залога во внесудебном порядке. Этот отказ должен быть зарегистрирован органом, который регистрировал ипотечный договор, и представлен в течение 25 дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
- предмет ипотеки — жилье или участок с жильем, которые являются обеспечением по договору о предоставлении кредита (кредит заключен между физлицом и микрокредитной организацией).
Во всех этих случаях ваше жилье могут забрать только по решению суда. При этом вы имеете право проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (т.е. предмета залога — вашей квартиры, дома). Если требования закона нарушены, вы можете потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.
Обращаться в суд имеет смысл всегда — часто банки «накручивают» большие, несправедливые штрафы, пени и неустойки, выставляют не совсем справедливую оценочную стоимость жилья. Даже если вы не спасете жилье, хотя бы сможете сократить сумму долга.
Когда банк обращается в суд с иском, то он предъявляет требования к залогодателю о взыскании суммы долга через реализацию заложенного имущества. При этом по статье 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену квартиры (дома) при его реализации.
Стоимость жилья подтверждается отчетом об оценке. Если этого отчета нет, то вы можете выдвинуть суду возражения против удовлетворения требований о продаже залогового жилья, аргументируя тем, что у суда нет возможности определить стартовую цену залога.
Если вы не согласны с рыночной стоимостью жилья, которая указана в отчете об оценке, то вы можете ее оспорить. Для этого нужно предъявить иск либо ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения стоимости жилья.
Cоветы заёмщику: как облегчить ипотечное бремя >>>
Если жилье пошло на торги
Помните — просто так, без уведомления вас как залогодателя, никто ничего выставить на торги и продать не сможет! Перед тем как выставить залог на торги, банк составляет уведомление (этим занимается доверенное лицо) и отправляет его вам.
Когда вам прислали уведомление о невыполнении вами основного обязательства, то в ответ на это письмо необходимо написать отказ от реализации ипотеки во внесудебном порядке. Об этом отказе уже было сказано выше.
Знайте, что на написание отказа вам дается 25 календарных дней. По истечении 30 дней с момента вручения уведомления доверенное лицо может составить уведомление о торгах на заложенное имущество.
Если вам прислали уведомление о невыполнении обязательства, но отказ вы написать не успели или не смогли по каким-либо причинам, то вы можете обратиться в суд:
- с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки — выиграть время в 30 дней и оплатить задолженность (если таковая возможность есть);
- с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки (для этого также нужны серьезные аргументы).
Эти заявления и иски приостанавливают тот 30-дневный срок, и вы опять же сможете выиграть время. Тогда можно хотя бы частично оплатить какую-то сумму, и суд смягчит требования к вам, даст отсрочку.
Купить квартиру с торгов у банка возможно только по истечении десятидневного срока с момента опубликования объявления о торгах. Этот период также позволит выиграть время.
О том, по какой цене продаются заложенные квартиры, вы можете узнать здесь:
Возможна отсрочка на год
По статье 23 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» при наличии уважительных причин вы можете попросить суд об отсрочке на 1 год. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
- вы — гражданин РК, и заложенное жилье не связано с вашей предпринимательской деятельностью;
- в ипотеке находится земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Отсрочка не освободит от обязательств: все вознаграждения и неустойки также придется оплачивать. Если вы удовлетворите требования банка в течение 1 года, то суд по вашему заявлению отменит это решение.
Невозможно отсрочить оплату кредита по решению суда в двух случаях:
- если отсрочка повлечет серьезное ухудшение финансового состояния банка;
- если в отношении одной из сторон возбуждено дело о признании его банкротом.
Чтобы получить отсрочку вы должны обратиться в суд с заявлением о предоставлении оной. Т.е. сам суд «по своей инициативе» ее не дает, но он рассматривает эту возможность по вашей просьбе.
При этом уважительной причиной является факт отсутствия вины — т.е. когда должник принял все зависящие от него меры для оплаты долга. В частной практике известно, что суд принимает во внимание, что заемщик прикладывает усилия для исполнения обязательств или частично их исполняет. При таких условиях суд может дать годовую отсрочку.
Налог с продажи квартиры в РК в 2016 году >>>
Если долг меньше цены жилья
Часто бывает так, что ваше неисполненное обязательство составляет не весь долг, а выходит лишь на какую-то просроченную сумму. Если размер заявленных требований об обращении взыскания на залог ниже стоимости жилья, то по статье 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в обращении на взыскание квартиры (дома) по договору ипотеки суд может отказать. Ведь должник допустил незначительное нарушение основного обязательства и взыскание несоразмерно. Такой отказ предусмотрен также в статье 317 ГК РК.
Чтобы доказать несоразмерность долга по кредиту и цены недвижимости вы можете предоставить суду отчет об оценке. В самом ипотечном договоре также должна быть указана рыночная и залоговая стоимость — эти данные можно тоже использовать в качестве доказательства несоразмерности требований долга и взыскания. Все эти доводы и оценку доказательств несоразмерности вы должны отразить письменно в виде отзыва на иск и предоставить суду.
Чтобы доказать несоразмерность долга по кредиту и цены недвижимости вы можете предоставить суду отчет об оценке.
Если банк предъявил вам суммы неустойки и вы с этими суммами не согласны, то об этом нужно заявить в суде. Согласно статье 297 ГК РК, если пеня, штраф или неустойка чрезмерна по сравнению с убытками банка, суд должен ее уменьшить с учетом интересов обеих сторон. Суд обязан:
- проверить соотношение убытков банка с размером неисполненных обязательств;
- учесть объем выплат по долгу, и интересы должника (трудное финансовое положение, состояние здоровья, потерю работы и т.д.).
Уважительными причинами могут признать наличие детей, иждивенцев, тот факт, что жилье является единственным. Но нельзя совершать ошибку, думая, что эти факты обязательно изменят решение суда. Законодательных норм по поводу вышеописанных факторов нет, поэтому и надеяться на них нельзя.
Недвижимость в кризис: советы покупателю >>>
Положительное поведение должника — также аргумент для суда
Если у вас возникли финансовые трудности и вы не можете своевременно оплатить кредит, то постарайтесь приложить все усилия для надлежащего или хотя бы частичного погашения — односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Специалисты рекомендуют вносить оплату периодически хотя бы в минимальном размере, так как наличие и использование дохода в других целях может быть истолковано как недобросовестное поведение.
На практике, если вы информируете банк о своих трудностях и будете хотя бы частично вносить оплату по кредиту, то часто это дает возможность решить проблему в индивидуальном порядке — изменить срок погашения или пересчитать пеню. Это даст вам и положительную характеристику перед судом, который сможет признать вашу ситуацию — вынужденной, а неуплату по долгу — неумышленной.
Когда суд уже вынес решение на взыскание жилья
Если суд уже вынес решение и возбуждено исполнительное производство, то вы имеете право обратиться как сторона производства в суд с заявлением:
- об отсрочке или рассрочке исполнения постановления суда;
- об изменении способа или порядка исполнения.
Если ваше заявление будет удовлетворено, то вы сможете получить время на погашения долга — это позволит сохранить жилье.
Однако чтобы суд согласился на такие поблажки, нужно доказать обстоятельства, которые делают исполнение решения суда невозможным или затруднительным. Только вот найти эти обстоятельства непросто — как правило, есть и предмет залога, и обстоятельства для его реализации.
Сослаться на имущественное положение должника здесь нельзя. Возможно, что никто не захочет купить квартиру с торгов, и торги будут признаны несостоявшимися. Но в таком случае банк может просто взять жилье на свой баланс.
По статье 5 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», жилье в общей собственности может быть предметом залога только при наличии письменного согласия на это всех собственников. Если залог нарушил права других собственников — согласие не было получено — то собственники вовлекаются в судебный процесс. В суде они могут:
- выдвинуть свои возражения против требований банка;
- вовсе оспорить договор залога.
Об условиях выдачи ипотеки в 2016 году вы можете узнать здесь.
Когда торги уже состоялись
Во время торгов нужно знать основные правила их проведения:
- банк должен дать объявление о торгах в официальных печатных изданиях;
- до момента продажи имущества залогодатель может прекратить обращение взыскания на реализацию путем удовлетворения требований банка;
- купить квартиру с торгов банка может сам залогодатель, этот вариант также можно рассмотреть, если суд не даст отсрочки реализации ипотеки.
После того как торги состоялись, также можно опротестовать их через правильность оценки проданного имущества и на основании проверки подать исковое заявление о признании торгов и сделки не действительными. Залогодатель может продать свое жилье по большей цене и возместить долг банку.
Итоги
Таким образом, если вы в трудной ситуации и вам грозит уведомление из банка, то:
- постарайтесь хотя бы частично исполнять обязательства по кредиту, чтобы суд воспринял вас как добросовестного плательщика;
- если начнется судебное разбирательство, проверяйте отчет об оценке жилья;
- оспаривайте суммы неустойки и несоразмерность суммы долга и цены жилья;
- если решение вынесено, и кто-то хочет купить квартиру с торгов у приставов, то нужно оспорить торги на предмет оценки.
У вас также есть возможность отсрочки на 1 год — сможете выиграть время, поискать пути рефинансирования долга в другом банке.
Информационная служба kn.kz