Покупка жилья в другой стране — это отличная инвестиция на будущее. Наиболее актуальными стали для наших соотечественников вопросы приобретения жилья в странах ЕАЭС.
Ведь страны-участницы экономического союза — Армения, Белоруссия, Казахстан, Россия и Кыргызстан — заключили многостороннее соглашение о безвизовом въезде-выезде граждан и беспрепятственном осуществлении всех операций. Дадим рекомендации и предостережения, чтобы покупка жилья в странах ЕАЭС не стала неудачной.
Общие рекомендации
Поскольку приобретение недвижимости в другой стране — всегда риск из-за плохой ориентации в законах, статуса нерезидента, то лучше это делать через риелторов. Договор на оказание услуги с риелторским агентством можно заключить до выезда в страну по факсу, электронной или обычной почте. Можно осуществить покупку самостоятельно, однако в таком случае желательно хорошо подготовиться. Не стоит забывать и о возможном языковом барьере.
Есть общие моменты в оформлении документов. Вне зависимости от места покупки договор купли-продажи должен быть зарегистрированным в специальном органе и описывать конечное состояние квартиры, срок выписки всех жильцов. Покупателю следует заранее договориться с нотариусом о контрольной проверке ограничений прав объекта.
Все платежи в договоре и расписке нужно указывать в национальной валюте: белорусский и российский рубль, сом и драм.
Поскольку приобретение недвижимости в другой стране — всегда риск из-за плохой ориентации в законах, статуса нерезидента, то лучше это делать через риелторов.
Лучше использовать не удостоверение личности, а сразу сделать паспорт. Непосредственно по приезду в страну ЕАЭС нужно обратиться в бюро переводов и перевести паспорт на язык страны, заверив эту копию нотариально.
Для иностранных граждан в странах ЕАЭС нет никаких ограничений на покупку жилья, кроме приобретения земельных участков (только в арендное использование) и жилья в приграничных зонах.
Для покупки недвижимости казахстанец должен пребывать в стране ЕАЭС на законных основаниях, т.е. с разрешением на временное пребывание, с миграционной картой или с видом на жительство. Не уведомляя миграционную службу, гражданин Казахстана может быть на территории ЕАЭС в течение льготного периода:
- для России, Белоруссии и Кыргызстана — 30 дней;
- для Армении — 180 дней.
Таким образом, если вы успеете приобрести квартиру в этот период, то РВП или ВНЖ вам не потребуется.
После получения права собственности нужно оформить вид на жительство, так как наличие жилья будет обязывать посещать страну по вопросам его содержания. Стоимость оформления сделки купли-продажи включает в себя услуги нотариуса, риелтора и госпошлину.
Взять ипотеку в странах ЕАЭС не гражданами нереально, поэтому лучше приобретать жилье с наличной оплатой, можно в рассрочку и лучше на вторичном рынке — с застройщиками сейчас ситуация нестабильная, риски высоки. Не стоит верить рейтингам застройщиков и риелторских агентств — очень часто места в них куплены. Постарайтесь найти жилье через знакомых, которые уже убедились в честности застройщиков.
При сдаче в аренду по закону иностранные граждане уплачивают налог с дохода по большей ставке, чем граждане страны. Например, в России он составляет 30%. Налогов на приобретение жилья нет, но есть госпошлины на регистрацию. Теперь рассмотрим покупку жилья по странам отдельно.
Заморские «квадраты»: где покупают жильё казахстанцы? >>>
Как купить жильё Белоруссии?
Первым делом нужно выбрать квартиру, проверить ее (запросы указаны в таблице 1). Далее можно заключать договор купли-продажи, получить расписку о задатке у нотариуса, а затем поехать в агентство по гос. регистрации (тот же РУП) и зарегистрировать его.
Таблица 1. Инстанции, которые нужно посетить
|
Инстанция |
Что запросить |
Пакет документов |
|
Из городского (районного) отдела ЖКХ при Управлении |
Для приватизированной квартиры выписка о собственниках — если, кроме продавца, есть и другие владельцы, то от них нужно согласие на куплю-продажу; |
Заявление, паспорт. Если операции производятся через нотариуса, то он сам делает запросы. |
|
Для любой квартиры — запрос о наличии коммунальных долгов. |
||
|
Из налоговой инспекции |
Информация о долгах по налогам на недвижимость. |
|
|
Государственный комитет по имуществу РБ в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», районный филиал |
Выписка ЕГРНИ для получения полной информации о приобретаемом жилье, о праве собственности и основаниях, на которых она получена |
Заявление, паспорт, квитанция об оплате госпошлины. |
|
Регистрация договора купли-продажи |
Справка с места жительства и справка о составе семьи продавца, выписка из ЕГРНИ с отметкой «Выдана для нотариального удостоверения сделки» |
|
|
Регистрация прав на недвижимое имущество |
Актом приемки-передачи жилья, расписка, копии документов и квитанция по оплате госпошлины |
|
|
Районное подразделение областного Управления по гражданству и миграции |
Для получения разрешения на временное проживание в Белоруссии |
Паспорт, документы, которые потребуют в отделе, заявление о выдаче разрешения на временное проживание |
Лучше совершать процедуры через нотариуса, он сразу заверит весь пакет документов. Регистрация договора и прав вместе ориентировочно равна 1 базовой величине, т.е. 180 тыс. белорусских рублей. К примеру, на 2 ноября 2015 года 100 белорусских рублей были равны 1,60 тенге. Получение свидетельства о государственной регистрации занимает 7 дней, в ускоренном порядке — 2 дня.
В Белоруссии на недвижимость налог не платится, однако если вы купили частный дом или две и более квартиры, то в таком случае жилье облагается ежегодным налогом в 0,1% (на дом, на вторую квартиру). При самостоятельной покупке без сопровождения могут возникнуть проблемы.
Если вы приобрели квартиру, но не планируете ближайшее время в ней проживать, то можно оформить ее сдачу. Подоходный налог со сдачи жилого помещения колеблется от 140 до 240 тыс. белорусских рублей за комнату в месяц.
Узнать актуальные цены на жильё в Минске можно, пройдя по ссылке.
Нюансы покупки квартиры в России
Прежде чем оформлять сделку, покупателю нужно обратиться в Единый государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать выписку с информацией о квартире. Это можно сделать без согласия и уведомления продавца, на это есть право.
Выписка представляет собой документ с данными владельца жилья и основаниями получения прав на него. Срок изготовления такой бумаги порядка 10 дней.
Стоит упомянуть также один небольшой нюанс: с 1 октября 2015 года в России планируется законопроект, который закроет свободный доступ к выпискам ЕГРП. Потому хотим сразу предупредить: если этот законопроект реализуют, то вам как покупателю нужно будет брать доверенность продавца на получение такой выписки. Однако это не отменяет того факта, что вы можете ее затребовать: вы имеете право знать, что покупаете.
Нужно просмотреть и кадастровый паспорт на наличие перепланировки, ремонта и реконструкции — все должно быть оформлено строкой. При наличии в жилье долей других собственников, эти собственники могут оспорить договор купли-продажи.
С 1 октября 2015 года в России планируется законопроект, который закроет свободный доступ к выпискам ЕГРП.
После проверки можно оформлять договор. Так, уплата госпошлины за регистрацию договора и прав составляет 2000 рублей. Рубль на дату публикации этой статьи стоил 4,35 тенге. Срок такой процедуры — от 7 до 30 дней.
Однако со сбором пакета документов от покупателя могут возникнуть недоразумения.
В октябре 2013 года в Калуге приобретали жилье граждане Казахстана М. и Е., у которых запросили загранпаспорт и временную регистрацию. Люди долго пререкались, пытаясь доказать, что имеют право находиться на территории России без регистрации 30 дней, ссылались на закон. В итоге убедили регистраторов и оформили сделку. При этом «запаслись» предусмотрительно адресной справкой с нашего ЦОНа, чтобы в договоре купли-продажи указать место жительства покупателя. В чем причина проблем, с которыми столкнулись знакомые К.?
Дело в том, что для иностранных — и российских, в частности — служб отсутствие указания в документах места прописки — это «диковинка». Вероятнее всего, ваши документы будут вертеть, пытаясь отыскать запись, но могут после пререканий записать с ваших слов. Опять же, гарантий, что вы «одолеете» бюрократическую систему, нет. Поэтому, чтобы не терять времени, стоит заранее взять и регистрацию, и адресную справку, и в Казахстане подготовить согласие супруга от нотариуса с апостилем, а также к удостоверению оформить загранпаспорт. Это касается не только покупки в России, но и в других странах.
После проверки квартиры и подготовки документов оформляют сделку.
Таблица 2. Прохождение инстанций для совершения сделки
|
Инстанция |
Цель |
Пакет документов |
|
Росреестр по месту нахождения квартиры: МФЦ (многофункциональный центр) или в офисе ведомств Кадастровой палаты по записи |
Выписка ЕГРП: проверка завещания на подлинность, вероятность обжалования судебного решения, оспаривания договора дарения, проверка на нахождение квартиры в залоге. |
Заявление о получении услуги, паспорт |
|
Регистрация договора купли-продажи |
Соответствующие записи в регистре и проставление на самом договоре |
|
|
Регистрация сделки и выдача свидетельства о регистрации прав на недвижимость |
Договор купли-продажи в 2-х экземплярах, паспорта покупателя и продавца, заявление о государственной регистрации перехода права — от лица продавца и заявление о государственной регистрации права — от лица покупателя |
|
|
Подразделения Департамента социальной защиты населения |
Подтверждение разрешения на продажу |
Официальный запрос с паспортом и заявлением соответствующего образца |
|
Отдел жилищного хозяйства и технической эксплуатации по району |
Запрос о наличии долгов по коммунальным счетам |
|
|
Налоговое управление |
Запрос о наличии долгов по налогам |
|
|
Банк |
Арендовать ячейку |
Договор аренды ячейки с условиями доступа к ней |
|
Нотариус |
Заверение договора купли-продажи не менее чем в 2-х экземплярах |
Договор на оказание нотариальных услуг |
|
Заверение расписки в получении денег продавцом (если они передавались лично) |
С переходом права собственности на вас ложится уплата ежегодного налога в 0,1% от стоимости дома/квартиры.
Ознакомиться со стоимостью жилья в наиболее популярных среди казахстанцев городах России вы можете, пройдя по ссылкам:
Приобретение недвижимости в Армении
В первую очередь нужно перевести паспорт в бюро переводов на армянский язык и заверить его нотариально для последующего оформления в Кадастре недвижимости.
Если в Армении вы жить не планируете, то стоит оформить временный ВНЖ на срок до 1 года и зарегистрироваться в квартире. Он выдается временно приехавшим иностранцам с личными целями (студенты, беженцы, на договорной основе и т.д.). Продлить временный ВНЖ можно только еще на 1 год.
Таблица 3. Инстанции, которые необходимо посетить
|
Инстанция |
Цель обращения |
|
Регистрационная палата кадастра (в Армении делятся на кадастровые территории), Кадастровый участок |
Регистрация договора купли-продажи |
|
Расширенная справка обо всех, кто был прописан, зарегистрирован в данном жилье |
|
|
Регистрация сделки, получение листа регистрации (переход права собственности) |
|
|
БТИ |
Справка об оценочной стоимости жилья и технический паспорт, поэтажный план дома, экспликации |
|
Налоговая инспекция |
Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость |
|
Отдел коммунального хозяйства |
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги |
|
Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире жильцах |
Процедура получения свидетельства о регистрации занимает 7 дней. Налогообложение зависит от стоимости жилья:
Таблица 4. Налоги на жилье в Армении
|
Стоимость жилища (база), млн. драмов |
Ставка |
+ кол-во драмов |
|
до 3 |
0% |
- |
|
3-10 |
0,1% от суммы выше 3 млн |
+ 100 |
|
10-20 |
0,2% |
+7100 |
|
20-30 |
0,4% |
+27 100 |
|
30-40 |
0,6% |
+67 100 |
|
от 40 |
0,8% |
+127 100 |
Пошлина за регистрацию прав равна десятикратной базовой пошлины. Базовая пошлина устанавливается в размере 1000 драмов. Таким образом, нужно уплатить 10000 драмов. По данным Нацбанка РК, армянский драм 2 ноября 2015 года стоил 5,95 тенге.
Заграничная недвижимость стала доступнее казахстанцам >>>
Покупка недвижимости в Кыргызстане
В Кыргызстане в 2014 году была упразднена комиссия, которая давала разрешение иностранцам на покупку недвижимости. Т.е. приобретать жилье не гражданам можно свободно, в том же порядке, что и гражданам.
Таблица 5. Инстанции, которые необходимо посетить
|
Инстанция |
Цель обращения |
Пакет документов |
|
Местные регистрационные органы - областные, городские, районные при Главном Управлении по землеустройству и регистрации прав на недвижимое имущество КР (Госрегистр). Иначе - ГУ по ЗРПНИ. В операционном зале обратиться в любое из "Окон приёма документов" |
Регистрация договора купли-продажи |
Заявление на регистрацию права собственности, заверенный договор — оба экземпляра, полученные от нотариуса, технический паспорт объекта недвижимости (оригинал), ксерокопия паспорта хозяина, заявление и квитанция об оплате госпошлины |
|
Справку о зарегистрированном праве на отчуждаемое недвижимое имущество (отражены обременения и ограничения) |
Правоустанавливающий документ, технический паспорт, ксерокопия и оригинал паспорта хозяина, заявление, расписка об оплате госпошлины |
|
|
В отделе обследования недвижимости |
Технический паспорт объекта (срок годности — 1 год, поэтому нужно проверить в Госрегистре, если он уже вышел по сроку) |
Техник отдела посещает жилье для проведения инспекции с регистрационной карточкой (внутренний документ Госрегистра) и старым техпаспортом, фиксирует изменения и готовит новый техпаспорт |
|
В БишкекГлавАрхитектуре и местной администрации |
Узаконивание изменения в планировке, конструкции квартиры, дома, участка |
Техпаспорт |
|
РОВД |
Запрос о возможности продать квартиру при н/л собственниках |
Разрешение органов опеки и попечительства |
|
Налоговая инспекция и отдел ЖКХ по месту нахождения квартиры |
Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость и за коммунальные услуги |
|
Услуга получения справки в Госрегистре составляет 80,24 сома в несрочном порядке (3 рабочих дня) и 140,33 сома — в срочном порядке (1 рабочий день). За нотариальные услуги по заверению договоров в среднем оплачивают 700 сомов, госпошлина на регистрацию договора порядка 3000 сомов, регистрация права собственности в несрочном порядке (3 дня) — 265 сомов, в срочном порядке (1 день) — 510 сомов. Один кыргызский сом обойдётся вам в 4,04 тенге.
Договор составляется в 4-х экземплярах: нотариусу — для сдачи в госархив, для бывшего владельца, для нового собственника в 2-х экз. (один — для сдачи в Госрегистр). После покупки вы получите на руки, помимо двух договоров, техпаспорт. Регистрация права собственности в Госрегистре должна произойти в течение 30 дней после заключения сделки, но стоит поторопиться.
Есть нюанс: пока в Госрегистре оформлено право бывшего собственника на жилье, то он может заключить нотариально еще один договор продажи. Сделка не будет законной, но повлечет долгие судебные тяжбы. Идите в Госрегистр в тот же день!
В ГУ по ЗРПНИ вы получите один завизированный оригинал договора (проверьте прямоугольную печать Госрегистра!) и технический паспорт на ваше имя. Квартира ваша. При покупке частного дома вам не выдадут акт с Госрегистра, так как землю приобретать нельзя. Потому лучше и надежнее приобретать именно квартиры, чтобы опять же избежать судебных тяжб.
Создание ЕАЭС открыло границы для бизнеса. О том, какие возможности получили и предприниматели, и обычные граждане, можно узнать, посмотрев видео ниже.
Информационная служба kn.kz
Читайте также:
Апартаменты с видом на Биг-Бен, или Где покупают недвижимость казахстанцы?