Ипотека без накоплений: купить квартиру через Жилстройсбербанк

Многие думают, что покупка квартиры в ипотеку через банк с государственным участием априори выгоднее, чем в коммерческих БВУ. Зачем накручивать проценты для своих же граждан, рассуждает заемщик, который с помощью Жилстройсбербанка хочет оформить дешевую ипотеку. Однако так ли выгодны кредиты данного банка, если у вас нет там накоплений? Попытаемся разобраться.

Жилстройсбербанк — известный оператор реализации жилья по госпрограмме. Тысячи казахстанцев успешно решают свои жилищные вопросы с помощью займов этого банка, приобретая квартиры под самые низкие проценты в стране — от 3,5 до 9,5%. Все активы банка представлены в тенге, обслуживание обязательств также происходит в национальной валюте. Но что делать тем, кто не является ни госслужащим, ни бюджетником, пока не обзавелся семьей или по каким-то другим причинам не может откусить свой кусок от пирога под названием «доступное жильё»?

Куда делась ипотека без накоплений в Жилстройсбербанке?

Пару лет назад Жилстройсбербанк предлагал по-настоящему выгодные кредиты для вышеуказанной категории клиентов. Предварительный жилищный заем можно было получить при полном отсутствии каких-либо накоплений и первоначального взноса. Главное условие покупки квартиры через Жилстройсбербанк без вложений — необходимость одновременно накапливать жилстройсбережения на сберегательном счете и погашать вознаграждения по ипотеке по ставке 10% годовых. А перед этим требовалось подтвердить платежеспособность и предоставить залоговое обеспечение.

Сегодня заемщик, приобретающий жильё на вторичном рынке или у коммерческих застройщиков, должен единовременно вложить на депозит 50% от стоимости недвижимости.

Затем банк изменил условия и стал выдавать ипотеку тем, кто имел хотя бы 25% первоначального взноса. Руководство ЖССБ отметило, чтобы минимизировать риски, пришлось ужесточить требования к условиям кредитования. Сегодня заемщик, приобретающий жильё на вторичном рынке или у коммерческих застройщиков, должен единовременно вложить на депозит 50% от стоимости недвижимости.

Как получить ипотеку от Жилстройсбербанка?

Допустим, что вы хотите купить квартиру стоимостью 12 300 000 тенге. У вас на руках 6 150 000 тенге. Чтобы оформить ипотеку от Жилстройсбербанка, вы должны эти деньги принести в банк и положить на счет. 

Стоит отметить, что вам необязательно приходить в банк за кредитом, уже имея договоренность с продавцом квартиры. ЖССБК предоставляет возможность получить деньги под залог другой недвижимости.

То есть вы можете взять ипотеку и 6 месяцев искать недвижимость для покупки. Часто продавцы не хотят связываться с ипотекой, боясь потерять время. При этом, имея наличку, можно получить ощутимую скидку. А после заключения выгодной сделки надо принести договор купли-продажи в банк, подтверждая целевое назначение кредита. Но переоформить залог на купленную квартиру уже будет нельзя.

Какие тарифные программы подойдут для ипотеки без накоплений

Из всех предлагаемых тарифных программ заемщику, приобретающему квартиру через Жилстройсбербанк без срока накопления, подойдут «Бастау» и «Оркен». Их то мы и рассмотрим подробнее.

Расчет покупки квартиры стоимостью 12 300 000 тенге

Бастау
Размер ипотеки	12 300 000 тенге
Ежемесячный платеж первые 3 года  (погашение только процентов под 8,5%)	87 125 тенге
Переплата по процентам	3 136 500 тенге
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг)	98 400 тенге
Переплата за 6 лет	934 800 тенге
Общая переплата	4 071 300 тенге

Өркен
Размер ипотеки	12 300 000 тенге
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 8,5%)	87 125 тенге
Переплата по процентам	3 136 500 тенге
Погашение остальные 10 лет (погашение процентов под 4,5% годовых + основной долг)	61 500 тенге
Переплата за 10 лет	1 230 000 тенге
Общая переплата	4 336 500 тенге

Что предлагает коммерческий банк

Согласно рейтингу самых выгодных ипотечных программ казахстанских банков, который регулярно составляет портал kn.kz и газета «Недвижимость», лидирует ипотека от Народного банка. Ее мы и сравним с займом от Жилстройсбербанка.

Расчет покупки квартиры стоимостью 12 300 000 тенге от Народного банка*

Срок кредитования	10 лет
Ставка вознаграждения	От 14,5%
Первоначальный взнос	50%
Сумма займа	6 150 000 тенге
Ежемесячный платеж (аннуитет)	97 346 тенге
Переплата	5 531 565 тенге

*Таблица рассчитана с помощью кредитного калькулятора на сайте Народного банка

Как видим, ипотечный кредит в Жилстройсбербанке для заемщика, все же несколько выгоднее ипотеки в коммерческом банке. Условная разница переплаты за 10 лет составляет 1 195 065 тенге.

Подтверждение дохода в ЖССБК

Обязательным условием для получения ипотеки от Жилстройсбербанка является подтверждение платежеспособности. Согласно нашему примеру ежемесячный доход у клиента, если у него есть супруга и двое несовершеннолетних детей, должен составлять порядка 180 000 тенге.

Как сложилась эта сумма? Как объясняют консультанты, после выплаты ежемесячного платежа у заемщика должно оставаться на руках по 10 МРП на каждого члена семьи.

Итого: 98 400 + 19 820 *4 = 177 680 тенге.

Если не удается подтвердить доход, можно привлечь созаемщика. По условиям ЖССБК, это необязательно должен быть родственник, им может быть любое третье лицо.

Комиссии при оформлении ипотеки в Жилстройсбербанке

1. Комиссия за открытие депозита — 0,55% от договорной суммы;
2. Комиссия за рассмотрение кредитной заявки — 5000 тг;
3. Страхование недвижимости — 0,2%;
4. Страхование от несчастных случаев — 0, 25%;
5. Титульное страхование — 0,3%;
6. Комиссия за организацию выдачи ипотеки — 0,5% от 50% суммы кредита (максимально 100 000 тг);
7. Комиссия за снятие денег наличными — 0,5% от суммы кредита (максимально 50 000 тг);
8. Комиссия за перечисление на счет продавца — 0,3% от суммы кредита (1500-5000 тг).

Последние изменения в условиях банка

• Пенсионерам теперь не дают кредит.

Раньше пенсионерам разрешали брать ипотеку, если созаемщиком выступал более молодой клиент. Сейчас кредит выдается только тому гражданину, чей возраст на момент погашения не будет превышать 65 лет.

• Нельзя поменять созаемщика.

Если раньше банк допускал возможность смены «второго пилота» ипотеки, сейчас условия ужесточились. До окончания срока выплаты по кредиту созаемщика нельзя освободить от обязательств. При этом созаемщик по промежуточному ипотечному кредиту должен быть не моложе 21 года, по жилищному займу — с 18 лет.

• Дому должно быть не более 49 лет.

Изменились требования и к заложенной недвижимости. То есть если вы хотите оформить ипотеку в этом году, то банк может вам выдать кредит на дом как минимум 1966 года постройки.

• Переуступка не допускается.

Кредит можно переуступить только в случае смерти заемщика.

• Для получения промежуточного жилищного займа не нужно ждать 2-3 месяца, чтобы первоначальный взнос в размере 50% пролежал на депозите. Теперь заем выдают сразу.

В чем преимущества покупки квартиры через Жилстройсбербанк

По сути, всю выгодность программ Жилстройсбербанка можно испытать, имея время, терпение и дисциплинированность. То есть копить и ждать. Возвращаясь к нашему примеру с покупкой квартиры по программе «Бастау», надо отметить, что если бы у человека не было спешки в жилищном вопросе, то ему бы не пришлось переплачивать банку 3 136 500 тенге за проценты. Дисциплинированный вкладчик, который копил бы на депозите 3 года, переплатил бы банку, условно говоря, всего 934 800 тенге по программе «Бастау» или 1 230 000 тенге по «Өркен». Как бы ни критиковали работу Жилстройсбербанка, это наиболее выгодный на сегодняшний день вариант покупки квартиры.

Дисциплинированный вкладчик, который копил бы на депозите 3 года, переплатил бы банку, условно говоря, всего 934 800 тенге по программе «Бастау» или 1 230 000 тенге по «Өркен».

Ипотека по госпрограмме «Нурлы жол»: для тех, у кого есть 30% от займа

Даже если у человека уже есть недвижимость, он может участвовать в госпрограмме и купить жилье в новостройке. Так квартиры от Жилстройсбербанка по госпрограмме инфраструктурного развития «Нурлы жол» будут реализованы по двум направлениям — по линии местных исполнительных органов (МИО) и АО «Байтерек девелопмент». Очередникам при участии в госпрограмме по линии МИО нельзя иметь жилье на праве собственности на территории Казахстана, а вот для участников по линии АО «Байтерек девелопмент» такого требования нет.

Требования для участников программы по линии АО «Байтерек девелопмент»:

• претенденты должны иметь гражданство Республики Казахстан;
• для участников, претендующих на приобретение жилья в городах Астана и Алматы, требуется наличие постоянной регистрации в течение последних 2 лет в данных городах.

По линии «Байтерек девелопмент» жилье будет реализовано исключительно среди вкладчиков Жилстройсбербанка. Проекты будущих объектов по данному направлению вначале согласовывает специально созданная жилищная комиссия, то есть для вкладчиков банка отбираются объекты хорошего качества и по доступной цене. Затем объявляется прием заявлений в пул покупателей жилья и формируется список из прошедших отбор вкладчиков.

Согласно условиям реализации жилья по программе «Нурлы жол», участникам возможна выдача займов при наличии минимального размера первоначального взноса в размере 30% от договорной суммы. Ставка вознаграждения по жилищным займам будет составлять 5% годовых.

Какие документы нужно будет собрать

Перечень документов для подачи заявки по ипотеке в Жилстройсбербанке включает в себя следующее:

1. Оригинал и копия документа, удостоверяющего личность заявителя (созаемщика (-ов)), гаранта, залогодателя и совладельцев недвижимого имущества, а также их супругов, содержащего ИИН.
2. Адресная справка, срок которой не должен превышать 3 месяца на момент подачи заемщиком кредитной заявки.
3. Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака/свидетельства о смерти супруга заявителя (созаемщика (-ов), гаранта), залогодателя.
4. Справка о заработной плате заявителя (созаемщика (-ов), гаранта) с места работы, подтвержденной выпиской из ГЦВП/ЕНПФ, за период не менее 6 последовательных месяцев, с указанием всех удержаний, предусмотренных законодательством РК, за подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, заверенной печатью и указанием полного наименования организации. При распространении на заявителя (созаемщика (-ов), гаранта) налоговых льгот, в справке о заработной плате необходимо указать ссылку на соответствующий законодательный акт Республики Казахстан.
5. Оригиналы и копии правоустанавливающих и иных документов на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения.
6. Отчет об оценке недвижимого имущества уполномоченного органа или независимой оценочной компании, по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 90 (девяносто) календарных дней с документом, подтверждающим факт оплаты оценщику за оценку недвижимости. Оценка недвижимого имущества осуществляется оценочными компаниями по выбору клиента, которые являются членами одной из палат оценщиков. Наименование и реквизиты независимых оценочных компаний, рекомендуемые банком, размещены на сайте банка www.hcsbk.kz. в разделе «Партнеры Банка».
7. Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 90 (девяносто) календарных дней.

Банк оставляет за собой право потребовать дополнительные документы.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются заявителю.

Наравне с оригиналами документов, допускается предоставление документов, полученных через интернет ресурс (официальный сайт электронного правительства www.egov.kz), которые приравниваются к оригиналам документов.

Срок действия положительного решения Кредитного комитета — 3 месяца.

В случае решения банка об отказе в предоставлении займа, сумма оплаченной заявителем комиссии возврату не подлежит.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 166 Налогового Кодекса Республики Казахстан, предусматривается право на налоговые льготыпо договорам банковского займа, заключенным с АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

Карима Апенова, информационная служба kn.kz