Переуступка права требования в РК: что нужно знать покупателю

19.10.2015, 07:35

Не секрет, что стоимость жилья в новостройках не всегда по карману столичному жителю. Но иметь собственные квадратные метры, да еще в новом комфортабельном здании, мечтает каждый казахстанец. Один из вариантов — купить квартиру в строящемся доме. Цена на такое жилье значительно ниже по сравнению с уже введенными в эксплуатацию квадратными метрами. В силу непредвиденных обстоятельств может возникнуть ситуация, когда и такое недостроенное жилье необходимо выставить на продажу. Но как быть, ведь по сути квартиры еще нет, что же в этом случае подлежит продаже?

Что такое переуступка права?

Подобный вид сделки будет называться переуступкой права требования или цессией, что одно и то же, говорят юристы. Человек, являющийся участником долевого строительства и полностью выплативший стоимость квартиры, передает (уступает) свои права по договору долевого участия другому лицу. Новое лицо (он же теперь новый кредитор) вправе требовать от застройщика (должника) передачи ему квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Данный вид сделки удобен тем, что для ее заключения не требуется согласие должника (или застройщика), если, конечно, иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Новый кредитор будет обладать теми же правами и в том же объеме, что и прежний дольщик.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем.

Но стоит обратить внимание на то обстоятельство, что покупатель получает не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, в том числе право на получение жилища в собственность по завершении его строительства. Стоимость квартиры уже выплачена прежним дольщиком.

Другими словами, вы приобретаете не квартиру, а документ, который удостоверяет ваше право получить свою недвижимость в будущем. Может показаться, что заключить договор цессии — все равно, что купить обещание. На самом деле это не совсем так. Первый дольщик уже вложил собственные средства, на которые застройщик и возводит объект. Поэтому при уступке права требования к новому кредитору переходят все возможности, установленные договором долевого участия в жилищном строительстве.

При этом необходимо помнить, что договор переуступки права требования не регистрируется. Фактически стороны устно договариваются и по взаимному доверию совершают действия, и это влечет за собой определенные риски.

Если задерживают квартиру в новостройке >>>

Оформляем переуступку права требования: шаг за шагом

Условно порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке можно разделить на 3 этапа. Предпочтительнее, чтобы все этапы сделки сопровождал квалифицированный специалист. Консультационную помощь при подготовке статьи оказала руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры», член адвокатской коллегии г. Астаны, кандидат юридических наук Алия Кулубекова.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у застройщика

На начальном этапе необходимо тщательно изучить строительную историю и репутацию выбранного застройщика. От его «добросовестности» зависит дальнейший успех всего начатого дела. Для проверки документации достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые бумаги:

Учредительные документы строительной компании.
Свидетельство о государственной регистрации.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

Проект на строительство, в котором должно быть указано:

разрешение на строительство;
права на земельный участок, на котором идет строительство дома;
цель проекта;
этап строительства;
срок реализации;
предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования. Согласно казахстанскому законодательству уведомлять застройщика о данном действии продавец не обязан, но юристы настоятельно советуют это сделать.
Получить письменное согласие застройщика на продажу квартиры. По мнению Алии Кулубековой, строительная компания, возводящая объект, на момент оформления уступки права должна в письменной форме дать согласие на переуступку права. При этом документ от застройщика должен быть оформлен в письменном виде и подписан уполномоченным лицом. Важно убедиться в полномочиях подписывающего лица от компании.
Взять у застройщика документальное подтверждение об отсутствии долга перед ним. Этот пункт юрист также считает обязательным. Представители строительной компании должны будут указать, что лицо, уступающее свое право новому лицу, полностью рассчиталось с компанией-застройщиком. При этом указать денежную сумму, которая была внесена и строительная компания не имеет претензий к уступающему право по вопросам оплаты.
Взять в ЦОНе выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Для заключения договора цессии лицо, уступающее свое право требования, обязано предоставить выписку из реестра регистрации залога движимого имущества. Получить ее можно в ЦОНе за три дня до заключения самой сделки (подписания договора цессии).
Получить нотариальное согласие супруга (-и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.

Перечень действий, которые необходимо сделать покупателю перед покупкой квартиры по переуступке прав требования, минимален:

Получить согласие супруга (-и) на покупку квартиры, заверенное нотариально, если покупка совершается одним из супругов. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>

3-й этап — составление договора переуступки права требования

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Это можно сделать в офисе компании застройщика или у юриста.

— В договоре уступки важно указать сумму, которую передает новый правообладатель первому лицу. Причем денежную сумму прописать в расписке или в акте по передаче средств. Обычно такой акт передачи денежных средств делает каждый нотариус. Он будет неотъемлемой частью договора уступки права требования, в одном из пунктов которого будет указана передача денежных средств, — говорит Алия Кулубекова.

При заключении договора переуступки прав требования руководитель столичной адвокатской конторы также советует получить у лица, передающего уступающее право, все бухгалтерские документы, в том числе и платежные поручения, которые могут подтвердить реальную оплату. И указать этот факт в договоре уступки. Такой пункт в документе будет подтверждать права нового правопреемника и служить доказательством, что в оригинале право действительно и оплачено.

Кроме того, по мнению юриста, будет нелишним подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору переуступки прав требования по определенной форме, которое будет подписываться на основе договора цессии.

— В дополнительном соглашении, а именно в реквизитах, в наименовании договора будут указаны данные нового лица, так как произошла замена оснований договора уступки права, — разъясняет Алия Кулубекова. — Только после подготовки и подписания вышеуказанных моментов сделка будет считаться юридически грамотной и совершенной.

Документы, необходимые для заключения договора цессии:

Договор долевого участия в жилищном строительстве либо другой документ, подтверждающий возникновение прав на строящийся объект (квартиру).
Документы, подтверждающие оплату всей суммы (долевого взноса), предусмотренную договором долевого участия в строительстве (подтверждается полученной от застройщика на фирменном бланке, заверенной печатью организации справкой об отсутствии задолженности).
Удостоверение личности.
Выписка из реестра регистрации залога движимого имущества.
Согласие супруги (супруга) с обеих сторон сделки либо нотариально заверенное заявление о том, что сторона не состоит в браке.
Согласие застройщика на уступку права требования по договору долевого участия.

Долевые споры, или Как расторгнуть договор долевого участия? >>>

У приобретателя прав после сделки должны остаться:

Подлинник договора долевого участия или документа, по которому произошла уступка права. Также с застройщиком заключается дополнительное соглашение к договору долевого участия, в котором меняется дольщик и, соответственно, изменяются сведения о дольщике.
Подлинники документов, подтверждающих расчеты между сторонами по договору долевого участия.
Договор уступки (цессии) с указанием произведенной оплаты в случае, если договор возмездный.

Юридические нюансы договора цессии

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

— Договор переуступки права на жилье в строящемся объекте является гражданско-правовым видом договора, причем достаточно не сложным и стандартным. Но при условии, что при оформлении подобной сделки будут учтены все нюансы и тонкости в рамках законодательства РК, а их достаточно и необходимо тщательно разбираться, — отмечает руководитель адвокатской конторы «Кулубекова и партнеры» Алия Кулубекова.

Правозащитник советует внимательно читать договор. Дело в том, что если еще совсем недавно был очень распространен договор долевого участия, то на сегодняшний день казахстанские строительные компании очень редко работают в данном формате.

По словам Алии Кулубековой, закон о долевом строительстве достаточно жесткий для самих застройщиков. Он в большей мере защищает права дольщиков.

Покупая квартиру в строящемся доме по уступке права, важно учитывать юридическую сторону вопроса, так как на этом пути существует много подводных камней.

В нынешней практике распространены различные договоры (договор участия, договор простого товарищества), но никак не договор о долевом строительстве. Такие документы заключаются вне рамок законодательства о долевом строительстве.

К тому же всегда есть вероятность попасться на удочку мошенникам. Схема их махинаций проста: они могут заключить предварительные договоры купли-продажи с несколькими покупателями. В этом случае не помешает дополнительная проверка всех правообладателей.

— Только компания, уже зарекомендовавшая себя, может официально указать в письме, что квартира не была ранее продана лицом, которое уступает свое право, в действительности существует под указанным адресом и номером и, в конце концов, продана лицу, которое теперь решило переуступить право. Таким образом, отсутствует двойная продажа. В противном случае компании-застройщику и ее уполномоченным лицам будет грозить уголовная ответственность. На подобные вопиющие нарушения законодательства граждане стараются не идти, а крупные строительные компании тем более, — отметила эксперт.

Что касается застройщика, то он не может повлиять на решение дольщика перепродать свою квартиру, вернее, уступить свое право требования на строящуюся недвижимость. На деле же строительная компания может предотвратить такое развитие событий.

Большинство застройщиков, заключая договор с первичным инвестором, заранее предусматривают в документе пункты, в которых «черным по белому» указаны сроки и порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования.

Но существуют и более принципиальные застройщики, которые категорически отказываются от перепродажи права требования. Иногда просто не объясняя причин отказа. Скорее всего, это связано с последующим неудобством в переоформлении документов по смене правообладателей.

Генеральный директор ТОО «Строительство зданий и сооружений» Жаркын Балтабеков за свой многолетний опыт строительства отмечает, что независимо от целей, которые преследуют уступающие право на жилплощадь, важен только факт оплаты и наличие юридически грамотно составленного последующего договора.

Плюсы	Минусы
Цена приобретаемого в будущем недвижимого имущества у участника долевого строительства может быть гораздо ниже, чем у застройщика.	Договор цессии не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства.
Дольщик, нуждающийся в деньгах, может выгодно продать (уступить) свое право требования к застройщику. Сумма за переуступку может существенно превышать первоначально выплаченную сумму.	Непременное условие для подписания договора цессии — выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он может передать свое право требования к застройщику третьему лицу.
Уступка права не подлежит государственной регистрации, что позволяет сэкономить время на оформлении сделки.	Необходимость получения в ЦОНе выписки из реестра регистрации залога движимого имущества, оформление которой занимает два рабочих дня, а сама выписка действительна в течение суток. То есть необходимо заранее спланировать порядок заключения сделки и особо тщательно согласовать действия сторон.

Информационная служба kn.kz