Ипотека в кризис: пошаговая инструкция и новые условия банков Казахстана

15.12.2016, 08:40

Жилищная проблема в Казахстане — одна из самых острых, и это уже давно не секрет.

Уважаемые читатели! Данная статья обновлена (см. таблицу по условиям ипотечных программ казахстанских банков на 15.12.2016)

Дороговизна квадратных метров и низкие реальные доходы населения растягивают полноценное накопление денег на заветную квартиру на долгие годы, которые пройдут под знаменем жесткой экономии. Немногие готовы так ограничивать себя и свою семью. Это во многом объясняет, почему ипотека так популярна среди казахстанцев.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы платить ипотеку в Казахстане >>>

Как изменилась ипотека в Казахстане?

На самом деле, ипотечное кредитование — очень серьёзный инструмент казахстанского рынка недвижимости. Темпы выдачи ипотеки оказывают влияние даже на цену жилья. Когда нет покупателей с банковскими займами на руках, то и стоимость квадратного метра стремится вниз.

Однако переход на свободно плавающий курс тенге и наступивший кризис подтолкнул многие банки к ужесточению требований к потенциальным заёмщикам. К примеру, некоторые банки прекратили кредитовать в тенге, не дают ипотеку на квартиру, находящуюся на первом или последнем этаже и так далее. Брать или не брать кредит на таких условиях, каждый выбирает сам.

С другой стороны, государство оказывает посильную помощь тем, кто уже однажды взял ипотеку в долларах, не думая о последствиях, и «прогорел». Ещё летом была запущена программа рефинансирования займов на достаточно выгодных условиях, которая должна помочь проблемным ипотечникам.

А благодаря последним поправкам в законодательстве ограничены предельные размеры штрафов по ипотеке и установлена очередность погашения долга при недостаточности платежа. Сначала деньги нерадивого заёмщика будут идти на погашение основного долга, потом — на проценты, а штрафы и издержки будут оплачиваться в последнюю очередь. Кроме того, желающему взять ипотеку в долларах придётся предоставить банку справку о том, что он получает зарплату в американской валюте. Также запрещены скрытые комиссии, а условия ипотечного договора могут меняться только в сторону их улучшения. Озвученные изменения касаются тех, кто уже относится к категории проблемных ипотечников, и людей, только собираются покупать жильё с помощью кредита. Выгодно или нет теперь брать ипотеку? Однозначно ответить сложно.

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? >>>

Этапы покупки

Этап 1. Найти квартиру

В банк обращаются, когда квартира найдена, а продавец готов ждать те 2-3 недели, пока покупатель будет оформлять ипотеку. Однако если вы находитесь в процессе поиска жилья, то банк может дать общую информацию, которую тоже полезно изучить и взвесить все за и против.

Плохо то, что потенциальные продавцы пока неохотно идут на условия покупки жилья в ипотеку — тут поможет ваше умение договариваться и искать. При этом нынешняя ситуация в стране, когда живых денег в нужном объеме у большинства покупателей просто нет, делает ипотечный кредит чуть ли не единственным условием быстрой продажи жилья. Но и многие продавцы не знают, продать квартиру сейчас или подождать.

Ипотека без подтверждения дохода в Казахстане: условия банков в 2016 году >>>

Этап 2. Одобрение банка

Здесь тоже есть свои нюансы. Требования казахстанских банков, предъявляемые к залоговому жилью, сильно зависят от самого банка и специфики региона: как правило, квартиры должны находиться в центре города, быть пригодными для жилья, иметь коммуникации и т.д. Дать четкий ответ банк сможет после непосредственной оценки жилья, степени его износа. Так, например, Жилстройсбербанк Казахстана не принимает в качестве залоговой недвижимости саманную и каркасно-камышитовую жилую недвижимость.

Так, Расул Рысмамбетов (PR-служба «Народного банка») отмечает:

— В залог принимаются жилые здания с каменными, кирпичными, крупнопанельными, крупноблочными стенами, а также со стенами облегченной кладки и здания со стенами деревянными, из бруса, шпальные, шлакоблочные и шлаколитые с нормативным сроком службы в зависимости от материала стен.

Кроме того, эксперт добавляет, что не принимаются в качестве предмета залога объекты недвижимости, у которых к окончанию срока кредитования нормативный срок службы превышает 80%. Нормативный срок службы прописан в СНИПах.

Требования казахстанских банков, предъявляемые к залоговому жилью, сильно зависят от самого банка и специфики региона: как правило, квартиры должны находиться в центре города, быть пригодными для жилья, иметь коммуникации и т.д.

Так, в Астане и Алматы не даются кредиты на жилье в зданиях, которые отстроены раньше 1960 года. Многоэтажные дома должны быть не старше 1950 года. Не принимаются в качестве залога следующие постройки:

дома из облегченных материалов;
дома без коммуникаций;
дома в неудовлетворительном состоянии.

Например, в Караганде кредиты не даются на жилье следующего типа:

дома, отстроенные ранее 1970 года;
квартиры в бывших общежитиях;
в домах коридорного типа.

Если клиент планирует приобрести в ипотеку частный дом, то банк очень щепетильно оценивает его состояние: есть много нюансов, по которым дом может быть отклонен как залоговое имущество:

дом не должен быть в аварийной ситуации;
степень износа не более 40-50%;
должны быть проведены все коммуникации;
дом должен быть отдельностоящий;
саманные, щитовые и дома из бруса старше 10-15 лет банки не рассматривают.

Этап 3. Сбор денег на первоначальный взнос

Для ипотеки обязателен первоначальный взнос. Какой процент от суммы нужен потенциальному ипотечнику? Так, опытные риелторы говорят, что минимальная сумма такого взноса сегодня составляет порядка 10% от суммы всего займа.

В конце статьи можно ознакомиться с актуальными на сегодня данными по размеру взноса, ГЭСВ, сроку кредитования и комиссиям в ряде банков и решить, стоит ли брать кредит в том или ином БВУ.

Если вы рассчитываете на ипотеку без первоначального взноса, то нужно иметь хороший доход либо предоставлять дополнительный залог в виде депозита либо недвижимости, к которой банк также предъявляет свои требования.

Как выгодно купить квартиру: копить или сразу оформить ипотеку? >>>

Этап 4. Подтверждение платежеспособности

Банк тщательно исследует финансовые возможности на соблюдение следующего условия: общий доход должен быть таким, чтобы ежемесячные выплаты по ипотеке не превысили 50% заработка. Например, при ипотечном платеже в 60 тыс. тенге заработная плата должна составлять не менее 120 тыс. тенге.

Если доходов недостаточно, то банк, если он заинтересован в кредитовании, может предложить несколько вариантов платежей.

— Когда потенциальный клиент не имеет достаточного объема заработной платы и при этом состоит в браке, а его супруга или супруг достаточно зарабатывают, то их можно привлекать в качестве созаемщика — говорит банковский служащий Айжан Абенова. — Банк рассматривает доходы обоих супругов, рассчитывает расходы на детей, на ведение хозяйства и другие расходы. Здесь все индивидуально, при этом платежеспособность остается главным фактором при выдаче ипотечного кредита.

Бывает, что у человека нет созаемщика. Что делать? В таком случае сам банк может предложить представить в качестве дополнительного залога имеющееся жильё и прочее ценное имущество. Этот же имущественный залог может рассматриваться в качестве первоначального взноса, но в таком случае оценочная стоимость его должна быть не менее 30% цены покупаемого жилья. Понятно, что каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Этап 5. Сбор документов

Документы лучше собрать заранее. Список их в разных банках различен — есть банки, где не требуются квитанции по уплате налогов за недвижимость (а таковые мало у кого сохраняются). Порой банки требуют справку о зарегистрированных и прекращенных правах (история объекта), а также в обязательном порядке — кадастровую справку с ЦОНа. Это необходимо для отслеживания операций, которые проводились с жильем.

АО «Евразийский банк» представил нам минимальный пакет документов для оформления ипотеки. Итак, в него вошли:

удостоверение личности клиента и владельца недвижимости (как вариант — паспорт);
адресная справка (удостоверение регистрации по постоянному месту жительства);
документ, подтверждающий семейное положение владельца недвижимости и клиента;
справка о доходах с места работы клиента за последние 6 месяцев (другой документ, подтверждающий доходы за последние полгода);
правоустанавливающие, идентификационные документы на приобретаемую/продаваемую недвижимость;
отчет по результатам оценки жилья от независимого специалиста-оценщика.

Этап 6. Проверка жилья на юридическую чистоту

При покупке жилья в ипотеку есть один существенный плюс: клиенту не нужно беспокоиться о законности сделки, об отсутствии юридических проблем с квартирой — жилье проверяется банками на наличие незаконных моментов.

6 аспектов юридической чистоты сделки купли-продажи >>>

Этап 7. Получение гарантийного письма

Такая процедура нужна для продавца: логично, что он хочет быть уверен в получении денег. Это делается следующим образом. Продавец ставит в кадастровой справке свое ограничение, а при получении суммы он пишет у нотариуса заявление, что она получена. Это заявление передают в ЦОН, который и снимает кадастровое ограничение. Банк дает гарантийное письмо, которое подтверждает, что при заключении договора купли-продажи он предоставляет определенную сумму.

Этап 8. Заключение договора купли-продажи

После того как гарантийное письмо получено, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи с помощью нотариуса. Если регистрация произойдет через ЦОН, то она требует времени — как правило, до 5 рабочих дней. Есть и другой вариант — онлайн-регистрация у нотариуса.

Этап 9. Онлайн-регистрация (новая возможность)

Так, опишем подробнее эту процедуру. Занимает она не более 1 дня. У нотариуса должна быть установлена единая нотариальная система ЕНИС с интеграцией с государственной базой данных регистра о недвижимости ГБРН.

Регистратору специалист отправляет необходимые данные, который ставит электронную подпись, если с документами все в порядке. После постановки подписи регистрация завершена. Сроки уже не зависят от банка — после того, как он дал гарантийное письмо, наступает момент ожидания акта купли-продажи и вышеописанной регистрации.

Этап 10. Последние действия

После заключения договора купли-продажи и регистрации сделки (получение заявления от нотариуса), клиент открывает счет и осуществляет взнос комиссии. Тем временем, банк готовит договоры, которые будут подписываться клиентом.

Этап 11. Очень важно! Чтение мелкого шрифта

Специалисты единодушны: внимательно изучайте документы банка, на которых планируете поставить подпись. В них всегда прописываются нюансы сделки — права, обязанности, размеры выплат, комиссий и выходы из непредвиденных ситуаций.

Совет: читайте все, что написано мелким шрифтом! Именно в таких абзацах содержатся все щекотливые, интересные для клиента моменты.

Также важно определиться с годовой эффективной ставкой (ГЭС) — она покажет вам реальную стоимость кредита, и чаще всего разительно отличается от разрекламированной, которая вас и привлекла. Оцените все риски и возможности. Чтобы узнать ГЭС, нужно затребовать ее у банка и опять же — внимательно изучить договор.

Этап 12. Получение кредита

После того, как все документы оформлены, то нужно выбрать способ получения суммы: выдача до регистрации договора залога или после регистрации. Получение «до» занимает 1 день, «после» - 5 рабочих дней, пока не произойдет регистрация в ЦОНе. Однако если регистрация прошла онлайн (через портал egov.kz), а выбран метод получения средств до регистрации, то процедура продлится порядка 10 рабочих дней.

Дополнительные расходы при оформлении кредита

Страховка на жилье

Существует обязательное страхование залоговой недвижимости, а также страхование от несчастного случая. Если происходит страховой случай, то банк обязуется возместить стоимость жилья или же предоставляет новое. Средняя сумма ежегодного страхования равна 0,7% стоимости займа. Поэтому специалисты советуют: ищите банка, где суммы по страховке выплачивает не клиент, а сам банк, так как суммы выходят не маленькие.

Комиссии

Все комиссии должны быть отражены в договоре займа, но их перечень вариативен у каждого банка в отдельности. Примеры комиссий:

за организацию займа;
по открытию счета;
за обналичивание денег.

Важно! Если предоставляется низкая ставка по кредиту, то стоит насторожиться: банк, скорее всего, компенсирует этот момент при помощи высоких комиссионных начислений.

Как расторгнуть ипотечный договор? >>>

Виды платежей

Так, обычно по ипотеке выплаты происходят ежемесячно. Могут быть случаи отсрочки. Сумма платежа состоит из 2 частей — основной и суммы вознаграждения банку. Понятно, основной долг — это сумма, которую клиент взял для покупки. Есть два метода погашения — аннуитетный и дифференцированный (называют также выплатой равными долями). У каждого свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Дифференцированный платеж

Выбирая дифференцированный способ выплат, всю сумму кредита вам разделят на равные доли, учитывая срок и периодичность погашения (раз в день, месяц, квартал). В дату платежа вы выплачиваете часть суммы основного долга и проценты. Процент будет начисляться на остаток основного долга: т.е. по мере погашения кредита сумма вознаграждения постепенно уменьшается.

Аннуитетный платеж

Этот способ предполагает неизменный платеж в течение всего срока договора: т.е. каждый месяц вы платите одну и ту же сумму, состоящую из процентов и основного долга. Здесь преимуществом является неизменность выплат — вы будете знать сумму, которую вам нужно ежемесячно отправить банку.

То, что всех интересует: переплата и досрочное погашение

Сумма переплаты зависит не только от ставки и комиссии, но и от срока договора. Специалисты рекомендуют 10 лет: тогда вы переплатите сумму в 2 раза, не считая случаев, если был выплачен первоначальный взнос более 50% от стоимости жилья.

Совет! Уточните, есть ли штрафы за досрочное погашение — если материальное состояние улучшится, у вас будет возможность выплатить кредит быстрее. Будет обидно, если придется переплачивать по штрафным санкциям.

Советы ипотечникам

Проанализируйте банки и их ипотечные программы. В расчёт необходимо брать всё — первоначальный взнос, ГЭСВ, комиссии и штрафы за досрочное погашение или просрочку и даже отзывы бывших или настоящих клиентов банка.
Договоритесь с продавцом о цене квартиры по фиксированному курсу, чтобы в случае валютных скачков она внезапно не изменилась.
Выберите способ, с помощью которого вы будете рассчитываться с продавцом. Может быть, это наличный или безналичный расчёт, или вы захотите воспользоваться услугами банковской ячейки. Возможно, что у продавца будут какие-либо пожелания. Если расчёт будет производиться, например, в долларах, нужно, чтобы оба участника сделки участвовали в покупке валюты. Иначе могут возникнуть претензии по поводу фальшивых купюр.
Проверьте квитанции по коммунальным платежам бывшего владельца, чтобы на квартире не висело долгов, убедитесь в том, что соседи, с которым вам предстоит жить в одном доме, адекватные люди.
Посмотрите техпаспорт квартиры, чтобы исключить неузаконенную перепланировку.
Запаситесь терпением. Оформление ипотеки — ответственный момент, который потребует концентрации внимания. Не нервничайте, чтобы не потерять важный документ или не упустить какой-нибудь важный пункт в ипотечном договоре.

Условия ипотечных программ казахстанских банков

Банк	Срок займа, лет	Первоначальный взнос	Ставка вознаграждения	Комиссии
Евразийский банк	До 20	От 30%; 0% — при наличии дополнительного залога. От 5% — при покупке жилья на первичном рынке в Астане.	От 13,0% годовых ( ГЭСВ — от 17,0%).	Комиссии рассчитываются в зависимости от суммы и срока займа. Например, при займе 7 млн на 10 лет — 1,25% (87 500 тг).
Bank RBK	1-10	От 30% либо 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 19%, без комиссии — от 20%. (ГЭСВ — от 21,8%).	3% от суммы займа или 0%
Альфа-Банк	6 мес. – 10 л.	От 30% либо 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 23% (ГЭСВ — от 28,6%), без комиссий — от 26,5% (ГЭСВ от 30,77%).	За выдачу займа — 3,5% от суммы займа. За организацию — 0,5% от суммы займа.
АТФБанк	От 6 мес. – 15 лет	От 20% или 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 21% (ГЭСВ от 23,6%), без комиссии — от 22,5%.	За организацию займа 1,5% либо 0% от суммы займа.
Народный банк	37 мес. — 15 л	От 20% или 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 14%, (ГЭСВ — от 15,8%), без комиссий — от 20%.	За зачисление денег на счет клиента – 1% от суммы кредита либо 0%.
ForteBank	До 15	От 15% или 0% при наличии дополнительного залога.	От 20% (ГЭСВ от 23,5%)	За организацию займа — 1,99%, для участников зарплатного проекта — 0,49%.
Сбербанк	До 20	От 30% или 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 13,6% (ГЭСВ от 16,1%), без комиссии — от 19,0% (ГЭСВ от 20,8%).	За организацию займа — 0,7% от суммы кредита, единовременно, для держателей зарплатных карт Сбербанка — 0%. За выдачу займа — 2% от суммы кредита либо без комиссий.
Банк ЦентрКредит	До 15	От 40%, или 0% при наличии дополнительного залога.	С комиссией — от 17,5% (ГЭСВ — от 19,3%), без комиссии — 24,5% (ГЭСВ — от 27,5%).	За оформление — 1% от суммы займа либо 0%.
Цеснабанк	До 10	40% от стоимости недвижимости или 0% при предоставлении дополнительного залога.	С комиссиями банка — от 20% годовых (ГЭСВ от 23,8%), без комиссий — от 23,5% годовых (ГЭСВ от 26,6%).	За организацию займа — 2,6% от суммы займа либо 0%.
ВТБ Банк	1-15	30% или 0% при предоставлении дополнительного залога.	С комиссиями от 23%, без комиссии от 36%.	За предоставление займа 2% или 0%.
Qazaq банк	1-15	30% от стоимости недвижимости, или 0% при предоставлении дополнительного залога.	С комиссией — от 19% годовых (ГЭСВ от 21,3% годовых), без комиссии — от 21%.	За организацию займа — 2%, 0,2% — за страхование либо без комиссий.
Жилстройсбербанк	6-25	50% от стоимости жилья	Промежуточный заем — от 8,9%, жилищный заем — от 4%.	Размер комиссии для заключения договора о жилстройсбережениях составляет 0,55% от договорной суммы. Комиссии уточняются при оформлении типа займа.

*Данные взяты с сайтов банков