Казахстанцы часто сталкиваются с проблемой отсутствия информации о работе КСК, в частности о деньгах и тратах: тот, кто управляет, по сути, общедомовой собственностью, порой может скрывать какие-то данные. Как действовать, если в службе КСК вам отказались показать отчетность?
Есть ли у члена КСК право требовать информацию?
Так, статья 14 «Закона о потребительском кооперативе» предусматривает право членов кооператива получить полную информацию о работе: данные учета, отчетность и другие документы, которые предусмотрены уставом организации. Это право есть у всех членов КСК, и оно должно быть прописано в уставе самого кооператива, организации, которая занимается управлением кондоминиума.
Появились изменения в жилищном законодательстве. Так, с начала 2015 года статья 50-2 Закона «О жилищных отношениях» гласит, что расходы на содержание кондоминиума должны отражаться в отчете по управлению. Этот отчет должен предоставляться собственнику индивидуально в письменной или электронной форме ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом. В этом отчете должны также отражаться дополнительные расходы, если таковые имеются.
Для справки: кондоминиум — это форма собственности, когда одно здание разделено на определенные части, и этими частями владеют разные собственники (как юридические, так и физические лица). У собственников обязательно есть общая долевая часть — земельный участок, который неотделим недвижимости, находящейся в раздельной собственности.
Расходы на содержание кондоминиума должны отражаться в отчете по управлению. Этот отчет должен предоставляться собственнику индивидуально в письменной или электронной форме ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Кроме того, согласно статье 47 п. 9 Закона «О жилищных отношениях» каждый отчетный год правление кооператива должно предоставлять собранию членов кооператива финансовую отчетность, проекты смет, которые нужны для содержания кондоминиума. В смете должен быть указан и резервный фонд КСК.
Получается, что вы вправе потребовать любую информацию технического и организационного характера. Это касается и данных о тратах, целевых расходах, которые основаны на членских взносах и других взносах коллективных средств. Это можно сделать также посредством личного прихода в КСК и регистрации своего обращения: нужно указать, какие документы вы хотели бы посмотреть. Есть и другой вариант — отправить письменное обращение по почте. Самой частой причиной интереса к работе своего КСК является отсутствие результата работы, сбора средств. Возникает закономерное желание получить отчет о проделанной работе.
КСК и собственники: как разделить плату за содержание жилья? >>>
Если руководство КСК не дает документы
Если председатель КСК отказал вам в запросе (не дает отчеты, учетные документы), то можно привлечь его к ответственности или снять с должности. Чтобы «уволить» председателя своего КСК стоит обратиться к статье 47 Закона «О жилищных отношениях», в которой указано, что вопросы избрания и освобождения председателя проводятся общим собранием членов КСК.
Например, в кооперативе состоят порядка 100 собственников. Из-за непрозрачности трат жильцы давно выражают свое недовольство. В конце концов они решают снять с должности председателя. Что нужно сделать?
Во-первых, инициаторы (один или несколько человек) составляют документ-повестку собрания и совершают письменный опрос, где указаны графы «да» и «нет». Когда будет собрано порядка 20% подписей за проведение собрания, то делается копия опросного листа и отправляется в кооператив.
После этого проводится собрание, на которое должно прийти не менее 50 человек (50%) и за смену председателя должно проголосовать минимум 26 человек (50% явившихся + 1 человек). Этим же количеством голосов выбирается новый председатель, соответствующий квалификационным требованиям.
Снятый с должности руководитель должен передать всю документацию по управлению кондоминиумом членам кооператива.
КСК: как сменить председателя кооператива >>>
Если бывший руководитель скрывает документы
Может возникнуть ситуация, когда снятый с должности (впрочем, как и действующий) председатель не отдает документы.
Так, в июне 2015 года в Алматы возник беспрецедентный конфликт жителей и КСК. Три многоэтажных дома пожелали перейти из одного кооператива в другой — председатель давал основания думать, что за счет средств пайщиков она улучшает свое материальное положение, не было сделан ни один ремонт, ни разу. Прежняя «хозяйка» кооператива ушла с должности, но отказалась передавать документы своей преемнице: нет ни баланса, ни отчета, ни сведений о средствах на расчетном счете.
По статье 50-1 Закона «О жилищных отношениях» член кооператива может обратиться в суд. Нужно подать иск в защиту прав собственников квартир. Требование предоставить отчеты (другие документы) может реализоваться через следующие процессуальные формы:
- иска члена (членов) КСК в суд к кооперативу, если документы не дает действующий руководящий орган (руководитель);
- иск от самого кооператива, когда документацию удерживает экс-руководитель (председатель) КСК.
В суде нужно подтвердить невозможность получения документов в том порядке, который установлен законом и Уставом, предоставить доказательства. Когда суд вынесет решение, то председатель может по-прежнему уклоняться от его исполнения. Тогда допускается привлечение к административной ответственности по статье 524 Кодекс об административных правонарушениях. В статье предусматривается наказание за неисполнение судебных актов, постановлений.
Бывают случаи, когда и этот момент руководством игнорируется, и тогда ответственность рассматривается по статье 362 Уголовного Кодекса как злостное неисполнение решения суда.
Как изменился закон о КСК в Казахстане >>>
Когда в документах обнаружен факт мошенничества
После получения документов жильцы могут столкнуться с таким фактом как мошенничество. Самыми частыми видами являются фальшивые протоколы собрания, сметы с завышенными ценами и отсутствие в пакете документов банковских счетов для каждого дома (кондоминиума), в то время как по законодательству РК на каждый дом должен быть отдельный счет.
Согласно статье 42 п.9 Закона «О жилищных отношениях» если лицо, которое исполняет обязанности по управлению объектом кондоминиума и отдельные собственники помещений не исполняют обязанности по содержанию общего дома, и из-за этого возникли убытки собственникам помещений, то эти лица должны возместить ущерб в соответствии с ГК РК.
В таком случае требуется проверка кооперативов жилищной инспекцией и органами прокуратуры. При обнаружении нарушений КСК выписывается предписание, штрафы.
Как сократить расходы на содержание дома? >>>
Если председатель утверждает, что ваш голос не имеет силы
Принимать решение о смене председателя могут только собственники квартир: нужно различать понятия «жилец» и «собственник».
На собрание с повесткой о смене председателяпришла семья из 3 человек. Люди посчитали, что они составляют автоматически 3 голоса. Правильно ли это?
По закону юридически силу голоса имеет только владелец жилья. Поэтому дети, пенсионеры, родственники, живущие в квартире детей и т.д. не могут голосовать и расписываться в протоколе.
Для получения отчетов и права голосования собственник должен быть участником кооператива. Именно в этом вопросе часто возникают трудности, поскольку большинство граждан плохо ориентируются в законодательстве.
Человек приобрел квартиру и въехал в нее. Он предполагает, что автоматически становится членом кооператива. В последующем на собрании, он пожелал получить документы и проголосовать за снятие с должности председателя. И тут собственник квартиры столкнулся с сопротивлением со стороны руководства КСК — якобы, он не является членом кооператива. Что делать в данном случае?
После въезда в квартиру, смены собственника, председатель КСК должен прийти и предложить вступление в кооператив. Тогда собственник пишет заявление, в котором в свободной форме указывает, что просит принять его в члены КСК и обязуется выполнять обязательства. Однако в 90% случаев такого не происходит — председатель манкирует своими обязанностями. Пункт закона не соблюдается и действительно, при голосовании председатель может аргументировать тем, что собственник — не член КСК.
После въезда в квартиру, смены собственника, председатель КСК должен прийти и предложить вступление в кооператив.
Возникнуть может и другая ситуация — собственник писал заявление на вступление в КСК, но председатель утверждает обратное: из каких-то личных выгод или по недоразумению. У владельца квартиры в таком случае нет подтверждающих документов на руках.
Решается проблема очень просто: по закону любой собственник может написать, что подтверждает свое членство в том или ином КСК. Собственник может сделать это в любое время по желанию — даже во время собрания или когда возникает конфликт, описанный выше. После написания подтверждения своего участия, он имеет право принимать решения по вопросам КСК вместе с другими членами.
Если на собрание не приходят члены кооператива
Предположим, что в членстве КСК состоят 5-10 домов-многоэтажек. Один из домов недоволен работой руководства, не может получить документы, желает выйти из состава. Кто должен присутствовать на собрании в такой ситуации?
Так, согласно статье 42 п.7 Закона «О жилищных отношениях» собственники квартир и помещений в одном многоквартирном доме имеют право по решению большинства выйти из состава кооператива, вступить в другой кооператив, образовать свой кооператив или применить иную форму управления домом.
Здесь нет смысла в присутствии 50% членов этого КСК. Почему? Во-первых, в таком КСК может быть и 300, и 400 человек. Получается, что для решения нужно собрать 100-200 человек, что очень много. Во-вторых, выход из кооператива одного из 5-10 домов не имеет никакого значения, интереса для других домов.
Поэтому достаточно провести собрание собственников той многоэтажки, которая желает выйти из КСК. Этот же принцип соблюдается при принятии решения относительно одного дома (ремонт, конфликтные ситуации и т.д.).
Если невозможно обеспечить явку жильцов, но необходимо снять председателя с должности
Например, в составе КСК находится 10 домов, которые приняли решение снять с должности председателя. Однако не удается собрать необходимое количество подписей и необходимое количество присутствующих на собрании — это порядка 200 человек, а ритм жизни очень активный. Часть жильцов на работе, в командировках и т.д. Что делать в таком случае?
Закон «О жилищных отношениях» предусматривает механизм письменного голосования для принятия решения большинством жителей. Так, для членов КСК делается объявление о собрании за 10 дней, но при этом проводится письменный опрос по квартирам. В данном случае присутствие на собрании не требуется, собственник должен узнать повестку собрания, сложившуюся ситуацию, проголосовать «да» или «нет» и подписаться.
По закону для принятия решения нужно, чтобы в графе «да» подписались 2/3 собственников жилья. По прошествии 10 дней состоится собрание, и вне зависимости от числа собравшихся, решение будет считаться утвержденным по итогам письменного опроса. Результаты включаются в протокол собрания.
Если на собрание собственников квартир одного дома не явились участники, то также проводится письменный опрос. Поэтому механизм письменного голосования очень удобен, особенно для крупных городов, где в одном КСК могут состоять не 10, а все 100 домов.
Таким образом, любой член кооператива вправе получить всю интересующую его информацию о деятельности КСК, а в случае закрытого доступа к ней — обратиться в суд.
Информационная служба kn.kz