Арендное жильё от Жилстройсбербанка: условия и расчёты

2.10.2015, 07:32

Львиная доля вопросов, поступающих ежедневно на портал о недвижимости Казахстана kn.kz в рубрику «Вопросы и ответы», касается арендного жилья, которое реализуется в рамках госпрограммы. Сегодня в условиях экономического кризиса покупка жилья для тысяч казахстанцев становится неосуществимой мечтой. И в этом плане аренда жилья с последующим выкупом — реальная альтернатива от государства в решении квартирного вопроса.

Слово «аренда» у граждан вызывает не самые приятные ассоциации. Платить кому-то из месяца в месяц — по сути, все равно, что выкидывать деньги на ветер. Лучше оформить ипотеку, думают некоторые, и если отдавать деньги, то за свое. Но высокие требования к заемщикам, которые ужесточаются с каждым годом, делают ипотеку малодоступным инструментом покупки недвижимости.

Арендное жилье с последующим выкупом в 2016 году: условия и цены >>>

А если арендные платежи перечисляются на депозит, и на накопления еще и начисляются проценты? То есть деньги уже не улетают в трубу, а вкладываются в жильё, которое через несколько лет перейдет в собственность арендатора. Именно так выглядит механизм реализации арендного жилья через Жилстройсбербанк, который мы и рассмотрим подробно.

Кроме ЖССБ, реализацией арендного жилья по госпрограмме занимаются:

Условия реализации арендных «квадратов»

Первые арендные дома государство сдало в эксплуатацию в 2014 году. В программе участвовали граждане, состоящие на учете в местных исполнительных органах (МИО), то есть те, кто нуждается в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном МИО в частном жилищном фонде. Также претендентами на арендные «квадраты» стали и те, кто не состоял на учете в МИО. Арендное жильё реализуется по направлениям «Жилье для молодых семей» и «Для всех категорий населения».

Как рассказала консультант Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ажар Абдрахманова, для того чтобы претендовать на арендное жильё от банка, необязательно иметь жилстройсбережения. Но в данных условиях есть одна частность: если на арендное жильё претендует молодая семья, и у супругов есть депозит, срок накопления которого составляет 2,5 месяца, то банк подтверждает платежеспособность автоматически.

В остальном требования к участникам ничем не отличаются от общих требований к претендентам на получение жилья по госпрограмме:

Претендент должен быть гражданином Республики Казахстан или иметь статус оралмана.
Гражданин и совместно проживающие с ним члены семьи на протяжении последних 5 лет и на момент подачи заявления не должны иметь собственного жилья либо арендного с правом последующего выкупа на территории Казахстана.
Для приобретения жилья в городах Астана и Алматы у участника программы должна быть регистрация в данных городах в течение последних 2 лет.
Необходимо подтвердить платежеспособность.

Если на арендное жильё претендует молодая семья, и у супругов есть депозит, срок накопления которого составляет 2,5 месяца, то банк подтверждает платежеспособность автоматически.

Участник должен принадлежать к категории молодая семья, либо состоять в очереди на жилье в акимате по следующим категориям населения:

лица, приравненные к инвалидам и участникам Великой Отечественной войны;
многодетные семьи;
неполные семьи;
семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;
дети-сироты,
дети, оставшиеся без попечения родителей;
оралманы;
государственные служащие,
военнослужащие,
сотрудники специальных государственных органов,
работники бюджетных организаций.

Для участия в данном направлении необходимо сдать следующие документы:

документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи;
свидетельство о заключении брака (расторжении брака), о смерти супруга/супруги, рождении детей, заявление о том, что заявитель в браке не состоит;
справка о наличии или отсутствии у заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи жилища, принадлежащего им на праве собственности, или арендного жилья с выкупом по территории Республики Казахстан;
адресная справка о регистрации заявителя и постоянно проживающих с ним членов семьи по месту жительства, подтверждающая проживание в соответствующем населенном пункте.

Предлагается два способа обращения:

Традиционный — необходимо будет обратиться в местный исполнительный орган, то есть в акимат, с полным пакетом документов.
Онлайн — поможет сэкономить время на процессе подачи документов для постановки в очередь. Получить данную государственную услугу онлайн можно на портале egov.kz. Для этого необходимо зайти на портал, прикрепить необходимые документы и подписать запрос электронно-цифровой подписью.

Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? >>>

Требования к ежемесячному доходу заявителя

По данным egov.kz, совокупный ежемесячный чистый доход семьи без учета пенсионных отчислений, индивидуального подоходного налога и ежемесячных трат на супругов и ребенка (детей) за последние полгода перед подачей заявления должен составлять в пределах:

минимальный — для городов Алматы, Астана — 4-кратный размер прожиточного минимума (минимальной заработной платы) (79 864 тенге), для остальных городов — 3 МЗП (59 898 тенге);
максимальный — не более 12 МЗП (239 592 тенге).

Ежемесячные траты супругов составляют на одного человека — 15 месячных расчетных показателей (МРП) = 27 780 тенге, на одного несовершеннолетнего ребенка — 7,5 МРП = 13 890 тенге.

При стоимости жилья 6 000 000 тенге (площадь 60 кв.м, 100 000 тенге за кв.м) минимальный ежемесячный совокупный доход семьи, претендующей на арендное жильё с последующим выкупом, должен составлять:

на 4 человека (2 взрослых и 2 детей) — 112 тысяч тенге;
на 3 человек (2 взрослых и 1 ребенок) — 87,5 тысяч тенге.

Карагандинка Асем Досжан рассказывает, что стала обладателем арендной квартиры, не являясь очередником МИО.

— Мы с мужем получили квартиру в прошлом году. Это были первые арендные дома в Майкудуке. Когда объявили прием документов, мы сдали их, и прошли.

Асем с мужем — молодая семья (26 и 27 лет), у них двое детей, на момент подачи документов супруг работал госслужащим. Семья в целом осталась довольна полученным арендным жильем.

— У нас 5-этажный кирпичный 4-подъездный дом. Качество хорошее, зимой тепло. Инфраструктура довольно развитая, рядом поликлиника, два садика и школа, — рассказывает Асем.

Во сколько обойдутся арендные «квадраты»

Согласно концепции Жилстройсбербанка все операции по приобретению жилья осуществляются путем открытия депозита. Так и в случае с арендным жильем. Претенденту необходимо сначала открыть депозит на договорную сумму, то есть ту сумму, которую он в итоге должен выплатить. Затем банк проверяет и подтверждает платежеспособность участника.

По направлению «Жильё по линии АО «ЖССБК» цена реализации жилья за 1 кв.м составляет:

4 класса комфортности — до 120 тыс. тг в городах Астана и Алматы, до 110 тыс. в городах Атырау, Усть-Каменогорск и Актау, до 90 тыс. тенге — в остальных регионах.

3 класса комфортности — до 142,5 тыс. тг в городах Астана и Алматы, до 110 тыс. в городах Атырау, Уст-Каменогорск и Актау, до 100 тыс. тенге — в остальных регионах.

Согласно концепции Жилстройсбербанка все операции по приобретению жилья осуществляются путем открытия депозита. Так и в случае с арендным жильем.

Механизм выкупа арендного жилья выглядит следующим образом. В течение 8 лет участник программы живет в квартире бесплатно и оплачивает только комуслуги. При этом он делает ежемесячный взнос на депозит, на который начисляется премия от государства на сумму не более 200 МРП — 20% ежегодно.

Спустя 8 лет, когда 50% от стоимости квартиры будет накоплено, наступает момент выбора банковской программы для оформления договора займа. Арендатор, оценив свои финансовые возможности, может выбрать следующие программы Жилстройсбербанка:

«Кемел» — под 4% годовых на 8 лет;
«Өркен» — 4,5% годовых на 5 лет;
«Болашақ» — 3,5% годовых от 15 до 25 лет.

Как подчеркивает консультант ЖССБК Ажар Абдрахманова, сроки накопления и займа могут быть сокращены участником программы.

Перед заселением необходимо внести гарантийный взнос в размере 6-кратных арендных выплат. Размер арендной платы устанавливает Жилстройсбербанк по вашему населенному пункту уже при сдаче дома.

Жилье для молодой семьи от государства: мечты или реальность? >>>

Пример выкупа арендной квартиры в Астане

Рассмотрим на конкретном примере, сколько будет стоить аренда с последующим выкупом 2-комнатной квартиры площадью 80 кв.м в Астане в рамках тарифной программы «Кемел» (срок 8 лет под 4%).

Стоимость квартиры	11 400 000 тг
Срок накопления	8 лет
Сумма взноса по накоплению в виде аренды	60 420 тг
Срок займа	15 лет
Сумма погашения по кредиту	60 420 тг
Комиссии	308 000 тг

Дополнительные комиссии:

Комиссия за открытие депозита — 0,55% от договорной суммы (33 000 тг);
Комиссия за рассмотрение кредитной заявки — 5000 тг;
Страхование недвижимости — 0,2% (12 000);
Страхование от несчастных случаев — 0, 25% (15 000 тг);
Титульное страхование — 0,3% (18 000 тг);
Комиссия за организацию выдачи займа — 0,5% от 50% суммы займа (максимально 100 000 тг);
Комиссия за снятие денег наличными — 0,5% от суммы займа (максимально 50 000 тг);
Комиссия за перечисление на счет продавца — 0,3% от суммы займа (1500-5000 тг).

Пример выкупа арендной квартиры в Караганде

Для Караганды были даны следующие параметры — 2-комнатная квартира площадью 60 кв.м, выкуп будет произведен в рамках тарифной программы «Кемел» (срок 8 лет под 4%).

Расчет аренды с последующим выкупом 2-комнатной квартиры в Караганде

Стоимость квартиры	6 000 000 тг
Срок накопления	8 лет
Сумма взноса по накоплению в виде аренды	31 800 тг
Срок займа	15 лет
Сумма погашения по кредиту	31 800 тг
Комиссии	238 000 тг

Дополнительные комиссии:

Комиссия за открытие депозита — 0,55% от договорной суммы (33 000 тг);
Комиссия за рассмотрение кредитной заявки — 5000 тг;
Страхование недвижимости — 0,2% (12 000);
Страхование от несчастных случаев — 0, 25% (15 000 тг);
Титульное страхование — 0,3% (18 000 тг);
Комиссия за организацию выдачи займа — 0,5% от 50% суммы займа (максимально 100 000 тг);
Комиссия за снятие денег наличными — 0,5% от суммы займа (максимально 50 000 тг);
Комиссия за перечисление на счет продавца — 0,3% от суммы займа (1500-5000 тг).

Важно: расчеты примерные и зависят от многих параметров (окончательной площади квартиры, суммы накопления, тарифной программы).

Подорожает ли арендное жильё из-за плавающего курса?

В свете последних событий на валютном рынке страны, связанных с переходом к плавающему курсу, вопрос стоимости недвижимости в Казахстане становится одним из самых важных. Опасения вызывает и реализация домов в рамках госпрограммы: останется ли прежней стоимость «квадрата» от государства?

Министерство национальной экономики в ответе на запрос газеты «Недвижимость» и портала kn.kz заверило граждан, что «в настоящее время в связи с переходом государства на новую денежно-кредитную политику не предполагается изменение стоимости строительства одного квадратного метра жилья, строящегося за счет бюджетных средств. Вместе с тем в рамках Программы развития регионов до 2020 года предусматривается ежегодная индексация цен с учетом инфляции».

Альтернатива «Доступному жилью» от ЖССБК: ипотека для всех >>>

Строительные итоги и перспективы

Как сообщил председатель правления Жилстройсбербанка Айбатыр Жумагулов, ежегодные объемы строительства жилья по государственной программе остаются стабильными, в соответствии с выделенным финансированием. По направлению «Жилье для всех категорий населения» сдано порядка 5 тысяч квартир и для молодых семей построено еще 2-3 тысячи квартир.

Всего по линии ЖССБК в 2015 году казахстанцы получат порядка 10 тысяч квартир в 17 городах. Программой развития регионов до 2020 года охвачены не только крупные мегаполисы, но и областные центры и малые города Казахстана. Всего, при соблюдении сроков строительства, по линии Жилстройсбербанка сдать планируют порядка 570 тысяч квадратных метров жилья.

Если смотреть отдельно по некоторым городам, то арендное жильё будет сдано в эксплуатацию в 2015 году в следующем количестве:

по г. Астане — 3, 847 тыс. кв.м (72 квартиры) в жилых комплексах южнее проспекта Тлендиева вдоль ручья Сарыбулак;
по г. Алматы — 10,5 тыс. кв.м (138 квартир) в микрорайоне «Шанырак-5» в Алатауском районе, 8 тыс. кв.м (107 квартир) в том же районе;
По г. Караганде 4,9 тыс. кв.м (108 квартир) в жилом доле по ул. Белинского, 2.

Когда могут выселить из арендного жилья?

Если по каким-то причинам получатель арендного жилья в течение 3-х месяцев не совершал взносы в Жилстройсбербанк, то такой арендатор подлежит выселению.

Если он не выполнит договорные обязательства, Жилстройсбербанк перечисляет в МИО компенсацию за его фактическое проживание в арендном жилье из накопленных арендатором жилстройсбережений и/или гарантийного взноса.

Если по каким-то причинам получатель арендного жилья в течение 3-х месяцев не совершал взносы в Жилстройсбербанк, то такой арендатор подлежит выселению.

Сумма компенсации исчисляется в размере однократного ежемесячного взноса во вклад, который рассчитывается на стандартных условиях накопления сбережений в течение 8 лет, за каждый месяц проживания с даты заключения договора аренды.

Информация о выселении или выезде арендатора из жилья представляется МИО в Жилстройсбербанк, в том числе о количестве месяцев проживания для перечисления компенсации в МИО.

Меры, принимаемые в случае невыполнения условий договора аренды и/или договора о жилстройсбережениях, осуществляются МИО.

Какие ограничения прав арендатора существуют?

Допускается приобретение в собственность жилья или аренда с выкупом не более 1 единицы жилья в рамках госпрограммы. Контроль над исполнением данного требования возлагается на операторов реализации жилья.
Не допускается отчуждение жилья:

в течение двух лет со дня его приобретения участником программы в собственность по договорам купли-продажи, за исключением случаев реализации заложенного жилья в принудительном внесудебном порядке или по решению суда в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан;
в течение трех лет в случае выкупа участником Программы в собственность арендного жилья в 10-летний период с даты получения жилья в аренду;
в течение двух лет по истечении срока аренды с выкупом в случае выкупа участником программы в собственность арендного жилья.

3. Арендное жильё запрещается сдавать в субаренду, совершать дарение или обмен жилья путем переуступки договора аренды арендаторами.

Договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

«Нурлы жол»: новый подход в жилищной госпрограмме

Как социально незащищенным гражданам купить квартиру по госпрограмме