В свете последних событий в экономике Казахстана рынок недвижимости терпит значительные изменения. Сначала девальвация, затем отпуск тенге в свободное плавание особенно ударили по покупателям и продавцам квадратных метров. Эксперты расскажут, стоит ли приобретать жилье в период кризиса, что делать тем, кто собирался оформить ипотеку.
Недвижимость воспринимается людьми как наиболее надежный способ сбережения денежных средств, однако в кризисные периоды покупка жилья может быть сопряжена с рядом опасностей.Те, кто покупают квартиру в новостройке, рискуют нарваться на недобросовестного застройщика, который не сможет вовремя сдать дом. Ипотечники могут не рассчитать свои возможности, и тогда полученный кредит в кризисные времена может стать непосильной ношей для семейного бюджета. Осведомленность и точный расчет нужны и в «сытые» времена, а в кризис их необходимость особенно возрастает.
Рынок недвижимости Казахстана в кризис
После обвала тенге рынок вторичного жилья замер. Игроки заняли выжидательную позицию. Девальвация и отложенный спрос снизили объем сделок по купле-продаже примерно на 15%.
Тенге с момента введения «плавающего» курса потерял порядка 50% по отношению к доллару. Сейчас большинство продавцов склоняются к установлению договорных цен, которые можно корректировать в зависимости от меняющегося курса.
Сегодня на рынок вторичной недвижимости разделил продавцов на 3 категории, считает вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко.
К первой категории относятся продавцы залоговой недвижимости, которые имеют тенговые ипотечные займы.
— За счет курса доллара резко снизилась их долговая нагрузка, благодаря чему они легко торгуются и уступают в цене, — говорит вице-президент ОАРК.
Вторая категория — это продавцы, которые не могут поверить в происходящее, усиленно пытаются удерживать цену и не имеют потенциальных покупателей. По словам риелтора, возможно, они и не будут иметь их в ближайшем будущем, до тех пор, пока не увидят картину целиком — в том числе, что на фоне цен на новостройки их объект стал совершенно не привлекательным. Сюда же Нина Лукьяненко относит людей, имеющих ипотеку в долларах.
И в третью категорию входят продавцы, которые сняли с продажи свои объекты и будут использовать их в других целях.
— Поэтому в целом картина такова: увеличение сделок по новостройкам и значительное уменьшение сделок по вторичному жилью, — заключает вице-президент ОАРК.
Что будет с ценами на жильё из-за плавающего курса? >>>
По словам руководителя аналитической службы kn.kz Анны Шацкой, после того, как тенге был отпущен в свободное плавание, цены в нацвалюте резко подскочили, а в долларах, наоборот, начали проседать. Как и в случае с февральской девальвацией тенге, рынок недвижимости на некоторое время затих, сорвалось много сделок. Никто не знает, что делать со своей квартирой сейчас.
По данным аналитической службы, с момента перехода на свободно плавающий курс средняя долларовая цена опустилась на 3%. К концу года, возможно, она упадёт на 20-25%, а к концу 2016 — на 40-45%.
Как видно на графике, общий тренд рынка указывает на дальнейшее снижение тенговых цен. На снижение цен указывает не только график, но и здравый смысл. Снижение доходов компаний и граждан, рост числа безработных, ужесточение условий по ипотечному кредитованию — все это ведет к тому, что тенговые цены «просядут» вслед за долларовыми.
Аналогичный прогноз дает советник председателя правления АО «ФНБ «Самрук-Казына» Эльмира Ибатуллина:
— Наш прогноз однозначный: рынок уйдет вниз на 20%, активных сделок купли-продажи не будет. Да, останется незначительное по сравнению с предыдущими периодами количество сделок, которые никак погоду не сделают.
К концу года, возможно, цена в долларах упадёт на 20-25%, а к концу 2016 — на 40-45%. А снижение доходов граждан общее ухудшение качества жизни потянут вниз и цены в тенге.
Новостройки от Застройщика: стоит ли покупать?
По мнению вице-президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Нины Лукьяненко, сегодня рынок новостроек Казахстана поделился на следующие подвиды:
- Достроенное и сданное в эксплуатацию.Как считает риелтор, сильная и честная позиция сильных застройщиков по отношению к покупателям спровоцировала увеличение продаж в 2,5 раза — это факт продажи по старой цене в тенге. — Затраты на строительство были понесены по прежнему курсу — значит, цены остались прежними, — поддерживает данную позицию риелтор.
- Достроенное или находящееся в стадии завершения строительства.Здесь продажи осуществляются по акционной, заниженной цене по отношению к прежнему курсу. Тоже наблюдается увеличение количества сделок.
- Недостроенное.Здесь застройщики имеют долговые обязательства в долларах и не имеют возможности пересмотреть цену — отделы продаж пустуют, сделок нет.
Если задерживают квартиру в новостройке >>>
Сегодня лучше и выгоднее присмотреться к готовым объектам в рассрочку от надежных застройщиков, привлекая для чистоты сделки юристов.
— Рекомендую вкладываться в уже построенное и сданное в эксплуатацию жилье по старой или акционной цене, — советует Нина Лукьяненко. — Поверьте, оно распродастся. С новой экономической реальностью — не знаю, как много новых проектов появится на рынке. И появятся ли?
В строящееся жилье вкладывать риелтор рекомендует исключительно у тех застройщиков, которые имеют репутацию на рынке, успешно реализованные проекты и не пользуются при строительстве деньгами своих покупателей.
Ситуация на рынке способствует приобретению жилья экономкласса — 1-2-комнатных квартир, небольшой квадратуры.На середину сентября средняя стоимость новостроек в Астане на вторичном рынке составляла 1761 $/кв.м.
Выбор застройщика в кризис
Сейчас казахстанский рынок застройщиков ожидает дефолт многих компаний. Часть небольших фирм просто переоценили свои силы — девальвация, а затем и ситуация с курсом тенге создала для них не лучшую атмосферу.
Поэтому эксперты советуют проверить их историю, наличие документации и опыт обязательно.
Что должно быть в наличии у застройщика:
- лицензия на строительство;
- постановление на строительство. Если компания утверждает, что документы находятся на этапе подготовки, то попросите акт выбора и согласования земельного участка, эскизный проект (утверждается архитектором города), постановление на проектирование или архитектурно-планировочное задание — эти документы должны быть;
- заключение госэкспертизы на рабочий проект.
Все документы должны быть заверены — без подписи они не имеют силы.
Особенно обратите свое внимание на историю работы и «поведение» застройщика на рынке в периоды экономических кризисов. Так, например, если у небольшого застройщика всего 2 проекта, то у крупного девелопера их несколько: при недостатке средств у одного проекта, он может его профинансировать за счет средств другого, не страдающего недофинансированием, проекта. В этом больше гарантий выполнения обязательств перед дольщиком.
Сейчас казахстанский рынок застройщиков ожидает дефолт многих компаний. Часть небольших фирм просто переоценили свои силы — девальвация, а затем и ситуация с курсом тенге создала для них не лучшую атмосферу.
Директор департамента жилищной политики Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Кенжебулат Мынбаев советует:
— Чтобы «не пролететь», нужно, во-первых идти узнавать в акимате все о застройщике, или в уполномоченной структуре — ГАСК, например, который выдает разрешение на строительные работы, зафиксирован ли застройщик там. Если зафиксирован, но лицензию, к примеру, получил месяц назад только, это уже сомнительно — застройщик никому не известен. Второе — если на строительство какого-то конкретного объекта завлекают, нужно пойти в горархитектру и узнать, дали ли разрешение на отвод земли на строительство объекта».
Проверить репутацию застройщика довольно сложно: очень много компаний с долевым участием потенциальных владельцев жилья уходят в тень. Т.е. работают без лицензии госорганов на долевое участие.
А поскольку по закону регулировать их деятельность сложно, то и привлечь к ответственности не за что: в случае если стройка не будет сдана в срок, то по закону и компания, и дольщик по договору несут одинаковые риски.
Доказать незаконность будет практически невозможно — вы, по сути, видели, что подписываете. Что было обещано на словах, не отражается на бумаге. Поэтому нужно изначально внимательно изучить документы, которые вы подпишете, и проект, в котором вы принимаете участие.
Так, исполнительный директор Ассоциации застройщиков РК Аслан Тукиев считает, что существующий закон рынок не развивает, но хотя бы закроет вход на него компаниям-однодневкам.
— В законе присутствуют внутренние противоречия, он чрезмерно перегружен требованиями, в связи с чем «игнорируется» участниками рынка. Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Министерством национальной экономики РК ведет активную работу в этом направлении, — говорит Аслан Тукиев. — По сути, действующий закон является практически не работающим, так как предусмотренная им схема финансирования строительства за счет дольщиков экономически не целесообразна для застройщиков.
Однако, долевое участие все же безопаснее, чем ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — в случае с ЖСК ответственность застройщика практически отсутствует, так как приобретаются паи, а не квадратные метры. Вернуть свои деньги при неисполнении проекта будет трудно.
Есть верный способ — показать инвестиционный проект хорошему юристу. Если в компании вам не дают проект «на вынос», оперируя коммерческой тайной, то это гарантированно ненадежный застройщик, который изначально планирует недоброе.
Застройщик-банкрот: как дольщику защитить свои права? >>>
На что обратить внимание, заключая сделку купли-продажи
После выбора застройщика нужно обратиться к юристу для правильности заключения договора. В договоре долевого участия в жилищном строительстве должны указываться такие моменты:
- сроки передачи доли жилья дольщику;
- определение для дольщика доли в жилом здании;
- цена договора — сумма, которую вносится дольщиком на депозит банка-агента;
- гарантийный срок на здание;
- приложение к договору архитектурной проектно-сметной документации по строительству долевого жилья — обязательно;
- размер неустойки при нарушении срока передачи жилья;
- размер неустойки при нарушении срока внесения платежа;
- сроки и порядок передачи банком-агентом денег от дольщика к компании;
- указание о первоначальном взносе не меньше 15% от цены договора.
Если какой-либо пункт отсутствует в договоре, то, скорее всего, застройщик работает без лицензии и никаких гарантий на получение своего жилья в принципе у вас не будет.
Покупателям жилья в ипотеку
В Казахстане рынок недвижимости сильно зависит от ипотечного кредитования. По мнению экспертов, стремительного роста ипотеки уже не будет. Опыт прошлых лет показал всю неустойчивость данного инструмента поддержки спроса на рынке жилья.
— Если лет восемь назад на рынке было не менее 20 тысяч предложений, сегодня около восьми тысяч, — говорит аналитик BI Group Анар Куандыкова. — К концу года, возможно, будет уже около пяти тысяч предложений квартир на первичном рынке.
После прошлого кризиса, как известно, банки второго уровня серьезно ужесточили требования к заемщикам. «Сейчас идет определенная коррекция. Ипотечное кредитование будет влиять на стоимость жилья, но уже не в тех пропорциях, как это было раньше», — считает управляющий директор НК «НУХ «Байтерек» Сержан Мадиев.
По мнению экспертов, стремительного роста ипотеки уже не будет. Опыт прошлых лет показал всю неустойчивость данного инструмента поддержки спроса на рынке жилья.
После весеннего затишья на рынке ипотечного кредитования, с осени наблюдается постепенное увеличение предложений. Так, наиболее привлекательные ставки в следующих банках (в тенге):
- Жилстройсбербанк с эффективной ставкой от 4,6% до 12,6% с первоначальным взносом от 25% суммы.
- Народный банк с годовой эффективной ставкой от 14,3% и первоначальным взносом в 10%.
- Банк Астаны с годовой эффективной ставкой от 16,8% и взносом от 15%.
- АзияКредит Банк с ГЭС в 16,3% и взносом от 20%.
Некоторые банки сейчас пересматривают свои ставки и условия кредитования. Если же жизненная ситуация вас толкает на покупку жилья в ипотеку, то необходимо хорошо взвесить свою финансовую ситуацию, ведь вам придется долгие годы испытывать значительную нагрузку на семейный бюджет.
— В ближайшее время экономика будет в замороженном состоянии во всех отраслях, — считает вице-президент ОАРК Нина Лукьяненко, — поэтому доходность, как в бизнесе, так и в зарплатных проектах будет желать лучшего. Тщательно обдумайте свою расходную часть, сопоставьте ее с доходной частью и дополнительными источниками поступления денег в семью и только затем принимайте решение.
9 причин, по которым вам могут отказать в выдаче ипотеки >>>
Госпрограммы Казахстана
Жильё по госпрограмме
После введения в стране новой денежно-кредитной политики в стране многих очередников интересует вопрос: а не повысится ли теперь стоимость жилья по государственной программе? В ответе на официальный запрос портала kn.kz и газеты «Недвижимость» Министерство национальной экономики сообщает, что изменение стоимости жилья, строящегося за счет бюджетных средств, не предполагается. Вместе с тем в рамках Программы развития регионов до 2020 года предусматривается ежегодная индексация цен с учетом инфляции.
Новые инструменты от НК «НУХ «Байтерек»
Наряду с ипотечным кредитованием и системой жилстросбережений в Казахстане зарождаются еще два новых инструмента, способных поддержать спрос на рынке недвижимости, считает управляющий директор НК «НУХ «Байтерек» Сержан Мадиев.
«В настоящее время Казахстанская ипотечная компания развивает аренду с выкупом по линии наших дочерних компаний. Мы хотим набрать критический опыт и распространить его на все инструменты жилья. Это, по сути, рассрочка с какими-то процентами внутри, но там по сравнению с ипотечным займом не нужно залоговое имущество, не нужен первоначальный взнос», — отметил управляющий директор.
Но самым, пожалуй, решительным шагом правительства по оздоровлению ситуации на рынке жилья станет возрождение идеи долевого строительства.
Сержан Мадиев рассказал, что сейчас разработан механизм гарантирования ипотечных вкладов. Застройщики будут получать инструмент привлечения дольщиков по себестоимости строительства: дольщик будет как соинвестор. Оздоровлением долевого строительства будет заниматься «Байтерек». Холдинг будет контролировать сохранность долевых вкладов, участвовать в строительстве через дочернюю компанию, следить за качеством, чтобы люди получили жилье по реальной себестоимости. Проект сейчас находится в стадии разработки в Мажилисе, поэтому стоит дождаться принятия закона, если нет острой потребности в приобретении жилья именно сейчас.
Представители государственного сектора убеждены, что у застройщиков очень высокая маржа. Как правило, нижний потолок цен на рынке недвижимости устанавливается госпрограммой «Доступное жилье — 2020».
Кто сколько строит? Планы операторов госпрограммы >>>
Сержан Мадиев рассказал, что жильё, которое строится по госпрограмме, при цене в 200 тысяч тенге за квадратный метр(120-165 тыс. тенге в регионах) будет достаточно качественным и привлечёт застройщиков, которые получат маржу на уровне 10-15%. Уже подписанные контракты пересматриваться не будут.
— Были опасения, что в связи с плавающим курсом тенге произойдет увеличение стоимости жилья. Поэтому мы пригласили подрядчиков, основных поставщиков строительных материалов, и убедились, что, во-первых, у нас очень большая доля казахстанского содержания в стройматериалах. Если брать жилье III и IV классов комфортности, то стройматериалы для него целиком представлены местными производителями. Во-вторых, нас заверили, что по этим ценам, которые я озвучил, они достроят и сдадут жильё в 2016, — сообщил управляющий директор НК «НУХ «Байтерек».
Подчеркнем, это максимальная цена, некоторые застройщики вполне укладываются даже в меньшую стоимость, несмотря на то, что в эти затраты включено и благоустройство, и внутридомовые коммуникации, и чистовая отделка, и собственно заработок самой строительной компании.
Если застройщик не завершит стройку, то «Байтерек» берет на себя роль гаранта, что жилье достроится и дольщики вселятся в новые квартиры. — Это тот инструмент, к которому скоро получат доступ наши граждане. С этой точки зрения девальвация имеет свои положительные стороны. Она заставляет находить новые пути решения старых проблем, — сказалСержан Мадиев.
Информационная служба kn.kz
Читайте также:
Как свободное плавание тенге влияет на цены жилья в Астане?
Как изменятся цены на рынке жилья Караганды из-за подешевевшего тенге?