С момента объявления о введении свободного плавающего курса доллар продолжает бить всякие рекорды. По состоянию на 17 сентября официальный курс американской валюты составил уже 283,98 тенге, что на 50,8% выше последнего значения «коридорного курса» (188,38 тенге от 20 августа). Вслед за долларом новые значения стали показывать и цены на жилье. Как свободное плавание тенге влияет на долларовые и тенговые цены на квартиры, смотрим в настоящем материале.
Темпы падения цен увеличились
Как показывает анализ kn.kz, рост курса доллара ведет к увеличению темпов снижения долларовой цены. Так, в период до 21 августа до 14 сентября средняя долларовая цена сократилась с 1771 $ до 1707 $/кв.м, или на 3,6%.
График динамики долларовой цены с января 2015 года (диаграмма 1) показывает отчетливое увеличение недельных темпов снижения цен с начала июня 2015 года. Так, если до июня средний темп снижения на рынке жилья составлял 0,3% в неделю (1,2% в месяц), то с начала этого месяца средний темп снижения возрос до 0,6% в неделю (2,4% в месяц). Очевидно, сказывается свободный курс тенге.
В первые две недели сентября темпы снижения стали показывать новые рекорды, увеличившись до 1,7% в неделю.
Если текущие темпы снижения сохранятся, долларовая цена только за сентябрь потеряет около 7%, а к концу года — 20-25%. Так как тренд указывает на дальнейшее увеличение темпов снижения, данный прогноз имеет большую степень вероятности.
Цены в тенговом номинале с 21 августа «выросли» с 332,8 тыс. до 423,1 тыс. тг/кв.м, или на 27%. При заключении реальных сделок купли-продажи «рост» тенговой цены компенсируется увеличением скидок на торг, которые за последнее время увеличились в среднем с 5% до 15-25%. Другими словами, в тенговом выражении цены пока остаются примерно на одном уровне (диаграмма 2).
Если текущие темпы снижения сохранятся, долларовая цена только за сентябрь потеряет около 7%, а к концу года — 20-25%.
Подробнее о динамике тенговой цены можно прочитать в материале «Что будет с ценами на жилье из-за плавающего курса?».
Изменения цен в разрезе сегментов
Обновленный курс доллара влияет на цены жилья в Астане. В разрезе типов жилья наиболее высокие темпы снижения долларовых цен отмечаются в сегменте жилья «старого типа» — минус 15,7%. К данному сегменту относятся квартиры в двух- и трехэтажных домах послевоенных лет — 30-60 гг. постройки. Несмотря на низкую цену, квартиры «старого типа» являются наиболее неликвидными, чем и объясняются самые высокие темпы снижения. На сегодняшний день самые дешевые предложения в сегменте старых квартир начинаются от 20-22 тыс. долларов, или порядка 600-630 $/кв.м.
Таблица 1. Снижение цен за квадратный метр в зависимости от типа жилья
|
Тип жилья |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
||||
|
10.08.2015 –16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
10.08.2015 –16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
|
|
Новый |
1845 |
1761 |
-4,5 |
346 689 |
436 446 |
25,9 |
|
Старый |
1496 |
1261 |
-15,7 |
281 109 |
312 357 |
11,1 |
|
Улучшенный |
1646 |
1591 |
-3,3 |
309 295 |
394 340 |
27,5 |
|
Хрущевка |
1643 |
1578 |
-4,0 |
308 731 |
391 035 |
26,7 |
В сегменте новостроек максимальное снижение анализ показывает в сегменте комфорт-класса — 7,2%. Наиболее устойчивым пока оказывается элит-класс, который потерял лишь 3,7%.
Таблица 2. Снижение цен за квадратный метр в зависимости от класса жилья
|
Класс жилья |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
||||
|
10.08.2015 –16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
10.08.2015 –16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
|
|
Бизнес-класс |
1905 |
1801 |
-5,4 |
357 963 |
446 402 |
24,7 |
|
Комфорт-класс |
1788 |
1659 |
-7,2 |
335 978 |
411 035 |
22,3 |
|
Экономкласс |
1757 |
1656 |
-5,7 |
330 153 |
410 437 |
24,3 |
|
Элит-класс |
2379 |
2291 |
-3,7 |
447 031 |
567 761 |
27,0 |
В разрезе формата квартир наиболее высокие темпы снижения зафиксированы на двух- и четырехкомнатные квартиры — по 5,1%.
Таблица 3. Снижение долларовых цен за квадратный метр в зависимости от формата жилья
|
Формат жилья |
Средняя цена предложения, $/кв.м |
Средняя цена предложения, тг/кв.м |
||||
|
10.08.2015 – 16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
10.08.2015 – 16.08.2015 |
07.09.2015 – 14.09.2015 |
Изменение, % |
|
|
1-комн. |
1796 |
1712 |
-4,7 |
337 481 |
424 111 |
25,7 |
|
2-комн. |
1766 |
1677 |
-5,1 |
331 844 |
415 507 |
25,2 |
|
3-комн. |
1751 |
1706 |
-2,6 |
329 025 |
422 745 |
28,5 |
|
4-комн. |
1902 |
1805 |
-5,1 |
357 399 |
447 374 |
25,2 |
|
5-комн. |
2031 |
1947 |
-4,1 |
381 639 |
482 546 |
26,4 |
Выводы:
- С момента перехода на свободно плавающий курс средняя долларовая цена предложения на вторичном рынке жилья Астаны сократилась на 3,6%.
- Динамика темпов изменения цен показывает их значительное увеличение с начала сентября, что приведет к 7% снижению долларовой цены к концу месяца и 20-25% снижению к концу года.
- Технический рост тенговой цены составил +27%, что при заключении сделок компенсируется увеличением скидок на торг на 15-25%.
Аналитическая служба kn.kz