Чтобы построить дом и посадить дерево, нужно сначала найти подходящий земельный участок и купить его. Сколько это будет стоить, из чего складывается цена на земельные участки, какие права и обязанности есть у хозяина земли, как получить бесплатный земельный участок от государства? Об этом и многом другом вы можете узнать из данного материала.
Сколько стоят земельные участки
Астана
Главная и стабильная тенденция земельного рынка Астаны — рост. Если сравнивать средние цены за первый и второй квартал 2015 года, повышение составило 7,6%. Сегодня сотка в границах столицы стоит в среднем около 9 тысяч $.
Самая дорогая земля в таких районах, как Чубары, Алматы, Сарыарка. Более «бюджетные» варианты можно найти в районе Есиль ‑ престижном, но пока недостаточно обеспеченном инфраструктурой и, следовательно, мало застроенном.
Эксперт портала по недвижимости kn.kz Анна Шацкая отмечает, что стоит ждать некоторого понижения долларовых цен по причине курсовых колебаний. Ждать более низких цен, по мнению аналитиков, стоит уже в третьем квартале 2015 года.
— Замечу, что стоимость земельных участков зависит от площади иходн обеспеченности инфраструктурой, — говорит Анна Шацкая. — К примеру, если участок полностью обеспечен необходимыми коммуникациями, то за сотку придется отдать порядка 10 тыс. $. Земля без света и воды дешевле в 5 раз.
По данным аналитиков портала kn.kz сегодня на земельном рынке Астаны выставлены на продажу более 250 участков. Их общая площадь достигает 4 тыс. га. Больше половины предложений по району Есиль.
Караганда
Рынок Караганды во втором квартале 2015 года немного просел. Средняя цена, по данным аналитиков портала kn.kz, составила 220,9 тысяч тенге за сотку. За квартал цена просела на 9%. Однако если сегодня средняя цена в иностранной валюте осталась прежней — порядка 1200 $ за сотку, то в тенге она явно выросла в связи с переходом национальной валюты в режим свободного плавания.
Если анализировать рынок объявлений, то в последние дни на некоторые земельные участки цена упала. Падение составило около 10-15 процентов.
Во II квартале 2015 г. на рынке земельных участков под ИЖС ценовое снижение наблюдалось в районе Город на 13%, в Михайловке — на 17% и в Пришахтинске — на 28%. В микрорайоне Кунгей средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 802 $/сот. Участки здесь предложены различной очередности. Чем дальше очередь, тем дальше участок от инфраструктуры и, соответственно, ниже его цена. Средняя цена земельных участков первой очереди составила 1073 $/сот., второй очереди — 703 $/сот., третей очереди — 354 $/сот.
Стоит отметить, что в Караганде падает и объем вводимого в эксплуатацию индивидуального жилья. Если брать данные за II квартал 2015 года, то в сравнении с аналогичным периодом прошлого года объем построенного индивидуального жилья уменьшился на 1,3%. Если сравнивать данные с I кварталом 2015 года, то снижение составило уже 12,9%. Эксперты связывают эту тенденцию с ростом стоимости строительства. Ведь средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах растут в 2-3 раза медленнее, чем затраты на строительство индивидуального жилья.
Из чего складывается цена на землю
Стоимость земли — штука хитрая. Если квартиру можно оценить, опираясь на исходную стоимость строительства, то земля — совершенно другое дело. Сегодня многое зависит от престижности района и обеспеченности участка инфраструктурой.
— Рыночная стоимость участка, это вовсе не те цифры, что мы видим в рекламных объявлениях, — говорит специалист по оценке ТОО «Центр Оценки Активов» Куаныш Жанарстанов. — Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой будет продан участок земли. Мы сегодня для оценки применяем ряд коэффициентов. В том числе поправки на торг и ликвидность. Последний параметр ввели совсем недавно. Это связано с переходом на плавающий курс тенге.
Ни одна сделка не обходится без торга, на который закладывается 5-10%. Ещё столькоже отводится на ликвидность.
Как узнать, сколько стоит участок? Ищем три аналогичных предложения в том же районе, где расположен приглянувшийся вам участок. Желательно, чтобы сравниваемые участки находились на одной и той же улице. Вычисляем их среднюю стоимость. Без торга не обходится ни одна сделка. Скидываем от 5 до 10%. Еще столько же — поправка на ликвидность.
— Сегодня очень тяжело идут продажи, — говорит специалист по оценке. — Люди привыкли продавать в долларах, а после скачка курса участки автоматически резко подорожали в тенге. Их ликвидность стала еще ниже, чем была до изменения курса. Но рынок выровняет ситуацию: цены в долларах несколько снизятся, а в тенге, наоборот, вырастут.
Есть набор параметров, которые всегда влияют на стоимость земли.
- Правоустанавливающие документы. Одним из важных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, является наличие документов на землю. К ним относятся договор купли-продажи, государственный акт на право частной собственности на земельный участок.
- Местоположение. При расчете рыночной стоимости земельного участка используется информация территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных условиях Казахстана разброс цен на сходных по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен.
- Транспортная доступность. Данный фактор отражает зависимость стоимости объекта от транспортной доступности к объекту, то есть транспортная доступность служит определенным индикатором ликвидности объекта.
- Основные коммуникации.Стоимость земельного участка зависит от наличия основных коммуникаций, таких как электричество, водоснабжение, канализация.
- Делимость земельного участка.На рынке недвижимости прослеживается зависимость цены земельного участка от его делимости.
Покупка дома с земельным участком >>>
Нюансы покупки земли
На самом деле, в покупке земли нет ничего сложного. Представляем вам пошаговое руководство, как купить земельный участок либо оформить его как свою собственность, если он получен безвозмездным путём.
- Самое главное — выбрать участок, проверить наличие всех необходимых для совершения сделки документов и договориться о цене. Действовать желательно именно в таком порядке, потому что отсутствие одного из документов может существенно повлиять на цену. — Необходим в обязательном порядке госакт на землю, а также договор купли-продажи, дарственная или постановление акимата, если участок был получен от государства под ИЖС, — пояснили в колл-центре Министерства юстиции РК.
- После того, как вы достигли устной договоренности с хозяином участка, следует идти к нотариусу, который будет оформлять сделку. Ситуацию сегодня облегчает еще и то, что нотариус проверит землю на наличие различных долгов или других проблем. Он также зарегистрирует сделку в госорганах.
- Последний шаг, который вам останется, — через несколько дней проверить, появился ли в списке вашего имущества земельный участок. Сделать это можно в ЦОНе, взяв справку о наличии недвижимого имущества, или же через портал egov.kz.
Права и обязанности собственника земли
Земельные участки в Казахстане можно продавать, сдавать в аренду, завещать и получать в наследство, дарить, если они, конечно, находятся в вашей частной собственности. Кроме того, Земельный кодекс различает несколько видов землепользования. Оно бывает постоянным и временным, первичным и вторичным, также оно зависит от того, как участок был получен — куплен или получен безвозмездно (по дарственной, завещанию или от государства). Также участки делятся по возможности отчуждения, то есть на те, которые можно продать/подарить/завещать, и те, которые недоступны для таких операций.
Земельные участки в Казахстане можно продавать, сдавать в аренду, завещать и получать в наследство, дарить, если они, конечно, находятся в вашей частной собственности.
Для индивидуального жилищного строительства землю получают двумя способами. Это либо временное безвозмездное пользование с правом дальнейшего перехода в частную собственность, либо частная собственность в случае покупки земли на рынке. Согласно закону земельные участки могут находиться в частной собственности, если заняты зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, и необходимых для их обслуживания. Стоит отметить, что землю также можно наследовать в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежал на праве временного долгосрочного или краткосрочного землепользования.
Однако участок у вас могут забрать или наложить штраф в случае, если вы используете его не по целевому назначению. Если вы получили или купили земельный участок, целевое назначение которого «жилая застройка», то открывать просто так магазин или салон красоты нельзя. Для этого необходимо поменять целевое назначение земельного участка. В остальном вы вправе строить на своей земле и эксплуатировать здания и сооружения (гараж, баня, дом, коммуникации) в соответствии с законодательством РК.
Тем не менее землю у вас могут изъять. Если она понадобилась государству на оборонные нужды, если под вашим домом были обнаружены полезные ископаемые или через вашу территорию решили провести железную дорогу либо, например, построить газопровод. В таких случаях вашего согласия государству не потребуется. В остальных случаях Земельным кодексом предусматривается согласие владельца земельного участка на его отчуждение или добровольный отказ, либо продажу.
Как получить 10 соток от государства
Согласно Земельному кодексу РК каждый гражданин Республики Казахстан имеет право подать заявление на получение 10 соток земли. Однако несколько лет назад, учитывая возросшее количество спекуляций по перепродаже бесплатных десяти соток, были внесены изменения в законодательство.
Теперь земельный участок от государства можно получить только после того, как территория, отведенная под застройку, будет полностью обеспечена инженерно-коммуникационной инфраструктурой. Это тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефония, водоотведение, инженерные сооружения.
Именно поэтому сегодня очередь на землю пока не движется. К примеру, в Караганде в списке по спецучету граждан, которые подали ходатайство о предоставлении земельного участка под ИЖС, состоит более 10 200 человек. В Астане число желающих превышает 100 тысяч человек.
— Сегодня мы не имеем права распределять участки, потому что отведенные под застройку территории в полной мере не обеспечены необходимой инфраструктурой, — говорит руководитель отдела земельных отношений Караганды Софья Яппарова. — Хотя люди по-прежнему приходят и подают заявления. Их поток не иссякает.
Аналогичную информацию о популярности бесплатных соток мы получили и в отделе земельных отношений Астаны. Однако стоит отметить, что дождаться заветного решения местного акимата недостаточно, чтобы получить землю в собственность.
— Сегодня в соответствии с действующим законодательством земля для строительства индивидуального жилого дома предоставляется в аренду, — поясняет Яппарова. — В собственность к человеку она перейдет только после введения жилого дома в эксплуатацию. Это было сделано, чтобы избежать спекуляций на рынке земли, когда люди полученные безвозмездно от государства сотки не застраивали, а продавали на рынке.
Важно! Необходимо в течение трех лет с момента выдачи акта на землепользование ввести объект в эксплуатацию. Если к этому сроку нет акта или не будет начато освоение земельного участка, то в продлении права временного землепользования будет отказано. Уложились в сроки? Участок будет предоставлен в частную собственность.
Информационная служба kn.kz