Споры между собственниками квартир и КСК — явление достаточно частое и иногда переходящее от простых обвинений до судебных разбирательств. Откуда берётся сумма ежемесячных взносов? Куда уходят деньги? Это лишь малый перечень вопросов собственников квартир к кооперативам. Мы постараемся разобраться в том, какие расходы должен покрывать КСК, как рассчитываются ежемесячные платежи и как быть, если вы с чемто не согласны.
Обязанности КСК в Казахстане: что говорит закон
— КСК в соответствии со статьей 42 Закона «О жилищных отношениях» является организацией, создаваемой собственниками квартир для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которой не входит участие в расходах на содержание общего имущества, — пояснил адвокат и управляющий партнёр юридической фирмы De Facto Сергей Сизинцев. — КСК лишь аккумулирует средства жильцов и направляет их на покрытие расходов на содержание общего имущества.
Согласно статье 2 того же Закона расходы на содержание жилого дома — обязательная статья расходов собственников квартир посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания. Эти взносы идут на следующие цели:
- эксплуатация и ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
- содержание земельного участка (уборка придомовой территории);
- приобретение, установка, эксплуатация и поверка общедомовых приборов учёта потребления коммунальных услуг;
- оплата коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума
- накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Чтобы понять детальнее, чем именно занимается КСК, мы обратились к председателю одного из крупных карагандинских КСК — «Стимул» Елене Горбуновой. Этот кооператив при оплате ежемесячных платежей в 15 тенге за квадратный метр выполняет два типа работ.
Первый тип — организационные:
- Разработка финансово-хозяйственных планов по эксплуатации дома;
- Оформление актов раздела границ, заключение договоров с организациями, обеспечивающими нормальную эксплуатацию дома;
- Приём, перевод и увольнение работников КСК и начисление им зарплаты;
- Составление графиков производства ремонтных работ и контроль их качественного выполнения;
- Организация учёта и отчётности по хозяйственной деятельности;
- Обеспечение учёта поступающих денежных средств, товарно-материальных ценностей и основных средств, а также их отражение в бухгалтерских операциях;
- Перечисление платежей в госбюджет и другие.
Кризис системы КСК стал очевиден >>>
Второй тип — санитарно-технические:
- Техобслуживание систем отопления и элеваторных узлов: осмотр систем, их включение/отключение и консервация, устранение незначительных неисправностей (замена клапанов, сгонов, набивка сальников на вентилях и т.д.), осмотр элеваторных узлов, устранение течей в подвале дома, укрепление расшатавшихся опор, контроль, наладка, промывка и т.д..
- Техобслуживание горячего, холодного водоснабжения и канализации в подвале дома: прочистка канализационных стояков, внутридомовой ливневой канализации, устранение течи на вентилях, задвижках, набивка сальников, смена отдельных участков трубопроводов холодного, горячего водоснабжения или системы отопления (до 1 п.м.), смена труб канализации в подвале (до 1 п.м.), профилактический ремонт в подвале и т.д.
- Электротехнические работы: замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите.
— Несмотря на перечень основных услуг, мы несём значительно большие затраты, — комментирует Елена Горбунова. — Мы можем поменять и 10, и 15, и 20 метров труб, если в этом нуждается дом. Потому что когда ходишь и говоришь людям, что требуются деньги, это можно делать годами! А деньги нужны сейчас и срочно.
В законе не стоит путать понятия «содержание» и «управление». Управление общим имуществом объекта кондоминиума лежит на собственниках квартир. А вот содержание этой собственности в надлежащем виде можно поручить физическому или юридическому лицу, как вариант — возложить её на КСК.
— На собранные средства кооператив в основном проводит уборку придомовой территории и обеспечение доставки воды и электроэнергии по внутридомовым коммуникациям. По идее, каждый из поставщиков коммунальных услуг должен ещё доплачивать КСК за транзит товара по общедомовым сетям, тогда бы у КСК не было проблем с этой постоянной нехваткой денег, — сетует председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.
Как изменился закон о КСК в Казахстане >>>
Оплата дополнительных расходов — из кармана жильцов
По закону дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников квартир без их письменного согласия. Но они также не входят в перечень обязанностей КСК. Конечно, при наличии свободных денег от сборов теоретически возможно выполнить ремонт подъездов, но у карагандинских домов, по словам председателей КСК, проблем хватает, а денег — нет. Но, по словам Виктора Сыздыкова, в таком случае кооператив должен предварительно отчитаться за поступление взносов, рассказать и показать, на что ему не хватает средств.
— Есть закон о создании накопительного фонда КСК, но на собраниях все категорически отказываются, — объясняет Елена Горбунова. — И весь ремонт крыш, подъезда, выполняется при условии общего собрания жильцов и дополнительных денег. Тариф 15 тенге с квадрата строго рассчитан на определённые виды работ. Просто процентов 10 людей всё равно не платит эти взносы. Наш юрист каждый месяц пишет уведомления, от 10 тысяч тенге неуплаты (это примерно оплата за год) мы начинаем подавать в суд. У нашего юриста достаточно работы постоянно. Есть определённый тариф, и представьте, что вы не заплатили за несколько месяцев и у меня нет суммы с вашей квартиры. Я буду вынуждена с другого дома взять и позже вложить эти деньги, чтобы здесь что-то отремонтировать. А люди, даже не платя 6 месяцев, могут звонить, кричать и возмущаться, что мы ничего не делаем.
Крупные затраты, которые необходимы дому, вроде ремонта прохудившейся крыши, можно решить и способом вступления в госпрограмму модернизации жилых домов.
— Я работаю с 1997 года, и раньше мы проводили ремонт подъездов. Сейчас мы тоже ремонтируем, но КСК даёт материал, а работу оплачивают сами жители, — говорит Елена Горбунова. — Но в настоящий момент, допустим, с этого года я сталкиваюсь с ещё одной проблемой: крыльца разрушаются от старости, разрушаются входы в подвалы, в данный момент у нас течёт 20 крыш. Жители принимают в ремонте активное участие. Все целевые сборы обсуждаются на общем собрании, сметы мы согласовываем, составляем протокол, подписываем договоры и собираем разовые целевые сборы сверх КСК. Эти деньги находятся у людей, они сами рассчитываются в нашем присутствии, когда мы проверяем, какие объёмы были выполнены и подписываем акт выполненных работ с трёх сторон: подрядчик, заказчики, то есть мы, и инициативная группа жильцов.
Как сократить расходы на содержание дома? >>>
Как отмечает председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, крупные затраты, которые необходимы дому, вроде ремонта прохудившейся крыши, можно решить и способом вступления в госпрограмму модернизации жилых домов. Тогда сумму можно будет собрать не сразу, а вернуть постепенно, в течение нескольких лет. Пример этому приводит и Елена Горбунова.
— Всего в нашем КСК 57 домов. На днях к нам пришёл ещё дом по бульвару Мира, 38 и ещё Пичугина, 242, просятся к нам в КСК. Один из лучших домов — Нуркена, 34/2. Это обыкновенная пятиэтажная панелька. Но у них отопление поменяно, трубы горячей, холодной воды, канализация поменяны, крыльца сделали себе, пластиковые окна по подъездам поставили и пошли по программе МЖД на ремонт кровли и ремонт швов. Люди нашли своего подрядчика, никем не навязанного, и всё сделали. И бабушки во главе с одной из активисток прямо жили на этой крыше. Им по 70-80 лет, а они проверяли, как делает ремонт эта подрядная организация. И остались довольны.
По словам председателя КСК, для того чтобы принять участие в программе модернизации, нужно подать заявку в КСК. Позже она попадает в горкомхоз, а потом и в местные исполнительные органы.
КСК: как сменить председателя кооператива >>>
Откуда берутся тарифы КСК?
Расходы на «коммуналку» определяются тарифами, которые устанавливаются законодательно на уровне государства, региона или населённого пункта, и их величина может рассчитываться либо исходя из норматива, либо по показаниям счётчика. И сумма оплаты зависит от нашего ресурсопотребления. А вот как рассчитываются тарифы КСК, разобраться сложнее. Вопрос встаёт ребром, если дом раньше вообще не состоял в кооперативе.
— Чтобы определить, какие минимальные тарифы установить, нужно провести обследование дома, — заявляет Виктор Сыздыков. — Специалисты КСК должны это сделать вместе с инициативной группой жителей и определить техническое состояние здания.
Состояние дома не должно определяться «на глазок», должна прилагаться смета, общая сумма работ и сколько на каждую квартиру. Такие же работы должны проводиться и в случае поднятия тарифа.
— Я сама технарь, — объясняет председатель КСК «Стимул» Елена Горбунова. — Смотрю в первую очередь не фасады, а техническую часть дома. Это коммуникации в подвале, на крыше, если есть — чердачная разводка. Потом просчитываем тариф. У нас в КСК 15 тенге минимальный, в некоторых домах по 25 тенге.
Проконтролировать, насколько тарифы согласуются с расходами-доходами КСК, могут сами жильцы. Для этого из списка собственников квартир формируется ревизионная комиссия. Она обязана проводить финансовую проверку каждого участка деятельности кооператива и давать заключение по ежегодному отчёту правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов. Акт проверки ревизионной комиссией финансово-хозяйственной деятельности кооператива собственников квартир доводится до их сведения на общем собрании.
Средние сборы с одного дома, как уже говорилось, могут составить около 50 тысяч тенге. Однако только треть из них идёт непосредственно на ремонт: 70% сборов уходит на зарплату работникам КСК — председателю, юристу, дворнику, уборщице, слесарю, электрику, сварщику, плотнику и на услуги аварийной службы. Это подтверждает и председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, и председатель КСК Елена Горбунова. Кроме этого, КСК платит социальные налоги и оплачивает услуги сторонних организаций.
Проконтролировать, насколько тарифы согласуются с расходами-доходами КСК, могут сами жильцы. Для этого из списка собственников квартир формируется ревизионная комиссия.
Если собственники не согласны со стоимостью услуг: запросите отчет и напишите заявление
Если некоторые тарифы КСК наводят жильцов на мысль «куда кооператив тратит деньги?», то повышение тарифов часто вызывает негодование. Например, часть жильцов дома №17 в 23м микрорайоне Караганды отказались платить по счетам КСК, перешли в другой кооператив и даже решили подать в суд на свой КСК «Рассвет», когда оплата выросла с 8 до 15 тенге за квадрат.
При всём этом, по словам жильцов, дом ещё с 2011 года находился в аварийном состоянии: вентили и трубы в подвалах пришли в негодность. Кроме того, жильцы отметили, что дому нужен срочный ремонт крыши и козырьков, а около дома нужно проложить асфальтное покрытие.
Однако решение суда было вынесено в пользу КСК по той причине, что долг образовался на время выхода из прежнего кооператива. К тому же протокол собрания собственников квартир по поводу повышения оплаты с 8 до 15 тенге за квадрат суд признал вполне законным.
— Это могло быть признано только в случае, если с повышением тарифа согласились две трети собственников квартир, — комментирует председатель РОО «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Только в этом случае повышение тарифа будет признано законным. Все остальные случаи незаконны, в том числе и решение о сборе дополнительных целевых взносов! Нужно написать заявление в жилищную инспекцию при акимате с жалобой на председателя КСК. В заявлении указать, что в соответствии с законом «О жилищных отношениях» дополнительные целевые сборы без согласия жителей запрещаются. Для этого должен быть протокол общего собрания с решением о том, что жильцы решили повысить тариф. Плюс должна прилагаться смета, общая сумма работ и сколько на каждую квартиру. Если такого протокола нет, то КСК не имеет права поднимать тариф.
— Со ссылкой на статьи 35 и 50 Закона «О жилищных отношениях» — обязанность собственников участвовать в общих расходах — суды выносят решения о взыскании расходов с собственников квартир в пользу КСК даже независимо от того, являются они членами кооператива или нет. В данном случае у собственника существует право оспаривать размер и обоснованность таких расходов, в том числе путем предъявления встречного иска и назначения бухгалтерской экспертизы! — отмечает Сергей Сизинцев.
Адвокат также прокомментировал ситуацию о том, как быть в том случае, когда председатель КСК отказалась предоставлять сметы и бухгалтерскую отчётность жильцам для проверки и передачи в другой КСК, как это произошло в случае КСК «Рассвет»:
— Во-первых, в соответствии со статьей 49 Закона «О жилищных отношениях», нужно инициировать проверку КСК ревизионной комиссией. Если она отсутствует, избрать эту комиссию на общем собрании. Вовторых, письменно потребовать от председателя КСК или правления отчёты, сметы и иные документы, подтверждающие расходы.
По словам юриста, в соответствии с пунктом 8 статьи 31 указанного Закона орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо предоставляют по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома.
Нужно будет принять на общем собрании большинством голосов решение о предоставлении таких документов и информации и потребовать от председателя выполнения этого решения. В случае отказа в предоставлении информации и документов обратиться с иском обязать председателя КСК предоставить информацию и документы.
Юлия Волкова, информационная служба kn.kz