Как выгодно купить квартиру в Астане: копить или сразу оформить ипотеку?

В свете августовской девальвации многие казахстанцы достаточно скептически относятся к возможности накопить на собственное жилье. Но приобретая квартиру в ипотеку, покупатель долгие годы вынужден выплачивать проценты банку. При этом ипотека должна и может быть эффективным инструментом на рынке недвижимости: важно правильно выбрать квартиру, банк и момент, когда стоит взять кредит. Все это сработает при условии стабильного дохода в течение 6 лет.

Долгосрочное планирование, накопление — хоть и долгий, но преодолимый путь к владению собственным жильем — это очень распространенная модель поведения в Европе и США. Среди казахстанцев таких, кто способен скрупулёзно откладывать и планировать на 3-5 лет вперед, единицы. С одной стороны, это можно списать на менталитет, но детальное рассмотрение ситуации раскрывает такие проблемы, как неустойчивость национальной валюты, опыт столкновений с кризисами в строительной отрасли и всей экономике в целом, скачки цен на жилье. Все это толкает казахстанцев в объятия ипотечного кредитования.

Как молодой семье накопить на квартиру при доходе 170 000 тенге? >>>

«Покупая квартиру в ипотеку на долгий срок, вы разрушаете свое благосостояние», — написал в своем посте под названием «Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?» блогер Рустем Карымов. «Гораздо выгоднее первые 3 года снимать квартиру, накапливая свободные деньги. Ипотеку выгодно брать тогда, когда первоначальный взнос достигнет 45-50% от стоимости квартиры и срок ипотеки составит не больше 8 лет», — пояснил он.

Наша статья описывает путь длиной в 6-7 лет от старта накоплений до полного владения квартирой (с учетом досрочного погашения ипотеки) и 8 лет без досрочной выплаты займа.

Заданные параметры

Оттолкнемся от конкретного примера и сделаем расчеты. В фокусе будет молодая семья с одним ребенком. Оба супруга работают, имеют совокупный доход порядка 400-450 тысяч тенге в месяц, но не имеют собственного жилья. Арендуют квартиру в хорошем районе по цене 120 тысяч тенге с коммунальными услугами. Отдельно могут откладывать 100 тысяч тенге ежемесячно без серьезного ущерба для уровня жизни.

Отбросим возможности для семьи стать участником государственной программы. Допустим, уровень дохода превышает параметры программы, и нет трехлетней прописки в городе, где семья проживает. 

Ипотека для «безработных»: заём без подтверждения дохода >>>

Начало накоплений

Решив откладывать средства на покупку собственного жилья, будущий собственник обязан позаботится о сохранности и приумножении своих средств. Инструментов для этого, в общем-то, немного.

Банковский депозит

Это один из наиболее популярных способов накопления. Ставки в банках второго уровня практически одинаковые. Разнятся условия по возможности снятия денег, срокам сбережения и дополнительным поощрениям в виде розыгрышей и подарков. Стандартная ставка — это 10,5% годовых. Она несильно превышает уровень инфляции, а значит, деньги сохранятся и немного «подрастут», если, конечно, их не «съест» очередная девальвация. Другой вопрос: какую валюту выбрать для открытия вклада? Тенговые депозиты отличаются более высокой ставкой вознаграждения, а валютные — защищают от возможной девальвации. Сделаем небольшой подсчет.

Таблица 1. Депозит в тенге или в долларах США

Стартовая сумма	Доходность	Ежемесячные вложения	Срок	Итоговая сумма	Доход
100 000 тг	10,5%	100 000 тг	12 месяцев	1 270 000 тг	70 000 тг
530 USD	3%	530 USD	12 месяцев	6464 USD	104 USD

Доходность по депозиту в тенге выше в 3 раза, однако, держа деньги в национальной валюте, вкладчик несет риски девальвации. Также стоит принимать в расчет и инфляцию. В такой ситуации эксперты советуют хранить деньги в разных валютах. Вклад 50% в долларах США и 50% в национальной валюте позволит не пострадать от возможных колебаний курса, а также не потерять доходность тенговых депозитов.

После смены денежно-кредитной политики 20 августа государство обязалось компенсировать вклады физических лиц, но по сумме не превышающие 1 млн тенге. Принимая во внимание вышеуказанный прецедент, можно пожертвовать частью доходности ради сохранности имеющихся средств, открыв не один, а два депозита — по одному на каждого из супругов.

Вывод: как только появилась минимальная сумма для депозита, открывайте его. Минимальные суммы в разных банках составляют от 1000 тенге и выше, в среднем — 15 000 тенге.

10 советов, как накопить деньги на покупку жилья >>>

ПИФы

Паевый инвестиционный фонд (ПИФ) — это форма коллективного инвестирования, когда средства пайщиков объединяются и инвестируются Управляющей компанией (УК) в ценные бумаги и другие активы с целью получения прибыли.

— Депозит в банке имеет фиксированную ставку, которая может понравиться не всем, — говорит директор Департамента развития бизнеса АО «Асыл-Инвест» Динара Асамбаева. — В этом случае более высокую доходность может показать фондовый рынок, а именно паевые фонды, имеющие в своем арсенале различные финансовые инструменты. Управляющая компания отбирает для фонда наиболее интересные и привлекательные по своей доходности ценные бумаги, при этом учитываются различные риски, одним из первых — валютный. Однако надо помнить о том, что данный способ инвестирования имеет свои риски. Доходность не может быть гарантирована, она может как расти, так и снижаться», — отметила Динара Асамбаева.

Достаточно высокие риски на рынке ценных бумаг отметил и управляющий активами АО «Цесна Капитал» Хасан Рахимжанов.

— Конечно, возможности для инвесторов на рынке ценных бумаг РК есть: IPO Казтрансойла и Кегока тому яркие подтверждения. В обоих случаях инвесторы, купившие акции этих компаний на первичных размещениях имели возможность продать и зафиксировать свою прибыль на уровне 45% и 30% годовых соответственно. Более того, частные инвесторы могут торговать и другими акциями и облигациями на локальной бирже KASE. Однако мы бы не рекомендовали людям, не имеющим необходимого академического и практического образования, самостоятельно заниматься инвестициями в рынки ценных бумаг, так как вероятность потерять все свои деньги у инвесторов-любителей крайне высока», — пояснил эксперт.

Эксперт Динара Асамбаева советует — чтобы избежать риски, желательно выбрать несколько способов накопления: депозит и ПИФы.

Доходность ПИФов не может быть гарантирована, она может как расти, так и снижаться

Когда оформлять ипотечный кредит?

Собрав за 3 года сумму, которая может стать первоначальным взносом для получения ипотечного кредита, семья стоит перед выбором — продолжать копить или оформить заём на текущем этапе. В это время полезно начать изучать рынок и обратиться к риелторам.  

— Если вы снимаете квартиру, то логично тратить столько же на ипотеку, сколько вы платите за аренду, но хотя бы частично погашать сумму долга за уже свою квартиру, — говорит директор агентства недвижимости «Столичное» Жани Турысов. — Этап, на котором стоит взять ипотеку, зависит индивидуально от выбранного жилья, дохода потенциального заемщика и накопленной суммы.

Эксперт считает, что обычный человек смотрит на ипотеку эмоционально, многие переживают, что не смогут погашать, заболеют или потеряют работу. Риелтор же, как и сотрудник банка, смотрит на ипотеку как на финансовый инструмент, которым он и является. Без него невозможно представить рынок недвижимости.

— Ипотека, взятая в тенге, со временем становится «легче», сказывается инфляция, — отметил эксперт. — Если сравнить сумму ежемесячного платежа клиентов, которые брали ипотечный кредит 5-7 лет назад, с сегодняшними ставками, выгода на лицо. Что такое ежемесячный платеж 80-90 тысяч тенге сегодня? Это меньше арендной платы за квартиру. В то же время цены на приобретенное тогда жилье выросли.

Рефинансирование кредита: игра на понижение >>>

Сегодня во многих БВУ условия по ипотеке схожие, но в некоторых есть специальные программы с застройщиками. Например, Жилстройсбербанк призван открывать доступ к жилищным займам для более широких слоев населения.

Накапливая деньги с помощью банковского депозита, семья за 3 года накопит 4 110 000 тенге. По прежнему курсу это сумма равнялась 22 тысячам долларов, по новому — немного более 17 тысяч. В этот момент встает вопрос ипотеки — какую квартиру, через какой банк и по какой программе приобрести? Или еще немного подкопить? Если минимальный первоначальный взнос для получения ипотеки — 15% от всей суммы, то накоплений хватит максимум на квартиру стоимостью 113 тысяч долларов, или 27 миллионов тенге. Семья может, как приобрести сразу квартиру большей площади, так и выбрать вариант скромнее и дешевле.

Таблица 2. Примерные расчеты от одного из банков на приобретение квартиры стоимостью 11 280 000 тенге (номинальная ставка 15%).

Первоначальный взнос	Срок кредита	Ежемесячный платеж	Вернуть банку	Переплата
3 760 000 тг (30% от стоимости квартиры)	15 лет	106 000 тг	19 080 000 тг	11 560 000 тг +150%
3 760 000 тг (30% от стоимости квартиры)	5 лет	178 000 тг	10 680 000 тг	3 180 000 тг +43%
5 640 000 тг (50% от стоимости квартиры)	15 лет	78 937 тг	14 208 660 тг	8 558 660 тг +150%
5 640 000 тг (50% от стоимости квартиры)	5 лет	134 175 тг	8 050 500 тг	2 400 500 тг +42%

Накопления могут выступить и в качестве первоначального взноса на квартиру подороже, стоимостью 27 000 000 тенге. Тогда сумма займа составит 21 357 000 тенге.

Таблица 3. Расчеты на квартиру стоимостью 27 000 000 тенге

Первоначальный взнос	Срок	Ежемесячный платеж	Вернуть банку	Переплата
15%	15 лет	323 000 тг	58 140 000	36 783 000 тг +170%

Таким образом, взглянув на проценты по переплатам, можно понять, что наименее выгодный вариант — это долгосрочный заем на крупную сумму, так как за свою квартиру семья заплатит в 2,7 раза больше ее реальной стоимости. Можно ссылаться на девальвации, рост цен и другие причины, но суть дела от этого вряд ли меняется. Здесь правильно будет вспомнить принцип «Живи по средствам!» и сделать выбор в пользу менее дорогой квартиры, которая уже через 3-3,5 года сможет стать собственностью семьи и основой для приобретения более просторного жилья.

Брать ипотеку выгодно тогда, когда сумма ежемесячного платежа приблизительно равна стоимости аренды жилья.

Также очевидно, что выгоднее скопить сумму в 50% от стоимости квартиры, так как процент переплаты в этом случае ниже. Однако при займе небольшой суммы лучше ориентироваться на ситуацию на рынке, так как разница в переплате по процентам не так существенна, как возможная разница цен на квартиры.

Августовская девальвация бросила рынок недвижимости и кредитования в период «турбулентности», когда никто не может точно сказать, вырастут или упадут цены, а многие программы кредитования приостановлены. В АО «Банк Астаны» нам сообщили, что программа ипотечного кредитования временно приостановлена. Однако некоторые другие банки продолжают кредитовать, например АО «Сбербанк» или АО «Народный банк Казахстана». Последний предлагает первоначальный взнос от 10%, а годовую ставку — от 12,5%.

Где купить дешёвое жильё в Астане? >>>

Ипотека от Жилстройсбербанка

Если семья решит копить еще некоторое время, то собрав сумму в 5,5 млн тенге можно рассмотреть и возможность займа в АО «Жилстройсбербанк». Помимо государственных, есть банковские программы для всех категорий граждан. Обязательное условие — нужно скопить 50% от необходимой суммы. Принцип работы банка — чем больше денег и чем больше времени вы копите деньги на депозите, тем больше у вас шансов получить кредит, так как на каждый параметр заемщика начисляются определенные баллы.

Стоит учесть, что ЖССБК высчитывает свои проценты от полной суммы, то есть и с тех денег, которые вы накопили или внесли (50% от суммы) также. Консультанты мотивируют это тем, что вы получали государственную премию в размере 20% на вознаграждаемую сумму (на сумму не более 200 МРП).

Программа «Промежуточный заём»: нет накоплений на депозите в банке, но есть 50% от суммы.

Таблица 4. Расчеты по программе «Промежуточный заем»

Первоначальный взнос	Срок	Годовая номинальная ставка	Ежемесячный платеж	Вернуть банку	Переплата
5 640 000 тг (50% от стоимости квартиры)	9 лет (минимум)	от 7,5%	Первые 3 года 80 000 тг, затем 82 000 тг	8 784 000 тг	3 114 000 +55%

Первые три года внесенные заемщиком средства числятся на депозите под 2% годовых, а также на них начисляется государственная премия 20% на максимальную сумму в 200 МРП.

Если семья изначально кладет деньги на депозит в ЖССБК, то может претендовать на получение средств по программе «Жилищный заем»: накопления в течение 3,5 лет на депозите с доходностью 2% годовых и премией государства в размере 20% на максимальную сумму 200 МРП. За это время нужно собрать 50% от стоимости квартиры. 

Таблица 5. Расчеты по программе «Жилищный заем»

Первоначальные накопления за 3,5 года	Срок	Годовая номинальная ставка	Ежемесячный платеж	Вернуть банку	Переплата
5 640 000 тг (50% от стоимости квартиры)	6 лет	от 3,5-5%	86 000 тг	6 192 000 тг	522 000 тг +9%

Если семья копит на депозите банка в течение 3,5 лет, то выгода налицо. Хотя стоит упомянуть, что работа банка неоднократно получала нарекания за изменения условий, дополнительные комиссии и прочее. Однако если семья кредитуется по программе «Промежуточный заем», то проценты по переплате не сильно отличаются от прочих БВУ.

Альтернатива «Доступному жилью» от ЖССБК: ипотека для всех >>>

От этого нужно отнять еще проценты за досрочное погашение. Тогда можно досрочно погасить кредит через 6 месяцев. Итого через 3,5 года квартира превратится в вашу собственность. Таким образом, на квартиру семья накопит за 6,5-7 лет. Как только кредит будет погашен, можно либо продать квартиру и оформить в ипотеку другую, уже большей площади.

Досрочное погашение ипотечного займа

Наиболее выгодный вариант — это купить небольшую квартиру, взяв ипотеку на 50% от стоимости квартиры сроком на 5 лет. В таком случае ежемесячный платеж составляет 134 000 тг. Если ранее расходы на аренду квартиры составляли 120 000 тенге, а на ежемесячные накопления 100 000 тенге, то, оплачивая ипотеку, семья может откладывать 86 000 тенге в месяц.

В течение 18 месяцев после оформления ипотеки можно не копить, расходуя средства на ремонт. Затем снова начать откладывать средства на досрочное погашение кредита.

Таблица 6. Схема досрочного погашения

Погашение кредита	Накопления	Срок	Собрано	Остаток
134 000 * 18 = 2 412 000 тг	86 000 + % = 1 710 000 тг	18 месяцев	4 122 000 тг	1 516 000 тг

От этого нужно отнять еще проценты за досрочное погашение. Тогда можно досрочно погасить кредит через 6 месяцев. Итого через 3,5 года квартира превратится в вашу собственность. Таким образом, на квартиру семья накопит за 6,5-7 лет. Как только кредит будет погашен, можно либо продать квартиру и оформить в ипотеку другую, уже большей площади.

Строящееся жилье

Другой вариант сэкономить — это приобрести жилье в строящемся доме. Раньше это называли долевым участием, но снискав себе дурную славу, «долевка» на казахстанском рынке официально не работает. Слишком высоки риски и по-прежнему много недобросовестных застройщиков.

Сотрудники строительных компаний находят иные способы привлечения средств граждан на этапе строительства. Вам могут предложить заключить инвестиционный договор, который нужно сто раз прочесть, прежде чем подписать. Инвестиции — это риски, а покупатель выступает инвестором, следовательно, разделяет риски застройщика. Тот ли это вариант, который нужен? Стоит ли за экономию в несколько тысяч рисковать всей суммой?

Другое дело, если вам предлагают рассмотреть вариант аккредитива. В таком случае банк выступает посредником между покупателем и застройщиком, храня деньги на своих счетах. К примеру, вы решили воспользоваться программой АО «Сбербанк», который работает в сотрудничестве с Sana group в ЖК Edel. Накопленные 5,5 млн тенге можно внести в качестве первоначального взноса на счет АО «Сбербанк». Для однокомнатной квартиры это составит 40% от общей стоимости. В течение всего срока до введения дома в эксплуатацию вы вносите средства на счет банка, а затем там же оформляете ипотеку на уже готовую квартиру. Такой вариант хорош тем, что покупатель фиксирует цену на этапе застройки, но в то же время остаток суммы подвергается все тем же валютным рискам.

Некоторые банки даже предлагают партнерские программы с определенными застройщиками под более низкие проценты. Как, например, в случае с АО «Евразийский банк» и ТОО «Ромул». Ипотеку на квартиры этого застройщика выдаются по ставке в 9%. Жилые комплексы расположены также в Астане.

Жилищный кредит можно оформить вне зависимости от города проживания. Банки кредитуют покупку квартир по всему Казахстану. Главное отличие ситуации в Астане от ситуации в таких регионах, как Караганда, — это цена. В Караганде за 11 млн тенге можно купить квартиру на вторичном рынке большей площади и в неплохом районе. Причем квартира может быть с ремонтом и даже частично меблирована. В то время как в Астане это максимум 45-50 кв.м в черновом варианте либо в не самом удачном районе — далеко от центра, в пригороде.

Некоторые банки предлагают партнерские программы с определенными застройщиками под более низкие проценты.

Выводы и советы

1. Начинать путь к обладанию просторным комфортным жильем стоит с приобретения скромной и более дешевой квартиры.
2. Накапливать деньги на первоначальный взнос удобнее всего, открыв депозиты в одном из БВУ, причем деньги стоит хранить по принципу 50% в тенге, 50% в валюте. Приоритетом в выборе БВУ должна стать надежность финансового института, а не акции, подарки и розыгрыши.
3. Если вы разбираетесь в общей экономической обстановке, интересуетесь фондовым рынком, то небольшую часть накоплений можно вложить в другие инструменты, такие как ПИФы или акции компаний.
4. Когда вы берете в кредит небольшую сумму, то разница в переплате в зависимости от срока кредита некритична. Таким образом, если у вас есть 4-5 млн тенге, то выгоднее купить квартиру за 10 млн тенге, а не терять свое благополучие, оплачивая кредит за более дорогую квартиру.
5. Жилищные займы от Жилстройсбербанка выгодны только тогда, когда вы копите в течение необходимого периода, а затем оформляете заем под низкие проценты. В других случаях проценты и переплаты не отличаются от других БВУ.
6. Брать ипотеку выгодно тогда, когда сумма ежемесячного платежа приблизительно равна стоимости аренды жилья.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz:

Введение новой валютной политики, ослабление тенге с большой вероятностью приведет к тому, что многие коммерческие банки продолжат политику ужесточения условий по ипотечному кредитованию.

Ужесточение условий по ипотеке началось еще в феврале 2014 года, когда произошла девальвация тенге. С этого времени многие банки увеличили ставки и требования к заемщикам. Объемы выдачи ипотечных займов значительно сократились. 

В нынешних непростых экономических условиях 14-17% годовых по ипотеке для покупателей могут оказаться тяжелым бременем — реальные доходы падают, растет безработица, соответственно риски неплатежеспособности.

На фоне этого хорошим инструментом накопления и приобретения жилья являются кредиты Жилстройсбербанка. Например, делая ежемесячные взносы на депозит ЖССБК, примерно равные платежу за аренду жилья в течение 3 лет, банк может выдать кредит под 5% годовых. Если потенциальный покупатель имеет 50% стоимости жилья, банк может сразу выдать ипотечный заем по ставке 7,5%.

Асем Касымова, информационная служба kn.kz