Квартира свободной планировки — это фактически жилая площадь, у которой есть несущие стены, но нет межкомнатных перегородок. Планировку и внутреннюю отделку клиент может сделать на свой вкус. Согласитесь, перспектива заманчивая. Давайте разберемся, как правильно оформить и обустроить квартиру свободной планировки.
Как правильно сделать перепланировку в квартире >>>
Примерно 75-80% рынка новостроек предлагают квартиры с готовой планировкой
Казахстанский рынок новостроек сегодня в большом количестве предлагает дома с квартирами свободной планировки. Можно выбрать жилье бизнес-класса или эконом-вариант. Покупая жилье свободной планировки, важно понимать, какой путь предстоит пройти от покупки до новоселья. Квартира свободной планировки требует не только массу времени на доделку, но и немалых дополнительных вложений.
В Казахстане объем предложений квартир свободной планировки от общего числа новостроек невелик. По словам директора риелторского агентства Imperial Ануара Улжибаева, казахстанские застройщики в основном предлагают дома с готовой планировкой.
— Примерно 75-80% рынка новостроек предлагают квартиры с готовой планировкой. В жилье экономкласса свободная планировка попросту не нужна. Если же застройщик предлагает новостройку бизнес-уровня, то, конечно, лучше, если в ней будет свободная планировка. В Караганде есть новостройки, в которых квартира стоит 1150 долларов за квадратный метр. Клиент покупает в этом доме четырехкомнатную квартиру, в которой большой зал, но при этом очень маленькие спальни — всего 16-17 квадратов. Получается, квартира дорогая, но при этом все стены несущие, ничего не поменяешь, — рассказывает директор риелторского агентства Imperial Ануар Улжибаев.
20-25% рынка новостроек предлагают квартиры со свободной планировкой.
По словам риелтора, в Казахстане цены на жилье с готовой планировкой и свободной ни особо разнятся.
— Цены на квартиры с готовой и свободной планировкой примерно одинаковые. Большой разницы нет. Приобретают свободную планировку люди состоятельные. Ведь не каждый может позволить себе купить квартиру, в которой нужно сделать черновую и чистовую отделку, а после еще и обставить жилье, — рассуждает Ануар Улжибаев.
Например, в Караганде покупка свободной планировки обойдется от 1210 долларов за квадратный метр. Застройщики рекламирует свой товар как жилье бизнес-класса. В Астане можно приобрести, как квартиру бизнес-, так и экономкласса. В столице за квадратный метр квартиры свободной планировки придется заплатить от 1600 долларов. Цена зависит от района, в котором располагается новостройка, инфраструктуры и этажа.
Техпаспорт на квартиру и дом: сколько стоит и как получить >>>
Важные нюансы покупки
Приценились, выбрали район, надежного застройщика, дом, решили, сколько комнат хотите сделать в квартире. Как действовать дальше?
Марина Шершнева, менеджер отдела продаж ЖК ArmanDeLuxe:
— Приходите в офис. Выбираете подходящую квартиру. После внесения всей суммы оформляем договор купли-продажи у нотариуса. Получаете от застройщика полный пакет документов на жилье. После этого занимаетесь ремонтом. Если не можете справиться своими силами, вызываете дизайнера. Он составляет план перепланировки, где какая комната будет располагаться. После окончания ремонта вызываете специалиста БТИ. Он сделает замеры квартиры, и вы получите новый техпаспорт.
При покупке жилья в пакет документов, получаемый у застройщика, входит техпаспорт, по которому видно, что в квартире свободная планировка. Поэтому никаких дополнительных соглашений на перепланировку не требуется.
Как правильно составить акт приёма-передачи
Еще один важный документ, который оформляется при покупке квартиры, — это акт приема-передачи. На момент подписания передаточного документа дом должен быть полностью готов, то есть введен в эксплуатацию. В квартире к этому времени должна быть выполнена внутренняя черновая отделка (хотя бывает и без нее), сделана стяжка полов, установлены двери и окна. А также подведены инженерно-технические коммуникации. Это значит, что в квартире должны быть вода, свет, отопление и канализация.
Подписывая акт приема-передачи, застройщик передает квартиру покупателю для выполнения чистовой отделки и оплаты коммунальных услуг. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть квартиру и убедиться в том, что дом полностью готов и вы можете начать ремонт. Допускается, что в подъезде может не быть ремонта до тех пор, пока дом не будет заселен. Это связано с тем, что пока собственники будут обустраиваться в своих квартирах, заносить строительные материалы и мебель, отделка подъезда может пострадать.
Акт приема-передачи должен содержать следующие реквизиты:
- Место и дату составления акта.
- Наименование сторон, оформляющих данный акт приема-передачи, и их паспортные данные.
- Реквизиты договора (номер, наименование и дата), в соответствии с которым и составляется данный акт, если он оформлен в виде отдельного документа.
- Описание передаваемого объекта недвижимости, позволяющего осуществить его идентификацию (адрес, площадь, количество комнат).
- Далее вы заключаете основной договор купли-продажи у нотариуса и только после этого регистрируете право собственности в ЦОНе.
Дизайнерский подход в перепланировке квартиры >>>
Расхождение в размерах площади
Разница между фактической и проектной квадратурой есть во всех новостройках. Небольшие расхождения по площади возникают именно в процессе строительства и считаются техническим нюансом. Когда дом построен, сотрудники БТИ производят замеры. Эти данные являются итоговыми и не могут быть оспорены. Если вы сомневаетесь в их точности, то можно самостоятельно вызвать специалиста БТИ и провести аналогичную процедуру.
Вопрос с несовпадением площади нужно урегулировать сразу, чтобы после чистовой отделки специалисты БТИ «случайно» не обнаружили лишние квадраты. Тогда вам придется доказывать, что это не результат сделанной вами перепланировки, а недочет застройщика. Если изначально выявлена нестыковка метража, нужно составить дополнительный договор. В нем указываются все параметры несоответствия. Если площадь оказалась меньше проектной, тогда застройщик должен сделать перерасчет. Если больше, то покупатель оплачивает лишние квадратные метры.
Нюансы перепланировки
Когда квартира уже куплена, можно приступить к самой приятной части — обустройству жилья. Современные строительные технологии, такие как монолитно-каркасное строительство, позволяют возводить дома, в которых несущими являются только внешние стены здания. Поэтому ограничений, связанных с переносом или полным отсутствием внутренних перегородок, нет вовсе. Но все же есть некоторые нюансы, которые лучше знать заранее.
Сделать что-то кардинально новое, например, перенести кухню в середину квартиры, не получится, потому что в квартире уже есть примерные ориентиры расположения кухни, санузла и других помещений. Поскольку это необходимо для проведения коммуникаций еще на стадии возведения жилья.
При перепланировке запрещается изменять стационарную конструкцию здания. Это возможно только в тех случаях, когда под них разработаны специальные проекты.
Как превратить квартиру в пентхаус >>>
Что запрещается делать
Существуют определенные правила при свободной планировке квартиры, которые необходимо придерживаться во всех случаях. Так, запрещается:
- Переносить кухню, уборную и ванную. Эти комнаты нельзя располагать над жилыми комнатами соседей.
- Устанавливать перегородки так, чтобы образовалась комната без естественного освещения и приборов отопления.
- Объединять балконы (лоджии) с жилыми помещениями, разбирая при этом внешние стены.
- Устанавливать приборы отопления на балконы и лоджии.
- Сносить, нарушать прочность и устойчивость несущих стен, иначе все может обвалиться.
- Увеличивать нагрузку на несущие стены, так как это может привести к их деформации.
- Ставить перегородки таким образом, что доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам становится затрудненным.
- Уменьшать сечения каналов естественной вентиляции или ликвидировать воздуховоды.
- Увеличивать размеры дверного проема, который находится в несущей стене.
Перенести кухню в середину квартиры, не получится, потому что в квартире уже есть примерные ориентиры расположения кухни, санузла и других помещений.
Как измерить площадь квартиры? >>>
С чего начать обустройство квартиры
Чтобы заниматься отделкой квартиры, необходимо обладать хорошей фантазией и чувством стиля. А чтобы дело не затянулось на неопределенный срок, советуем обратиться к профессионалам.
Архитекторы студии архитектуры и дизайна G-Group советуют начать организацию пространства в квартире свободной планировки с подготовки плана разбивки помещений. При этом нужно учитывать расположение вентиляции, стояков канализации и водопровода, окон. Для этого следует обратиться к специалисту архитектору.
— Профессионал способен с первого взгляда оценить все преимущества и недостатки помещения и грамотно распланировать функциональное зонирование с наилучшим использованием пространства, — объясняет архитектор G-Group Станислав Пятков.
Организовывать пространство нужно исходя из ограничивающих факторов. К ним относятся количество и протяженность окон, общей площади и несущих конструкций здания.
— Общая площадь диктует количество комнат, которые можно расположить в помещении, и их размер. Например, для однокомнатной квартиры наиболее рациональный вариант — организация квартиры-студии, где нехватка площадей компенсируется эффектом перетекающих пространств, — рассказывает архитектор G-Group Юрий Герман. — От количества окон зависит сама конфигурация помещений и их количество. Обязательное естественное освещение требуется для гостиной, спальни, то есть жилых помещений. В то время как кухня, кабинет, ванная и гардероб не всегда нуждаются в естественном освещении. В организации пространства многое зависит от пожелания клиента.
Специалисты архитектуры и дизайна G-Group предупреждают, что перепланировка, которая делается «своими силами», может привести к печальным последствиям. Только грамотный специалист может определить, какие перегородки или стены допустимо затрагивать, а какие нельзя.
— В стандартный дизайн проект входят такие услуги, как выполнение планировки помещений, чертежей полов, потолков, плана с расстановкой мебели, чертежей расположения осветительных приборов, выключателей и розеток, чертежей разверток по стенам, 3D-визуализация помещений. Кроме того, предоставляется ведомость основных строительных материалов, по которым можно определить прогнозируемые затраты на работы по реализации проекта, — консультируют архитекторы G-Group.
На рынке услуг архитектуры и дизайна имеются предложения в разной ценовой категории на составление плана перепланировки, начиная от низшего ценового сегмента — от 500 до 1000 тенге за квадратный метр. За такую цену оказывают услуги студенты или неопытные выпускники вузов в сфере архитектуры и дизайна. До среднего и высокого ценовых диапазонов — от 2000 до 3000 тенге за квадратный метр. Это профессиональные архитекторы и дизайнеры, имеющие опыт в проектировочных и дизайнерских работах. Есть еще высший ценовой сегмент — свыше 3000 тенге за квадратный метр. Это, как правило, именитые архитекторы и дизайнеры, выполняющие нестандартный авторский дизайн.
Только после утверждения проекта можно подсчитать количество перегородок и во сколько обойдется их возведение.
— Стоимость возведения перегородок определяется уровнем профессионализма строительной бригады и стоимости материалов, — рассказывают специалисты G-Group.
Свободная планировка — это отличное решение для людей, которые имеют достаточно времени, средств и сил для завершения отделки помещения. Изначально разница в цене между квартирой со свободной планировкой и готовой незначительна. После окончания ремонта стоимость жилья свободной планировки вырастает на 5-10%. Зная все плюсы и минусы свободной планировки, решите для себя, захотите ли вы покупать такую квартиру или удобнее взять уже готовую планировку с чистовой отделкой.
Перепланировка, реконструкция и вывод квартиры из жилого фонда >>>
Плюсы и минусы свободной планировки
Плюсы
- Главное достоинство квартир со свободной планировкой заключается именно в свободе действий для будущего собственника. То есть вы покупаете не просто, к примеру, четырехкомнатную квартиру, а возможность самому решить, сколько комнат будет в вашем жилище. Очень удобно планировать «под себя», учитывая потребности своей семьи. Да и сам процесс планирования — увлекательное занятие. В квартире свободной планировки нет необходимости убирать перегородки. Можно с нуля обустроить гостиную, столовую, детскую комнату, выделить место под личный кабинет.
- Как правило, в планировках новых домов, многие квартиры имеют большой холл, который можно использовать, как гостиную. Небольшую ее часть можно отгородить для гардеробной. В дальнейшем такое помещение очень пригодится и избавит вас от необходимости приобретать лишний громоздкий шкаф. Также не забывайте и том, что необходимо выделить территорию для прихожей, установив для этого несколько стен.
- Многие владельцы новых квартир, видя огромные просторы нового жилья, решаются оставить все как есть, без разделения на комнаты. Такая планировка называется квартира-студия. Этот вариант будет хорош в том случае, если хозяин помещения будет жить один. Если же вместе с ним собирается проживать его семья, то необходимо перепланировать все пространство, чтобы у каждого члена была своя территория.
Безусловно, интерьер такого помещения будет отличаться оригинальностью. Отыскать точно такую же квартиру даже в этом многоквартирном доме просто невозможно.
Минусы
- В таких квартирах только черновая отделка, а в некоторых нет никакой. Получается, покупатель приобретает лишь бетонную коробку, в которой зачастую даже не проложена электрическая проводка, а установлен только щиток на лестничной площадке. Конечно, основные коммуникации — отопление, водопровод и канализация уже проведены застройщиком, установлены пластиковые стеклопакеты и обычная железная входная дверь. А вот остальные хлопоты по обустройству квартиры ложатся на плечи собственника.
- У владельца два варианта: доделывать квартиру самому или заказать отделку под ключ. В последнем случае придется оплатить работу архитектора, дизайнера и строительной бригады.
- Есть и подводные камни, когда свободная планировка на самом деле таковой не является. Так как есть ограничения, накладываемые нормативными актами. Это те случаи, когда в некоторых квартирах проведена так называемая трассировка. То есть заранее строители сделали наметки обозначающие, где можно располагать перегородки. При покупке жилья на это стоит обратить внимание.
Информационная служба kn.kz