Рынок недвижимости Астаны: аналитика на сентябрь 2015 года

Традиционно приближение осени означает оживление на рынке жилья, активизацию спроса и, как следствие,

...рост цен. Просматривая прогнозы рынка недвижимости в СМИ на предстоящую осень (которых очень немного), в некоторых из них можно встретить мнения о предстоящем повышении цен на жилье в преддверии «ЭКСПО-2017». Однако аналитики kn.kz склоняются к более сдержанным сценариям. Как поведет себя рынок жилья Астаны будущей осенью и не только, разбирались в данном материале аналитики портала о недвижимости kn.kz.

Цены продажи падают

Цены на рынке недвижимости Казахстана снижаются уже больше года. Этот процесс был обусловлен негативными макроэкономическими факторами и начался с девальвации тенге в феврале 2014 года. С того момента на рынке вторичного жилья Астаны долларовые цены потеряли в среднем 16%, тенговые — 8,4%. По состоянию на июль средняя тенговая цена составила 339,6 тыс. тг за квадратный метр, что сопоставимо с уровнем цен начала 2014 года (диаграмма 1).

Фактически тенговая цена весь текущий год только успевала отыгрывать разницу валютных скачков. В июле текущего года на вторичном рынке темп снижения заметно увеличился, средняя цена по сравнению с июнем упала почти на 2%. Недельные августовские индексы также показывают рост темпов снижения. Наряду с падающими ценниками продавцы продолжают увеличивать размер скидок. В настоящее время их максимальный размер достигает 15-20%.

Вслед за вторичным рынком постепенно «сползает» и первичный. Однако в отличие от продавцов вторичного рынка застройщики не идут на открытый демпинг, а для привлечения клиентов активно используют всевозможные акции, рассрочки и бонусы. Все это происходит на фоне рекордно высоких объемов строительства нового жилья, что делает покупателя хозяином рынка.

Аналитики портала kn.kz не прогнозируют роста цен на рынке жилья Астаны предстоящей осенью.

В числе самых популярных вариантов для покупателей традиционно находится жилье малого формата — одно- и двухкомнатные квартиры классов эконом и комфорт. Уже сейчас в числе предложений отделов продаж среди квартир со сроками сдачи в 2015 году остаются главным образом квартиры больших форматов.

В разрезе классов, типов и форматов жилья темпы изменения цен различаются несущественно. Так, в разрезе классов жилья больше всего потерял в цене сегмент комфорт-класса, меньше всего — элит-класс. Данное различие объясняется тем, что «дорогой» сегмент, как правило, более инертен и позже реагирует снижением.

Интересно выглядят «хрущевки», которые потеряли в цене меньше всего — лишь 12%. Имея небольшую площадь и наиболее низкую цену, «хрущевки» остаются привлекательным вариантом для покупателей с небольшим достатком. Вероятно, этим и объясняются более сдержанные темпы снижения цен на них.

Как видно, в разрезе форматов квартир (за исключением пятикомнатных) темпы примерно одинаковы и не превышают 17%.

Таблица 1. Изменения цен на рынке вторичного жилья Астаны

Класс/тип/формат	Средняя цена, $/кв.м		Изменение, %
	09.03.14	09.08.15
Бизнес-класс	2267	1924	-15,1
Комфорт-класс	2256	1819	- 19,4
Экономкласс	2085	1760	- 15,6
Элит-класс	2754	2380	- 13,6
Новостройки	2232	1856	- 16,8
Улучшенной планировки	1916	1635	- 14,7
«Хрущевки»	1887	1658	-12,1
1-комнатные	2165	1810	- 16,4
2-комнатные	2092	1769	- 15,4
3-комнатные	2107	1764	- 16,3
4-комнатные	2244	1872	- 16,6
5-комнатные	2280	2117	- 7,1

О том, что рынок недвижимости Астаны остается очень привлекательным для покупателей, свидетельствует впечатляющая динамика количества сделок с начала 2013 года. По сравнению с 2014 годом спрос на жилье в Астане вырос на 74%, по сравнению с 2013 годом — на 38%. Очевидно, что снижение спроса в течение 2014 года было обусловлено ожиданиями снижения цен со стороны покупателей (диаграмма 2).

Значительный рост количества сделок на рынке жилья в апреле текущего года объясняется ажиотажным спросом в связи с ожиданиями второй волны девальвации тенге после проведения президентских выборов.

Динамика сделок на рынке жилья Астаны в сравнении с динамикой объемов ипотечного кредитования, которые с начала 2015 года имеют выраженное снижение (диаграмма 5), свидетельствует о том, что квадратные метры приобретаются по большей части за счет собственных средств и накоплений. «Бегство» сбережений в недвижимость косвенно подтверждается снижением объемов вкладов по сравнению с 2014 годом более чем на 20%.

Статистика сделок в разрезе регионов Казахстана показывает, что подобная картина характерна только для Астаны, в то время как спрос на жилье в других регионах, включая Алматы, имеет довольно сдержанные темпы роста либо и вовсе снижается. Как раз эти цифры возвращают к реальности и заставляют задуматься о перспективах столичного рынка.

Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими? >>>

Предложение растет

По данным аналитической службы kn.kz, по состоянию на август 2015 года в Астане ведется строительство 165 жилых комплексов, общая площадь которых составляет около 6,8 млн кв.м. В этих ЖК строится около 67 тысяч квартир. По срокам, заявленным застройщиками, основной объем ввода нового жилья в эксплуатацию приходится на 2016 год — всего свыше 3 млн кв.м. В случае исполнения заявленных сроков это окажется почти в два раза выше показателей 2013-2014 гг. В среднем ежегодно в три ближайших года, включая 2017 год, будет введено 2,255 млн кв.м жилья (диаграмма 3).

В последние годы темпы роста строительства нового жилья в Астане характеризуются высокими показателями, соответствующими международной практике жилищного строительства в развитых странах. Ежегодно в Астане строится около 1200 тыс. кв.м нового жилья, или в среднем 1,5-2 кв.м на человека (диаграмма 4).

Данные Комитета по статистике РК. Расчеты аналитической службы www.

Сопоставим спрос и предложение

В июне 2015 года аналитики kn.kz провели исследование потенциального спроса на рынке жилья Астаны на ближайшие годы.

Исходя из сделанных допущений, общая потенциальная потребность в жилье эконом- и комфорт-классов в г. Астане по состоянию на 2015 год составит около 4,274 млн кв.м. Расчет потребности был проведен на основе данных Комитета по статистике о степени удовлетворенности жилищными условиями различных категорий жителей Астаны. Расчет и методы расчета смотрите в таблице 2.

Учитывая ежегодный прирост населения столицы за последние годы в среднем на 37 тыс. человек ежегодно, потенциальная потребность в жилье в Астане за счет прироста численности жителей составит порядка 666 тыс. кв.м жилья в год (37 тыс. х 18 кв.м). За три года потребность составит уже 1,998 млн кв.м (666 тыс. кв.м x 3 года). Если допустить, что потребность в улучшении жилищных условий жителей Астаны и потребность за счет прироста населения будет преобразована в спрос в течение ближайших трех лет, среднегодовой объем спроса на жилье составит около 2,090 млн кв.м в год (4,273 млн кв.м + 1,998 млн кв.м / 3 года). Если же потребность будет преобразована в спрос в течение 5 лет, объем спроса составит 1,521 млн кв.м (4,274 млн кв.м + 3,330 млн кв.м / 5 лет).

Таким образом, по расчетам аналитиков kn.kz, потенциальный объем спроса на рынке жилья Астаны в ближайшие 3-5 лет может составить 2,091-1,521 млн кв.м ежегодно. Сопоставив объемы предложения и спроса, можно сделать вывод о том, что в ближайшие годы на рынке жилья произойдет насыщение, т.е. объемы предложения и спроса примерно сравняются. Не забегая дальше вперед, для застройщиков на ближайшие 2-3 года это означает, что на рынке будет царить покупатель, который станет еще более разборчивым в отношении цены и качества. При этом, по мнению аналитиков kn.kz, основную ставку застройщикам следует делать на качественное жилье эконом- и комфорт-классов по доступным ценам. При этом менее востребованным окажутся сегменты бизнес- и элит, жилье больших форматов и ЖК с неразвитой инфраструктурой.

Таблица 2. Расчет потенциальной потребности в жилье в разрезе социальных групп

Показатель	Не бедные, но и не средний класс	Средний класс	Высший средний класс	Обеспеченные
Количество домохозяйств, ед.*	40 618	47 388	55 031	74 173
Средний размер домохозяйства, чел.	4,2	3,6	3,1	2,3
Доля домохозяйств, желающих приобрести жилье эконом- и комфорт-классов, %**	55	45	15	10
Средняя площадь жилья, кв.м***	75	70	80	60
Потенциальный спрос, кв.м	1 675 506	1 492 724	660 375	445 036
Потенциальный спрос, количество квартир	22 340	21 325	8 255	7 417
Общий потенциальный спрос, кв.м	4 273 641

^* Рассчитано на основе общего количества домохозяйств, размера квинтильной группы (20%) и среднего размера домохозяйств.

^** Рассчитано на основе показателей степени удовлетворенности домохозяйств жилищными условиями. Для расчета использовались доли домохозяйств, не имеющих жилья, либо чьи жилищные условия являются неудовлетворительными.

^*** Рассчитано как произведение социального норматива 18 кв.м на средний размер домохозяйства.

Влияние макроэкономики

Мы не раз отмечали в своих материалах, что рынок недвижимости Казахстана (как и экономика в целом) сильно зависит от цен на нефть, что неудивительно при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в ВВП РК. Рухнувшие за год наполовину нефтяные цены незамедлительно отразились на параметрах экономического роста.

Относительно ВВП официальная статистика дает неутешительные цифры — физический объем ВВП планомерно снижается: с 2010 по 2015 год индекс сократился со 107,1 до 102,3 соответственно. ВВП, рассчитанный доходным методом, говорит об отсутствии фактического роста ВВП в течение двух последних лет. Индекс роста в первых кварталах 2014 и 2015 годов составлял 100%.

В свою очередь, ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят доходы и объемы кредитования, в частности ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях высоко соотносится с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции (взаимосвязи) между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования составляет 93%.

Как показывает динамика, темпы прироста ипотечного кредитования в Астане в январе-июне 2015 года заметно сократились. В первом квартале среднемесячный объем ипотеки составил 170,9 млрд тг, что оказалось на 2,5% ниже показателя четвертого квартала 2014 года. Резкий рост объемов ипотеки в апреле текущего года объясняется ажиотажным спросом на рынке жилья в связи ожиданиями второй волны девальвации тенге после проведения президентских выборов (диаграмма 5).

С января по май текущего года, нефтяные ценники впервые за почти годовое снижение показали некоторый рост с 48 до 67 долл. за баррель, что, возможно, вселило слабый оптимизм участникам рынка. Конечно, это оказалось более чем преждевременно, так как с середины мая по август стало очевидным, что это была кратковременная коррекция.

Значимой новостью для рынка недвижимости в июле стало объявление Национального банка о расширении валютного коридора с прежнего 185 до 198 тенге за доллар. На фоне дешевеющей нефти это является предопределяющим фактором отрицательной динамики цен не только на предстоящую осень, но и на ближайшие год-два.

Итак, факторами, предопределяющими будущую отрицательную динамику цен на недвижимость, являются:

• ухудшение ситуации в мировой экономике и политике;
• снижение цен на нефть;
• постепенное ослабление тенге;
• высокие объемы предложения нового жилья;
• снижение объемов ипотечного кредитования;
• снижение реальных доходов населения.

Кроме того, рекордные объемы сделок в 2015 году имеют высокую инвестиционную составляющую, которая в ближайшие месяцы, скорее всего, будет исчерпана, что приведет к сокращению объема спроса.

«Нурлы жол»: новый подход в жилищной госпрограмме >>>

Насколько еще снизятся цены?

В конце 2014 года аналитическая служба kn.kz сделала первый прогноз изменения цен на рынке жилья на 2015 год. При этом были допущены несколько сценариев. Как показывает реальность, из предложенных аналитиками kn.kz сценариев на практике оправдывается худший. Этот вариант предполагает схожую картину с кризисом 2007-2009 гг., когда цены на рынке жилья Астаны сократились более чем на 30%. Учитывая очень похожие симптомы — падение цен на нефть, снижение объемов ипотеки и ослабление тенге, аналитики сходятся в прогнозе, что в связи с текущими темпами снижения и заделом для ослабления тенге сокращение цен на рынке недвижимости Астаны сохранится как минимум до середины 2016 года и составит еще 20-25%.

Предстоящий осенний период, возможно, внесет незначительные корректировки в динамику цен. Скорее всего, это будет выражено в замедлении темпов снижения и стагнации цен в сезон, что впоследствии будет компенсировано увеличением темпов снижения в последующие месяцы.

В каких регионах Казахстана жильё доступнее? >>>

А что в Алматы?

В отличие от динамичной Астаны алматинская недвижимость является зрелым рынком. В последние 2-3 года в финансовой столице Казахстана наблюдаются значительно более сдержанные изменения показателей. Девальвация 2014 года заставила алматинцев и инвесторов из других регионов выбрать выжидательную позицию, что привело к снижению спроса в 2014 году более чем на 20%.

В первом полугодии 2015 года количество сделок на рынке жилья Алматы продолжает оставаться на уровне 2014 года — по данным статистики, в среднем 1230 сделок с начала года (в Астане 1241 сделка). И это притом, что официально численность населения Астаны вполовину меньше, чем в Алматы. Даже если допустить, что неофициально в Астане проживает не 850 тысяч, а, скажем, миллион, количество сделок на душу населения в ней останется гораздо выше алматинского. Это говорит о том, в спросе на рынке жилья в Астане очень высока спекулятивная составляющая.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz