Тұрғызылған гараждар және паркингтегі көлік орны табыстардың қосымша қайнар көзі болып табылады. Осындай жылжымайтын мүліктері бар, бірақ, оны пайдаланбайтын қазақстандықтар ынта-жігерменен міндетті түрде оны жалға береді. Жалға беру проблемаға айналып кетпеу үшін көпшілік біле бермейтін келісімшартты жасаудың бірнеше нюансын білу керек. Гаражды жалға беруде не нәрсеге мықтап көңіл бөлу де керектігін бізге KORGAN заңдылы компаниясы ЖШС-нің директоры Сәкен Ешмұратов әңгімеледі.
Заңда не айтылады?
Жалға беру келісімшарты негізінен, юристің айтуынша, екі заңменен реттеліп отырады: жылжымайтын мүлікке мемлекеттік құқық тіркеу туралы Заң және де ҚР Азаматтық кодексі. Екіншісінде тек осындай шарттардың жалпы мәні жазылған.
«Гаражарендасының келісімшарты» деген бөлім заңда жоқ — бұл мәміле тұрғындық емес ғимараттың шартының жалпы нормасына жатады.
ҚР Азаматтық кодексін тиянақтап оқып шығып және 244 баппен жақсылап танысып — гаражды жалға беру үшін қожайынның қолында тиісті құжаттар болу керек деген қорытынды жасауға да болады. Әсіресе, гараж өз бетіменен, өз күшіменен салынса. Ал, егер де гараж, мәселен, құрылысты тұрғызып жатқан тұлғаға тиісті емес участкеде болса немесе ҚР заңнамасы бойынша да құрылыс салуға нақтылы рұқсатнама алынбаса, онда мұндай гараж қожайынның ешқашан да заңды меншігі болып есептелмейді, саналмайды, табылмайды. Арнайы және заңдылы тілменен бұл дегеніңіз «өз бетінше құрылыс» деп аталады, бұл жерде мәміленің жоспарында ештеңе де істеуге болмайды.
«Өз бетінше құрылыс салған тұлға оған меншіктік құқықты иелене алмайды. Ол құрылысқа билік жасау құқына ие емес — сата алмайды, сыйлай алмайды, жалға бере алмайды, басқа да мәмілелерді жасай алмайды», — делінеді бапта.
— Меншікке жататын гаражды қандай да бір проблемасыз емін-еркін жалға беруге болады, — деп толық та түсіндіреді Сәкен Ешмұратов. — Расында, «гаражды жалға беру келісімшарты» деген бөлім заңда жоқ — бұл мәміле тұрғындық емес ғимараттың шартының жалпы нормасына жатады. Егер аренданың мерзімі жылды құраса, онда мүлік мемлекеттік тіркелімге жатады. Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркелім туралы тиісті белгі заңда бар. Тіркелімді жасау үшін жалға беруші ТҚО-на міндетті түрде барады. Егер де тіркелім тиянақты жүргізілмесе, онда гараждың қожайынына әкімшілік тәртіп бұзушылық туралы ҚР Кодексінің 460 бабына сәйкес 10 АЕК (19 820 теңге) мөлшерінде әкімшілік айыппұлды төлеуіне тура келеді. Заңды тұлғалар үшін айыппұл екі есе көп, артық болады.
Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу туралы нақтылап айтар болсақ, «Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу туралы» (9 бап) Заңында көрсетілгендей, «құқық туындау үшін (құқықты құрықтау) соныменен қатар нотариальды айқын куәландырылған келісімшарт, сот шешімінің күшіне ену, құқық белгілеуші басқа да құжаттардың негізі болып табылатын заңды факті қолданысқа енгеннен бастап, алты айдан кем емес уақыттан мемлекеттік тіркелім туралы арызбен тұлға тиісті орындарға хабарласуға, жүгінуге міндетті».
Бірлескен жалдамалы тұрғын үйдің ерекшеліктері >>>
Маңызды болшектер
Гаражды жалға беру келісімшартының өзі жазбаша түрде екі данадан тұрады. Дегенменен, егер ынта-жігер болса, ауызша ресімдеуге болады — әрине, тек қана сіз жалға алушыны жақсы білсеңіз және оған сенсеңіз. Егер де адамдар жалпы таныс болмаса, келісімшарт жазбаша түрде және кейбір жағдайларда (сауысқаннан сақ тараптар барлығын нақты жазады және шарттың бүкіл нюанстарын анықтайды) тіпті нотариусты тартып жасалады.
— Нотариус егер де мүлік тіпті таныс емес адамға жалға берілген жағдайда керек болады. Бұл тараптардың арасында да сот болған уақытта дәлелдемелікке жарайды. Дауласу, жанжалдасу нақты орын алғанда, үшінші тарап — нотариус «арбитрдың» рөлін жан-жақты, тиянақты атқарады. Ынта-жігер болса, қол қоюды жасанды жасауға болады, нотариус бекіткен мәліметті ешкім шығара алмайды, — деп түсінік береді Сәкен Ешмұратов.
Бұған қоса айтар болсақ, сауатсыз құрылған құжаттар шенеуніктерге жаман ықпал, кері әсер де етеді (егерде кенеттен айтыс-дау, жанжал туындаса). Жанжалда жүз рет керілдесу болады, егер де келісімшарт кәсіби емес әрекетпен құрылса, онда сот ісінде ұту мүмкіндіктері кәдімгідей төмендейді. Сондықтан келісімшарттың сапалы етіп мәтінін жазған юристке сенім және де үміт арту қажет. Алайда, оны аренданың типтік келісімшартын тиянақты да пайдалана отырып, өз бетіменен де нақтылап жазуға да әбден болады.
Әлеуетті жалға беруші әдетте келісімшартқа ұзақ мерзімді жалдауды қосып тіркеуді қалап тұрады, алайда, бұл оның қолынан әрдайым келе бермейді. Мысалы, адам гаражды үш жыл бойына пайдаланғысы келеді, бірақ, оған жауап ретінде оның ұсынысына гараждың қожайыны салық қызметінің мәліметтер базасында «жарқырамау» үшін және мемлекеттік тіркеліммен айналыспау үшін аренданың мерзімін 11 ай етіп, келісімшартты жасауға оны мәжбүрлеп, қарсы шығады. Әлеуетті жалдаушыға, әрине, бұл іс ұнамайды — тағы бір жылдан соң жалынатын болса, гаражды жалға алып керегі не?
Бокстарды және паркингтерді жалға алу
Егер құрылыс болып саналмайтын боксты жалға алу туралы әңгіме тілге тиек етілетін болса, оған ешқандай да техпаспорттың қажеті жоқ, тараптардың арасында жер телімін жалға алу шарты да жасалады. Боксты жалға алғанда, меншіктікке ресімделмеген құрылыстың кез келген сәтте әкімдіктің араласуымен сүрілуі мүмкін екенін есте ұстау жөн. Мысалы, егер бокс орналасқан жерге өкімет абаттандыруды немесе оған жаңа құрылыс жүргізуді жоспарлаған болса, осындай жер телімін жалға алу келісімшартын қожайын соза алмайды және де құрылыс объектіні сүру туралы сот шешімі шығарылғаннан кейін сүріледі. .
Паркингтегі көліктің орнын жалға алу үшін де техпаспорт тәрізді нақтыланған құжаттама өте қажет, онда бар белгіленген орындар бекітіліп және анық жазылуы тиіс. Бұл негізінен, мысалы, жалға алушының көршісі білмей (немесе қасақана), өзінің көлігін жалға алынған жерге қойғанда керек болады.
«Офистiк» мәселе: сатып алу немесе жалға алу? >>>
Арендалық келісімшартта нені көрсету қажет?
1. Объектінің барлық құрылымы
Келісімшартта гараждың мекен-жайы, алаңы және басқа мөлшерлер, есіктердің, төбелердің, жылудың, электрификацияның болуы нақтылы көрсетілуі керек. Кейбір тісққан жалға берушілер тіпті материал мен қабырғаның түсін де жазады. Бұл өте маңызды, өйткені, арендатор келісімшарттың мерзімі біткеннен кейін жалгер иесіне объектіні қабылдаған күйінде қайтаруы керек (осы міндеттеме жазылуы тиіс — егер де келісмшартта болмаса да, оған қосымшада). Жарық пен жылуды айтар болсақ, бұған аренданың құны немесе қосымша төленетіні айқын, анық жазылғаны жөн.
— Басқаша айтқанда, келісімшартта барлық ұсақ-түйек қалдырылмай жазылуы керек. Қабылдау-беру кезінде мүлікті суретке түсірген абзал, гараждың хал-ахуалы көрінсе, нұр үстіне нұр, жалға алушы сол алған күйінде оны қожайынға қайтарады, — деп ақыл-кеңес береді.
2. Меншік құқын растайтын құжат
Соныменен қатар келісімшартта жалға берушінің гаражға билік жүргізуге құқы бар деген негіздегі құжат көрсетіледі.
— Егер де гаражға тиісті жер актісі бар болса, оны аренданың келісімшартына қосымша тіркеуге болады. Сонымен қатар «гараждың неден тұратыны» айқын, анық көрінуі үшін техпаспорттың көшірмесін алған дұрыс, жөн. Жалпы барлық мүмкін қосымшалар келісімшартта, — бұлар жер актісі, техпаспорт, фотография және екі тарап қол қойған қабылдау-беру актісі. Олар қарапайым жазбаша түрде жазылады,, — деп тізімдейді Сәкен Ешмұратов.
3. Екі жақтың реквизиттері
Құжатта ФӘА, мәміле тараптары паспорттарының сериясы және нөмірі, байланыс үшін координаттары көрсетілгені дұрыс, мобилдік телефондардың нөмірлерімен шектелмей, үй және жұмыс нөмірлері жазылса керемет.
4. Арендалық төлемақының сомасы мен тәртібі
Юристің нақтылы айтуынша, көбінесе аренда үшін төлемақы ай сайын төленеді, дегенменен, бұны да қосымша келісуге әбден болады. Соманың жоғарылауы, әдетте, бір жыл сайын қарастырылады, бірақта, негізінде, тараптар жыл бойында арендалық төлемақының өзгермеуін келісімшартқа жазады және келіседі. Өйткені, келісімшарт дегенің ақшадан да әлдеқайда қымбат. Әрі қарай айтсақ, егер де тараптар арендалық төлемақыны көтеру үшін қосымша келісім жасауды қаласа, бұл әрекет тек қана екі жақты келісімменен жүзеге де асырылады. Немесе егер де екі жақты келісімге қол жеткізілмесе, онда барлығы, бәрі сотта шешіледі немесе тіпті келісімшарт бұзылады. Бұзылу екі жақты келісімдерде жан-жақты қарастырылады және де келісімшартта мерзімінен бұрын бұзуға да қатысты бөлік болады. Мәселен, егер де келісімшарт тараптың бірінің ынта танытуыменен бұзылатын болса, ол ең аз дегенде бір айға ғана. Бұларды алдын ала ертерек келісімшартта жазу керек. Егер бұл бөлік болмаса, онда келісім сот тәртібімен бұзылады.
Kn.kz ақпарат қызметі