Всех арендодателей можно условно разделить на две категории: одни предпочитают сдавать квартиру на на длительный срок, другие же готовы предоставлять свои апартаменты на несколько дней. Какой вид аренды более выгодный и безопасный, попробуем разобраться.
Особенности долгосрочной аренды
Среди преимуществ долгосрочной аренды жилья можно выделить:
- заселение квартирантов как минимум на несколько месяцев, что является гарантией стабильного дохода в течение этого периода. При посуточной аренде вам необходимо будет регулярно подыскивать клиентов, что также представляет определенные трудности и не делает доход гарантированным;
- зачастую такая квартира не требует особого ремонта, как при посуточной аренде, поскольку стоит дешевле. При этом арендаторы, заселяющиеся на долгий срок, не предъявляют столь высоких требований. Как следствие, вложений в ремонт может и не быть, либо они обойдутся дешево.
- минимальные затраты времени. Наведываться в квартиру можно лишь раз в месяц, чтобы получить оплату. Конечно, это только в том случае, если не возникнет дополнительных проблем. Сдача квартир в аренду может заинтересовать и риелторское агентство, которое берет дополнительную плату со съемщика. Для хозяина недвижимости же такой поиск клиентов не несет в себе никаких финансовых потерь.
По данным аналитической службы kn.kz, среднемесячный объем предложения по долгосрочной аренде в Астане составил в июне порядка 1880 квартир. Посуточно сдаются около 1440 квартир. Всего — 3320 квартир. Средняя цена «дорогих» квартир в секторе долгосрочной аренды составляет 255 800 тенге в месяц за квартиру, «дешевых» — 115 400 тенге в месяц. Долгосрочная аренда составляет 57%, посуточная — 43%.
При посуточной аренде квартира в Астане в среднем «работает» 15-20 дней в месяц.
Таблица 1. Средняя цена за месяц на «дорогие» и «дешевые» квартиры Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015 г.)
Формат квартиры |
Средневзвешенная ставка аренды за квартиру, тг/мес. |
Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/мес. |
Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/мес. |
1-комн. |
102 268 |
126 569 |
80 292 |
2-комн. |
148 214 |
200 488 |
111 823 |
3-комн. |
237 093 |
404 069 |
146 668 |
4-комн. |
431 581 |
764 583 |
202 564 |
Среднее |
169 093 |
252 745 |
113 751 |
Из чего складывается цена за аренду
Учитывая количество предложений на столичном рынке недвижимости, все арендные квартиры можно разделить на несколько категорий: дешевые, средние и дорогие.
- 50% стоимости арендной недвижимости формируют такие факторы, как месторасположение и класс самого жилого комплекса, в котором располагается квартира.
- Еще 45% стоимости зависит от самой квартиры и ее состояния: расположение квартиры (угловая или нет), этаж, ремонт, бытовая техника, мебель и обстановка в целом.
- Последние 5% стоимости арендной квартиры полностью зависят от самого хозяина и его умения самостоятельно оценить имеющуюся в собственности недвижимость.
- Еще один пункт, который необходимо будет учитывать, — это сезонность. «Лето и зимние праздники можно назвать пиком «квартирного сезона» в столице, — отмечает менеджер по недвижимости Сабина Сапарова. — Очень много людей приезжают в Астану на новогодние праздники. Летом большой наплыв туристов желающих посмотреть город, а также большое число конференций, выставок и прочих крупных мероприятий. Поэтому именно в эти периоды аренда может быть максимально востребована. В остальное время средняя «загруженность» квартиры может варьироваться от 15 до 20 суток в месяц».
Как легко найти жильё в аренду >>>
Особенности краткосрочной аренды
Если же говорить о посуточной аренде, то следует учесть необходимость следующих вложений:
- выполнение ремонта, замену техники и мебели со временем. Иногда бывают такие ситуации, когда временные жильцы превращают арендуемую квартиру в полигон для веселья и вечеринок и хозяевам приходится делать в ней косметический ремонт.
- уборка помещений перед приездом очередного жильца. Как правило, арендодатели самостоятельно наводят чистоту, тратя на этот процесс 2-3 часа своего времени, плюс определенные расходы на покупку моющих средств. Если вы решили нанимать клининговую компанию для уборки квартиры, то будьте готовы заплатить, их цена — минимально 3 тысяч тенге за разовую услугу. Учитывая, что при налаженном потоке клиентов, квартира в месяц может сменить десяток жильцов, как минимум 30 тысяч уйдет на уборку квартиры.
- оплата коммунальных услуг. «Сожженное» жильцами электричество, «выпитая» вода, «съеденный» интернет-трафик, дорогостоящие междугородние и международные звонки — в случае краткосрочной аренды оплачиваются владельцем квартиры.
- обновление материально-технической базы. «Необходимо будет регулярно покупать новые комплекты постельного белья, посуду, мебель, возможно технику», — говорит директор компании RichHOUSE Борис Мамаев.
Кроме того, не стоит думать, что квартира будет востребована все 30-31 календарных дня. Если квартира в месяц «снимается» 20-25 дней, то это уже хорошо. По словам Бориса Мамаева, согласно мировой практике, востребованная квартира работает в среднем 75% от всего месяца.
Таблица 2. Средняя цена за сутки на «дорогие» и «дешевые» квартиры Астаны (по данным аналитической службы kn.kz за июнь 2015 г.)
Формат квартиры |
Арендная ставка «дорогого» жилья за квартиру, тг/сут. |
Арендная ставка «дешевого» жилья за квартиру, тг/сут. |
1-комн. |
4000-5000 |
12 000-15 000 |
2-комн. |
6000-7000 |
18 000-20 000 |
3-комн. |
10 000-12 000 |
20 000-25 000 |
Реальная выгода с учетом всех факторов
Итак, давайте посчитаем итоговую сумму, которую ежемесячно будет получать арендодатель, если будет сдавать квартиру посуточно. Возьмем однокомнатную квартиру в ЖК «Лазурный квартал». Она предлагается за 11 тысяч тенге в сутки. Если в квартире будут жильцы как минимум половину месяца, то за 15 дней хозяин должен получить 165 тысяч тенге.
От этой суммы отнимаем расходы на коммунальные услуги — 15 тысяч тенге ежемесячно. Далее отнимаем затраты на уборку квартиры. Если же вы самостоятельно собираетесь наводить чистоту, т.е. без посредников в лице клининговых компаний, то как минимум 3 тысячи у вас уйдет на покупку моющих средств, плюс затраты времени.
Ну, а если вы решили нанимать клиниговую службу, то смело отнимайте из конечной суммы еще как минимум 45 тысяч тенге. «Чистая» выгода за 15 суток составит 105-145 тысяч тенге без учета налоговых отчислений. В идеальной ситуации, если квартира сдается 25 дней из 30, квартиранты аккуратные, ничего не ломают и грязи не наводят, много воды не сливают и электричество без толку не жгут — то прибыль может составлять от 180 до 250 тысяч тенге в месяц.
Реальный доход от квартиры, сдаваемой в долгосрочную аренду, составит 120 тысяч тенге без учета налоговых отчислений государству. Напомним, что если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2 процента от заявленного самим предпринимателем дохода (статья 432 Налогового кодекса РК). Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.
Итак, хорошо заработать на посуточной аренде можно, но на это придется тратить ежемесячно много сил и времени. Кроме того, важно это делать правильно. Для людей, которые не хотят брать на себя дополнительные обязанности риелтора, администратора и уборщика, больше подойдет долгосрочная аренда (помесячно или поквартально) с фиксированной суммой оплаты. Пусть денег заработать получится меньше, зато и головной боли много не будет. Как лучше сдавать квартиру — посуточно или помесячно — каждый в конце концов решает сам.
Информационная служба kn.kz