Построить свой дом в Астане может оказаться не такой уж неосуществимой мечтой, как представляется вначале. А возможно, даже более вероятной, чем купить квартиру в многоэтажке. Тем более что цена строительства квадратного метра в частных домах в несколько раз ниже, чем в многоквартирных.
По информации департамента по статистике г. Астаны, средние фактические затраты на строительство 1 «квадрата» в домах, построенных индивидуальными застройщиками столицы, за январь-май 2015 года составили 64,3 тысячи тенге, или примерно 346 долларов (из расчета 1 доллар = 186 тенге). Тогда как средние фактические затраты на строительство единицы площади жилья в многоквартирных домах за тот же период составили 132,6 тысячи тенге, или приблизительно 713 долларов.
Задавшись вопросом, сколько стоит построить дом в Астане, мы столкнулись с огромным количеством подводных камней, которые могут поджидать строителей-самоучек там, где профессионалу-то не всегда легко разобраться. Тем не менее мы постарались собрать интересную информацию о возведении индивидуального дома, сделали нехитрые расчеты и получили кое-какие цифры.
Строительство дома своими руками
Условимся, что земельный участок вы уже приобрели в собственность. Однако любое строительство — многоэтажного дома, коттеджа или даже гаража — требует разрешительных документов, которые необходимо получить до начала строительства в государственных органах. Какие же документы необходимо иметь на руках и какие инстанции пройти, прежде чем нанимать строителей?
Очень важно понимать, что разрешение на проектирование еще не является разрешением на строительство.
Для начала следует получить разрешение на строительство дома. При этом важным фактором является целевое назначение вашего земельного участка: в документах должно быть указано «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)».
— Перед тем как начать проектирование и тем более строительство дома, потребуется собрать довольно много документов, — предупреждает руководитель ИП Astanastroy Канат Мужиков. Специалист в сфере строительства выделил несколько этапов, которые предстоит пройти каждому, кто решил построить свой дом.
1. Получение разрешения на проектирование
Чтобы получить разрешение на проектирование, нужно обратиться в городскую архитектуру с соответствующим заявлением, представить все правоустанавливающие документы на участок под строительство, а также форэскиз вашего будущего дома. Если с документами все в порядке и ваше строительство не нарушает генплана города, то в установленные законом сроки вы получите постановление акима о разрешении на проектирование.
Очень важно понимать, что разрешение на проектирование еще не является разрешением на строительство. Одна из самых распространенных ошибок — начало строительства на этом этапе, поскольку все, что вы успеете построить, будет признано незаконным. А значит, придется заплатить штраф, а возможно, даже снести постройки. А это потеря времени, сил и денег.
2. Получение архитектурно-планировочного задания и технических условий
Это тоже довольно сложный этап, который потребует дополнительного сбора документов и выполнения топографической съемки участка. К слову, разрешение на топографическую съемку участка действительно всего шесть месяцев со дня выдачи. Архитектурно-планировочное задание и разрешение на подключение дома к инженерным сетям также выдают сотрудники городской архитектуры.
Под техническими условиями подразумевается подведение к дому таких инженерных сетей, как:
- водопровод;
- канализация;
- электричество;
- отопление;
- телефонная связь.
Данные документы необходимы для разработки проекта и могут запрашиваться госорганами неоднократно как перед получением разрешительных документов на строительство жилого дома в Астане, так и после окончания строительства при введении дома в эксплуатацию.
3. Разработка проекта строительства дома
Только после сбора и согласования всех необходимых документов можно будет переходить к разработке эскизного проекта, а затем и рабочего проекта частного дома. Строительство можно начинать только после детальной разработки и утверждения проекта (!), чем занимаются лицензированные проектные организации.
Вы можете простроить дом по любому проекту, который не нарушает строительные и другие обязательные нормы и правила и согласован с архитектурно-градостроительной службой города. Важно помнить, что после утверждения проекта вы уже не сможете внести в него какие-либо изменения в процессе строительства, поэтому тщательно подойдите к выбору материалов, отделки и даже цвета вашего дома.
4. Получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ
Только после согласования и утверждения готового проекта можно обращаться в акимат или в городскую архитектуру за разрешением на проведение строительно-монтажных работ.
После получения этого разрешения можно смело заключать договор генерального подряда, договор о сопровождении строительства, договор о техническом надзоре и другие соглашения с организациями, имеющими лицензии на ведение этих работ.
5. Уведомление госорганов о начале строительства
Последний этап непосредственно перед началом строительства — обращение в ГАСКиЛ, куда вы представляете все необходимые документы и заполняете бланк уведомления о начале производства строительных работ на вашем участке. Теперь можно приступать к строительству!
В дополнение к перечисленным этапам директор ТОО «Скади СК» Николай Матвейчук добавил еще несколько обязательных действий, которые необходимо выполнить владельцу уже построенного частного дома. После окончания строительства необходимо подписать документ, который называется «Акт ввода в эксплуатацию», и зарегистрировать его в БТИ.
Строительство дома: цена, образец сметы
Мы попросили несколько столичных строительных компаний предоставить сметы расходов на строительство в Астане одноэтажного дома площадью 120 кв.м.
— Исключительно точно рассчитать смету расходов на строительство дома вряд ли кому-либо удастся, — считает генеральный директор TOO Apex-Build Кайрат Есдаулетов. — Эта наука сама по себе точна только на бумаге, так как она использует проект, единые нормы и расценки и т.д. На деле же подробная смета расходов при строительстве любого объекта начинается на основании утвержденного рабочего проекта, где каждое здание всегда имеет индивидуальные особенности, которые включают в себя массу архитектурно-планировочных решений, отделку фасада здания, благоустройство, место расположения объекта, геологию грунтов данного участка, отсутствие или наличие городских, районных инженерных сетей. Сюда можно включить также такие мало учитываемые аспекты, как ментальность и уровень образования самого застройщика. Если исходить из анализа рынка, то цена одного квадратного метра готового жилья может составить примерно 750 долларов. То есть стоимость жилого дома «под ключ» площадью 120 квадратных метров составит 90 тысяч долларов. Но в эту сумму не входят благоустройство и ограждение прилегающей территории, разработка проектно-сметной документации, подведение коммуникационных сетей — электричества, водо- и теплоснабжения.
— При этом всегда присутствует поправка на так называемые непредвиденные расходы, — предупреждает Кайрат Есдаулетов. — Если в смете вы считаете, что учли 100% расходов, то имейте в виду, что всегда нужно предусматривать средства в размере 10-12% от итоговой суммы на непредвиденные расходы, и тогда вас ничто не застигнет врасплох. Может, мое мнение звучит кощунственно по отношению к сметчикам, но опыт — вещь неумолимая.
При этом, по словам генерального директора TOO Apex-Build, стоимость строительных материалов может составить еще 40-45% от заявленной суммы. Также необходимо предусмотреть средства на заработную плату рабочих, административно-транспортные, накладные расходы, расходы на строительные машины и механизмы, а также плановые накопления подрядчика.
Инженеры-строители рассчитали, что стоимость возведения особняка площадью 120 кв.м составит в среднем в 70 000 $.
Согласно данным, предоставленным ИП Astanastroy, стоимость строительства не зависит от местоположения объекта и составляет 100 долларов за квадратный метр. В данную сумму входят только строительные работы: производство земляных работ (подготовка основания), заливка фундамента, возведение стен (кладка) и укладка кровли (двускатная металлочерепица). Таким образом, стоимость строительства одноэтажного дома площадью 120 квадратов составляет 12 тысяч долларов .
Еще одна строительная компания — ТОО «Скади СК» — все же попыталась учесть все расходы по строительству дома указанной площади и предоставила подробную смету с указанием использованных строительных материалов.
В данную смету не вошла стоимость проведения наружных сетей — водопровода, канализации, электричества, телефонной связи, отопления, так как стоимость технических условий на подключение к наружным системам будет зависеть от удаленности дома от существующих городских сетей.
Таким образом, учитывая, что площадь дома составляет 120 квадратных метров, стоимость 1 квадратного метра равна 112 695 тенге, или 606 долларов (из расчета 1 доллар = 186 тенге).
Таблица 1. Смета строительства дома площадью 120 кв.м, предоставленная ТОО «Скади СК»
|
Наименование работ |
Стоимость |
|
Возведение коробки (земляные работы, фундамент, стены, перегородки, крыша) |
5 700 000 тенге |
|
Фасад |
910 000 тенге |
|
Окна, двери |
700 000 тенге |
|
Внутренние отделочные работы |
2 300 000 тенге |
|
Отопление |
415 000 тенге |
|
Электромонтажные работы |
220 000 тенге |
|
Итого |
10 245 000 тенге |
|
Сопутствующие расходы |
|
|
Плановые накопления 8% |
819 600 тенге |
|
Накладные расходы 12% |
1 229 400 тенге |
|
НДС 12% |
1 229 400 тенге |
|
Общая стоимость строительства дома |
13 523 400 тенге |
Стройматериалы: техологии, калькулятор расчета
Существенно повысить или, напротив, снизить стоимость строительства частного дома могут стройматериалы. Можно закупить высококачественные разрекламированные, а можно приобрести их дешевые аналоги. При этом цена на одни и те же материалы от разных производителей будет отличаться в разы. Выбор за покупателем.
— Желательно возводить дома из жженого красного кирпича, который временем доказал свою несущую способность и при правильном армировании и расчетной толщине кладки не дает больших теплопотерь, — советует руководитель компании Apex-Build Кайрат Есдаулетов. — Отделка же фасада жилого дома — это базис долголетия здания. Существуют целая философия архитектурного мышления, тысячи отделочных материалов, но использование естественных пород (облицовочный камень, кирпич, рваный камень и т.д.) наиболее близко природе человека. Да, их использование дорого обойдется застройщику, но со временем затраты окупятся, так как время над этими материалами не властно. Не стремитесь к кажущейся дешевизне и эффектности, больше советуйтесь с профессионалами и прислушивайтесь к специалистам, — говорит эксперт.
Таблица 2. Характеристика стройматериалов, используемых для кровли (astana.plot.kz)
|
Шифер |
Битумный шифер — ондулин |
Керамическая черепица |
Цементно-песчаная черепица |
Битумная черепица |
Металлочерепица |
|
|
Цена в тенге за м2 |
500-700 |
1000-1300 |
3000-4500 |
1200-1700 |
1600-2500 |
1000-3000 |
|
Описание |
Изготавливается из цементной смеси (80%) и асбестового волокна (20%), которое выступает в качестве арматуры. |
Волнистый целлюлозосодержащий материал, пропитанный под высоким давлением битумом, особыми смолами, минеральными добавками и цветовыми пигментами. |
Изготавливается из натуральной глины (смеси глин) со специальными добавками путем формования, сушки и обжига. |
Делается на основе цементно-песчаной смеси с добавлением красильных пигментов. Верхний слой — полимерная водоотталкивающая эмульсия со спецдобавками, которые обеспечивают защиту черепицы от коррозии, выцветания, плесени. |
Кровельный материал, изготавливаемый из прессованного стекловолокна, на который с обеих сторон нанесены слои битума. Верхний слой — базальтовая крошка, нижний — самоклеящийся слой. Состоит из отдельных кусочков — гонтов, шириной 30 см, длинной 100 см. |
Представляет собой лист оцинкованного железа, выступающего в качестве основания, покрытый с обеих сторон слоем полимера — декоративно-защитного покрытия. Металл основания профилируется прессом для получения рифленого рисунка, напоминающего натуральную черепицу. |
|
Вес кг на 1 м2 |
13 |
3-4 |
40 |
40 |
4-6 |
4-6 |
|
Уклон кровли |
от 12° |
от 5° |
от 25° |
от 20° |
от 12° |
от 15° |
|
Гарантийный срок эксплуатации |
10 лет |
до 15 лет |
до 30 лет |
до 30 лет |
до 25 лет |
до 15 лет |
|
Срок службы |
до 40 лет |
до 25 лет |
более 100 лет |
до 100 лет |
до 50 лет |
до 50 лет |
|
Достоинства |
1. Возможность покраски в любой цвет. 2. Достаточно высокая прочность. 3. Простота и высокая скорость монтажа. 4. Негорючесть. 5. Низкая цена. |
1. Благодаря легкости удобен в монтаже. |
1. Отличное звукопоглощение. 2. Огнестойкость — негорючесть. 3. Морозостойкость не менее 1000 циклов. 4. Разнообразие форм и цветов. 5. Минимальные расходы на эксплуатацию. |
1. Отличное звукопоглощение. 2. Огнестойкость — негорючесть. 3. Морозостойкость не менее 1000 циклов. 4. Разнообразие форм и цветов. 5. Сравнительно невысокая цена. |
1. Отличное звукопоглощение. 2. Возможность устройства кровли любой конфигурации. 3. Не ломается и не бьется при транспортировке и монтаже. 4. Разнообразие форм и цветов. |
1. Удобство и простота монтажа. 2. Не ломается и не бьется при транспортировке и монтаже. 3. Разнообразие цветов. 4. Сравнительно простая конструкция основания. 5. Пожаробезопасность. |
|
Недостатки |
Некрашеный шифер, как губка, накапливает влагу и в связи с этим лет через 20 покрывается мхом и лишайниками, поэтому потребуется периодическая очистка от всей этой прелести. |
1. Почти в два раза дороже шифера. 2. При сильном нагреве возможно изменение геометрических размеров («ведет» на сильном солнце). 3. Самый высокий класс пожарной опасности — КМ 5. 4. Низкая морозостойкость — 25 циклов. 5. Изменение цвета со временем. |
1. Высокая цена. 2. Периодически (раз в 35-40 лет) необходимо очищать ото мха. 3. Большая масса требует некоторого усиления несущей конструкции кровли. 4. Хрупкость. 5. Трудоемкость и дороговизна монтажа. |
1. Периодически (раз в 15-20 лет) необходимо очищать ото мха. 2. Большая масса требует некоторого усиления несущей конструкции кровли. 3. Трудоемкость и дороговизна монтажа. |
1. Высокая стоимость и трудоемкость подкровельного основания. 2. Высокая стоимость самой черепицы. 3. Невозможность монтажа при температуре менее 5°С. 4. Высокая горючесть. |
1. Плохая звукоизоляция. 2. Быстрое разрушение при несоблюдении технологии защиты в местах механической обработки (резки, сверления). |
Таблица 3. Характеристика стройматериалов, используемых при возведении стен (данные взяты с интернет-сайтов: gbb-sk.ru, 4bloki.ru, srbu.ru)
|
Параметры |
Кирпич керамический |
Кирпич силикатный |
Газоблок |
Пеноблок |
|
Стоимость, тг/м3 |
18000–28000 |
11500–17000 |
11000–17500 |
9000–12500 |
|
Размеры, см |
25/12/6,5 |
25/12/6,5 |
20/30/60 |
20/30/60 |
|
Масса стены, кг/м2 |
1200–1800 |
1450–2000 |
100–900 |
100–900 |
|
Плотность, кг/м3 |
1500–1750 |
1700–1950 |
300–1200 |
300–1200 |
|
Водопоглощение, % |
12 |
16 |
20 |
14 |
|
Теплопроводность, Вт/М*к |
0,4–0,7 |
0,8–1,1 |
0,1–0,4 |
0,1–0,4 |
|
Морозостойкость, цикл |
25 |
25 |
35 |
35 |
|
Предел прочности при сжатии, МПа |
2,5–25 |
5–30 |
0,5–25 |
0,25–12,5 |
|
Расход, шт./м3 |
400–500 |
400–500 |
21–27 |
21–27 |
|
Преимущества |
1. Прочен, износостоек. 2. Низкое влагопоглощение. 3. Экологичность. 4. Устойчивость почти ко всем климатическим условиям, что позволяет сохранять надежность и внешний вид. 5. Высокая прочность (15 МПа и выше — 150 атм.). 6. Высокая плотность (1950 кг/м³, до 2000 кг/м³ при ручной формовке). |
1. Высокая прочность и плотность. Благодаря большому весу увеличивается прочность материала, что положительным образом влияет на безопасность строящегося дома. Плотность также влияет на качественное строительство жилья. 2. Стоимость. Цена силикатного кирпича составляет 75-80% от цены своего керамического аналога. 3. Соответствие санитарным нормам. Данный материал безопасен для здоровья, отсутствуют условия для образования грибка на поверхности силикатного кирпича. 4. Разнообразие цветовой гаммы. |
1. Хорошие теплоизоляционные свойства. 2. Малый вес и большие размеры сокращают затраты при строительстве. 3. Хорошая звукоизоляция. 4. Паропроницаемость газобетона. Материал хорошо впитывает и отдает влагу, что способствует регулировке уровня влажности воздуха в помещении. |
1. Хорошие теплоизоляционные свойства. 2. Малый вес и большие размеры сокращают затраты при строительстве. 3. Хорошая звукоизоляция. |
|
Недостатки |
1. Высокая цена. 2. Длительный строительный процесс. |
1. Высокая теплопроводность. Дому, построенному из этого стройматериала, требуется дополнительное утепление для сохранения тепла. 2. Хорошая влаговпитываемость. Этот параметр не дает никакой возможности создавать фундамент из силикатного кирпича. Поэтому для этих целей лучше использовать иные строительные материалы. 3. Низкая морозостойкость. Из-за постоянного изменения агрегатного состояния впитываемой влаги в зимний период структура силиката подвержена разрушению. 4. Большой вес. |
1. Хорошая влаговпитываемость. Это главный недостаток газобетона, поэтому рекомендуется делать фасадную отделку. 2. Низкая прочность на изгиб. При усадке это свойство материала может повлечь за собой возникновение трещин. |
1. Повышенное содержание влаги. Усадка может составлять от одного до трех миллиметров на каждый метр возводимой стены. 2. Подверженность повреждениям. Пенобетон может легко скалываться, особенно на гранях. Поэтому грузить этот материал надо бережно. 3. Неспособность удерживания креплений. Стены из пенобетона не будут держать ни гвозди, ни обычные дюбеля – те просто вывалятся. Нужно применять особый дюбель для пенобетона с насадкой из ABC-пластика. |
Проблемы при строительстве дома в Астане
Никогда не знаешь, с какими трудностями можно столкнуться в процессе строительства. Некоторые из них, испытанные на собственном опыте, озвучили наши эксперты.
1. Неправильно рассчитанные сроки строительства
— Застройщик может столкнуться с такими проблемами, как несвоевременная поставка материала, некачественный материал, погодные условия, — перечисляет руководитель строительной фирмы Astanastroy Канат Мужиков. — Еще одним препятствием на пути к желанному дому мечты могут стать неправильно рассчитанные сроки строительства.
Как показывает практика, возвести частный дом можно за год, а можно растянуть «удовольствие» на несколько лет. Специалисты в сфере строительства считают, что на данное обстоятельство влияет множество факторов, в том числе финансовая состоятельность застройщика.
По словам Кайрата Есдаулетова, менее разорительным для среднего застройщика будет возведение дома в два этапа. На первом этапе можно за сезон поставить скелет здания с кровлей, а в течение второго сезона завершить строительные работы. К тому же такая методика очень полезна, так как за время вынужденных «каникул» грунт даст осадку, а фундамент примет всю нагрузку здания на себя. Это позволит выявить недочеты или плюсы строительства перед проведением оставшихся работ.
— А вот скорость и качество работы на строительной площадке чаще всего зависят не от количества рабочих, а от эффективности их деятельности и от соблюдения технологической цепочки в работе, — уверен эксперт. — Чаще всего для строительства частного дома нанимают полупрофильных рабочих в количестве не более 8 человек и сроком строительства не более 3 месяцев.
Менее разорительным для среднего застройщика будет возведение дома в два этапа. На первом этапе можно за сезон поставить скелет здания с кровлей, а в течение второго сезона завершить строительные работы.
2. Юридические проволочки
— Также могут возникнуть проблемы с юридической чистотой сделки при приобретении земельного участка, — добавляет директор строительной компании «Скади СК» Николай Матвейчук. — Поэтому необходимо на 100% перепроверить документы на «чистоту» во избежание неприятностей в будущем. Кроме того, чтобы избежать ненужных проволочек и задержек в процессе строительства, у вас обязательно должны быть все разрешительные документы. Еще одна проблема — это нехватка денежных средств, таким образом, грамотное планирование бюджета и подготовка необходимой денежной суммы на возведение дома поможет застройщику избежать ненужных трудностей. Также отдельной проблемой можно выделить наем на работу недобросовестного подрядчика. Очень серьезно относитесь к выбору подрядчика, не «покупайтесь» на дешевые предложения строительных бригад и выбирайте строительную фирму с именем, которая может показать уже построенные свои объекты.
— Застройщику желательно убедиться в юридической состоятельности подрядчика, — согласен с коллегой руководитель Apex-Build Кайрат Есдаулетов. — Как это часто бывает, маленькие строительные компании, имеющие лицензию на возведение таких объектов, из-за низкой оплаты труда берут на работу гастарбайтеров, которые элементарно не умеют читать даже чертежи. В дальнейшем это чревато большими проблемами, так как зачастую такие строители нарушают СНИПы, мало знакомы с климатическими и геологическими реалиями зоны строительства.
Чтобы избежать ненужных проволочек и задержек в процессе строительства, у вас обязательно должны быть все разрешительные документы.
3. Непрофессионализм застройщика
Главной проблемой непрофессионального застройщика, по мнению Кайрата Есдаулетова, является то, что он копирует строительные действия соседей.
— Непрофессионал идет по аналогии: увидел, что соседи возводят дома из пено- и гипсоблоков, и считает, что это правильно. Запомните: из пено- и гипсоблоков не возводят несущие стены! Эти материалы являются заполнителем проемов в железобетонном или металлическом каркасе.
4. Получение техусловий
Также эксперт к перечню проблем относит трудности при получении разрешения на техусловия.
— Реалии нашего времени таковы, что обыватель может столкнуться с большими проблемами при подведении коммуникаций. Пытаясь самостоятельно обойти всех обладателей заветных печатей и подписей, застройщик очень часто сталкивается с непреодолимой стеной. В итоге стоимость техусловий выходит дороже, чем сам объект.
Для решения данной проблемы Кайрат Есдаулетов советует обращаться в компании, которые профилированы именно на этот сектор и знают много лазеек для разрешения данного вопроса. При этом желательно предварительно проконсультироваться со знакомыми и идти только в рекомендованную фирму, так как на этой ниве тоже процветает мошенничество.
Советы специалистов
Чтобы не допустить серьезных ошибок при строительстве дома, представители строительных компаний дали несколько советов нашим читателям.
Как уже было сказано выше, дом можно построить как с помощью строительной фирмы, зарекомендовавшей себя на рынке, так и посредством строительной бригады.
— Но в любом случае необходимо заключать договор на подрядные работы, в котором все должно быть четко и ясно прописано, — советует директор строительной компании «Скади СК» Николай Матвейчук. — В частности, в договоре должны быть указаны следующие данные:
- заказчик, подрядчик с указанием юридических адресов;
- стоимость строительства, условия финансирования;
- срок начала и окончания строительства.
Также к договору обязательно должен прилагаться сметный расчет стоимости строительства и рабочий проект. Если есть возможность, то все манипуляции с договором лучше совершать в присутствии юриста.
Ряд ценных советов дал и генеральный директор компании Apex-Build Кайрат Есдаулетов.
- Здание желательно возводить при повышенном цоколе. Такой объект будет более респектабельно смотреться с архитектурной точки зрения, а также менее подвержен затоплениям, что актуально для нашего региона.
- При непрофессиональном отношении к теплоизоляционным материалам перекрытий здания потери тепла через кровлю могут составить до 40%.
- Организация благоустройства участка должна быть подчинена не столько красоте ландшафта двора, сколько системе водоотводов от цоколя здания и хозяйственных построек. Правильная организация водоотводов — залог долголетия вашего дома.
- Не следует экономить на гидроизоляции фундамента здания, его прочности и архитектуре.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz