Как по нарастающей волне, вслед за ипотечным кризисом в США и финансовыми проблемами строительных компаний Казахстан ощутил спад цен и на свое жилье. В настоящий момент ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, но за долгосрочными прогнозами мы обратились к директору Риэлторского центра Алматы (РИЦА), человеку с десятилетним стажем работы в этой сфере Юрию Владимировичу Касьяненко. Его агентство - единственное в городе, которое разработало и успешно оказывает самую востребованную для населения Алматы комплексную услугу – «продажа квартиры с условием одновременного подбора варианта последующей покупки».Как по нарастающей волне, вслед за ипотечным кризисом в США и финансовыми проблемами строительных компаний Казахстан ощутил спад цен и на свое жилье.
Как по нарастающей волне, вслед за ипотечным кризисом в США и финансовыми проблемами строительных компаний Казахстан ощутил спад цен и на свое жилье. В настоящий момент ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, но за долгосрочными прогнозами мы обратились к директору Риэлторского центра Алматы (РИЦА), человеку с десятилетним стажем работы в этой сфере Юрию Владимировичу Касьяненко. Его агентство - единственное в городе, которое разработало и успешно оказывает самую востребованную для населения Алматы комплексную услугу – «продажа квартиры с условием одновременного подбора варианта последующей покупки». О нынешних ценах на квартиры во всех районах города нам рассказала один из лучших риэлторов Зухра Курбановна Арупова.
- Давайте вспомним ситуацию на рынке недвижимости прошлых лет. Итак, последние несколько лет обозначились ростом цен на жилье. Причин тому множество, и самая главная из них – это возросшая покупательная способность, которая выросла за счет ипотечного кредитования. Рассуждая здраво, нельзя было прогнозировать постоянный рост цен на жилье, потому что ситуация была похожа на мыльный пузырь, который может увеличиваться только до определенного размера. И покупка жилья в кредит тоже имела свои минусы. Какие ситуации сложились на рынке во время повышения цен и покупательной способности?
- Доступность приобретения недвижимости в кредит постепенно привела к тому, что из 10 заемщиков 9 приобретали жилье в целях перепродажи. Для такой ситуации характерен так называемый «перегрев рынка». Основной проблемой рынка недвижимости является отставание доходов большей части населения от возросших цен на недвижимость, они элементарно не могут себе позволить купить жилье. И, естественно, обращаются в банки за ипотекой на покупку недвижимости. Даже сейчас эта ситуация видна: большая часть выставленных на продажу квартир являются залоговыми, причем остаток долга каждой пятой квартиры почти равен или даже несколько превышает рыночную стоимость, которую готов заплатить покупатель с учетом нынешних цен. Вы правы, постоянного роста цен ожидать никто не мог. И почти нулевая активность купли-продажи в период с августа по октябрь прошлого года – вполне прогнозируемая ситуация. Продавец тогда надеялся на увеличение спроса жилья, а покупатель ждал дальнейшего спада цен.
- Насколько ощутимо это отразилось на активности сделок купли-продажи недвижимости?
- По сравнению с прошлогодними показателями, покупка жилья сократилась почти вдвое, по нашим статистическим данным – это минус 60-70 % дохода. Риэлтерские компании всегда держат руку на пульсе рынка недвижимости. Мы первыми ощущаем колебание цен. В феврале прошлого года все агентства переживали не просто оживленный рост на рынках жилья, а пик продажи, затем все скатилось к нулю. Строительные компании испытывали кризис, ипотечное кредитование приостановилось, квартиры было некому покупать. Но снижение цен на недвижимость постепенно нормализует активность рынка. В целом ситуация носила положительный характер. В зимний период спрос на покупку жилья медленно стал расти и ситуация на рынке стабилизировалась.
- Возможен ли повторный обвал цен и с чем он будет связан?
- Если ипотечные компании в умеренных масштабах возобновят подпитку рынка недвижимости, то цены остановятся, и, возможно, мы будем наблюдать совсем небольшой рост цен в периоды сезонных повышений активности рынка. Зимой на продажу выставляется меньше недвижимости, летом больше. Поэтому если ипотечные компании начнут подпитывать рынок недвижимости финансовыми вложениями, то цены на жилье снизятся еще в пределах 20 %.
- Как в настоящий момент можно охарактеризовать ситуацию на рынке жилья и какие прогнозы вы можете дать на ближайшее время?
- Сейчас – период стабилизации и уравновешивания цен, а в последующем я могу прогнозировать постепенный рост с условием сезонных колебаний продаж. Это значит, что в летний период выбор квартир больше, и их нужно покупать, а зимой нужно продавать за счет выигрыша в цене.
- Расскажите, пожалуйста, о риэлтерских услугах. Насколько эффективна и востребована эта работа?
- Она всегда востребована. Не бывает такого периода, когда бы рынок остановился. За исключением двух месяцев прошлого года, по причине очень стремительного падения цен, финансы на рынке перестали вращаться, многие строительные компании испытывали затруднения, и кризис стоял как свершающийся факт. Я думаю, что оценку риэлторской деятельности и аналитику программного комплекса, разработанного в «РИЦА», вам лучше начальника отдела продаж никто не расскажет. Поэтому представляю работника нашего агентства, а также одного из успешных риэлтеров города Зухру Курбановну Арупову. Еще в далеком, 2001 году она стояла у истоков формирования агентства и от помощницы (ученика риэлтера) дошла до начальника отдела продаж. Я думаю, это именно тот человек, который сможет многому нас с вами научить (улыбается. – Прим. авт.).
- Зухра Курбановна, тогда я попрошу вас изначально прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости именно глазами риэлтера.
- Американский ипотечный кризис отразился и на нашем рынке недвижимости. Сейчас рынок замер в ожидании. Это значит, что продавцы ждут повышения цен и пока готовы придержать продажу жилья. Я думаю, что в этом году цены падать больше не будут. Мы надеемся на государственную поддержку по разработке жилищных программ в сфере ипотечного кредитования. Это в первую очередь ощутится в виде помощи банкам-кредиторам. Таким образом, цены на жилье медленно, но уверенно будут идти вверх.
- Насколько ипотечный кризис затронул риэлторскую деятельность?
- Прошедший год стал сложным для многих агентств, но сейчас мы уже на том этапе, когда готовы заработать в полную силу. Это начнется с приходом весны, и здесь необходимо учитывать специфические сезонные колебания.
- Обращаясь к вашему званию одного из успешных риэлтеров города, можно ли узнать о количестве успешных сделок купли-продажи?
- В среднем я успеваю оформить от шести до двенадцати сделок в месяц. Но хотелось бы обратить внимание на то, что компания «РИЦА» на любом этапе работы никогда не гналась за количеством успешных сделок, для нас ключевым моментом все же является ее качество. И это в первую очередь говорит о клиентоориентированной системе работы.
- В каком районе цены на жилье достигают предельного городского максимума?
- Самое элитное жилье считается в верхнем районе города – Самале. Это связано с экологически благоприятной зоной, новым построечно-жилищным комплексом и многими другими аспектами рынка.
- И главное, что волнует наших читателей – это примерная стоимость 1-2-3-комнатных квартир во всех районах города.
- Нами выводится средняя цена предложения на данные квартиры, но еще раз хочу обратить внимание на усредненную и довольно условную цену жилья, потому что для панельных, кирпичных или монолитных домов она будет разная. К оценке каждой квартиры нужно подходить индивидуально, с учетом всех ее особенностей. Так что данные я вам, естественно, приведу, но за более точной и индивидуальной информацией стоит обращаться напрямую в «РИЦА».
- Спасибо за интересную беседу и комментарии. Благодаря вашей помощи мы будем держать наших читателей в курсе самых свежих и важных новостей рынка недвижимости!
01.02.2008
Ольга КАПКАЕВА, www.nachnem.kz