Представим, что вы заключили с банком ипотечный договор и приобрели в собственность недвижимость. Неважно какую: квартиру, дом, земельный участок или незавершенный объект строительства. Через некоторое время в силу жизненных обстоятельств вам понадобилось расторгнуть соглашение с банком. Возможно, вы не можете больше выполнять долговые обязательства перед банком, или вам срочно понадобилось продать или обменять ипотечную жилплощадь. Причины могут быть разными. Но реально ли аннулировать договор ипотеки, и на каких условиях это можно сделать? Давайте разбираться.
Долги по ипотеке: что делать? >>>
Расторгнуть договор или рефинансировать ипотеку
Разорвать ипотечный договор можно, говорят специалисты финансовых организаций. Вот только ни один фининститут не будет работать себе в убыток, поэтому заемщику придется понести определенные финансовые потери.
О том, сколько будет стоить подобная инициатива клиенту банка, можно узнать еще на этапе заключения договора. Многие банки предвосхищают подобное развитие событий и прописывают санкции сразу в соглашении. Поэтому, заключая ипотечный договор, внимательно прочитайте все пункты, там могут быть указаны условия расторжения договора и размер выплат.
— При пользовании займом свыше одного года заемщик вправе произвести частичное или полное досрочное погашение без уплаты каких-либо комиссий, — говорят специалисты АО «Народный банк Казахстана». — При этом в период первого года пользования займом банк определяет условия, в соответствии с которыми при частичном или полном досрочном погашении, банк дополнительно требует уплаты комиссии и недополученное вознаграждение в период минимального срока пользования займом с целью покрытия операционных расходов, связанных с оформлением выдачи банковского займа и изменением условий заключенного договора».
В Казахстане ипотечные договоры расторгают нечасто, утверждают в банке. Чаще всего на такую процедуру решаются клиенты, у которых появились свободные деньги для досрочного погашения займа. Поэтому если у заемщика возникло желание расторгнуть ипотечный договор или появилась насущная необходимость в этом, он должен обратиться к кредитору с соответствующим заявлением по месту получения ипотечного займа, где ему будет разъяснена дальнейшая процедура, рекомендуют финансисты «Народного банка Казахстана».
Доверяй, но проверяй, или Как выбрать надежный банк >>>
Также можно передать свой ипотечный долг перед банком другому лицу. В этом случае также нужно обратиться в банк, куда вы вносите ежемесячные выплаты по ипотеке, и соблюсти соответствующие процедуры заключения займа уже с новым клиентом.
— В этом случае будет оформлен новый банковский заем уже с другим физическим лицом, и к нему будут применены условия и требования банка, действующие на момент заключения нового договора, — комментируют в АО «Народный банк Казахстана».
Разрывая ипотечное соглашение с банком, клиент понесет финансовые потери.
Можно ли изменить стандартный договор? Оказывается, можно." замени на "А есть ли у заемщика возможность изменить стандартный договор? Оказывается, есть.
— Посредством заключения соответствующего дополнительного соглашения можно изменить определенные условия договора в рамках установленных банком требований, — комментирует директор Карагандинского областного филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Болат Бекишев.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и ипотечный договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное (в порядке ст. 401, 402 ГК РК). А значит, если вас что-то не устраивает, вы можете поступить следующим образом. Направить другой стороне предложение об изменении условий договора. В свою очередь, контрагент обязан в срок, установленный в предложении, законе или договоре, а при их отсутствии — в 30-дневный срок, направить вам:
- либо извещение о согласии с предложением (договор считается измененным с момента получения извещения);
- либо извещение об отказе от предложения;
- либо извещение о согласии изменить договор на иных условиях (при согласии с этими условиями договор считается измененным).
В случаях отказа контрагента от предложения, неполучения от него ответа в установленный срок или вашего несогласия со встречным предложением вы вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.
Следует иметь в виду, что нельзя изменить уже исполненный договор, поскольку он, так же как и основанное на нем обязательство, вследствие их надлежащего исполнения прекращаются.
Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>
Договор ипотеки: когда дело доходит до суда
Спорные моментымежду должником и банком могут перерасти в более серьезную стадию и инициировать судебные разбирательства. Такое развитие событий возможно, если какая-либо из сторон потребует признать договор ипотечного кредитования недействительным.
— Признание договора недействительным осуществляется только по решению судебных органов, — говорят в АО «Нурбанк». — При этом обязательства должника по возврату кредита не прекращаются. Такие случаи на практике встречаются крайне редко, обычно это чревато для должника и банка длительными судебными разбирательствами.
Вероятнее всего, дело дойдет до суда, если заемщик попросту перестанет выплачивать ежемесячные взносы.
— При обнаружении факта ненадлежащего оформления своих залоговых прав банк будет вынужден в судебном порядке расторгнуть договор, заключенный с заемщиком, и потребовать досрочного возврата займа, — предупреждают в «Народном банке Казахстана».
При этом не стоит забывать, что в случае нарушения заемщиком условий договора, банк может изъять залоговую квартиру.
«В соответствии с договором банковского займа в случае нарушения заемщиком условий договора в части возврата займа и причитающего банку вознаграждения, неустоек, расходов и издержек, понесенных банком по получению исполнения обязательств по погашению займа, банк вправе обратить взыскание на залоговое имущество», предостерегают специалисты АО «Народный банк Казахстана».
Затевать судебные тяжбы — хлопотное дело, поэтому банк всегда старается урегулировать спорные моменты до суда.
При этом слово «изъятие» не совсем корректно, отмечают в «Нурбанке». Залоговая недвижимость может перейти в собственность кредитора в ряде случаев, например, по результатам несостоявшихся внесудебных или судебных торгов. Квартира будет оцениваться по текущей рыночной стоимости, а продажа недвижимости может быть проведена адресно либо посредством торгов.
Затевать судебные тяжбы — хлопотное дело, поэтому банк всегда старается урегулировать спорные моменты до суда. Финансовые эксперты АО «Народный банк Казахстана» рассказали, какие мероприятия при этом проводит банк:
«До изъятия квартиры банк проводит ряд мероприятий, направленных на мирное урегулирование вопроса. К ипотечным заемщикам, просрочившим свои платежи по объективным причинам, банк применяет различные схемы реструктуризации кредитов. Заемщикам предлагаются индивидуальные особые условия погашения займов, которые направлены на снижение долговой нагрузки. В случаях когда заемщик утратил работу, либо утратил значительную часть своего заработка в связи с сокращением объема деятельности своего предприятия, либо потерял здоровье, словом наступило обстоятельство, повлекшее временную неплатежеспособность заемщика, банк идет навстречу своему клиенту и в индивидуальном порядке коллегиальным органом банка рассматривается сложившаяся ситуация для принятия взаимоприемлемого решения по погашению кредита.
Если, несмотря на предложения банком различных схем и способов реабилитации или реструктуризации проблемной задолженности, заемщики продолжают не выполнять свои обязательства по погашению займов, то в целях защиты своих интересов банк начинает проводить процедуру внесудебной реализации залогового имущества.
Залоговое имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимой оценочной компанией. Доверенное лицо банка осуществляет соответствующие мероприятия в рамках действующего законодательства и проводит аукцион по продаже залогового имущества. Лицо, выигравшее торги, вносит на банковский счет деньги в размере покупной цены приобретенного имущества, которые направляются на погашение кредита проблемного заемщика».
Рейтинг выгодных ипотек: в каком банке астанчане переплатят меньше всего >>>
Цена залоговой недвижимости
Как только дело доходит до торгов, то для банка первостепенным вопросом становится возвращение всех понесенных расходов. Помимо суммы кредита, туда также входят все ежемесячные выплаты плюс проценты, пени и штрафы. К слову, ипотечный заем выдается банком на условиях платности и за пользование им заемщик платит кредитору вознаграждение в размере, оговоренном в договоре банковского займа.
Необходимо учитывать и тот факт, что в процессе продажи залогового имущества с аукциона цена недвижимости может существенно снизиться.
— В случае реализации залогового имущества на торгах возможно снижение стоимости в соответствии с действующим законодательством, — напоминают сотрудники АО «Нурбанк». — А остаток задолженности подлежит оплате должником в соответствии с условиями договора.
«Согласно пункту 2 статьи 37 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года № 2723 при продаже залогового имущества, которое полностью обеспечивало основное обязательство на день заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя, одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство. Остаток задолженности списывается банком на убытки, поясняют в «Народном банке Казахстана». Вместе с тем если основное обязательство заемщика на день заключения ипотечного договора не было полностью обеспечено залоговым имуществом (к примеру, в качестве залога заемщиком, помимо недвижимости, были предоставлены деньги на депозитном счете), то банк вправе продолжать взыскивать с заемщика остаток задолженности».
При этом, как отмечают в финансовой организации, стратегия поведения «Народного банка» по отношению к добросовестным заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, направлена, прежде всего, им в помощь. При обращении клиента в банк с заявлением о реструктуризации всей задолженности либо её части банк принимает решение с учетом сложившегося состояния по каждому конкретному займу, в рамках и в соответствии с действующими внутрибанковскими документами и законодательством РК.
Как продать квартиру под ипотеку? >>>
Когда ипотечный кредит признается безнадежным?
Согласно казахстанскому законодательству по истечении определенного срока просрочки по выплатам ипотечный кредит может быть признан безнадежным.
«Задолженность по ипотечному кредиту признается безнадежной, если она соответствует одновременно всем условиям, прописанным в «Правилах и основаниях прощения безнадежной задолженности по кредиту (займу) и вознаграждению по нему», утвержденных постановлением Правления Национального банка РК от 6 мая 2014 года № 78», замечают специалисты АО «Народный банк Казахстана».
По информации финансистов АО «Нурбанк», действия банка к должнику в таких случаях можно описать как индивидуальный подход к каждому инциденту. Сотрудники будут действовать в соответствии с внутренними нормативными документами банка.
Для защиты ипотечников и уменьшения безнадежных кредитов в Казахстане разработали и утвердили Программу рефинансирования ипотечных займов. Поддержка государства в первую очередь предусмотрена для ипотечных заемщиков, относящихся к социально-уязвимым слоям населения; заемщиков, получивших ипотечные жилищные займы в иностранной валюте; заемщиков, получивших ипотечные жилищные займы в национальной валюте и имеющих просроченную задолженность.
Согласно условиям Программы, рефинансированию будут подлежать ипотечные жилищные займы, выданные в период с 2004 по 2009 годы, по которым залогом выступает единственное жилье заемщика и его супруги (супруга). Механизмом оказания поддержки будет являться рефинансирование ипотечных жилищных займов (изменение условий погашения ипотечного жилищного займа) путем выдачи нового займа на условиях пониженной ставки вознаграждения, изменения валюты займа и/или увеличения срока кредитования».
— Но как действие Программы рефинансирования ипотечных займов отразится на банках и должниках покажет время, — считают в «Нурбанке», — а сейчас сложно оценить, кто окажется в выигрыше.
Если вы окончательно решили расторгнуть ипотечный договор с банком, то самым разумным в этом случае будет договориться со своим кредитором о двустороннем расторжении соглашения по обоюдному согласию. При этом не исключено, что вам удастся добиться оптимальных условий выхода из ипотеки.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz