Жақында біздің үйдің тұрғынының бірі қағазға қол қою өтінішіменен және де аулада сауда павильонының құрылысын жүргізуге келісімді алу үшін ғимараттағы барлық пәтерді аралап өтті.
Кейбіреулер ойланбастан өз қолдарын қойды, бірақ, тұрғындардың көпшілігі мұндай іс-әрекетке тым қуанышты болмады. Көп ұзамай подъездің алдына жұрт жиналып қалды. Бірақ та, мазасызданған көп қабаттының тұрғындарының сансыз сұрақтарына ынталы тұрғын өзінің нақтылы жоспарларын түсіндіріп, жауап бере алады ма, бұл әрекетке кім қарсы тұрады, ешкім жауап бере алмады.
Заң не дейді?
Осы мәселеге байланысты кеңесті сұрау үшін біз «Центр ЮрИнфо» ЖШС компаниясының юрисі Евгений Роженцевқа хабарластық. «Үйдің жанындағы аймақ» деген сөздің орнына заңнамада көбінесе «кондоминиум объектісіне қызмет жасау үшін белгіленген жер телімі» деген түсінік пайдаланылады.
— Үй жанындағы жер телімінің да құрамына оның аймағында орналасқан заңды түрде пайдалануға берілген абаттандырылған элементтердің барлығы, бүкілі кіреді. Мысалы, балалар ойын алаңдары және шаруашылық-тұрмыстық алаңы, отырғызылған көгал, демалысқа арналған алаңдар, көлік тұрағы, инженерлік желі және де коммуникация ғимараты және т.б., — дейді Евгений Роженцев. — Тұрғын үй жанындағы аталған жер телімі тұтас мүліктік кешенге кіреді, кондоминиум объектісінің ортақ мүлігінің бөлігі де болып табылады. Ол ортақ үлестік меншік құқындағы немесе ортақ жер пайдалану құқындағы ғимараттың (пәтердің) меншік иелеріне жатады.
Иелену шекарасы
Сөйтсек, үй жанындағы аймақтың шекарасын анықтайтын нақты цифр болмай шықты. Әрбір орын алған жағдайда өз беттерінше екен.
— 22.12.1997 жылғы да №1813-ші Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысына сәйкес абаттандырылған элементтерді қосқандағы жер телімінің көлемі өмірде бар кондоминиумның объектісі үшін қала құрылыстары және де сол елдімекеннің аймақтық дамуына байланысты басқа да құжаттарда дәл бекітілген нақтыланған жағдайда құрылыстар менен талаптарды есептеп анықталады, — деп ұғындырады «Центр ЮрИнфо» ЖШС компаниясының юрисі.
Қазақстандық defacto.kz. сайтында «жер телімінің шекарасын анықтаған уақытта жер телімінде шаруашылық, физкультуралық, функциональдық түрлі элементтердің, балалардың ойын алаңшаларының және де демалысқа арналған орындардың, басқа әлеуметтік-тұрмыстық мақсаттардың, өтетін жолдардың, көлік тұрақтарының, инженерлік желілердің және ғимараттардың, (трансформаторлық, насостық станцалардың, газгольдердің, қоқыс жинағыштың және т.б.) болуы, салынған және жартылай салынған ғимараттар, жеке гараждар және олардың мүліктерінің болуы есепке алынатыны» айқындалады.
Үй жанындағы аймаққа байланысты барлық мәселелер міндетті түрде тұрғындардың жалпы жиналысында шешіледі.
Кондоминиум объектісінің жер телімінің шекарасы, әдетте, көп пәтерлі тұрғындық үйді пайдалануға нақтылы беруінің және оның орналасу орнының немесе ғимараттың, құрылыстың бірінің қажеттігіне байланысты белгіленеді.
«Қалалық құрылыстың тығыз жағдайларында да жекелеген жер теліміне аулалық кеңістікті нақ бөлу оқиғасы туындағанда, аталған құрылыстың орамында тұрғындардың өмір-тіршілігіне тым байланысты функциональды, технологиялық, транспорттық және басқа әлеуметтік-тұрмыстық мәселелерге кеткен шығындарды айқын есептемей ешқашан да болмайды, кондоминиумның объектілерінің жер телімінің мөлшерлері, әдетте, төменге дейін, әрбір контур бойынша, мысалы, көп пәтерлі тұрғындық үй, олардың шекаралары бекітілгенге дейін азаяды».
Мысалы, астаналық ПИК-нің бірінің төрағасы жан-жақты түсіндіргеніндей, үй жанындағы аймақтың шекарасы оның иелігінде үйден бар болғаны 5 метрді құрайды екен. Аталған жердің сол жолағындағы тәртіпке ПИК-нің төрағасы жауап береді. Қалған аймақтың тазалығына қалалық әкімшілік жіті қарайды.
Бұдан басқа да Евгений Роженцевтің айтуынша, әрбір елдімекенде абаттандыруды дамытудың өзіндік бағдарламалары да бар. Нақтыланған аулалық аймақты абаттандыруды дамытудың жүйелі жоспарлары туралы аудан әкімінің аппаратына жазбаша түрде сұрау салып, өтініп, білуге болады.
Саудадан үйді қалай сатып алуға болады? >>>
Кім төлейді?
Барлық пәтердің меншік иелерін көпте толғандыратын түйткілді басты мәселе ауладағы тәртіпті кім бақылайтыны: жолды тазалау, орындықты сырлау, қоқысты шығару? Кондоминиумның объектісінің ортақ мүлкін ұстау үшін, сонымен қатар тұрғындық үйге іргелес жер телімі үшін шығындардың ғимараттың меншік иелеріне жүктелетіні заңда нақтылы жазылған.
— Орта үлестік меншіктерін ұстау үшін тұрғындар өздерінің міндеттемелерін кондоминиумның объектілерінің де басқарма органдары арқылы нақ орындайды. Соныменен, «Тұрғындық үй қатынастары туралы» ҚР Заңына да сәйкес аталған кондоминиумның объектісі басқармасының органы кондоминиумның объектісінің ортақ мүлкін сақтауға, оны қауіпсіз пайдалануға беруді қамтамасыз етуге, шараны қолдануға міндетті. Ғимарат (пәтер) меншік иелері ортақ мүлікті пайдалануға да берудің қауіпсіздігіне, тұтастығына іс қылуға міндетті, — дейді «Центр ЮрИнфо» ЖШС компаниясының юрисі.
Үй жанына тым жақын орналасқан аймақ жеке меншікке жатпайды және жата алмайды, ол тұрғындық емес ғимараттың меншік иелерінің және барлық тұрғындардың ортақ меншігі болып табылады.
Пәтердің меншік иелері нақтылы кондоминиумның объектісін басқару туралы келісімшартқа қол қойғаннан кейін олардың ортақ сол міндеттемелеріне мыналар кіреді: кондоминиумның объектісінің ортақ мүлкін, кондоминиумның объектісінің іргелес аймақты, инженерлік құрал-жабдықтарды және де ондағы абаттандырылған элементтерді күтіп-ұстау. Соныменен қатар аталған келісімшартта кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі мәселесі бойынша ғимарат (пәтер) меншік иелерінің мүдделерін ұсынатын компания басқармасының міндеттемелері айтылады.
Ортақ мүлікке ағымдағы жөндеуді жан-жақты, тиянақты жүргізу жұмыстарын, үй жанындағы аймақты техникалық және де санитарлық жағынан нақты ұстауды орындайтын компанияны таңдауды тұрғындардың өздері жүзеге асырады.
Ортақ мүлікті күтіп-ұстау тәртібі «2011 жылы 1 желтоқсанда кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау Ережесін бекіту туралы» Қазақстан Республикасының Үкіметінің №1421-ші Қаулысыменен бекітілді.
Ал, сенде құжат бар ма?
Үй жанындағы аймаққа сай әр азаматта өз құжаты болуы керек, өз кезегінде, олар мемлекеттік кадастрде тіркелуі тиіс.
— Кондоминиумның әрбір объектісінде абаттануға байланысты бір жағынан компанияның басқарушысы, ауданның әкімі — басқа жағынан қол қойған және де қалалық мәслихаттың шешімімен бекітілген паспорты болуы қажет. Осы паспортта мыналар көрсетіледі: алыстатылған және де бекітілген аймақтарда берік жабылма алаңы, ағаштардың және талдардың саны және де т. б. Абаттанудың паспортына қосымша жер телімінің шекарасы белгіленген бекітілген аймақтың желісіберіледі, — деп нақтылап, жүйелеп айтады Евгений Роженцев.
«Жер телімінде құқықты ресімдеу үшін әкімдік арнайы комиссияны құрады, оның құрамына жер ресурстары бойынша органның майталман мамандары, сәулет және қала құрылысы жергілікті қызметі, және де басқа да құзырлы органдар, сонымен қатар пәтер меншік иелері кооперативінің нақтылы өкілдері кіреді. Жер телімін ұсыну туралы айқын, анық келелі шешімді әкімдік шығарады», — деп тиянақтайды defacto.kz. сайтында.
Тұрғын үйді сатып алу үшін ақша жинауға 10 ақыл >>>
Бәрі бірге — билік жасайды
Тек қана егер де барлық құжаттар дұрыс болса, жер теліміне билік жасауға болады. Бірақ, бұл тұрғындардың кез келгені ауланың бір бөлігін өзіне алып, онда ойына келгенін жасай береді деген сөз емес ешқашан.
— Тұрғындық үйге орасан жақындау орналасқан жер телімі қолданыстағы заңнама актілеріне сәйкес біртұтас және де бөлінбейтін болып табылады, — деп ескертеді юрист. — Алайда, ҚР Жер Кодексінің 64 бабында жер телімінде жер телімінің тағайындалуынан туындайтын мақсаттарды пайдаланып, емін-еркін билікті жасауына, соныменен қатар жерлерді иелену де есебімен жер телімінің тағайындалу мақсаттарына сәйкес кез келген құрылысты салуға және ғимаратты өмірге енгізуге меншік иесінің құқы бар екені де қарастырылған. Дегенменен, үй жанындағы аймақ жеке меншікке жатпайды және де ешқашанда жата алмайды, ол тұрғындық емес ғимараттың меншік иелерінің және барлық тұрғындардың ортақ меншігі болып та табылады. Сондықтан да қандай да бір объектілерді пайдалануға беруді қосқанда, аталған аймаққа сай мәселе тұрғындардың жалпы жиналысында міндетті түрде шешіледі. Кондоминиум объектісі құрамына кіретін жер телімін санитарлық-гигиеналық, экологиялық та, өртке қарсы, құрылыс және де басқа норманы сақтау жағдайыменен кондоминиумға барлық қатысушылардың жазбаша келісімімен бөлуге болады. ҚР Жер кодексінің 65 бабында жер телімінің меншік иелері жердің мақсатты түрде тағайындалуына сәйкес оны пайдалануға міндетті екені айтылған.
Тәртіп бұзушылармен қалай күресуге болады?
Бүгінгі таңда аулалардағы заңсыз құрылыстар да жиілеп кетті деуге болады. Көбінесе пәтерлердің меншік иелері тәртіп бұзушылықты да байқамауға тырысады немесе шағымның пайдасыздығына сүйеніп, бұл туралы баспалдақта кездескенде талқылай салады. Расында, тәртіп бұзушылармен талмай күресуге де болады.
— Егер де үйге тым жақын орналасқан аймақтағы жер телімінде қандай да бір құрылыс салынып жатса немесе салынған объектілер орналасса, тікелей «Жер қатынастары бөлімі» ММ-не сұрау салуменен де уақытты жібермей, шаршамай-шалдықпай да жүгініп хабарласса жетіп жатыр. Берілген сауатты сұрақтарға да тұщымды жауаптардан үйге тым жақын орналасқан жер телімінің мақсатты нысан екені, мысалы, «ақылы көлік тұрағын пайдалануға беру» ме әлде жоқ екені белгілі болады?! — деп кеңес береді Евгений Роженцев.
Сондықтан да барлық меншік иелерінің келісімдерінсіз қандай да бір құрылыс және кондоминиумға қызмет етуге арналған басқа жер телімін пайдалану, иелену заңсыз болып табылады. Нұқсан келген құқықты қорғау үшін меншік иелері сотқа жүгіне алады.
Kn.kz ақпаратық қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Жылжымайтын мүлік құжатын қалай қалыптастыруға болады?