Қазақстандықтардың көпшілігі үшін пәтерді бірден сатып алу — қиындау шаруа. Тұрғын үй иеленудің ең қолайлы, ең ыңғайлы тәсілі ипотека болып саналады. Алайда, несие үшін алдын ала төлемақы нәтижесінде пәтердің өзінің құнына қосылады, тіпті кейде одан да көп. Бірақ, жылжымайтын мүлікті сатып алудың тағы бір нұсқасы бар — азғантай қаражат болса және тұрақты табыс бар болғандағы төлемді бөліп-бөліп төлеу. Бұндай төлеудің қалдырудың тағы бір жақсы тұсы — табыстың расталуы талап етілмейді.
Ай сайын өмірге келмеген пәтерге мың доллар беру — бұл іс-әрекет негізінен өте тәуекелшілдік болып табылады. Экономикалық дағдарыс және ипотекалық несиелеудегі проблемалар туралы әңгіменің төңірегінде пәтердің құнының жақын уақытта төмендеуі туралы тұрақты болжамдар қалыптасты. Бірақ, скептиктердің болжамдары соншалықты шынайы болады: елімізде тұрғын үй жетіспейді, сұраныс ұсынысты көбейтеді, демек, қасиетті «шаршыларды» иелену үшін кез келген мүмкіндік пайдаланылады.
Соңғы жылда салынып жатқан тұрғын үйді бөліп-бөліптөлеммен иелену механизмі ипотекалық несиелеуге жаман емес альтернатив болды.
Бөліп-бөліп төлеу деген не және оның артықшылықтары
Қазақстанда тұрғын үйдің зәрулігі, түрлі бағам бойынша 23 млн-нан 25 млн-ға дейін тұрғын үй шаршы метрін құрайды, ал, жыл сайын 6 млн шаршы метр салынады. Елімізде 300 мыңдай жанұя-кезекке тұрушылар бар. Сараптамашылардың айтуынша, 2020 жылы тұрғындар 19 млн-ға жетеді, 10 млн ш.м жылына салынады.
Kn.kz. аналитикалық қызметінің мәліметтері бойынша біздің елімізде қалыпты қамтамасыз ету дәрежесіне жету үшін — әр адамға 30 ш.м (БҰҰ-ның әлеуметтік стандарты бойынша) — біздің тұрғындық қорымыз 84%-ға көтерілеуі керек, ал, дәлірек айтсақ, тағы 262,344 млн ш.м пайдалануға берілуі тиіс. Ағымдағы тұрғын үйді пайдалануға беру көлемін сақтағанда, — әр адамға 0,4 ш.м және 30 ш.м -мен тұрғындарды қамтамасыз ету жетістігімен санды ұстасақ, біз мақсатымызға 2076 жылы, яғни, 61 жылдан кейін жетеміз. Бұл мәлімет жылжымайтын мүлікті иеленуде басқа нұсқаны іздеу туралы ойлануға қазақстандықтарды итермелейді — әрі тез, әрі проблемасыз.
Бөліп-бөліп төлеу тұрғын үйді сатып алудың мынадай тәсілін ұсынады, үйді пайдалануға беретін құрылыс компаниясы алдыменен пәтер үшін бастапқы жарнапұлды енгізуді сатып алушыдан өтінеді, сосын қалған соманы үлеспен тең дәл нақтыланған мерзімде төлеуді ұсынады. Қазақстандық құрылыс салушылар құрылыс жұмыстары аяқталған уақытта пәтер үшін барлық ақшаны төлеу жүйесі тәжірибеден өткізуде.
Бөліп-бөліп төлеумен пәтер иеленуді құрылыс компанияларының 90 пайызы ұсынады.
Бүгінгі таңда көптеген құрылыс компаниялары кейінгі төлемменен пәтерлерді тікелей емес, ТҚК-і — яғни, тұрғындық-құрылыс кооперативтері арқылы жүзеге де асырады. Осындай тәсілден қорқудың қажеті жоқ — ол заңды («Тұрғындық құрылысқа үлестік қатысу туралы» және «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР заңдарда қарастырылған), Қазақстанда әйгілі, белгілі ол.
Тұрғындық-құрылыс кооперативі — ТҚК-нің пайшылары мен мүшелерінің қаражаттары есебінен көп пәтерлі үйлерді ұстауға және салуға құқы бар ерікті адамдардың бірлестігі. Ол құрылыс салушы болып табылмайды және бас мердігерді тартуменен тұрғындық үйдің құрылысын салу мақсатына ақшаны пайдаланбайды. Сонымен қатар ТҚК-і құрылыс салушы болуы мүмкін, ол үшін құрылысқа рұқсатнама алуы тиіс және тұрғындық үй құрылысына белгілі жер участкесі болуы керек.
Дегенменен, бөліп-бөліп төлемдуді жасауға көптеген қазақстандықтар толыққанды сенімменен қарамайды. Өйткені, ипотекалық несиелеу пәтерге бірден қоныстануға мол мүмкіндік жасайды, ал, бөліп-бөліп төлеуді бірнеше жыл күтуге де тура келеді. Ең бастысы құрылыстың кестесіне сәйкес объектіні пайдалануға беретін сенімді және тиянақты құрылыс салушы үй салуменен шұғылданғаны дұрыс.
Пәтердің құрылысына ақшаны салмастан бұрын алдыменен құрылыс салушының барлық, бар тарихын, атап айтқанда, — құрылыс нарығындағы оның кереметтей, айтарлықтай салмағын, пайдалануға берген объектілерінің нақтылы санын, компанияның дүниеге келген айқынды түрде мерзімін, банктердегі аккредитациясын жан-жақты білу керектігін юрист Гүлнәр Айтжанова ұғындырып, қадап айтады.
Ипотеканы қалай қайта қаржыландыруға болады >>>
Бөліп-бөліп төлеудің нұсқалары
Жылжымайтын мүлік мамандарының бақылауынша, құрылыс салушылардың жартысы бөліп-бөліп төлеуді түрлі нұсқасын ұсынады:
1. Сатып алушы біртіндеп жылжымайтын мүліктің толық құнын ол пайдалануға берілемін дегенше төлейді (яғни,тұрғын үйге жинақты шұңқыр қазылғаннан бастап сала бастайды). Бұл орасан көп тараған тәжірибе.
2. Бөліп-бөліп төлеу үй пайдалануға берілгеннен соң, азғантай уақытқа созылуы да ықтимал, немесе әлдеқашан пайдалануға беріліп үлгерген объектілердегі пәтерлер ұсынылады.
3. Ипотекалық несиелермен уақыт жағынан нақтылы сәйкес келетін нұсқалар — 15-20 жылға. Алайда, осындай шарттар негізінен тым қымбат тұрғын үйді жүзеге асыруда ұсынылады.
Жоғарыда айтылғандай, сатып алушы үшін бөліп-бөліп төлеудің артықшылығы — оны аманатсыз, зейнетақылық аударымды, төлемге қабілеттілікті растайтын түрлі қағазсыз ресімдеуге болады.
Құрылыс салушылармен жұмыстарға әбден мамандандыратын тіпті астанада фирмалар бар. Мысалы, «Центр продаж №1» компаниясы Астанадағы бірнеше құрылыс компанияларынан бірден толымды ұсыныс жасайды. Компанияның мамандарының айтуынша, 100-пайыздық төлем жасағанға қарағанда, бөліп-бөліп төлеммен пәтерлер үлкен сұраныспен пайдаланылады. Өйткені, дағдарыстан соң, компания объектіні аяқтай алмай қалады-ау деген күдік бар халықта.
Жас жанұяларға мемлекеттен тұрғын үй: арман ба әлде шындық па? >>>
Нақты есептемелер
Бөліп-бөліп төлеумен пәтерді иеленуді бүгінде қазақстандық құрылыс компанияларының 90 пайызы ұсынып отыр. 99% жағдайда құрылыс салушылардың бөліп-бөліп төлемді бір-екі жылға беруді ұсынатынын мамандар айтады. Бірақ, бұдан ұзақ нұсқа бар — 7 жылға дейін. Астанадағы түрлі компаниялардан, түрлі мерзіммен бөліп-бөліп төлем мысалын салыстыруды біз жөн көрдік.
Бірінші мысал — екі жылдық
Ең көп дегенде ақырында екі жылдың ішінде тұрғын үймен де толықтай есеп айырысуды Kaz Capital Invest инвестициялық компаниясы сенімді түрде емін-еркін ұсынады. Бөліп-бөліп төлеуді жасаумен компаниялар да бірінші жылда шаршамай-шалдықпай айналысады, ал, мынау құрылыс өтілімен — үш жылдан аса шұғылданады. Кейінге төлемді ресімдеу уақытысында пайыздар, кепілдеме және табысты растау ешқашан талап етілмейді. Бөліп-бөліп төлемнің мерзімі, Kaz Capital Invest сату бөлімінің маманы Динара Түйтенованың айтуынша, — нөлдік айдан, яғни, ең төменгі мүмкіндік. Бір жылға бөліп-бөліп төлем үшін ең төменгі жарнапұл — 30%, 2 жылға — 50%.
Бөліп-бөліп төлемнің барысын ресімдеу тым қарапайым: компания ТҚК-і арқылы да тұрғын үйді жүзеге асырады, мұнда тұрғын үйді нақтылы алғысы келетіндер жеке куәлігіменен келсе жетіп жатыр. Келісімшартта тұрғын үймен қалай есеп айырысудың нақтыланған мерзімі жазылады және белгіленген баға бекітіледі.
1 кесте. Бөліп-бөліп төлеммен пәтерді сатып алу есептемесі
Kaz Capital Invest компаниясынан
|
Тұрғын үй форматы |
Көлем, ш.м |
Баға, |
Пәтердің бағасы $ |
Бастапқы жарнапұлдың сомасы, $ |
Ай сайынғы жарнапұл, $ |
|
1-бөлм. |
55,1 |
1560 |
85 956 |
42 978 |
1790 |
|
2-бөлм. |
72,1 |
1560 |
112 476 |
56 238 |
2343 |
|
3-бөлм. |
95 |
1560 |
148 200 |
74 100 |
3087 |
Екінші мысал — үш жылдық
Басқа астаналық компания — «АССМ-01» Астанадағы тұрғын үй кешендері құрылысының міндетті түрде бас мердігері болып табылады, ал, сату мәселесінде жұмысты құрылыстың тапсырыс берушілері — ТҚК-і тиянақты жүзеге асырады. Әр тұрғындық кешеннің өз кооперативі бар.
Бөліп-бөліп төлем кезінде клиенттер қарауға, нақтыланған пайыз түрінде сыйақыға ешқашан да комиссия төлемейді, бұдан басқа иеленілген жылжымайтын мүлік кепілдеме болып табылмайды.
«АССМ» салып тұрғызған тұрғын үйдің бөліп-бөліп төлеміне бастапқы жарнапұл, — 50%-дан. Бөліп-бөліп төлемнің мерзімі 3 айдан құрылыстың соңына дейін (жобалау шамамен — 12 ай). Тұрғын үйді кейінге төлемді ұсынатын компаниялардан барлық ТК-і құрылыс процесінде әлі болады. Құжаттар бойынша шарттар — өткендегі нұсқадағыдай көрсетілгендей ескеріледі — тек қана жеке бас куәлік. Шартта бар ереже жазылған: иелену кезіндегі пәтердің жалпы бағасы, артық төлемнің мөлшері, ай сайынғы төлемнің мөлшері және мерзімі.
«ACCM» компанияының директоры Ерлан Алшынбаевтың айтуынша, клиентке төлемді бөліп-бөліп төлеудің толық мүмкіндігі беріледі.
— Сізге өмірде болған оқиғаны айтып берейін: клиент 45 000 доллар артық төлемді жасады, әрбір ай сайын 1667 доллар төлеу шартыменен 9 айға кейінге төлемдерді ресімдеп үлгерді. Сосын барып клиентте түрлі-түрлі қиындықтар кенеттен пайда болады, мысалы, көлігін сатып, қалған соманы толығынан жабамын деп ойлайды, бірақ, түрлі себептермен бұл ойы жүзеге аспай қалады. Осындай жағдайларды біздің тапсырыс берушілер жақсы түсінеді және болған оқиғаны және келешектегі төлем мерзімін келтіріп, басшының атына арыз жазу керектігін клиентке ұсынады, — деп түсіндіреді Ерлан Алшынбаев. — Егер де клиент әрі қарай да ай сайынғы жарнапұлды төлеуге жағдайы келмесе, онда иеленілген пәтер пәтерді сату кезіндегі қолданыстағы баға бойынша саудаға қойылады, ал, клиентке ай сайынғы төлеген ақысын және бастапқы жарнапұлын кешірек міндетті түрде қайтарып береді.
Бір бөлмелі пәтерге, компания басшысының айтуынша, бөліп-бөліп төлеу жоқ екен. «Екі бөлмелілікті», «үш бөлмелілікті» иелену басында кейінге төлемге екі жылға мүмкін болды. Бірақ та, үлкен габаритпен ерекше мұндай форматты пәтерлерге арнайы ұсыныс енгізілді және мерзім үш есеге ұлғайтылды, көбейтілді.
2 кесте. Бөліп-бөліп төлемге пәтер сатып алу есептемелері
«АССМ-01» компаниясынан
|
Тұрғын үй форматы |
Көлем, ш.м |
Баға, |
Пәтер бағасы, $ |
Бастапқы жарнапұл сомасы, $ |
Ай сайынғы жарнапұл, $ |
|
2-бөлм. |
87,15 |
1150 |
100 223 |
50 112 |
4176 (12 ай) |
|
3-бөлм. |
91,10 |
1150 |
104 765 |
52 383 |
4365 (12 ай) |
|
2-бөлм. (арнайы ұсыныс) |
90,13 |
1100 |
99 143 |
45 000 |
1504 (3 жыл) |
|
3-бөлм. (арнайы ұсыныс) |
137,65 |
1050 |
144 533 |
60 000 |
2348 (3 жыл) |
Бөліп-бөліп төлеунің артықшылықтары мен кемшіліктері
Артықшылықтары
- Әдетте, өзіңіздің төлемге қабілеттілігіңізді дәлелдеудің қажеті жоқ.
- Құжаттардың ең төмен пакеті.
- Жылжымайтын мүлікті міндетті сақтандыру, комиссиялық жинақ тәрізді қосымша шығындардың жоқтығы.
- Кейінге төлемді пайдаланғаны үшін пайыздың жоқтығы немесе ең төмен мөлшері.
- Банктердегіге қарағанда клиенттермен сыпайы қарым-қатынас. Кейде айыппұлсыз төлем бойынша кейін төлеу мүмкіндігін алу.
- Қаржылық қиындықтарға байланысты өзінің ақшаларын қайтарып алу мүмкіндігі. Кейбір жағдайларда құрылыс салушыға айыпақыны төлеу.
Кемшіліктері
- Ай сайынғы төлемнің үлкен мөлшерлері.
- Ипотекамен салыстырғанда, кейінге төлемді ұсынудың қысқа мерзімі.
- Әзірге үй салынып біткенше, басқа жерде тұру қажеттігі.
- Әзірге тұрғын үй пайдалануға берілемін дегенше, пәтерді жеке меншікке ресімдеу мүмкіндігінің жоқтығы.
- Құрылыс мерзімі бойынша кешігу тәуекелшілдігі.
- Адал емес құрылыс салушымен шарт жасасқанда, ақшасыз және тұрғын үйсіз қалу тәуекелшілдігі.
Тұрғын үйді сатып алу үшін ақша жинауға 10 ақыл >>>
Бөліп-бөліп төлемге тұрғын үйді сатып алудағы кеңестер
- Құрылыс салушы-компанияның хал-жағдайын мықтап тексеру: бұрын қандай объектілерді салған, құрылыс мерзімдерін аяқтағанда кешігулер болған ба?
- Құрылыс салушы компанияда төмендегідей құжаттар болуы керек, жер участогына құқық, жобалық-сметалық құжаттаманың сараптамалық қорытындысы, құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға құқық беру лицензиясы.
- Сізге қол қоюға берілген келісімшартты ең аз дегенде тиянақтылап та оқып шығу керек. Юрист жақсылап танысып шығу үшін келісімшарттың жобасын сұраған дұрыс.
- Келісімшартты жасасатын уақытта клиенттер-борышкерлерге қатысты санкция, келісімшартты бұзу жағдайлары менен құрылыс мерзімі үзілген кездегі құрылыс салушыға төленетін айыпақы секілді іс-әрекеттерге жақсылап назар аударыңыздар.
- ТҚК-і арқылы тұрғын үйді бөліп-бөліп төлеммен сатып алу кезінде мемлекеттік сараптама бекіткен ЖСҚ-ның (жобалық-сметалық құжаттама) осындай кооператив басшысының қолында барын да ескеру қажет. Тұрғын үй құрылыс кооператив бекітілген заңның тәртібіменен тіркелуден өткен соң, заңды тұлға болып табылады. Ол мердігердің үстінен қарайды, үйді пайдалануға беру барысын бақылайды.
Заңдылық аспектілер
Пәтерді сатып алуда бөліп-бөліп төлемді ресімдеуде арнайы құжат жоқ. Талап та керек етілмейді: үй құрылысын қаржыландыру туралы, үй құрылысына үлестік қатысу туралы, үлестік құрылысты қаржыландыруда бірлескен қызмет туралы, тұрғын үй құрылыс кооперативін (ТҚК) құру туралы шарт жасауға құрылыс компаниясының құқы бар. Осы келісімдер түрі заңды.
— Кіммен келісімшартты жасасқан дұрыс — құрылыс салушымен бе әлде ТҚК-мен бе? — сенімді айту қиын, барлық жерде тәуекелшілдік бар, — деп түсіндіреді адвокат Гүлнар Айтжанова. — Алайда, мысалы, құрылыс салушыдағы үлестік қатысудың шарты бойынша үлескерлерден ТҚК-нің мүшелерінің айырмашылығы олар үйдің пайдалануға берілу барысын бақылайды, ал, ол аяқталғасын — кондоминиум объектісін басқарады. ТҚК-нің механизмімен үйлі болған азамат форсмажордан қорғалған: құрылыс салушы банкрот болғанда, пайшылар өз беттерінше ғимаратты аяқтайды.
Адвокат Гүлнар Айтжанованың пікірінше, құрылыстағы үлестік қатысу келісімшарты ең тәуір болып табылады. Дағдарыстан кейінгі үлескерлердің проблемасына байланысты көптеп келтірілетін мысалдарға қарамастан «Тұрғын үй құрылысындағы үлестік қатысу туралы» Заң кепілдік беретініне, әсіресе, 2009 жылы өзгеріс енгізілгеннен соң сенімді маман. Көбінесе, құрылыс компаниясы мен сатып алушының арасында типтік шартты үкімет бекітті.
— Осындай келісімшартты жасау үшін, — деп түсіндіреді Гүлнар Айтжанова, — құрылыс салушының үлестік капиталды тартуға лицензиясы, жер участогы, нөльдік циклдан құрылыс-монтаж жұмыстарын жүргізуге рұқсатнамасы болуы керек. Соныменен қатар ол объектінің құнынан 15%-дан кем емес мөлшерде жеке капиталын жұмсай алады.
Үлескерлердің қаражаттарын нақтылап тұрып та тарту есебінен құрылыс салуға лицензияны алу үшін бұл тек қана бірінші кезең. Құрылыстың екінші кезеңінде компания объектінің құнынан 25%-ден кем емес мөлшерде жеке қаражатын да пайдаланып жұмсай алады.
Үлестік қатысудың келісімшарттары сәулет және қала құрылысы Басқармасында міндетті тіркелімге жатады. Сондықтан екі ұдай сатудың болмайтынына және де салынып жатқан аталған пәтердің үшінші тұлғаға берілмейтініне сенімді болу керектігін басып айтады адвокат.
Сонымен қатар заңда әр кешіккен күн үшін үлескер төлеген сомадан 0,1% мөлшерінде айыпақы ұсталатыны қарастырылған. Бұрынырақ деп көрсетеді Гүлнар Айтжанова, құрылыс салушыларға 0,01% және тіпті 0,001% айыпақы қолданылған. Үйдің пайдалануға берілуі бірнеше айға кешіккені үшін клиенттерге болмашы ғана азғантай сома 510 мың теңге белгіленген.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру шарттарын компаниялар жиі пайдаланады. Қаржыландыру шартының қорытындысы жеке қаражаттың 25%-н құрылысқа салу туралы талаптан компаниялардың айналып өтуіне мүмкіндік береді.
Бөліп-бөліп төлемге пәтерді сатып алу кезінде тұрғын үйді қаржыландырудың келісімшартын клиенттерге ұсынған компания ешқашан заңды бұзған болып та саналмайды. Үлестік қатысу келісімшартынан оның ең басты ерекшелігі бұндай жағдайда тек қана ақша қолданылмайды. Мәселен, қаржы көзі ретінде жер учаскелері, басқа да жылжымайтын мүліктер, құрылыс алаңына жұмысшы күшін немесе техниканы ұсыну міндетті түрде түседі.
ТҚК-мен келісімшартқа байланысты айтар болсақ, онда кооперативке кіру ережелері, мүшелік және пайлық жарнапұлдардың мөлшері, сонымен қатар ТҚК-нен шығу тәртібі және қайтарылатын қаражаттың сомасы нақтыланып жазылуы керек. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңының 65 бабына сәйкес пайлық жарнапұл үш айлық мерзімнен кешікпей қайтарылады. Егер сіз үлестік қатысу шартын жасасаңыз, өз ақшаңызды қайтаруды қаласаңыз, алдын ала құрылыс салушыға наразылықты білдіріп, сот арқылы мұны шешесіз.
Кооперативте пәтерді сатып алушы ТҚК-нің мүшелеріне салынып аяқталған объектіні кейінге төлеммен ұсына алады және де өздерінің пайларын төлеуді жалғастыра отырып, онда тұра беруге оларға мүмкіндік жасайды. Үлестік қатысу шарты болғанда да, кейінге төлемді ұсынады, бірақ, құрылыс салушы барлық сома төленгеннен соң, пәтерді толық береді.
— ТҚК-і үлестік құрылыс немесе қаржыландыру туралы үш жақты келісімшартты жасай алады, онда құрылыс компаниясы (құрылыс салушы), кооперативтің өзі және ТҚК-нің мүшелері тараптар болып табылады, — деп атап өтеді адвокат Гүлнар Айтжанова. — ТҚК-нің мүшелерінің құрылыс салушыдан және ТҚК-нен құрылыстың барысын растайтын құжаттарды талап ете алады. Кооперативке кірудің тәуекелшілдігі әр түрлі болады. Егер құрылыс компаниясы ТҚК-н өз бетінше құрса, онда шарттың ережелерін жасайды. Құрылысқа басқа ТҚК-нің мүшелерін тарту сенімсіз бөліктердің бірі болып табылады, пайшылардың үлестерін екі рет сату тәуекелшілдігі орын алуы мүмкін. Бұдан басқа ТҚК-мен жасалатын келісімшарты үлестік құрылыстың келісімшартынан айырмашылығы ол мемлекеттік тіркеуден өтпейді.
Kn.kz ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Пәтерді сатып алуда есептеудің қауіпсіз тәсілдері