Задержка сроков сдачи дома — явление частое. Причины этому могут быть разные, но вне зависимости от них может наступить момент, когда дольщику надоест ждать с моря погоды и он решит разорвать договор с застройщиком, разочаровавшим его. Посмотрим, можно ли расторгнуть договор, с какими проблемами можно при этом столкнуться и в каком случае вообще можно требовать вернуть свои деньги.
Еще два-три года назад, когда строительные компании переживали финансовый кризис, в Казахстане не без причины довольно остро стоял вопрос «Как расторгнуть договор долевого участия?». Сейчас, согласно юридической статистике, расторжение договора долевого участия в строительстве встречается реже, так как финансовая состоятельность застройщиков на строительном рынке стабилизируется.
Причины недовольства дольщиков
Конечно, в сравнении с ипотекой может показаться, что покупка жилья через долевое строительство выгоднее. Однако тут как повезет — застройщик может и разориться. В основном договоры расторгаются из-за задержки сдачи объекта в эксплуатацию. Причины задержки могут быть разными, причем даже не зависящими от застройщика — от бумажной волокиты с разрешением на строительство до изменений на рынке строительных материалов.
— Да, договором всегда регламентируется срок сдачи жилого комплекса. Но могут произойти изменения по срокам сдачи дома по не зависящим от застройщика причинам. Например, климатические изменения, — отмечает директор компании ACCM Ерлан Алшинбаев. — Поэтому дольщикам стоит уточнять, что повлекло за собой задержку сроков. И нужно учесть, что на такие случаи в договоре прописан процент, который выплачивает компания в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию, т.е. это неустойка. Никто не застрахован от внештатных ситуаций. Наши заказчики строительства стараются идти навстречу клиентам и объяснять причины возникновения таких ситуаций. И нередки случаи, когда клиенты на стадии мирных и дружественных переговоров передумывали расторгать договор.
Также в АССМ относительно сроков отметили, что, например, в их случае компания — генподрядчик строительства жилых комплексов, а сами ЖК реализуют заказчики строительства, которыми являются жилищно-строительные кооперативы. И ЖСК может оставить за собой право на три добавочных месяца на продление сроков окончания строительства объекта с момента окончания их официального срока.
— Вообще для того, чтобы избежать споров из-за сроков строительства, дольщикам нужно тщательно выбирать застройщика, хорошо зарекомендовавшего себя на строительном рынке и уже длительное время занимающегося этой деятельностью, — говорит директор компании АССМ. — Важную роль играет количество и качество построенных объектов недвижимости. При поиске застройщика даже не обязательно сразу приходить в саму компанию — в первую очередь можно опросить жильцов уже построенных домов, чтобы убедиться в правильности выбора.
Новостройка в кризис: покупать или нет? >>>
Но нередко причиной становится халатность самого застройщика. Когда дольщик видит, что строительство дома задерживается (или еще того хуже — вообще не ведется), он теряет надежду на скорое новоселье и старается вернуть деньги. И хорошо, если ситуация не запущена, как в случае с проблемным ЖК «Жагалау-3» в Астане, квартиры в котором уже 6 лет не могут перейти к своим владельцам…
Исходя из данных по судебным делам, связанных с долевым участием с 2010 по 2014 год, терпение лопается в первую очередь именно у дольщиков. По данным городского суда Астаны, за последние 5 лет именно по их инициативе было возбуждено 501 дело из 622, рассмотренных районными и межрайонными экономическими судами столицы. В пользу дольщиков вынесены решения суда по 400 делам, а в пользу застройщика — всего 44. Что же касается остальных дел, то они были закрыты без удовлетворения исков.
Как отметил в ответе на запрос портала kn.kz председатель суда Астаны Тлектес Барпибаев, по искам дольщиков основанием к расторжению договоров долевого участия являлось именно вышеупомянутое нарушение сроков строительства. По искам застройщиков — нарушение дольщиками сроков оплаты, указанных в договоре.
Член коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова на своем опыте подтверждает слова председателя суда.
— Повод для расторжения договора долевого участия — в первую очередь нарушение сроков строительства, оговоренных в договоре. Дольщик видит, что строительство не ведется, и желает возвратить свои деньги, чтоб вложить их либо в более надежную строительную компанию или в покупку уже готового жилья, — рассказывает Гульнара Серговна. — В законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» указано, что застройщик обязуется построить здание и передать его уже в виде жилого помещения дольщику в установленный в договоре срок. На деле строительство нередко ведется с опозданием. Как показывает судебная практика, выигранных дольщиками дел фактическое большинство. Кроме спора о расторжении договора долевого участия в жилищном строительстве и взыскании денежных средств рассматриваются споры о взыскании договорной неустойки за несвоевременное окончание строительства и передачу квартиры в собственность. Поскольку в договоре прописаны обязательства застройщика по сроку завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, то суд выносит решение в пользу дольщика.
Если обнаружили недоделки в новостройке >>>
Процесс расторжения договора
При расторжении договора долевого участия банк-агент должен возвратить дольщику деньги с депозита и деньги в размере накопленного вознаграждения. Без участия банка это сделать вряд ли получится. В законе также предусмотрен штраф за нарушения обязательных условий договора: дольщик в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора и потребовать неустойку (0,1 процент от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве, за каждый день просрочки).
А вот возместить моральный вред за испорченные нервы и компенсировать дополнительные расходы на вынужденную аренду жилья, по словам юриста, вряд ли получится. В первом случае моральный вред с застройщика не взыскивается, поскольку между сторонами взаимоотношения имущественного характера. Во втором случае деньги отсудить удастся лишь в том случае, если в договоре были прописаны условия возмещения затрат на аренду жилого помещения за период задержки сроков строительства. Если нет — то застройщик возмещать дольщику расходы за аренду не должен. В общем, дольщик вправе требовать с застройщика только компенсацию за нарушение обязательств, принятых по договору.
Дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и потребовать сумму депозита дольщика в течение 30 календарных дней с момента заключения договора банковского счета.
Кстати, по закону есть два основания разорвать отношения с застройщиком:
— Дольщик может потребовать свои деньги обратно, руководствуясь 13 статьей закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Первый повод — прекращение действия лицензии проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. Проектная компания — это юридическое лицо, более 50% уставного капитала которого сформировано застройщиком. Именно эта организация осуществляет деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков. Второй повод — как-раз-таки нарушение проектной компанией сроков ввода жилого здания в эксплуатацию, указанных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве, — рассказывает Гульнара Серговна.
Кроме этого, дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и потребовать сумму денежных средств в течение 30 календарных дней с момента заключения договора банковского счета. А в случае, если застройщик и проектная компания в сроки все же укладываются и с лицензиями проблем нет, но они предоставили дольщику неполную и недостоверную информацию об объекте, при желании можно обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Обязательные условия договора о долевом участии в жилищном строительстве:
- Определение для дольщика в соответствии с проектно-сметной документацией его доли в жилом доме, подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
- Срок передачи проектной компанией доли в жилом доме дольщику;
- Цена договора (сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади помещений);
- Гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
- Обязательное приложение к договору части архитектурной проектно-сметной документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
- Указание размера неустойки в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании);
- Указание размера неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
- Порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
- Указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее 15% от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Переуступка как вариант выхода из долевого участия
Судебные разбирательства, конечно, не самый приятный вариант решения проблемы. Более мягкий способ распрощаться с разочаровавшим вас застройщиком по соглашению сторон — переуступка прав. Этот процесс, конечно, происходит по инициативе дольщика.
По словам члена коллегии адвокатов Астаны Гульнары Айтжановой, переуступка прав возможна после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика. Все это прописано в законе «О долевом участии в жилищном строительстве».
— При такой уступке изменения к договору о долевом участии в жилищном строительстве или дополнительное соглашение должны содержать информацию о стоимости, по которой дольщик уступает, а новый дольщик приобретает право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве, — цитирует адвокат 13 статью закона. — Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом доме.
Однако переуступка прав — явление не слишком популярное, по словам директора компании АССМ, их заказчики строительства сталкивались с переуступкой всего 2-3 раза в течение всего процесса строительства ЖК.
— Дольщики находили для своей строящейся квартиры нового собственника, заключали с ним договор цессии и уступали ему право требования, — поясняет механизм Ерлан Алшинбаев.
Может быть, переуступка непопулярна потому, что дольщики о ней не знают, или мало кто согласится сотрудничать с застройщиком вместо ранее отказавшегося от долевого участия дольщика. Но, так или иначе, по словам Гульнары Айтжановой, чтобы заранее знать о своих правах, возможностях переуступки и прочих нюансах, которые могут возникнуть при долевом участии в строительстве, нужно как минимум прочесть закон. А лучше — получить консультацию у юристов.
— Гражданам, которые хотят заключить договор долевого участия в жилищном строительстве, лучше до получения «статуса» дольщика прийти к адвокатам и получить квалифицированную консультацию. И желательно — прийти с проектом договора, который можно попросить у потенциального застройщика. Профессиональная консультация адвоката снизит риски при заключении договора для будущего дольщика, — уверена Гульнара Серговна.
Как купить квартиру по договору переуступки >>>
Цена вопроса
Если вариант переуступки не устроил и дело дошло до суда, то первый возникающий вопрос: во сколько обойдется судебное разбирательство и как вернуть деньги и получить неустойку?
Стоимость услуг адвоката по ведению дела, по словам члена коллегии адвокатов Астаны Гульнары Айтжановой, — до 10% от удовлетворенной части иска.
— Если говорить о стоимости услуг адвоката за участие в судебном процессе по искам «застройщик — дольщик», то они различны. У каждого адвоката индивидуальная оценка своих услуг. Но в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РК размер оплаты помощи представителя может быть до 10% от удовлетворенной части иска. Но данные расходы суд возмещает дольщику, в пользу которого состоялось решение, — отмечает адвокат.
Второй вопрос — взыскание денег с застройщика. Гульнара Айтжанова предупреждает, что этот процесс может занять достаточно времени и нервов.
— Если вариант переуступки не устроил и дело дошло до суда, то первый возникающий вопрос: во сколько обойдется судебное разбирательство и как вернуть деньги плюс неустойку? Некоторые строительные компании, не имеющие средства на завершение строительства, игнорируют повестки в суд и не направляют своего представителя для разбирательства. По таким спорам суды выносят заочные решения. Но и решение суда — это половина победы дольщика, а полная победа — когда решение будет исполнено. В соответствии с законом РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» исполнение решения суда должно быть закончено не более чем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства. После вступления в законную силу на решение суда выписывается исполнительный лист, который направляется на исполнение судебному исполнителю в департамент по исполнению судебных актов. Если на счету у застройщика имеются денежные средства, то особого труда у судебного исполнителя не будет, и он сможет исполнить решение суда, — отмечает адвокат.
Судебное разбирательство по искам дольщика о расторжении договора о долевом участии в жилищном строительстве и о возврате денег обычно занимает от двух месяцев и более.
При этом стоит учесть, что даже если суд удовлетворит иск о расторжении договора и согласится с требованиями дольщика о взыскании неустойки и убытков, то сумма полученных выплат с застройщика, может быть, и покроет инфляционные потери, но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства. А оно может быть довольно-таки существенным. Сделаем примерный расчет на основе данных аналитической службы kn.kz. Если в июне 2013 года однокомнатную квартиру экономкласса площадью 45 «квадратов» на стадии строительства в столичном районе Есиль можно было приобрести за 46 620 долларов (1036 долларов за квадрат), то уже в I квартале 2015 года аналогичное жилье обойдется примерно в 71 640 долларов. В итоге рост цены на жилье составил 53 (!) процента.
Ситуация обернется хуже, если на счетах компании необходимой для выплат дольщику суммы не будет. В этом случае можно рассчитывать на два варианта разрешения ситуации: застройщики могут предложить заменить имеющуюся долю долей в строительстве другого жилого комплекса. Или придется снова идти в суд, но уже с заявлением о признании застройщика банкротом. А в случае признания компании банкротом, увы, до оплаты пройдёт энное количество времени…
Где купить дешёвое жильё в Астане? >>>
Альтернатива долевому участию
Сегодня компании-застройщики все чаще предпочитают заключать с дольщиком вместо договоров долевого участия договоры инвестирования. Однако это не уберегает покупателей от проблем. По словам астанчанина Дамира, он заключил договор инвестирования в 2011 году с расчетом заселиться в новое жилье уже в 2012-м. Строительство ведется, однако первые инвесторы смогут заселиться, по словам застройщика, только в июне-июле 2015 года.
Как пояснила член коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова, заключениедоговора инвестирования вместо договора долевого участия больше выгодно застройщику.
— Договор инвестирования снимает с застройщика большую часть ответственности. На мой взгляд, договор долевого участия в строительстве более выгоден для человека. Строительная компания обязана составить его в соответствии с законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве», то есть под контролем государства. Местные исполнительные органы осуществляют учет договоров о долевом участии, кроме этого, ежеквартально осуществляют проверку достаточности собственного капитала застройщика и проектной компании согласно квалификационным требованиям. Также они проверяют наличие лицензий на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.
Если по договору об инвестировании покупатель жилья вносит свои деньги напрямую застройщику, то по договору долевого участия дольщик вносит деньги на свой депозит в банк-агент. После разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания и получения дольщиком его доли в жилом доме банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику. Таким образом, деньги дольщика целенаправленно идут на строительство именно этого жилого дома и без согласия банка они никуда не денутся.
Второй бесспорный плюс договора о долевом участии: если дольщик уплачивает цену договора в полном объеме, то дальнейшее изменение цены за квадратный метр общей площади жилого здания не допускается. В договоре же об инвестировании по инициативе застройщика может произойти одностороннее изменение цены, т.е. дольщик будет обязан какие-то деньги доплатить.
— Я хочу отметить еще один немаловажный момент, который касается размера неустойки, взыскиваемой в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме. По закону РК «О долевом участии в строительстве» размер пени конкретизирован — 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве за каждый день просрочки. Договор об инвестировании заключается в соответствии с общими принципами, установленными Гражданским кодексом РК. Поэтому застройщики прописывают в нем за свои нарушения по срокам строительства неустойку в размере от 0,01% и иногда дополняют условиями: «но не более 1-5-10% от суммы договора». Потом получается, что сумма неустойки за нарушение сроков может составить всего 150 000 тенге, — объясняет адвокат.
Поэтому перед заключением договора об инвестировании нужно обратить особое внимание на этот пункт. А еще лучше — взять образец предлагаемого договора и показать его адвокату. Серьезные строительные компании всегда выдают потенциальному дольщику проект договора об инвестировании или о долевом участии. Если же компания откажет в этом, стоит ли вообще доверять ей свои деньги?
Юлия Волкова, информационная служба kn.kz
Читайте также:
5 правил выбора застройщика в кризис
Проблемы дольщиков и пути решения
Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы