Новостройки Астаны. Какую инфраструктуру предлагают застройщики

На рынке недвижимости словосочетание «развитая инфраструктура» давно стало клише. Однако единого понимания этого термина нет, а значит, каждый волен сам определять уровень комфортности конкретного дома или района. Это часто задает тон в цене за «квадрат» и становится причиной завышенных ожиданий и путаницы. На какой минимальный перечень удобств каждый из нас имеет право, на что обращать внимание при выборе ЖК, и какие районы столицы, по мнению экспертов, имеют самую развитую инфраструктуру?

В обширном строительном законодательстве с его многочисленными нормами и правилами нет отдельного раздела про инфраструктуру. Есть несколько статей в разных документах, где упомянута производственная, социальная, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктура.

Само слово «инфраструктура» в общем смысле означает систему необходимых удобств.

Инфраструктура (от латинского infra — «ниже, под» и structura — «строение, расположение») — совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества.

В международной классификации принято различать внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Относящиеся к ним объекты выходят далеко за пределы списка минимальных удобств, приведенного выше.

— Если говорить о внутренней инфраструктуре, — рассказывает аналитик инвестиционного холдинга «Макрус» Максат Бектибаев, — то это сама концепция комплекса, детская площадка, парковочные места во дворе, дополнительные помещения, как, например, кладовые, правильно спланированные площади коммерческих и офисных помещений. К примеру, если у магазина или парикмахерской вход со двора и через балкон, то это неправильно, это плохо. А когда офисы и магазины расположены с внешней стороны, это удобно.

Что касается внешней инфраструктуры, то здесь эксперт имеет в виду торговые центры, места времяпрепровождения с детьми (например, «Мимиория», Happylon), а также школы, садики, поликлиники, фитнес-клубы. Взять, к примеру, Khan Shatyr Residence — у его жителей есть прямой доступ к крупному торговому комплексу, где можно пообедать, подстричься, купить необходимую одежду и так далее.

— Кроме того, правильно говорить не об одном, а о микрогруппе из 3-5 комплексов, расположенных рядом, — продолжает эксперт. — Так как от продуманной и правильно организованной инфраструктуры одного ЖК в плюсе оказываются и соседние дома.

Какие факторы влияют на цены квартир в Астане >>>

Реалии инфраструктуры столичных ЖК

Инфраструктура призвана обеспечить гражданам необходимый уровень комфорта. Ведь человек должен жить в тепле и с электричеством, иметь возможность удобно добираться до дома, парковаться, если есть машина, отдыхать в благоустроенном дворе и не мучиться поисками поликлиники, детсада или школы.

Как обстоят дела на самом деле, и зависит ли комфортность проживания от района или непосредственно от самого ЖК?

— Столичные реалии таковы, что мы обычно довольствуемся тем, что есть. Когда в шаговой доступности имеются какие-то супермаркеты, сервисы, такие как химчистка или салон красоты, то принято говорить, что это комплекс с развитой инфраструктурой, — поясняет коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости» Альмира Жумашева.

Развитая инфраструктура жилых комплексов — как внешняя, так и внутренняя — поднимает цену «квадрата» на 10-20%.

Эксперт считает наиболее комфортным для жизни центр левого берега, а именно район ТРЦ «Керуен». «Хотя «золотой квадрат» правого берега также сохраняет статус», — отметила эксперт.

По мнению аналитика Максата Бектибаева, другие районы с развитой инфраструктурой находятся на правом берегу: Сарыарка — Кенесары, Сарыарка — Абая, Республики — Иманова и пересечения с другими улицами до улицы Уалиханова, 13 магистраль — Мирзояна, Кажымукана — Мирзояна.

Однако комплекс комплексу рознь, и месторасположение на левом берегу не всегда будет гарантией комфортной жизни. Взять в пример ЖК «Есиль» — новенький дом, расположенный в нескольких сотнях метров от монумента «Триумфальная арка». Этот комплекс, где цена за квартиру площадью 40 «квадратов» стартует от 75 000 $, даже не имеет подъездных путей, и жители добираются до асфальтированной дороги через грязь. К слову, такой дом на левом берегу не одинок, грязь и неудобный подъезд к ЖК встречаются здесь чаще, чем хотелось бы.

Что должен предложить застройщик?

За разъяснением того, на какой самый скромный пакет удобств стоит рассчитывать жителю столицы, мы обратились к застройщикам, а именно к компании BI Group.

—   Застройщик обязуется обеспечить минимальные потребности в инфраструктуре: наличие паркинга и детских площадок, — пояснила менеджер проектов отдела развития МЖК компании BIGroup Мария Роднищева. — При строительстве крупномасштабных объектов (коттеджные городки и т.п.) также закладывается строительство школ и детских садов. В зависимости от классов жилья регламентируется количество парковочных мест на комплекс.

Упомянутые экспертом классы жилья — это не знакомые уху бизнес-класс, элит-, эконом- или малопонятный комфорт-класс. Речь идет о четырех классах жилых зданий, официально принятых и описанных в документе СНиП РК-3.02-43-2007.

Затраты на инфраструктуру ЖК у застройщика составляют от 10 до 17% от стоимости всего проекта.

Требования к паркингам

Проблема парковки давно стала визитной карточкой многих крупных городов. Астана не стала исключением: умение найти место для парковки и удачно вписаться в тесные ряды соседских авто — жизненно важный навык для большинства столичных автовладельцев.

— В Астане действительно существует дефицит парковочных мест, особенно в домах экономсегмента, а также в домах, построенных до 2000-х годов, — констатировал исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

На сегодняшний день расчет обеспечения жилого комплекса машиноместами должен соответствовать СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Для решения проблемы дефицита парковочных мест предлагается использовать следующие параметры.

Где купить дешёвое жильё в Астане? >>>

Таблица 1. Стандарты паркингов для различных классов жилья

Класс	4 класс	3 класс	2 класс	1 класс
Параметры паркинга	Согласно нормативным требованиям местного генплана		Закрытый наземный/подземный паркинг + возможность парковки на охраняемой придомовой территории из совокупного расчета не менее 1,0 машиноместа на квартиру	Закрытый наземный/подземный отапливаемый паркинг, предпочтительно — с мойкой и экспресс-автосервисом. Доступ в паркинг для жителей: квартира — лифт — паркинг. Не менее 1,5 машиноместа на квартиру

Стоит понимать, что даже если все строящиеся объекты имеют свои паркинги, то до ввода действующих правил успели построить и утвердить проекты множества домов без подземного или отдельно стоящего паркинга с очень ограниченным количеством парковочных мест во дворе. И чем плотнее идет застройка района, тем больше свободного пространства для парковки она отвоевывает у жителей злополучных домов.

— Сейчас все новые ЖК идут с паркингами, и это очень правильно. Знаю о том, что акимат, земельный комитет начали выдавать частным компаниям отводы под построение именно автопаркингов в густонаселенных спальных районах Астаны, — прокомментировала ситуацию коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости» Альмира Жумашева. — Возможно, отдельностоящие многоуровневые паркинги смогут решить проблему парковки, так как с развитием города она будет только обостряться.

Застройщик обязан обеспечивать ЖК паркингами в расчете 1 парковочное место на 1 квартиру.

Однако застройщики, так сказать, без особого удовольствия строят паркинги для своих ЖК, иногда навязывая покупателю вместе с квартирой парковочное место.

— Сейчас работают СНиПы, согласно которым застройщик обязан обеспечивать ЖК паркингами в расчете 1 парковочное место на 1 квартиру, — говорит аналитик Максат Бектибаев. — Гостевые парковочные места во дворе в расчет не идут. Однако покупатель не обязан приобретать парковочное место вместе с квартирой, хотя случаи навязывания паркингов есть. В краткосрочной перспективе строить паркинг невыгодно, он окупится только через 10 лет.

В целом нацеленность многих строительных компаний на краткосрочные инвестиции, а не на длительное присутствие на рынке — это проблема всей отрасли, которая влечет за собой соответствующие последствия.

Как инфраструктура влияет на стоимость жилья

Наличие необходимой инфраструктуры оказывает значительное влияние на стоимость квадратного метра. По словам специалистов аналитической службы kn.kz, расположение рядом с домом школы, поликлиники, детского сада, магазинов в среднем поднимает цену на 10-20%. Также большую роль в увеличении стоимости «квадрата» играет развитость внутренней инфраструктуры (паркинги, охрана, салоны красоты, прачечные, фитнес-клубы, расположенные на территории ЖК). Так, в жилых комплексах с развитой инфраструктурой стоимость квадратного метра достигает 4000 $ и выше. Тогда как в районах с отсутствием как внешних, так и внутренних удобств цена составляет 800-1000 $.

Каково предложение на рынке, видно из таблицы ниже. Здесь указаны объекты инфраструктуры, отмеченные в более чем 500 разных объявлениях о продаже недвижимости (рассмотрены 1-, 2-комнатные квартиры в разных районах города).

Таблица 2. Элементы инфраструктуры и цены за квартиру

Удобство	50-60 тыс. $	70-90 тыс. $	90-120 тыс. $	130 тыс. $
Домофон	+	+	+	+
Детская площадка	+	+	+	+
Школа	+	+	+	+
Детсад	+	+	+	+
Транспортная развязка	+	+	+	+
Паркинг	+	+	+	+
Видеонаблюдение		+	+	+
Торгово-развлекательный центр по соседству			+	+
Кладовая		+		+
Фитнес-клуб				+
Поликлиника		+	+	+
Престижный район				+
Озелененная территория		+	+	+
Банки и офисы		+		+
Спортивная площадка		+	+	+
Консьерж-сервис				+
Охрана			+	+
Панорамный вид				+

Решающим фактором при покупке квартиры для многих остается район. Здесь на первое место однозначно выходит транспортная инфраструктура, т.е. удобная развязка и возможность попасть в разные районы города. С точки зрения месторасположения в фаворе у эксперта Максата Бектибаева ЖК «Хайвил Астана».

— Наиболее удачный комплекс — это «Хайвил», концепция «город в городе», — считает он. — Идеальное месторасположение — недалеко от левого берега, доступ к другим районам города. Плюс правильно организованная внутренняя инфраструктура: есть и фитнес, и увеселительные заведения, и детские центры, и многое другое.

«Квадрат» в ЖК со всеми удобствами может стоить на 300 $ дороже, чем аналогичное жилье в доме с неразвитой инфраструктурой.

Вообще некий престиж района часто более важен, чем его удобство. «На цену за квадратный метр недвижимости влияет всё в совокупности. Например, на правом берегу развитая инфраструктура, но цены ниже. Ближе к набережной — цена уже другая. То же самое и на левом берегу: цены выше, так как это престижно, а значит, и застройщики, и собственники стараются сразу предусмотреть вопросы инфраструктуры», — пояснил управляющий директор по продажам АО «Корпорация «Цесна» Ахтан Жунусбеков.

Инвестиция в КСК

Продумать и хорошо построить жилой комплекс — это одна часть работы, а грамотно обслуживать, тем самым сохраняя первоначальную задумку и рабочее состояние дома, — это другая ее часть, хотя и не менее важная. КСК — это тоже инвестиция, поэтому при покупке квартиры работа кооператива должна стать одним из параметров ее оценки.

— Когда вы заходите в подъезд и вам не нравится обстановка или не работает лифт, нет света в подъезде, грязно — это все отталкивает, — делится Максат Бектибаев. — Но есть еще и скрытые от глаз моменты работы КСК. Хороший КСК снижает скорость износа дома. Надо заметить, что в Астане дома стареют с огромной скоростью, год идет, наверное, за семь. Из 300 комплексов Астаны приличный КСК примерно у 10%.

Хороший КСК — это инвестиция, а значит, и серьезный критерий при выборе жилья.

В целом, по словам эксперта, вышеупомянутая тенденция быстрой наживы и выхода с рынка вынуждает застройщиков не только некачественно строить, но и отдавать жилые комплексы на обслуживание, по сути, кому попало. «Хотя, согласно нашим подсчетам, грамотное управление 3-4 комплексами может в совокупности приносить такой же доход, как и строительство 1 дома в год. В европейских странах на весь город работает 2-3 управляющие компании, КСК по-нашему, у которых есть все инструменты, есть мобильные группы, выезжающие на обслуживание и т.д. Такие компании зарабатывают серьезные деньги», — говорит эксперт.

Себестоимость инфраструктуры

Аналитик Максат Бектибаев уверен, что тщательно продуманный проект ЖК позволяет не только избегать лишних трат, но и умело зарабатывать на организации инфраструктуры. «Прежде чем проектировать, нужно знать потребности ЖК, заранее продумывать все нюансы. Важно продумывать площади и подъездные пути для будущих магазинов, аптек, сервисов. Можно заранее искать потенциальных арендаторов. У нас же ситуация часто складывается такая, что коммерческие площади новых домов пустуют. Почему? Потому что компании предлагают по 2000 квадратных метров в аренду, и такие помещения могут простоять и два, и три года, а возможно, и больше. Мало арендаторов, нуждающихся в таких площадях. Нужно знать стандарты открытия того же супермаркета или аптеки, чтобы правильно организовать входные группы, чтобы не было проблем с логистикой».

Затраты на инфраструктуру у застройщика составляют от 10 до 17% от стоимости всего проекта. Исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов пояснил: «Стоимость затрат на развитие инфраструктуры ЖК, иначе говоря — благоустройства, зависит от нескольких факторов:

• от месторасположения земельного участка (подведены ли инженерные сети к земельному участку или нет);
• от плотности застройки земельного участка;
• от площади благоустройства».

Эксперт отметил, что при возведении малоэтажного дома инфраструктура в процентном соотношении дороже, чем при строительстве многоэтажного комплекса. В первом случае речь идет о 15-17%, а во втором в среднем о 10-11%.

Есть риск, что расходы компаний могут возрасти, если придется обустраивать близлежащую территорию, выделенную уполномоченным органом.

Строительные компании однозначно закладывают все риски и расходы в стоимость квадратного метра жилья. В некоторых ЖК большую роль играют близлежащие комплексы и общегородские объекты. Инфраструктуру трудно выделить как отдельный параметр, так или иначе влияющий на общую цену за квадрат. Однако эксперты сошлись во мнении, что очень усредненно 100-300 $ в стоимости квадратного метра приходятся на «развитую инфраструктуру».

Проблемы дольщиков и пути решения >>>

Советы экспертов

Альмира Жумашева, коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости»:

1. Выбор дома — это сугубо индивидуальное решение. Для начала нужно определиться не только с бюджетом, но и потребностями и нуждами покупателя и членов семьи. Так как удобная для одной семьи квартира, может оказаться крайне неудачным приобретением для другой.
2. Инфраструктура ЖК должна быть представлена наиболее необходимыми удобствами, чтобы не быть обременительной. Чаще всего необходимо иметь магазин, прогулочную зону и детскую площадку, а рядом школу, садик и остановку общественного транспорта. Сейчас у компаний-застройщиков наметилась тенденция сокращать чересчур разветвленную внутреннюю инфраструктуру, так как она в большей степени влияет на себестоимость объекта и в меньшей степени на цену за «квадрат» для покупателя.
3. Сегодня в Астане есть множество ТРЦ со всеми услугами, поэтому горожанам, проживающим неподалеку или в районе, откуда до таких центров досуга можно легко добраться, можно посоветовать пользоваться именно этими объектами внешний инфраструктуры

Директор агентства GrandEstateCompany Елена Грива:

1. Исходя из своего опыта, могу сказать, что клиенты чаще всего обращают внимание на месторасположение ЖК, а также на репутацию застройщика.
2. Важна также этажность постройки, как предоставлена безопасность, часто клиенты хотят, чтобы была консьерж-служба, машиноместа.
3. Кроме того, не только наличие, но в большей степени развитие и эффективное функционирование объектов, входящих в социальную инфраструктуру, их доступность — важное условие при выборе недвижимости.

Информационная служба kn.kz

Читайте также:

«Квадраты» на перспективу: где лучше всего купить квартиру в Астане

Новостройка в кризис: покупать или нет?

Что ждёт владельцев ветхого жилья Астаны?