Аукциондар — түрлі тауарларды нақты иелену үшін өте сәтті орын. Көбінесе, жылжымайтын мүлікті. Саудадан пәтерді немесе үйді сатып алу, заңдылық және де психологиялық тұрғыдан шаршы метрлерді иеленуде оңай жол емес. Дегенменен, тартымды баға керемет тұрғын үй көлеміне кейде шешуші рөл атқарады.
Кім сатады, қалай сатып алуға болады?
Саудаға көбінесе қандай да бір себептермен ипотекалық несиелерін төле алмай да қалған проблемасы мол борышкерлердің пәтерлері түседі. «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы» ҚР Заңына сәйкес борышкер негізгі міндеттемесін орындамаған жағдайда кепіл ұстаушы (банк) ипотеканы жүзеге асыру жолымен өз талаптарын сот тәртібіменен қанағаттандыра алады.
Сот тәртібімен ипотеканы нақты жүзеге асыру кепіл ұстаушының талап арызы бойынша сот шешіміне сәйкес те жүргізіледі. Ипотеканың көрнекті нысаны болып табылатын жылжымайтын мүлікті сату бекітілген де іс жүргізу заңнамасының да тәртібіменен бұқаралық саудада сату жолыменен өткізіледі.
Алайда, ішкі сот тәртібіменен ипотеканы жүзеге асыруға болады, сонымен қатар ол кепіл ұстаушының сенімді тұлғасы ұйымдастырған кепілдікке қойылған мүлікті саудада өткізу жолыменен тиянақты жүргізіледі.
Барлық жылжымайтын мүліктің саудадан сатыла бермейтінін әрдайым мықтап есте ұстаған абзал. Егер жылжымайтын мүліктің ипотекасы үшін басқа тұлғаның келісімін алу керек болса, бірақ та, ол шарт орындалмаса, ішкі сот тәртібіменен жүзеге асыруға жол берілмейді. Егер объекті тарихи, көркем немесе басқалай қоғам үшін мәдени бағалы болып табылса, ипотеканың нысанын жүзеге асыру ешқашан мүмкін емес. Мұндай жағдайларда жүзеге асыру тек қана сот тәртібіменен жан-жақты өткізіледі.
Егер жылжымайтын мүліктің ипотекасы үшін басқа тұлғаның келісімін алу керек болған жағдайда ішкі сот тәртібіменен жүзеге асыруға жол берілмейді.
Сауданы өткізу процесі
1. Сауданы ұйымдастыру
Аукционды ұйымдастырудың салмағы ертеректе ипотекалық шартта көрсетіліп, тараптар анықтаған сенімді тұлғаның арқасына түседі. Егер ондай тұлға анықталып белгіленбесе, онда бұл орынға кепіл ұстаушы тағайындалады.
2. Өткізу орны
Саудадан сатуға тиесілі жылжымайтын мүлік объектісінің тұрғылықты мекен-жайы бойынша сауда өткізіледі.
3. Сауданы өткізу уақыты
Сауда аптаның кез келген күнінде сағат 9-дан 18-ге дейін өткізіледі.
4. Қатысушылар
Саудаларға сауданы ұйымдастырумен шұғылданатын сенімді тұлғадан басқа борышкердің өзімен кепіл ұстаушыны нақтылап қосқанда, кез келген заңды және жеке тұлға міндетті түрде қатыса алады.
5. Өтпей қалған аукцион
Саудалар екі түрлі жағдайда өтпей қалған болып саналады: біріншіден, егер де сатып алушылардың белгіленген саны жиналмай қалса, олар екі адамнан кем болмауы тиіс. Екіншіден, егер де сауданы ұтқан тұлға бекітілген мерзімде нақтыланған бағаға төлем жасамаса, саудалар жарамсыз болып табылады.
Жоғарыда келтірілген жағдайлардың бірі орын алған жағдайда келесі күні-ақ өтпей қалған сауданы жан-жақты тану міндетті түрде өтеді.
6. Сауданың аяқталуы
Саудалар сәтті аяқталғаннан кейін сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін ақырғы бағаны және одан талап етілетін басқа да төлемақыларды төлейді, сосын барып сенімді тұлғаның қолы қойылып тіркелген саудада жылжымайтын мүлік объектісін иеленуді көзді анық жеткізіп дәлелдейтін құжатты сенімді тұлға оған уақытысында беруге міндетті.
Сауданы өткізудің шарттары
Жылжымайтын мүлік аукционға қойыламын дегенше сенімді тұлға заңнамамен нақтыланған бірқатар талаптар мен шарттарды бұлжытпай орындауы да қажет.
Сенімді тұлға негізгі міндеттеменің орындалмағандығы туралы хабарламаны жасап, тіркеп және оны кепіл берушіге тапсыруы тиіс. Аталған хабарлама міндетті түрде ипотекалық келісімшарттың өзі тіркелімнен де өткен органда жан-жақты куәландырылуы керек.
Егер де аталған хабарлама тапсырылған немесе жолданған күннен бастап, 30 календарьлық күннің ішінде осынау хабарламадан туындайтын талаптарды кепіл беруші қанағаттандырмаса, онда сенімді тұлға кепілдегі мүлікті саудалау туралы хабарламаны жасауға міндетті. Ол оны тіркеуден өткізіп, кепіл алушыға, кепіл берушіге тапсырады, сауда туралы арнайы хабарландыруды жарыққа шығарады.
Саудалардың нақтыланған нәтижелерін кепілдегі мүліктің қожайыны 3 айдың ішінде өз ойынша даулай алады.
Мақала хабарландыруы жарық көрген кезден бастап, жылжымайтын мүлік мәмілесіне тыйым салынады. Егер мәмілелер жасалса, онда олар жарамсыз болып танылады. Сауда туралы бірінші арнайы хабарландыру жарық көргеннен соң, он күннің ішінде сауда өткізіледі.
Егер де банкте ипотеканы жүзеге асыру үшін негіздер де жоқ болса, негізгі міндеттеменің орындалмағандығы туралы хабарламаны алғаннан кейін де кепілдік ұстаушының талап арыз бен сотқа жүгінуге құқы да бар. Бұдан басқа кепіл алушы ипотеканы жүзеге асыруда бір жыл мерзімге кейінге қалдыруды ұсыну туралы арызбен сотқа жүгінуге құқы бар.
Дау-дамайсыз жылжымайтын мүлікті қалай бөлуге болады >>>
Мүмкін болар күрделіліктер
Сауданы даулау
Егер қандай да бір жоғарыда көрсетілген рәсімдер өткізілмесе немесе олардың ережесі бұзылса, онда кепілдікке қойылған жылжымайтын мүліктің қожайынының сауданың нәтижелерін үш айдың ішінде даулауға құқы бар.
Сонымен қатар егер де қандай да себептермен сауда өткізілмесе, онда кепіл ұстаушының кепілдік мүлікті өз меншігіне қаратуға құқы бар.
— Аукционның (сауданың) нәтижесіменен келіспеген жағдайда тұрғын үйдің меншік иесінің немесе мүдделі тұлғаның сауданы жарамсыз деп тану туралы талап арызбен кепіл ұстаушының және сауданың жеңімпазының атына талап арыз ұсыну жолымен сот тәртібіменен аталған нәтижелерді даулауына құқы бар, — деп те жан-жақты түсінік береді юрист Георгий Сорокин. — Егер сауданы ұйымдастыруда немесе оны өткізуде сенімді тұлға заңнама ережелерін бұзған жағдайда сот сауданы жарамсыз деп таниды, пәтерге меншік иесінің құқы да қалпына келтіріледі. Алайда, сауданы жарамсыз деп тану тұрғын үйдің меншік иесін пәтерден айырылып қалу қаупінен құтқара алмайды, пәтердің кепілінің өзі сақталады, бұл өз кезегінде кепіл ұстаушыға сот тәртібіменен өзінің талаптарын ұсынуға мол, орасан мүмкіндіктер береді.
Сатып алушы үшін тәуекелшілдік
Кепілдегі жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарландыруды көргенде, көп сатып алушылар саналы түрде елемейді. Әдетте, бұл мұндай тұрғын үйді сатып алуда мүмкін болар проблемаға сай қауіптенуден туады.
— Саудалардың нәтижелері дауласуға тұратын болғандықтан, сатып алынған да пәтерден айырылып қалу сатып алушы үшін тәуекелшілдік саудада әрдайым бар, — деп түсінік береді юрист. — Сауданың нәтижелерін даулау туралы сотқа мүдделі тұлға талап арызды берген кезде тәуекелшілдік туындайды. Бірақ, сотқа талап арызды беру фактісінің өзі сауда жарамсыз деп те танылғандығын білдірмейді, ал, сатып алушы пәтерден айырылады. Мүдделі тұлғаның барлық дәйектемелеріне сот баға береді және нәтиже бойынша өткізілген сауданың заңдылығы немесе заңсыздығы туралы мәселе шешілетін сот актісі тиянақты шығарылады.
Сонымен қатар саудадан айқын иеленілген мүліктен айрылудың да нақтыланған тәуекелшілдігі оны иеленіп болғаннан кейін де алдыңғы да меншік иесінің арызының негізінде де туындайды. Сондықтан банкпенен жасалынған сатып алу-сату шартына мәміле біткеннен соң, егер де жылжымайтын мүліктен айрылып қалу заңның аясында аяқталған болса, онда банктің сізге қаражатты қайтып беруі туралы да пункті жедел түрде енгізу де керек. Осындай жағдайлар бұрынғы меншік иесі сот арқылы сатуды даулағысы келгенде орын алады.
Саудадан пәтерді иеленудің тағы бір қолайсыз да жағымсыз тұсының бірі сатып алушының саудадан заң аясында иеленген мүлкін оған беруден кепіл берушінің бас тартуы болып табылады. Бас тарту тұрғын үй ғимаратын шұғыл босату ынтасының жоқтығынан көрінеді. Юристің айтуынша, осындай да орын алған жағдайда басқанікін заңсыз иеленуден ғимаратты нақ босату туралы (шығару туралы талап арыз) сатып алушының өз бетінше сотқа жүгінуіне тура келеді.
Бұдан басқа егер де мәміленің сомасы кепілдіктің сомасын толықтай жаппайтын болса, сатып алу заңсыз деп саналады. Мұндай жағдай егер тұрғын үй жоғары бағаға сатып алынса, жылжымайтын мүлікті де «тездетіп» сатып кету кезінде пәтердің құны айтарлықтай түсіп кетсе, орын алады. Бұрынғы пәтердің қожайынының заң негізінде пәтер жаңа қожайынның атына ресімделгеннен кейін қарыздың толық жабылмауы туралы арыз беруге толықтай құқы бар.
Жылжымайтын мүлікке қатысты алаяқтық: көп тараған желілер >>>
Құжаттарға ұқыптылық керек
Алайда, сатып алу-сату келісімшартына қол қою процесі, барысы да «тездетіп жылжымайтын мүлікті сатып алу» деп аталатын ұзақ жолғы көмбелік аккорд болып саналса да, ешқашан да сәл жайбарақаттану керек емес, мәселенің құжаттық жағына толық жауапкершілікпен қарау қажет.
— Осындай жағдайда сауда жеңімпазы мен сенімді тұлғаның арасындағы сатып алу-сату келісімшартының тиянақты жасалуы саудадағы пәтерді иеленудің ақырғы кезеңі болып табылады, өз кезегінде басқа да шараларды ұқыпты істеуге тура келеді, — деді Георгий Сорокин. — Оған жоғарыда айтылған мыналар жатады: хабарламаны дайындау, тіркеу және оны тапсыру, сауда туралы хабарландыруды беру және т. б. Егер осы кезеңде ереже бұзылса, келісімшартта жазылған қандай да бір шарт сатып алушының пәтерден айырылуынан қорғай алмайды.
Kn.kz ақпараттық қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару
Риелторлық агенттікті қалай таңдауға болады
Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма?