Квартиры в рассрочку в Астане от застройщика

Для большинства казахстанцев купить квартиру сразу — задача непосильная. 

Куда более приемлемым способом приобретения жилья считается ипотека. Однако переплата за кредит в итоге выливается в стоимость самой квартиры, а то и больше. Но есть ещё один вариант покупки недвижимости — рассрочка, которая возможна при условии стабильного дохода и небольших сбережений. При этом огромный плюс рассрочки — то, что подтверждение дохода не требуется.

Ежемесячно отдавать за несуществующую квартиру тысячи долларов — такая перспектива кажется многим рискованной. На фоне разговоров об экономическом кризисе и проблемах с ипотечным кредитованием стали появляться оптимистичные прогнозы о скором снижении стоимости квартир. Но более реальными кажутся предсказания скептиков: в стране не хватает жилья, спрос превышает предложение, а значит, будут использоваться любые возможности для приобретения заветных «квадратов».

Что есть рассрочка и её преимущества

Дефицит жилья в Казахстане составляет, по разным оценкам, от 23 млн до 25 млн квадратных метров жилых площадей, а ежегодно строится до 6 млн. В стране насчитывается около 300 тыс. семей-очередников. По прогнозам экспертов, в 2020 численность населения достигнет 19 млн, а строиться будет 10 млн кв.м в год.

По данным аналитической службы kn.kz, для достижения нашей страной нормального уровня обеспеченности — 30 кв.м на человека (по социальным стандартам ООН), наш жилищный фонд должен увеличиться на 84%, а точнее в стране должно быть введено еще 262,344 млн кв.м. Расчеты показали, что при сохранении текущих объемов ввода жилья — 0,4 кв.м на человека и темпов роста численности населения, достигнуть обеспеченности в 30 кв.м мы сможем к 2076 году, то есть через 61 год. Эти данные заставляют многих казахстанцев серьёзно задуматься о поиске других вариантов приобретения недвижимости — более быстрых и ненакладных.

Рассрочка представляет собой способ покупки жилья, при котором строительная компания, возводящая дом, предлагает покупателю сначала внести первоначальный взнос за квартиру, а остаток оплатить в течение определенного срока равными долями. Казахстанские застройщики практикуют схему, по которой все деньги за квартиру нужно отдать к моменту окончания строительства.

Приобрести квартиру в рассрочку предлагает до 90 процентов строительных компаний.

Сейчас многие строительные компании реализуют квартиры посредством рассрочки не напрямую, а через ЖСК — жилищно-строительные кооперативы. Бояться такого способа не стоит — он законный (предусматривается законами РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О жилищных отношениях») и, кстати, довольно-таки популярный в Казахстане.

Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом за счёт средств пайщиков-членов ЖСК. Он может не являться застройщиком и использовать деньги с целью строительства жилого дома с привлечением генерального подрядчика. Также ЖСК может быть самим застройщиком, но при этом должен получить разрешение на строительство и иметь земельный участок под строительство жилого дома.

Однако пока к рассрочке казахстанцы относятся с определённой долей недоверия. Ведь то же ипотечное кредитование предоставляет возможность сразу поселиться в квартире, а вот квартиру по рассрочке приходится ждать несколько лет. Самое главное, чтобы строительством дома занимался надёжный и порядочный застройщик, который сдаст объект в соответствии с графиком строительства.

Юрист коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова поясняет, что, прежде чем решиться вложить деньги на строительство квартиры, следует изучить историю застройщика, а именно — его солидность на строительном рынке, количество сданных объектов, дату основания компании, а также его аккредитацию в банках.

Жилстройсбербанк: ипотека для всех категорий граждан в 2016 году >>>

Купить квартиру в Астане в рассрочку: варианты 

По наблюдениям экспертов по недвижимости, примерно половина застройщиков предлагают разные варианты рассрочки:

1. Покупатель постепенно оплачивает полную стоимость недвижимости еще до её ввода в эксплуатацию (то есть начинает вкладываться в жилье еще на периоде котлована). Это более распространённая практика.

2. Рассрочка может продлиться на небольшой период после сдачи дома в эксплуатацию, или квартиры могут предлагаться в объектах, уже введённых в эксплуатацию.

3. Варианты, которые по времени сопоставимы с ипотечными кредитами, — на 15-20 лет. Но такие условия в основном предлагают при реализации очень дорогого жилья.

Как уже упоминалось, главное преимущество рассрочки для покупателя — то, что её можно оформить без поручительства и без различных бумаг с подтверждением платёжеспособности, пенсионных отчислений.

В столице есть фирмы, которые даже специализируются на работе с застройщиками. Например, компания «Центр продаж №1» делает предложения сразу от нескольких строительных организаций Астаны. По словам специалистов компании, именно квартиры в рассрочку пользуются большим спросом, чем при 100-процентной оплате. Потому что у народа после кризиса остались опасения, что компания может не достроить объект.

Главное преимущество рассрочки для покупателя — то, что её можно оформить без поручительства и без различных бумаг с подтверждением платёжеспособности, пенсионных отчислений.

Расчёты на покупку недвижимости в новостройке Астаны в рассрочку

Приобрести квартиру в рассрочку на сегодняшний день предлагает до 90% казахстанских строительных компаний. Специалисты отмечают, что в 99% случаев застройщики предлагают рассрочку на год-два. Но есть и варианты более длительные — до 7 лет. Мы решили сравнить несколько примеров рассрочки в Астане и Караганде от разных компаний и с разными сроками.

Рассрочка на два года на жилье в Астане

Приведем расчеты на примере одной столичной инвестиционной компании. Условия программ меняются, поэтому приведенные данные следует принимать за ориентир. Минимальный первоначальный взнос для рассрочки на год обычно составляют 30%, на 2 года — 50%.

Процесс оформления рассрочки простой: компания реализовывает жильё через ЖСК, куда желающим приобрести жильё нужно будет прийти только с удостоверением личности. В договоре согласовывается определенный срок расчёта за жильё и устанавливается фиксированная цена.

Таблица 1. Пример расчёта покупки квартиры в рассрочку на два года

Формат жилья	Площадь, кв.м	Цена за кв.м, $	Цена квартиры, $	Сумма первоначального взноса, $	Ежемесячный взнос, $
1-комн.	55,1	1 560	85 956	42 978	1 790
2-­комн.	72,1	1 560	112 476	56 238	2 343
3-комн.	95	1 560	148 200	74 100	3 087

Недвижимость в рассрочку на три года

В следующем примере застройщик является генеральным подрядчиком строительства жилых комплексов в Астане, а продажи осуществляют непосредственные заказчики строительства — ЖСК. Причём на каждый жилой комплекс свой кооператив.

При рассрочке клиенты не оплачивают комиссию за рассмотрение, вознаграждение в виде определенного процента, кроме этого приобретаемая недвижимость не является залоговой.

Срок рассрочки от 3 месяцев до конца строительства (ориентир — 12 месяцев). В договоре расписаны все условия: общая стоимость квартиры на момент приобретения, размер предоплаты, размер ежемесячного платежа и срок.

Таблица 2. Пример расчёты покупки квартиры в рассрочку на три года

Формат жилья	Площадь, кв.м	Ежемес. взнос, $	Цена квартиры, $	Сумма первонач. взноса, $	Ежемес. взнос, $
2-­комн.	87,15	1150	100 223	50 112	4176 (12 мес.)
3-комн.	91,10	1150	104 765	52 383	4365 (12 мес.)
2-комн.(спец- предложение)	90,13	1100	99 143	45 000	1504 (3 года)
3-комн.(спец- предложение)	137,65	1050	144 533	60 000	2348 (3 года)

Дома в Астане в рассрочку на семь лет

Поговорим о непосредственном механизме продажи жилья через ЖСК.

Механизм следующий: создаётся жилищно-строительный кооператив для возведения конкретного дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. Жилищно-строительный кооператив привлекает пайщиков по участию в строительстве жилого комплекса путем заключения договора паевого взноса. В случае увеличения первого взноса сумма ежемесячного платежа уменьшается. Так как ЖСК — независимый заказчик, который самостоятельно финансирует строительство, он разрабатывает и бюджет проекта, и график работ, а также целевое использование денег.

Плата за квартиру в чистовой отделке идёт без процентов и переплат и варьируется от возможностей пайщиков — можно рассчитать взносы на год, а можно растянуть их на 7 лет, что в 6 с лишним раз быстрее ожидания госжилья (см. таблицу).

Таблица 3. Расчёты покупки квартиры в рассрочку на  7 лет:

Формат жилья	Площадь, кв.м	Цена за кв.м по акции, тг	Цена квартиры, тг	Сумма первонач. взноса, тг	Ежемес. взнос, тг
2­-комн.	от 67,6 до 70,4	255 000	от 17 238 000  до 17 952 000	от 2 585 700  до 2 692 800	от 174 432  до 181 657
3-­комн.	от 80,9 до 104,7	255 000	от 20 629 500  до 26 698 500	от 3 094 425  до 4 004 775	от 208 751  до 270 163

Юридические аспекты

Специального документа для оформления покупки квартиры в рассрочку нет. Единых требований не существует: строительная компания вправе заключить договор об инвестировании строительства жилья, о совместной деятельности на инвестирование долевого строительства, долевого участия в жилищном строительстве, создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). И все эти виды договорённости будут законны.

— С кем лучше заключать договоры — с застройщиком или с ЖСК — однозначно сказать нельзя, поскольку риски есть везде. Но, к примеру, в отличие от дольщиков по договору долевого участия у застройщика, члены ЖСК могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом, — объясняет адвокат Гульнара Айтжанова. — Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.

По мнению адвоката Гульнары Айтжановой, самым лучшим будет договор долевого участия в строительстве. Несмотря на многочисленные примеры с проблемами дольщиков после кризиса, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» дает больше гарантий, уверен специалист, особенно после внесения изменений в 2009 году. В частности, правительством был утвержден типовой договор между строительной компанией и покупателем.

По мнению адвоката Гульнары Айтжановой, самым лучшим документом для оформления покупки квартиры в рассрочку будет договор долевого участия в строительстве.

— Чтобы заключить такой договор, — объясняет Гульнара Айтжанова, — застройщик должен иметь лицензию на привлечение долевого капитала, иметь земельный участок, разрешение на проведение строительно-монтажных работ нулевого цикла. А также располагать собственным капиталом в размере не менее 15% от стоимости объекта.

И это только первый этап для получения лицензии на строительство за счет привлечения средств дольщиков. На втором этапе строительства компания должна располагать собственными средствами в размере уже не менее 25% от стоимости объекта.

Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении архитектуры и градостроительства. Таким образом, говорит адвокат, исключается факт двойной продажи, и можно быть уверенным, что строящуюся квартиру не передадут третьим лицам.

Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны? >>>

Законом также предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком, за каждый день просрочки. Ранее, указывает Гульнара Айтжанова, застройщиками применялась неустойка в 0,01% и даже 0,001%. Случалось так, что клиентам за несколько месяцев задержки введения дома в эксплуатацию назначались мизерные суммы в 5-10 тысяч тенге.

Нередко компаниями используются договоры инвестирования строительства жилья. Заключение договоров инвестирования позволяет компаниям обойти то самое требование о вложении в строительство 25% собственных средств.

Тем не менее компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья. Главное отличие его от договора долевого участия в том, что в этом случае могут приниматься не только деньги. Например, в качестве инвестиций могут выступать земельные участки, другая недвижимость, предоставление на стройплощадку рабочей силы или техники.

Компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья.

Что касается договора с ЖСК, то там должны быть чётко прописаны условия вступления в кооператив, размер членских и паевых взносов, а также порядок выхода из ЖСК и сумма возвращаемых средств. В соответствии со ст. 65 Закона РК «О жилищных отношениях» паевой взнос возвращается не позднее трехмесячного срока. А если вы заключили договор долевого участия и захотите вернуть свои деньги, то будете вынуждены делать это через суд, предъявив предварительно претензии к застройщику.

Членам ЖСК, покупающим квартиры в кооперативе, могут предоставить рассрочку на объект, который уже построен, и могут позволить проживать в нем, продолжая выплачивать свой пай. При договоре долевого участия тоже могут предоставить рассрочку, но застройщик передаст квартиру только в случае выплаты всей суммы.

— ЖСК может заключать трехсторонний договор о долевом строительстве или инвестировании, где сторонами являются строительная компания (застройщик), сам кооператив и член ЖСК, — отмечает адвокат Гульнара Айтжанова. — Члены ЖСК вправе потребовать от застройщика и ЖСК документы, подтверждающие ход строительства. Риски при вступлении в кооператив могут быть разными. Когда строительные компании самостоятельно образуют ЖСК, ими диктуются условия договора. Одним из неблагонадежных пунктов является привлечение в строительство других членов ЖСК, что может вызвать риск двойной продажи доли пайщика. Кроме того, договор, заключаемый с ЖСК, не проходит государственную регистрацию в отличие от договора долевого строительства.

Плюсы и минусы рассрочки

Плюсы:

• Как правило, не нужно доказывать свою платежеспособность.
• Минимальный пакет документов.
• Отсутствие дополнительных расходов, таких как обязательное страхование недвижимости или комиссионные сборы.
• Отсутствие или незначительный процент за возможность воспользоваться рассрочкой.
• Более лояльное отношение к клиентам, чем в банках. Возможность получить отсрочку по выплатам, иногда без штрафов.
• Возможность вернуть свои деньги в случае финансовой несостоятельности. В некоторых случаях необходимо оплатить застройщику неустойку.

Минусы:

• Большие размеры ежемесячных выплат.
• Короткие сроки предоставления рассрочки по сравнению с ипотекой.
• Необходимость где-то проживать, пока дом не будет достроен.
• Невозможность оформить квартиру в личную собственность, пока жилье не будет введено в эксплуатацию.
• Риск задержки по срокам строительства.
• Риск остаться без жилья и денег в случае заключения договора с недобросовестным застройщиком.

Советы при покупке жилья в рассрочку

• Проверьте состоятельность компании­-застройщика: какие объекты были построены ранее, были ли задержки с окончанием сроков строительства.
• Компания­-застройщик должна располагать такими документами, как право на земельный участок, заключение экспертизы проектно-­сметной документации, лицензия на право осуществления строительной деятельности.
• Как минимум внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Лучше попросить проект договора, для того чтобы с ним ознакомился юрист.
• При заключении договора обращайте внимание на такие моменты, как санкции в отношении клиентов­должников, условия расторжения договора, выплату неустойки застройщиками в случае срывов сроков строительства.
• При покупке жилья в рассрочку через ЖСК нужно учитывать, что на руках у руководства таких кооперативов должна быть ПСД (проектно-сметная документация), утверждённая госэкспертизой. Жилстройкооператив является юридическим лицом с момента его регистрации в установленном законом порядке. Он следит за подрядчиком и контролирует процесс возведения жилья.

Юлия Волкова, информационная служба kn.kz