В период экономического кризиса в стране вопрос приобретения, сохранения и преумножения капитала для многих казахстанцев приобретает особенную значимость. Несмотря на печальный опыт прошлого кризиса и появление на рынке новых инструментов инвестирования, таких как IPO и ПИФы, недвижимость остается для многих старым верным способом сохранить и приумножить капитал. Потенциальные покупатели, собирающиеся приобретать жилье, задаются вопросом, когда это лучше сделать. Для частных инвесторов остается важным вопрос — насколько выгодно сейчас вкладывать.
Каковы преимущества покупки в кризис, насколько это прибыльно, стоит ли делать это сейчас, и какие риски ожидают покупателей в 2015 году, разбирались аналитики портала kn.kz в настоящем материале.
Плюсы покупки квартиры в кризис
Период кризиса всегда становится рынком покупателя с наличными. Явным преимуществом покупки квартиры в этот период является возможность выбрать из множества хороший вариант и купить квартиру по разумной цене. Вместе с тем данное преимущество сработает, если вы имеете возможность рассчитаться за квартиру наличными, не прибегая к банковским займам.
Как показало наше небольшое исследование, большинство продавцов сейчас легко идут на скидки, уступая от 10% до 15% от заявленной цены уже на этапе телефонных переговоров. Дисконт на элитное жилье может быть еще выше — в отдельных случаях он составляет 20-25%. В случае срочной продажи, учитывая тенденции рынка (снижение цен, сокращение объемов ипотеки), разумные продавцы могут идти на скидку с «запасом», зная, что цены все равно упадут.
Явным преимуществом покупки квартиры в кризис является возможность выбрать из множества хороший вариант и купить квартиру по разумной цене.
Как правило, в цены предложения, которые мы привыкли видеть в объявлениях, продавцы закладывают 5-10% на торг. По пессимистическому сценарию прогноза аналитической службы kn.kz долларовые цены на рынке жилья могут сократиться еще на 10% до конца года. Поэтому в период кризиса вполне можно рассчитывать на скидку в размере 10-20% от долларовой цены. Таким образом, если ваши сбережения позволяют купить квартиру за наличные — кризис самое лучшее для этого время.
Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?
Когда покупать квартиру в 2015 году?
Совет: Не торопитесь, если у вас сбережения в тенге. Поскольку большинство из нас получает доходы в национальной валюте, необходимо следить за динамикой тенговой цены, которая отличается от долларовой. Так, в соответствии с прогнозами аналитической службы kn.kz с начала девальвации долларовая цена сократилась на 7,4%, тенговая запаздывает в темпах снижения на пару месяцев и остается выше додевальвационной на 10,5%. Из 17 процентов девальвации тенговая цена успела отыграть только 6,7% с апреля 2014 года.
Лучшее время для покупки квартиры в 2015 году — весна-лето.
Учитывая ужесточение условий по ипотеке и сохранение плавной девальвации, у тенговой цены уже сейчас накоплен хороший запас снижения. Он, вероятно, растянется до конца 2015 года. Вместе с тем важно и не затянуть с покупкой. Традиционно ближе к осени на рынке станет активизироваться сезонный и отложенный спрос, что приведет к временному росту цен. Таким образом, как нам кажется, лучшее время для покупки квартиры в 2015 году — весна-лето.
Выгодно ли вкладывать в жилье в 2015 году? Выясняем реальную доходность
Для граждан, планирующих приобретение квартиры в 2015 году для проживания, вопрос доходности как таковой не возникает. Если же квартира приобретается с инвестиционной целью, важным является вопрос ее доходности. Для инвесторов понятие «доходность жилья» обязательно включает в себя доход от аренды и доход от изменения рыночной стоимости.
Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, к концу 2014 началу 2015 года реальная долларовая доходность жилья (то есть с учетом роста курса доллара) резко сократилась с 29,6% до 8,3% годовых (диаграмма 1). В тенговом выражении доходность жилья составляет 0,9%. Вместе с тем, по сравнению с депозитами, реальная доходность которых (то есть с учетом инфляции по тенговым депозитам, и с учетом курса доллара по долларовым депозитам) в январе 2015 года составляет в среднем 3,9% годовых в тенге и 3,7% в долларах, доходность жилья оказывается выше более чем в два раза.
Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны?
При сравнении доходности банковских вкладов и жилья за последние 5-7 лет жилье бесспорно выигрывает. Так, если реальная доходность по вкладам составляла в период с 2008 по 2014 годы лишь 1,8% в тенге и 10,4% в долларах, то этот же показатель на рынке жилья составлял 7,6% и 15,1% соответственно.
Итак, если вы приняли решение о покупке квартиры в течение года, мы рекомендуем помнить о рисках, которые всегда многократно возрастают в периоды кризиса.
Минусы покупки квартиры в кризис
Главные минусы покупки в кризис заключаются в возрастании сопутствующих рисков. В период кризиса на рынке недвижимости можно выделить 5 следующих видов опасностей.
Валютный риск
Выражается в том, что продавцы в период девальвации привязывают цену к курсу доллара. В данном случае покупатели, имеющие сбережения в тенге, в период поиска и оформления сделки могут потерять на разнице курса.
Способы защиты: Договаривайтесь с продавцом на расчет в той валюте, в которой вы храните сбережения. В силу того, что цены номинируются в долларах, зафиксируйте с продавцом курс на конкретную дату.
Риск ликвидности
Возникает при покупке квартиры в строящемся доме. Риск выражается в том, что в период кризиса застройщик может столкнуться с трудностями в привлечении средств для завершения строительства и не сдать дом вовремя.
Способы защиты: Проверьте историю застройщика. Выбирайте только зарекомендовавшую себя финансово стабильную компанию, которая сумела устоять в прошлом кризисе. Либо приобретайте жилье в полностью достроенных домах, домах на последних стадиях готовности или на вторичном рынке.
Процентный риск
В период кризиса из-за дефицита ликвидности многие банки ужесточают условия по кредитованию и повышают ставки. В связи с этим существуют высокие риски отказа от кредитования со стороны финансового института. Риск распространяется как на заемщика по ипотечному кредиту, так и на застройщика.
Способы защиты: Избегайте ипотеки в кризис либо тщательно анализируйте и выбирайте наиболее выгодную ипотечную программу. Не всегда заявленный процент отражает ее эффективный уровень.
Кредитный риск
В период кризиса возрастает риск неплатежеспособности по кредитным обязательствам (ипотеке) в связи с сокращением либо потерей дохода.
Способы защиты: Старайтесь избегать ипотечных займов в кризис, если вы не уверены в своих финансовых возможностях.
Инвестиционный риск
Инвесторы знают главное правило инвестиций — покупай на «дне», продавай на пике. В кризис есть риск поторопиться с покупкой либо пропустить «дно».
Способы защиты: Следите за динамикой цен на рынке жилья на портале kn.kz и будьте в курсе всего, что происходит на рынке недвижимости.
Риски при покупке жилья в кризис и способы защиты
|
Виды рисков |
В чем выражаются |
Способы защиты |
|
Валютный риск |
Покупатели, имеющие сбережения в тенге, в период поиска и оформления сделки могут потерять на разнице курса. |
Рассчитывайтесь с продавцом в той валюте, в которой вы храните сбережения. Если в долларах, то зафиксируйте с продавцом курс на конкретную дату. |
|
Риск ликвидности |
У застройщика могут появиться трудности в привлечении средств для завершения строительства. |
Приобретайте жилье в полностью достроенных домах, домах на последних стадиях готовности или на вторичном рынке |
|
Процентный риск |
В период кризиса из-за дефицита ликвидности многие банки ужесточают условия по кредитованию и повышают ставки. |
Избегайте ипотеки в кризис либо тщательно анализируйте и выбирайте наиболее выгодную ипотечную программу. |
|
Кредитный риск |
В период кризиса высок риск неплатежеспособности по ипотеке в связи с сокращением доходов и возможной потерей работы. |
Старайтесь избегать ипотечных займов в кризис. |
|
Инвестиционный риск |
В кризис есть риск поторопиться с покупкой либо пропустить ценовое «дно». |
Следите за динамикой цен на рынке жилья на портале kn.kz. |
|
Главный совет: Не торопитесь, но и не опоздайте! |
||
Если вы хотите узнать больше о доходности жилья (например, какое жилье обладает большей доходностью и окупаемостью), о тенденциях и прогнозах на рынке, звоните нам, и заказывайте готовые исследования аналитической службы kn.kz.
Тел.: 8 (7212) 910-046, 8-702-117-94-63
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
Читайте также:
Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими?