Самый важный шаг в успешной продаже квартиры — правильное размещение объявления. Но для того чтобы оно достигло цели, и квартира была реализована выгодно и в кратчайшие сроки, нужно не только вооружиться фотоаппаратом и сделать красивые снимки квартиры, подъезда и окрестностей, придется какое-то время уделить подсчетам и анализу. Какой же мозговой штурм предстоит пройти перед продажей жилья?
Ипотека или аренда: как выгоднее решить квартирный вопрос в 2017 году >>>
Ориентируемся на конкурентов
Ваши прямые конкуренты — продавцы других квартир — могут принести вам определенную пользу. У них можно позаимствовать «заготовки» для оформления привлекательного объявления, вы разберетесь в вопросах ценообразования, поскольку узнаете о том, сколько запрашивают другие. Хорошо изучите объявления о продаже жилья, которые аналогичны вашему, причем сравнительный анализ можно сделать самому, без специалистов.
Допустим, в Астане вы продаете двухкомнатную квартиру площадью 43 квадратных метров в поселке Косши. На портале kn.kz можно сравнить ее стоимость с другими продаваемыми квартирами и просчитать свою выгоду при продаже. Вы можете задать все интересующие вас параметры: район, этаж, количество комнат, материал стен и так далее.
Также можно посмотреть диапазон цен предложения, то есть самые высокие и самые низкие цены. Благодаря порталу kn.kz можно понять, что одни продавцы квартир запрашивают 47 тысяч долларов, а другие продают аналогичное жилье за 70 тысяч. Не стоит ориентироваться на продаваемые очень долго квартиры с завышенными ценами так же, как и на квартиры с самой низкой ценой. Ведь указав заведомо низкую цену, вы получите шквал звонков из праздного любопытства и даже, возможно, визитеров с не вполне честными намерениями, а потенциальные покупатели, почувствовав необходимость срочной продажи, все равно будут с вами торговаться. И еще, после такого объявления вам, скорее всего, будут названивать агенты и предлагать свои услуги.
Если вы собираетесь продать нетиповую квартиру и не смогли найти в списке похожие объекты, то можно расширить зону поиска, сравнивая с аналогичными квартирами на соседних улицах, в ближайших микрорайонах, домах того же типа (панельных, кирпичных и т.д.). Так что не беспокойтесь — Вам все же удастся составить общее представление о ценах!
Из «однушки» в «трешку»: 3 способа купить квартиру большей площади для молодой семьи >>>
Торг и услуги риелторов: как не потерять деньги
Между желанием продать выгодно и продать быстро, скорее всего, придется выбрать что-то одно. Если вы не спешите, то подготовьте себя к тому, что ваше объявление о продаже будет экспонироваться не менее 2 месяцев, а сумма, которую вы желаете выручить за свой объект, может отличаться от итоговой. Виной этому — торг, который на рынке недвижимости не редкость и может «съесть» примерно 10-12% от реальной цены на объект недвижимости. Согласно пессимистическому сценарию прогноза kn.kz долларовые цены на рынке жилья могут сократиться еще на 10% до конца 2015 года. Поэтому в период кризиса вполне можно рассчитывать на скидку в размере 10-20% от долларовой цены.
Если вы будете рассматривать предложения от риелторских агентств, знайте, что при продаже через их посредничество, вам придется заплатить стоимость риелторских услуг. На данный момент риелторы работают по двум сценариям: либо процент от стоимости жилья, либо фиксированная ставка. Поэтому заранее заложить в цену предложения на квартиру стоимость хлопот, связанных с оформлением и услуг риелтора, будет нелишним.
В период кризиса вполне можно рассчитывать на скидку в размере 10-20% от долларовой цены.
— Наша компания работает с квартирами по фиксированной ставке, — рассказывает директор карагандинского риелторского агентства Imperial Ануар Улжибаев. — Она составляет 1000 долларов. Цены на дома другие — при их стоимости примерно 150 тысяч долларов мы запрашиваем 2%, при цене в 500 тысяч — 1%. За эту сумму мы не только ищем подходящих покупателей: мы оказываем солидную помощь с «бумажной» стороной сделки.
Как отмечает Ануар Улжибаев, при продаже квартиры специалисты агентства проверяют все правоустанавливающие документы, соответствие техпаспорта жилья объекту. Часто бывают случаи, когда хозяин квартиры хочет продать жилье, в котором когда-то сделал перепланировку, но узаконить ее не потрудился. Специалисты помогают в этом в достаточно быстрые сроки, чтобы продавец квартиры не потерял клиентов, и продажа жилья не затянулась.
Как продать квартиру под ипотеку в Казахстане: основные этапы и риски >>>
Используйте профессиональный анализ
Обычно люди при выставлении цен исходят только из объявлений на сайте и обделяют вниманием профессиональные аналитические публикации. А зря! Специалисты постоянно проводят исследования рынка и могут разместить, например, информацию о том, что квартиры в конкретном районе поднимаются в цене. Так что одних «соседских» объявлений для определения цены продаваемой квартиры будет недостаточно — очень часто указанные в газетах и на сайтах цены завышены из-за того, что продавцы закладывают в них скидку.
Когда человек в курсе подтвержденных и реальных цен на недвижимость, он знает, за сколько ее продать, не прогадав и не потеряв деньги. Среди аналитических материалов на сайте kn.kz можно найти, например, обзоры (за неделю, месяц, полугодие и год) по продаже квартир на вторичном и первичном рынках, а также прогнозы об изменении цен на недвижимость в ближайшее время. Для этого нужно заглянуть в раздел «Статьи», а также в раздел «Аналитика» (здесь пройти по ссылке «Аналитические материалы»).
Перед продажей недвижимости полезны как краткосрочные, так и долгосрочные прогнозы, которые сориентируют вас в ценовой политике на недвижимость и времени выгодной продажи.
На сегодняшний день в Казахстане мало кто способен делать подобную научно обоснованную аналитику. В основном профессионалы обращаются к данным Комитета по статистике РК. Оно, конечно, выдает ежемесячные, полугодовые и годовые цифры, в которых указываются лишь средние цены, что не отражает всех нюансов сегментов недвижимости. Преимущества профессиональной аналитики в том, что в ней дана взаимосвязь экономических процессов с рынком недвижимости, на основании чего разрабатываются прогнозы.
— Краткосрочные прогнозы наших аналитиков почти всегда верны, — отмечает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Если известен общий тренд рынка недвижимости, то предсказать цены следующего месяца несложно, так как рынок движется инерционно. Например, после девальвации наши прогнозы об изменении цен на жилье оправдались: мы предполагали снижение цен до конца 2014 года на 7-10%. В итоге в Астане долларовая цена на жилье снизилась на 7%, в Караганде — на 9%. При расчетах на ближайший год, например, приходится составлять 3 сценария: пессимистичный, базовый и оптимистичный, так как на цены жилья влияет множество факторов: стоимость нефти, курс доллара, экономическая ситуация, причем не только в Казахстане, но и в России — тот же риск введения дополнительных санкций. И всегда существует форс-мажор.
Поэтому, считает специалист, перед продажей недвижимости полезны как краткосрочные, так и долгосрочные прогнозы, которые сориентируют вас в ценовой политике на недвижимость и времени выгодной продажи.
Распространённые ошибки при продаже квартир >>>
Как лучше оформить объявление
От ценообразования, торга и аналитики переходим к способу подачи объявления. На портале kn.kz предложения о продаже жилья размещаются с фотографиями или без них. Конечно, большинство покупателей обращают внимание именно на объявление с «картинкой», чтобы составить впечатление о запрашиваемом жилье.
Фотографии — это лучшая возможность рассказать об объекте, поэтому сделайте пару-тройку снимков основных комнат. Напишите в объявлении всю информацию, которая поможет вашей квартире выделиться из списка многочисленных конкурентов. Попробуйте представить себя в роли покупателя и прикинуть, что могло бы его заинтересовать. Сделали ремонт? Заменили двери, окна и трубы? В квартире просторная кухня? У дома есть парковка? Все это должно быть указано, как и то, насколько близки к дому садики, школы и поликлиники. Также нужно обратить внимание на то, что снимки должны соответствовать сезону: «зимняя» фотография летом или зеленые дворы зимой создадут у покупателя впечатление, что предложение не слишком свежее. Вместе с фотоснимками можно поместить отсканированный план квартиры. Подать объявление на портал kn.kz очень просто. Также с портала можно подать объявление в газету «Недвижимость» (Астана, Караганда). Для размещения объявления кликните на главной странице портала «Добавить объявление» и можете заполнять шаблон объявления, указав полные данные: свои контакты, подробный адрес, тип жилья и тип дома, количество комнат, этаж, площадь и цену (в любой из 3 валют: тенге, долларах или евро). Внизу расположен загрузчик фотографий, которые после загрузки можете сортировать.
Любое объявление желательно сопроводить описанием характеристик квартиры или дома: для этого перед публикацией в описании объявления поставьте галочки в подходящих графах (малосемейка, евроремонт, пластиковые окна, мебель, застекленный балкон и другие).
Теперь вам останется только ждать своих покупателей!
Юлия Волкова, информационная служба kn.kz