Покупка недвижимости за границей для ее последующей сдачи в аренду — очень популярный вид инвестиции, и при правильном подходе может принести весьма стабильный доход.
Однако в этой сфере существует масса тонкостей, которые разнятся от страны к стране — и которые нужно непременно учитывать при сдаче своих зарубежных владений. Ведущие эксперты рынка — представители риэлторских агентств и компаний-застройщиков — рассказывают HomesOverseas.ru об особенностях сдачи жилья в странах, недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у жителей СНГ. Начнем с Италии, Черногории, Франции и Турции, а во второй части статьи расскажем об Испании, Греции, Кипре и Болгарии.
Основы основ
Эксперты единодушно советуют: прежде чем покупать недвижимость за границей, нужно очень четко определить для себя, в каких целях она будет использоваться. От этого будет зависеть, что, где и за сколько будет выгоднее приобрести.
Если апартаменты или дом приобретаются исключительно в качестве вложения средств для получения прибыли — то потенциальному инвестору нужно руководствоваться правилом «Покупать не то, что нравится мне, а то, что нравится клиентам».
В случае покупки для себя и cдачи зарубежного жилья в аренду на время своего отсутствия — безусловно, отталкиваться стоит от личных предпочтений, но не забывать и факторах, которые помогут выгодно сдать недвижимость арендаторам. Важно хорошо знать и понимать реалии и законы той страны, в которой приобретается недвижимость для сдачи в аренду, а также законы родной страны, контролирующие данный вид деятельности. К поиску арендаторов нужно относиться с особенной тщательностью — и подписывать с ними грамотно составленный договор. И, конечно, своевременно рекламировать апартаменты или дом на «правильных» площадках в интернете.
Виды аренды
За границей существует два основных вида аренды — краткосрочная и долгосрочная. При этом в курортных регионах разных стран востребованность краткосрочной аренды будет, как правило, зависеть от сезонности: в пиковые месяцы цена на нее максимально высокая, а вне сезона порой бывает лучше закрыть владения на ключ до следующего периода туристической активности. Аренда в столицах, крупных городах, культурных и исторических центрах может приносить достойную прибыль круглогодично — и сдаваться не только туристам, как в случае с курортами, но и местным жителям, а также экспатам, которые проживают здесь постоянно.
Как сдавать?
Как правило, удобнее и надежнее сдавать свои зарубежные владения при помощи риелторского агентства, которое помогало осуществлять сделку купли-продажи. Самостоятельная сдача жилья хотя и может принести больший доход (не придется платить агентству за услуги), но требует больших затрат, времени и знаний. Оптимально в данном случае жить неподалеку от «объекта» и заниматься сдачей самому или при удаленной сдаче иметь надежный источник потенциальных клиентов, а также «представителя на месте», который будет заниматься заселением, организовывать уборку и др. Но при стоимости услуг в размере от 10% до 40% от суммы контракта агентство возьмет на себя полный менеджмент зарубежного жилья, избавляя владельца от лишней головной боли и предоставляя гарантии, которых не будет при самостоятельной сдаче, в том числе осуществляя юридическую поддержку владельца. В арсенале профессиональных агентств — инструменты, которые позволят сдавать жилье и в низкий сезон, что увеличит доходность.
Управляющая компания или риелторское агентство, безусловно, имеют более сильные позиции на рынке, чем частный собственник, владеют клиентскими базами и эффективными способами управления и продвижения объектов недвижимости за рубежом.
Плюсы к доходности
- Расположение (близость к морю, вид на море, наличие развитой инфраструктуры в районе);
- Состояние объекта;
- Площадь, в том числе количество спален;
- Комплектация (мебель, техника и их состояние, наличие дополнительных условий: бассейн, парковка, гараж, охрана, интернет и спутниковое телевидение, обслуживание);
- Гостеприимство и теплый прием гостей;
- Эксклюзивное предложение, которого нет у конкурентов (собственный выход к пляжу, доставка продуктов, свой повар, экскурсии);
- Правильное позиционирование (грамотное и подробное описание объекта в интернете, красивые подробные фотографии с разных ракурсов — и позитивные отзывы прошлых гостей);
- Информационная доступность для потенциальных клиентов (своевременная реклама, размещение на популярных специализированных интернет-площадках).
Италия
Особенности
В Италии существует понятие долгосрочной и краткосрочной аренды. И, если процесс краткосрочной аренды мало отличается от такового в СНГ, то при долгосрочной аренде существует ряд нюансов. И самый главный из них — правильный выбор кандидатуры арендатора и уверенность в его платежеспособности. Не изменится ли она со временем? Так, согласно стандартному договору аренды в Италии арендодатель не имеет права выселить своего арендатора в рамках срока действия договора — даже в случае наличия к нему серьезных претензий по поводу оплаты. Ему ничего не остается делать, как дожидаться момента, когда арендатор снова будет платить. Как правило, долгосрочный контракт в Италии с гражданами ЕС заключается сроком на четыре года. В нем прописывается сумма ежемесячной оплаты и условия ее сохранения или повышения (к примеру, +5% к сумме) в каждый последующий год.
Для граждан СНГ долгосрочная аренда на территории Италии ограничивается тремя месяцами, так как на более продолжительный срок пребывания в стране требуется вид на жительство.
В Италии не существует понятия кондоминиума — закрытых обслуживаемых зон, где в квартплату входят услуги по содержанию жилья. За отдельностоящий дом нужно будет заплатить ежегодный налог (0,76% от кадастровой стоимости) на недвижимость и землю, а также производить оплату по счетчикам. В среднем расходы на коммунальные платежи (без активного использования кондиционеров и отопления) для апартаментов среднего размера составляют 100-200 € в месяц и около 500 € евро для вилл.
Где и что покупать?
По мнению экспертов, на сегодняшний день перспективной и интересной инвестицией является покупка апартаментов в Милане. 2015 год проходит здесь под эгидой всемирной выставки «ЭКСПО-2015». Для ее посетителей в городе возведен целый квартал, улучшена инфраструктура, транспортные развязки, качество дорог и даже аэропорт, а буквально вся недвижимость в центре города — на расхват. Стоимость арендной платы в Милане в данный момент выросла в три раза. Краткосрочная аренда пользуется огромной популярностью, и уже сейчас сложно найти свободные апартаменты.
Курортная аренда в Италии, как правило, довольно трудозатратна и сильно зависит от сезонности. Продвижению объекта необходимо уделить достаточное внимание, ввиду довольно серьезной конкуренции, однако и отдача от нее в пик сезона будет стабильной. В среднем по Италии цифра составляет 5%-6%.
Летом существует большой спрос на аренду недвижимости на островах Италии, а также на побережье и материке, в частности, на Сицилии, Лигурийском побережье, а также в Тоскане. Зимой, как правило, спрос очень невелик — и при приобретении дома или апартаментов исключительно для сдачи для начала целесообразно просчитать экономическую эффективность данной инвестиции.
На Сицилии наибольший доход принесет здесь сдача жилья по неделям, в высокий сезон (июль, август) и чаще только с субботы по субботу (7 дней, 14, 21 и т.д.). Август — самый дорогой в плане аренды и самый жаркий месяц в году. На Сицилии наибольшей популярностью пользуются отдельно стоящие дома с небольшим садом для тихого семейного отдыха в шаговой доступности от моря и хотя бы минимальной инфраструктурой. Также хорошо сдаются загородные виллы с бассейном для отдыха на природе.
Наиболее популярна на Сицилии зона Таормины, где цены на аренду эксклюзивной виллы на море могут достигать 25 000 € в неделю в высокий сезон (и 20 000 € в низкий), апартаменты же в историческом центре могут варьироваться от 500 € до 800 € или от 800 € до 1400 € в неделю в зависимости от сезона. Как во всех исторических центрах, здесь можно наблюдать также и краткосрочную аренду — минимум на три ночи. Для исторических центров Италии менее характерна ярко выраженная сезонности, поэтому зачастую верхняя цена превышает нижнюю в 1,5-2 раза.
На втором месте находится Сиракуза, или как ее называли во времена Древней Греции — Сиракузы, которая была первой греческой колонией на Сицилии. С точки зрения инвестиции привлекателен исторический центр эпохи барокко — Ортиджа и пригород с прекрасным лазурным морем и заповедными зонами (Племмирио, Фонтане Бьянке). Апартаменты в городе могут сдаваться от 500-600 € евро в неделю в низкий сезон.
Зона вблизи пляжей богата виллами и домами самых разных ценовых категорий, в засимости от размера территории и близости к морю. К примеру, маленький таунхаус, имеющий стоимость 220 000 €, сдается в аренду за 750-1500 € евро в неделю.
В целом по Италии стабильным спросом пользуется премиальная недвижимость. К примеру, вилла с частным бассейном на первой береговой линии и собственным выходом на пляж. Многие обеспеченные итальянские семьи полностью живут за счет аренды своих роскошных вилл стоимостью от 2 миллионов €, сдавая их на сезон за 250 тысяч € и тратя эту сумму в остальные месяцы года.
Так, на курортах Версилии средняя стоимость недельной аренды «скромной» обойдется в 3000 €, а просторная вилла с бассейном — от 10 000 € в неделю.
Как сдавать
В Италии не существует понятия «управляющая компания», а также есть довольно четкое разделение на риелторские агентства, специализирующиеся на продаже, и на агентства, занимающиеся исключительно арендой недвижимости. Именно к ним и стоит общаться.
Стоимость услуг такого агентства составит 20-25% от суммы контракта. За эту сумму будет осуществляется полный менеджмент и обслуживание объекта: постоянный подбор клиентов, их заселение, мелкий ремонт, уборка помещения и др. Это максимально надежный способ сдачи недвижимости в аренду в Италии, исключающий возможность обмана и непроплаты со стороны клиентов. Агентство сдает владельцу регулярные финансовые отчеты. Если риелтерская компания только находит клиентов для владельцев, то стоимость услуг составит 10-15% от суммы контракта.
Правильный выбор агентства — также залог успеха. Нужно выбирать из агентств с хорошей репутацией, посоветовавшись со своим риtлтором.
Как увеличить доходность
Сегодня в мире развивается тенденция самостоятельных путешествий, и все более актуальной становится краткосрочная сдача туристам недвижимости крупных городов, столиц, культурных и исторических центров. Гости зачастую самостоятельно планируют свой маршрут по Италии и находят жилье через ведущие сайты бронирования. И крупные туристические города в данный момент находятся в тренде: это Милан и Флоренция, а также Рим, Тоскана и озерные регионы. Квартиры с одной-двумя-тремя спальнями стоимостью до 500 000 € могут приносить здесь хороший доход.
Небольшие города — такие как Пиза, Лука, Чечина — также набирают популярность у туристов. Знатоки рынка предполагают, что неплохую доходность здесь может приносить небольшой домик стоимостью около 800 000 € с несколькими спальнями, сдающийся как мини-отель и обслуживающийся парой, проживающей на территории (с ежемесячной зарплатой 2000 € на двоих).
Черногория
Особенности
В Черногории спросом пользуется как долгосрочная, так и краткосрочная аренда. Для краткосрочной аренды характерна сезонность: с мая по сентябрь, и эксперты отмечают, что в большинстве случаев выгоднее активно сдавать недвижимость в эти месяцы, в том числе и посуточно, а затем, в межсезонье, «закрывать ее на ключ». В Черногории нет центрального отопления и газоснабжения — и всю нагрузку по отоплению жилья зимой на себя берет электричество, а все счета оплачивает владелец.
Пешая доступность пляжа, как и во многих других странах, — главный тренд при курортной аренде в Черногории, и цена повышается с близостью дома или апартаментов к морю.
Однако, выбирая недвижимость в Черногории, инвестор должен обратить особенное внимание на ее расположение, ведь страна имеет гористый рельеф, и не всегда гостям с легкостью удастся преодолеть подъем и спуск с горы для того, чтобы сходить на пляж или в магазин. Туристы из СНГ редко арендуют автомобиль, отдыхая в Черногории, в том числе и из-за осторожности: здесь много узких дорог, серпантинов и пр. Тем не менее при покупке квартиры важно обращать внимание на наличие парковки, а также лифта. В общем удобство расположения, а также развитая инфраструктура — ключевые моменты при покупке недвижимости для ее последующей сдачи.
Как правило, жизнь на пляжах страны кипит днем и не утихает и ночью, до трех-четырех утра. Поэтому обращать внимание стоит и на недвижимость, расположенную в некотором удалении от моря, на третьей, четвертой линии от берега.
Что покупать
Наибольшим спросом у арендаторов в Черногории пользуются апартаменты в крупных по местным меркам городах и на побережье, средней ценовой категории, с одной-двумя спальнями — причем как для краткосрочной, так и долгосрочной аренды. Предложение по домам в стране не так велико, хотя спрос на них весьма велик. Но черногорцы не очень охотно расстаются со своими виллами для их сдачи — и найти домик в уединенном месте, и при этом рядом с пляжем, здесь довольно проблематично.
Где покупать
Для долгосрочной аренды в Черногории наибольшим спросом пользуются города с развитой круглогодичной инфраструктурой — Будва, Бар, Герцег-Нови. Нужно иметь в виду, что в Будве летом наблюдается серьезная нехватка парковочных мест, и Бар с его галечными пляжами в этом плане более удобен, так как застраивался позже — в 80-е года XX века.
При краткосрочной аренде, прежде всего, важна близость жилья к хорошему пляжу, в зависимости от предпочтений — песочному или галечному, с детскими площадками, лежаками, ресторанами — или без. В Будве это районы Госпоштина, Розино, Вели Виногради с развитой инфраструктурой и «плоским» рельефом. Пользуются популярностью и небольшие курортные поселки в четырех километрах от центра Будвы — Бечичи и Рафаиловичи. В живописном Петроваце (17 км от Будвы) хорошо приобретать жилье для себя — и при желании сдавать его в летний сезон. Цены на аренду здесь высоки и приближены к будванским, но сдать жилье в несезон практически нереально. Бар — столица Барской ривьеры, живет круглый год и недвижимость здесь всегда востребована, а цены на аренду более демократичные. Здесь галечные пляжи, развитая инфраструктура, широкие улицы, железнодорожное сообщение с Подгорицей и Белградом. Из Бара отправляется паром в Италию, куда многие ездят посмотреть достопримечательности и на шопинг.
Для исключительно летней аренды подходят курортные поселки на полуострове Луштица, в Барской ривьере Сутоморе, Добра Вода и Утеха с песчано-галечными пляжами. Особенность областей Тиват, Герцег-Нови и Котор — небольшие узкие, иногда бетонные, пляжи и расположение в заливе, что придется по вкусу не всем туристам. Тем не менее, район Герцег-Нови — Игало — пользуется популярностью у арендаторов благодаря расположенному здесь Институту реабилитации им. Симо Милошевича. Исторический город-музей Котор, охраняемый ЮНЕСКО, очень полюбился европейцам, и в особенности, англичанам. Но граждане стран СНГ скорее предпочитают приезжать сюда на экскурсии. Воздушные пути самолетов, прилетающих и улетающих из Тивата, проходят прямо над городом, что также понравится не всем отдыхающим. В Улцинской ривьере расположен известный Великий пляж протяженностью 12 километров с черным «лечебным» песком и популярными рыбными ресторанами на реке Бояна, но инфраструктура в этом районе не слишком развита — сюда хорошо приезжать на автомобиле.
Доходность
В Черногории цена краткосрочной аренды зачастую зависит не только от площади, расположения и укомплектованности жилья, но и от числа отдыхающих. Так, квартира-студия для двух-трех человек, будет стоить 10-25 € с человека в сутки (в зависимости от сезона, включая коммунальные платежи). То есть средняя цена для пика сезона —50 € в сутки. Установку детской кроватки или дополнительной техники, можно оговаривать отдельно, за небольшую доплату. При долгосрочной аренде такой квартиры ее стоимость составит около около 300 € в месяц.
Что же касается столь редкого предложения по домам — то, скорее всего, они будут располагаться в отдалении от пляжа, а цена аренды в сутки составит в зависимости от места, площади дома, его «комплектации», а также числа проживающих — от 100 € до 600 €. Курортникам дома, как правило, сдают с мая по сентябрь, так как их зимнее содержание невыгодно.
Турция
Особенности
Турция очень востребована у туристов, и конкуренция на рынке аренды здесь высока. Поэтому при покупке недвижимости нужно обращать внимание на конкурентные преимущества объекта: его расположение (если это курорт, то по отношению к морю), наличие инфраструктуры в шаговой доступности, а также качество обслуживания и продвижения виллы или апартаментов, предлагаемого управляющей компанией.
В основном в стране развита курортная краткосрочная аренда. Сезон длится с апреля по ноябрь. Хотя существует небольшой сегмент отдыхающих (например пенсионеры и семьи с детьми), которые предпочитают приезжать сюда именно зимой, когда сильная жара спадает.
Большим спросом в Турции пользуется приобретение апартаментов для собственного отдыха и их последующая сдача туристам во время отсутствия в стране. Зачастую такие инвесторы ошибаются с местом, приобретая жилье сразу после проведенного здесь однажды отпуска, — так как туристическая инфраструктура может отличаться от той, которая требуется для долгосрочного проживания. Риэлторы рекомендуют перед принятием решения о покупке обязательно провести в выбранном районе побольше времени, чтобы познакомиться с ним получше.
Что покупать
Большим спросом в Турции пользуются квартиры с одной и зачастую с двумя отдельными спальнями, в которых может отдыхать четыре человека. Гостям проще и выгоднее делить расходы на четверых, если это компания друзей или две семьи, а владелец, в свою очередь, может сдавать квартиру большей площади за более высокую цену.
Стоимость аренды апартаментов с одной спальней составит 350-400 € евро в неделю в пик сезона, а их цена — от 45 000 € (площадь 55-75 кв.м) до 85 000 € (100 кв.м и выше). Аренда квартиры с тремя спальнями — от 700 € и выше. При этом разница в стоимости одинаковой по планировке и метражу квартиры, но расположенной на разных этажах и открывающей разный вид из окна, может составлять до 30 000 €. Безусловно, на цену аренды повлияет инфраструктура здания, наличие бассейна и т.д.
Курорты Турции имеют большую туристическую проходимость, и посуточная аренда здесь также распространена. Как правило, оплата осуществляется на три дня под залог документа, без страховых депозитов. Она составляет в среднем 30-70 € в сутки для апартаментов, 100 € для виллы с бассейном. Арендатором, как правило, отдельно оплачиваются коммунальные услуги по счетчикам и финальная уборка при выезде, но все зависит от договоренности с владельцем.
Где покупать
Цены на аренду в Турции невысоки, но комфортный для отдыха сезон длится шесть месяцев, в течение которых жилье можно постоянно сдавать. Традиционно у туристов популярны относительно недорогие регионы: Анталия (c наиболее востребованными районами Коньяалты, Калеичи, Лара, Кунду), Аланья (Махмутлар, Конаклы, Авсаллар, Оба), а также более дорогой Фетхие. Это «британский» курорт, поэтому цены и на продажу, и на аренду определяются здесь в фунтах стерлингов, и лишь затем конвертируются в нужную валюту. Клиенты, которые приезжают на отдых или становятся домовладельцами, — также в основном англичане, европейцы, турки из Стамбула или Анкары. В последние три года растет интерес к Фетхие со стороны граждан России, Азербайджана, Украины, Казахстана.
Выбор жилья здесь меньше, чем в Анталии и Аланье, так как земли для новых построек близко к морю практически не осталось. В Фетхие цена на апартаменты начинается от 60 000-70 000 €, а аренда будет стоить от 40 € за двухкомнатную квартиру даже в несезон.
Как сдавать
Через риелтерское агентство, управляющую компанию или (реже) застройщика. К сожалению, в Турции встречаются недобросовестные риелторы, которые, получив ключи от квартиры своих «знакомых» клиентов, сдают ее без разрешения хозяев. Это может привести к проблемам разного толка, поэтому выбору надежного агентства стоит уделить особенное внимание. Стоимость услуг — от 10% от суммы контракта. Ввиду того что цены на недвижимость Турции относительно невысоки, зачастую инвесторы приобретают здесь две квартиры: в одной живут, а другую самостоятельно сдают туристам. Это, прежде всего, имеет смысл для всех, кто хорошо знаком с местным менталитетом, имеет хорошие связи и уверен в своей способности решить возможные проблемы в виде экстренного ремонта и т.д.
Как увеличить доходность
Ориентироваться на ситуацию на рынке, отслеживать конкуренцию, предлагать более выгодные предложения клиентам, искать интересные маркетинговые решения или найти компанию, которая этим займется.
Ольга Потягаева, HomesOverseas.ru