Проблемы КСК напрямую касаются практически каждого казахстанца, поэтому Закон «О жилищных отношениях» постоянно совершенствуют для удобства всех сторон этих отношений. В конце прошлого года в него снова внесли некоторые поправки, чтобы в 2015 году работа КСК стала более прозрачной и открытой.
Какие внесены поправки
Поправки были в основном внесены в статью 42 Закона. В результате были получены следующие изменения и дополнения:
- При недостижении соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума в срок 1 месяц, жилищная инспекция при вводе в эксплуатацию жилого дома (жилого здания) определяет на трехмесячный срок обслуживающую организацию, которая осуществляет функции органа управления объектом кондоминиума.
- В орган управления кондоминиумом теперь входит «доведение в письменном виде до сведения новых собственников помещений (квартир) информации о ранее принятых общим собранием собственников помещений (квартир) решениях».
- Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается.
- Оказываемые коммунальные услуги должны соответствовать техническим требованиям, предусмотренным национальным стандартом и техническим регламентом.
- Любой из собственников, а также государственный орган вправе поставить перед собственниками вопросы об образовании КСК, о выборе или найме председателя либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.
- В число обязательных вопросов на собрании собственников квартир входит выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности.
- Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений (квартир) с решением вопроса о выборе или найме управляющего жилым домом (менеджера) либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.
- Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи, за исключением случая, приведенного ниже.
- В случае когда не менее одной пятой части голосов от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума проголосовали против предложенного решения по некоторым поставленным вопросам решение считается непринятым и требует повторного рассмотрения на общем собрании. При повторном рассмотрении для принятия решения по данному вопросу необходимо согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума.
- В компетенцию правления кооператива входит представление отчета по управлению объектом кондоминиума с периодичностью один раз в квартал.
Кризис системы КСК стал очевиден >>>
— Необходимость всех этих изменений в Законе «О жилищных отношениях» диктуется временем и спорными ситуациями между КСК и собственниками квартир, — отмечает депутат Мажилиса Парламента Серикбай Нургисаев.
— И даже сейчас нельзя с уверенностью сказать, что в текущем году не будут разработаны новые поправки.
Руководитель общественного объединения «Общественный защитник» Виктор Сыздыков считает, что в законе должно быть намного больше поправок.
— В законе сказано, что собственник обязан участвовать во всех расходах на содержание дома, которые ежемесячно должен оплачивать. Куда оплачивать — не написано. Надо указать, что оплачивать в орган управления дома, в КСК. Но так как этого не прописали, то теперь, например, «Астанаэнергосбыт» дополнительно выставляет на ОДН (общедомовые нужды) собственникам квартир счета. Если ты не заплатил, то тебе отключат свет в квартире за то, что ты не заплатил за лампочку в подъезде. Получается, что законодательно я плачу в КСК за ОДН и мне еще выставляет счет второй раз энергоснабжающая организация.
Ответственность лежит на самих жителях
Согласно Закону «О жилищных отношениях» КСК (кооператив собственников помещений/квартир) — некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений/квартир для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума. КСК собирает средства на проведение работ, причем большинству жильцов не всегда ясно, каких именно — хотя бы потому, что на собрания кооперативов ходят единицы, а остальным проще сдать взнос и заниматься своими текущими делами. Но с первой серьезной неполадкой начинаются обвинения КСК в том, что деньги уходят непонятно куда.
Чтобы не «запускать» состояние многоэтажек, жильцам нужно хотя бы изредка наведываться в КСК и интересоваться, куда потрачены средства и что на них сделано. Тем более что порядок предоставления отчетности прописан в статье 48 п. 2-1 Закона «О жилищных отношениях». Сроки предоставления КСК отчета по управлению объектом кондоминиума не раз выносились на рассмотрение казахстанскими депутатами. В конце 2013 года тогдашний вице-министр регионального развития Серик Нокин предлагал обязать руководство объектом кондоминиума, КСК или управляющей компании в Казахстане отчитываться перед жильцами о своей работе не реже раза в месяц. А в случае нарушения этой нормы председателей кооперативов собственников квартир предложил штрафовать. Однако эти поправки так и не были приняты, и на данный момент КСК обязаны отчитываться перед жильцами всего раз в квартал.
По словам депутата Серикбая Нургисаева, необходимости отчитываться чаще пока нет.
— Мы хотим, чтобы в КСК были профессионалы, чтобы они несли полное право как хозяйствующий субъект. Даже было предложено создавать сайты, на которых можно было бы посмотреть, как тратятся деньги для КСК… Однако на собраниях КСК сейчас активность населения очень маленькая. Поэтому пока нет такой необходимости ежемесячно отчитываться.
Общественный защитник Виктор Сыздыков считает, что депутатам стоит обратить внимание не только на сроки отчетности, но и на статус предоставляемых жильцам документов. Нужно подробно прописать, как делается отчет и какая у него должна быть форма.
— Когда механизм любого действия не прописан, это чистая формальность! КСК просто вешает людям лапшу на уши: поступило столько, прописано столько. На канцтовары, на сантехнику, на электрику… А если это не подкреплено актами работ с сервисными компаниями и с обеих сторон не стоит печать с визами членов ревизионной комиссии, то это просто филькина грамота! КСК по новому закону не должен выполнять работы — он должен нанимать клининговую компанию, сервисные компании. И на все должен быть акт о выполненной работе! В этом общем отчете должны быть ссылки, что акты о выполненной работе такие-то, чтобы у собственников была возможность проверить, на какую работу ушли их деньги. Например, ремонт детской площадки: сколько на нее может быть затрачено?
КСК по новому закону не должен выполнять работы — он должен нанимать клининговую компанию, сервисные компании.
В отчетности председателя одного из КСК Астаны, на балансе которого 11 домов микрорайона «Сарыарка», расписывается инициативная группа жильцов, которая проверяет, что и на какую сумму закуплено.
— Отчетность мы готовим в течение 3 месяцев, успеваем. И так в любое время каждый может зайти в контору к нам и задать интересующий вопрос. У нас «1C: Бухгалтерия», мы садимся с жильцом и показываем, куда все деньги уходят. Если люди недовольны суммами (и такое бывает) — все объясняем. Материалы закупаем с инициативной группой — берем деньги, идем в магазин, эта группа смотрит, сколько председатель денег истратил и что купил. Инициативная группа, кстати, потом подписывается на каждой счет-фактуре. И на собрании доводим до людей всю информацию.
Один день из жизни управляющей компании >>>
Чем грозит замена КСК управляющими компаниями?
Комментируя сроки предоставления отчетности, Виктор Корнеевич отметил, что не только к КСК должны выдвигаться такие требования.
— Идет общая тенденция к сворачиванию КСК и замене его управляющими компаниями (УК). Функции КСК просто полностью переходят к частной структуре, для которой главное — сбор денег. А раз сбор денег переходит, то какое отличие, кроме негативного, которая дает закрытость частных структур для собственников квартир? Управляющие компании не отчитываются, потому что это структура частная, коммерческая, в форме ТОО, которая создается только для получения дохода, как и любая коммерческая структура. И взносы собственников превратились в источник дохода, а не в источник взносов на содержание дома, как это было при КСК. Поэтому я считаю введение управляющих компаний ошибкой. Они не должны быть на рынке ЖКХ. На рынке ЖКХ и в сфере управления многоквартирными домами должны быть компании, деятельность которых регламентируется по закону о жилищных отношениях. Которые можно контролировать. Такого контроля с введением управляющих компаний в форме ТОО мы, собственники квартир, полностью лишаемся. Ну пожалуетесь вы прокурору или акиму, а они ответят, что не имеют права их проверить. Также на субъекты малого бизнеса в форме ТОО и других распространяется понятие «коммерческая тайна», ведь ТОО, кроме обслуживания домов, занимается и другими видами бизнеса. В ТОО скажут: почему я должен запускать в бухгалтерию? Я учредитель, вы согласились на обслуживание и тарифы, которые я определил, и я буду решать, сколько платить денег и целевых взносов на замену крыши и т.п. И на него закон о жилищных отношениях не распространяется — он подчиняется закону о жилищном предпринимательстве.
Обязанности КСК (по данным egov.kz)
Юлия Волкова, информационная служба kn.kz
Читайте также:
КСК: как сменить председателя кооператива