Рынок жилья Астаны и Алматы: куда выгоднее вложить?

До сих пор Астана и Алматы остаются одними из самых привлекательных городов для инвестиций в Казахстане. При этом статус Алматы как развитой финансовой столицы поддерживал цены на более высоком уровне по сравнению с Астаной. Но в течение последних четырех лет ситуация стала заметно меняться. Для большинства инвесторов на смену зрелому алматинскому рынку пришел развивающийся рынок жилья северной столицы.

Астана в лидерах

Традиционно в Алматы цены на рынке вторичного жилья были выше, чем в Астане. Например, с 2007 по 2010 годы — в среднем на 25%, с 2011 по 2012 годы — на 8-11%. Ситуация изменилась в 2013 году: темпы роста цен на недвижимость в Астане превысили темпы роста в Алматы. По состоянию на декабрь 2014 года средняя цена на жилье в г. Астане составила 1988 $/кв.м, в г. Алматы — 1939 $/кв.м, то есть разрыв менее 50 $, или 2,5% (диаграмма 1).

По мнению аналитика рынка жилья холдинга BIGroupОксаны Вилицкой, рынок Астаны представляет собой особенный рынок недвижимости, где доля предложения на первичном рынке значительно превышает предложение вторичного рынка жилья. Экономическая активность населения в Астане гораздо выше, это связано со статусом столицы, с инвестиционной привлекательностью города как для граждан РК, так и для иностранцев. Повышенный спрос на жилье подогревает рост цен.

В 2013 году темпы роста цен на недвижимость в Астане превысили темпы роста в Алматы.

С Оксаной Вилицкой соглашаются специалисты аналитической службы kn.kz:

— Если посмотреть на динамику численности населения, то за последние пять лет среднегодовой темп прироста численности населения в Астане составлял 6,1%, в Алматы — 2,1%, темпы ипотечного кредитования в Астане выше, чем в Алматы и почти в два раза выше, чем в среднем по Казахстану.

Рынок ипотеки в Астане вырос в 2014 году на 14,6%. В текущем году Астана увеличила по сравнению с 2009 г. региональную долю до 18,0% от общего объема ипотечного кредитования Казахстана (т.е. на 3 процентных пункта). В свою очередь Алматы потерял региональную долю в 3,8 процентных пункта (до 32,4% от общего объема по РК).

Таким образом, разница объемов ипотечного кредитования в Астане и Алматы постоянно увеличивается. В сентябре 2007 г. оно находилось на уровне 39%, а в сентябре 2014 г. уже составляет 61%.

Как отмечают аналитики kn.kz, снижение темпов роста объемов ипотечного кредитования в Алматы в 2010-2012 г.г. повлекло за собой первоначально снижение темпов роста стоимости жилья, а затем и стагнацию цен на жилье.

Таблица 1. Динамика темпов прироста показателей рынка жилья Астаны

Показатель	Янв.-сент. 2014	Темп прироста к янв.-сент. 2013	Среднегодовой темп прироста с 2009	Тренд
Численность населения, тыс. чел	814,4	+4,7%	+6,1%	Быстрый стабильный рост
Общий жилищный фонд, млн кв.м	20,3	+4,1%	+17,9%	Быстрый стабильный рост
Ввод жилья, тыс. кв.м	789,0	+4,4%	-	Стабильный рост
Инвестиции в ЖС, млрд тг	107,3	+34,4%	+13,4%	Быстрый стабильный рост
Ипотечное кредитование	1464	+14,6%	+8,8%	Быстрый стабильный рост

Таблица 2. Динамика темпов прироста показателей рынка жилья Алматы

Показатель	Янв.-сент. 2014	Темп прироста к янв.-сент. 2013	Среднегодовой темп прироста с 2009	Тренд
Численность населения, тыс. чел	1507,6	+2,2%	+2,1%	Медленный стабильный рост
Общий жилищный фонд, млн кв.м	37,7	+2,2%	+16,0%	Медленный стабильный рост
Ввод жилья, тыс. кв.м	717,4	+20,2%	-	Стабильный рост
Инвестиции в ЖС, млрд тг	90,2	+3,6%	+8,8%	Медленный стабильный рост
Ипотечное кредитование	2634	+11,1%	+4,4%	Медленный стабильный рост

В Астане доходность жилья выше

— Думаю, для большинства инвесторов вторичного рынка жилья выбор города для инвестиций, как вопрос, уже не стоит. Конечно, с точки зрения доходности выигрывает Астана, — говорит руководитель аналитической службы kn.kz Шацкая Анна. — Темпы роста цен выше по всем показателям: население, инвестиции, кредитование, и, соответственно, цены на недвижимость. Вместе с тем динамика 2014 года говорит о том, что в период стагнации рынка показатели доходности жилья столиц в среднем сильно не отличаются — 9,4% в Алматы и 10,0% в Астане. К концу года Астана прибавила в доходности за счет сезонного роста ставок аренды. Если рассматривать рынок в долгосрочной перспективе, то мы увидим суммарный рост цен с 2010 по 2014 годы в Астане на 46%, в Алматы почти в два раза ниже — 28%.

Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане? >>>

Доходность в данном случае отражает процент годовых, получаемых от сдачи жилья в аренду, плюс темп изменения цены на жилье за период (в нашем случае за месяц).

Особенное оживление на рынок недвижимости Астаны принесло официальное объявление о проведении международной выставки «ЭКСПО-2017». На фоне всех негативных явлений, связанных с разного рода кризисами в мире, проведение выставки является для Астаны хорошим посылом для развития.

Что будет на вторичном рынке жилья Астаны и Алматы в 2015 году?

Аналитик холдинга BI Group Оксана Вилицкая считает, что цены на рынке жилья Астаны могут вырасти к лету 2015 года в связи с дефицитом предложения на фоне высокого спроса. «В настоящее время покупатель определяет дальнейшие тенденции в развитии рынка. В связи с этим изменилась структура предложения, элит-класс несколько «сжимается», вместе с тем последние полгода отмечается снижение выхода новых объектов в сочетании с сохранением довольно высокого уровня потребления. В связи с этим к лету 2015 г. может образоваться дефицит качественного предложения на рынке Астаны, что может, в свою очередь, привести к росту цен.

Опыт кризиса 2007 года говорит о том, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки.

По поводу прогноза на 2015 год эксперт сообщает следующее: анализ трех факторов — курс доллара, цены на нефть, чистый ввоз/вывоз капитала частным сектором с 2007 года, показал интересную картину — ситуация, сложившаяся в экономике с начала 2014 года, схожа с ситуацией конца 2008 года, наблюдается снижение цен на нефть в сочетании с чистым вывозом капитала и с некоторым повышением курса доллара. Таким образом, при прочих равных условиях, как только цены на нефть начнут расти, можно ожидать повышение цен на рынке недвижимости ориентировочно через шесть месяцев. Опять-таки, если проводить аналогию с 2008 годом.

Прогноз цен на жильё в Алматы в 2015 году >>>

По прогнозам аналитиков kn.kz, рынки недвижимости двух городов в 2015 году ожидают непростые времена. Специалисты kn.kz разработали несколько сценариев развития событий на рынке недвижимости на 2015 год: базовый (при среднегодовой цене на нефть 80 $), пессимистичный (при 70 $) и кризисный (при 30-40 $). Базовый сценарий предполагает сдержанный рост тенговых цен в пределах инфляции до конца года — около 9% в Астане и около 4% в Алматы. Однако из-за устойчивого снижения цен на нефть сегодня аналитики склоняются к последним двум сценариям. Пессимистичный предполагает стагнацию (отсутствие роста) долларовых и тенговых цен до конца 2015 года, кризисный сценарий — снижение цен в пределах 15-17% до конца года.

Опыт прошлого кризиса, начавшегося в 2007 году, говорит о том, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки. С июля по декабрь 2008 г. цена цена нефти за баррель сократилась со 134,4 до 43,6 долл., или в 3 раза. Объемы ипотеки после этого продолжали сокращаться еще 2 года подряд. Объем вновь выданных кредитов упал в 2009 году в 20 раз, а в 2010 году объем выдаваемых кредитов находился на уровне возвратов. Итогом стало снижение цен на жилье в среднем на 35-40% с начала 2008 до осени 2009 года. Тогда ситуация усугублялась закрытием доступа банков к внешним рынкам капитала, но и сейчас проблема долгосрочного фондирования остается острой для наших банков.

Татьяна Ткачук, специалист аналитической службы kn.kz

Читайте также:

Жилье в Казахстане остается недоступным

Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны?

Что будет с ценами на жильё Караганды в 2015 году? Пессимистичный сценарий