Что будет с ценами на жильё Караганды в 2015 году? Пессимистичный сценарий

В связи с кризисными явлениями в экономике Казахстана, связанными со снижением цен на «черное золото», падением курса российского рубля и стагнацией западной экономики, многих интересует, какими будут цены недвижимость в 2015 году.

По сообщению вице-министра национальной экономики РК Мадины Абылкасымовой от 4 ноября 2014 года, пессимистичный сценарий развития казахстанской экономики в 2015 году предполагает среднегодовую цену на уровне 70 $/барр. нефти марки Brent и незначительный рост ВВП, базовый сценарий рассчитан по цене 80 $ за баррель.

В прошлом материале, посвященном прогнозу цен на недвижимость в 2015 году, мы рассмотрели базовый сценарий, в соответствии с которым, коррекция долларовых цен, связанная с девальвацией тенге в феврале 2014 года завершится к весне 2015 года и рост цен до конца 2015 года будет находиться в пределах инфляции — около 9% (Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Караганде?). Условиями такого прогноза является сохранение уровня среднегодовой цены на нефть в 2015 году на уровне 80 $ за баррель, темпов роста ипотечного кредитования и доходов населения.

Однако в наших условиях определенный пессимизм вселяет динамика цен на нефть, курс которой к концу января 2015 года опустился до 49 $ за баррель, новости о сворачивании ипотечных программ некоторых банков, что не позволяет ограничиться одним лишь базовым сценарием. 

От чего зависят цены на жильё?

Как мы отмечали в статье, посвященной прогнозу рынка жилья по базовому сценарию, наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объемы ипотечного кредитования, реальные доходы населения, уровень цен на нефть и курс доллара, динамика которых и будет являться определяющей для рынка жилья в 2015 году.

Более углубленный анализ на основе среднегодовых темпов роста цен на жилье, ипотеки и реальных доходов доказал наличие зависимости этих параметров. Расчеты показали, что в Караганде темпы роста реальных доходов в большей степени влияют на динамику долларовых цен (коэффициент корреляции, то есть зависимости, 0,76), в то время как взаимосвязь с тенговыми ценами оказалась гораздо слабее (коэффициент корреляции 0,41).

Совершенно иная ситуация сложилась с влиянием ипотечного кредитования. Здесь отмечается сильное воздействие ипотеки именно на тенговые цены (коэффициент корреляции 0,78), в меньшей степени отмечено влияние на долларовую динамику (0,51). Объясняется это тем, что реальные доходы сильно зависят от курса американской валюты, и ее скачки неизбежно приводят к снижению платежеспособности. Объемы ипотеки, выдаваемой преимущественно в тенге, поддерживают тенговую динамику цен на жилье. 

Прогнозы на 2015 год

Прогноз реальных доходов населения

Далее анализ показал сильную зависимость реальных доходов населения от динамики цен на нефть. Взаимосвязь составила 88%. Как известно, доходная часть бюджета нашей страны в большей степени зависит от поступления нефтедолларов, в связи с чем снижение денежной массы в стране неизбежно приводит к сокращению доходов.

Исходя из пессимистического прогноза правительства на 2015 год, среднегодовая цена на нефть запланирована на уровне 70 $ за баррель. Учитывая, что 2014 году среднегодовая цена составила 99,9 $, темп прироста к 2015 году составит «минус» 29,9%.Используя уравнение регрессии на основе взаимосвязи цен на нефть и реальных доходов населения, получаем годовой темп прироста реальных доходов в 2015 году в Караганде — «минус» 2,4% (таблица 1).

Таблица 1. Взаимосвязь темпов прироста ипотечного кредитования и цен на рынке жилья

Годы	Темпы прироста среднегодовых значений, %
	Тенговая цена на вторичном рынке жилья	Объемы ипотечного кредитования	Реальный доход	Цена на нефть Brent
2009 год	2,8	7,4	2,2	36,5
2010 год	4,1	1,2	4,7	28,1
2011 год	18,8	19,0	12,5	37,8
2012 год	17,6	16,7	5,2	0,7
2013 год	14,3	22,8	1,6	2,8
2014 год	20,4	18,7	1,2	7,8
2015 год, прогноз	5,5	0,0	2,4	29,9

Многое определяет нефть

По данным регулярного исследования Национального банка РК банков второго уровня, несмотря на повышение активности со стороны населения на ипотечные займы, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов.

В недавно опубликованном Казахстанской ипотечной компанией обзоре ипотечного рынка РК отмечается, что с момента финансового кризиса по настоящее время ипотечное кредитование РК находится практически в стадии стагнации. Этому способствует отсутствие долгосрочного дешевого фондирования для банков и иных финансовых институтов, что отражается на неизменно высоких процентных ставках по ипотеке и в результате приводит к недоступности ипотеки для широких слоев населения.

Какую квартиру можно купить за 30 000 $ в Караганде? >>>

Высокие темпы роста объемов ипотечного кредитования в докризисный период главным образом обеспечивались за счет доступности дешевого внешнего фондирования. По расчетам kn.kz, c 2003-­2007 гг. темп прироста объемов ипотеки составлял в среднем 140% в год. С 2011 года в Караганде это значение составляет в среднем 19,3%. На фоне дефицита внутренней долгосрочной ликвидности основания для пессимизма вызывает и сохраняющаяся отрицательная динамика цен на нефть.

Как показывает анализ kn.kz, существует заметная связь между темпами прироста цен на нефть и объемами ипотечного кредитования. С 2003 по 2014 годы коэффициент корреляции составил 0,63. Как показывает анализ, в посткризисный период данная взаимосвязь заметно ослабла в связи с использованием в финансировании средств резервного фонда. 

На примере кризиса 2007 года мы видели, как сокращение ипотечного кредитования обвалило цены на недвижимость. В 2008 году среднемесячный темп падения объемов ипотеки составлял 0,6% в месяц, в 2009 году — 0,1%. Это привело к падению цен на жилье на 23,2% в 2008 году и на 2,8% в 2009 году.

Вместе с тем нужно сказать, что существует определенная разница между нынешней ситуацией и кризисом 2007 года. Объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2007 годом из­за прекращения доступа к иностранным рынкам капитала упали в несколько раз. За последние 5 лет наращивание ипотечных портфелей находится на стабильном уровне. При отсутствии высоких темпов роста не может быть и высоких темпов падения, как это было в 2007 году.

Как следует из ноябрьского Послания Президента РК, в предстоящие годы поддержка и стимулирование роста отечественной экономики также будет осуществляться за счет средств резервного фонда, что позволит сократить негативное влияние продолжающегося кризиса.

Прогноз ипотечного кредитования

Напомним, что в базовом прогнозе цен на жилье в 2015 году мы исходили из условия, что темпы прироста ипотечного кредитования будут оставаться примерно на текущем уровне. Прогноз был сделан с использованием метода экстраполяции, то есть продления в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом. По базовому прогнозу среднемесячный объем ипотечного кредитования в 2015 году будет составлять 55,483 млрд тг с темпом прироста 1,0% в месяц.

Для пессимистического сценария сделаем допущение, что средний темп прироста ипотеки в 2015 году замедлится до 0,5% в месяц или до 9,35% в год (примерно до уровня 2010 года).

Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими? >>>

Прогноз на рынке жилья Караганды в 2015 году

Результаты расчетов показали, что в случае замедления темпов прироста объемов ипотечного кредитования до 0,5% в месяц, снижения реальных доходов населения до «минус» 2,5% и сохранения среднегодовой цены на нефть на уровне 70 $ за баррель, на рынке жилья ожидается продолжение стагнации цен. Среднегодовая тенговая цена останется практически на уровне 2014 года, чуть увеличившись на 1,3% к 2014 году.

Таблица 2. Прогнозы на рынке жилья г. Караганды

Сценарий	Среднемесячный объем ипотечного кредитования, млн тг	Средне­ годовая цена на  нефть,  $/барр.	Курс доллара	Средне­ годовая цена на жилье, кв.м	Средний прирост цен на жилье  в 2015 году к 2014 году
Базовый	187 544 Среднемесячный прирост  (+1,0%)	80	182	1171 $ 213 183 тг	+6,1% +7,8%
Пессимистичный	178 329 Среднемесячный прирост  (+0,5%)	70	182	1106 $ 200 164 тг	0,2% +1,3%

Варианты пессимистического прогноза

В случае же сохранения объемов ипотеки на одном уровне, то есть отсутствия ее прироста, и сокращения среднегодовой цены на нефть до уровня 70 $ за баррель в 2015 году, тенговая цена на рынке жилья Караганды будет снижаться в среднем до «минус» 0,7% в месяц, сократившись к концу 2015 года в пределах 8,5%. 

Вместе с тем в случае сворачивания ипотеки до отрицательных темпов прироста цены на рынке жилья Караганды неизбежно будут падать. Так, даже 0,1% снижения в месяц ипотечных займов может привести к почти 10% снижению тенговых цен на рынке жилья к концу 2015 года (таблица 2).

Пока готовился материал

15 января в СМИ появились новости о том, что Правительство Казахстана разработало план развития казахстанской экономики на случай, если нефть упадет до 30 долларов за баррель. Как видно, ухудшение ценовой конъюнктуры на нефтяном рынке заставляет оперативно пересматривать планы и прогнозы. В связи с этим о прогнозах рынка недвижимости на 2015 год с учетом кризисного сценария (30 долларов за баррель) читайте в следующем материале.

Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz

Читайте также:

В каких регионах Казахстана жильё доступнее?

Дешёвые квартиры Астаны

Прогноз цен на жильё в Алматы в 2015 году