Какой может оказаться динамика развития рынка недвижимости Астаны в 2015 году в случае сокращения объемов ипотечного кредитования, реальных доходов и снижения цен на нефть до среднегодового уровня 70 $ в 2015 году? Аналитическая служба kn.kz сделала соответствующий прогноз.
По сообщению вице-министра национальной экономики РК Мадины Абылкасымовой от 4 ноября 2014 года, пессимистичный сценарий развития казахстанской экономики в 2015 году предполагает среднегодовую цену на уровне 70 $/барр. нефти марки Brent и незначительный рост ВВП, базовый сценарий рассчитан по цене 80 $ за баррель.
В прошлом материале, посвященном прогнозу цен на недвижимость в 2015 году, мы рассмотрели базовый сценарий, в соответствии с которым, коррекция долларовых цен, связанная с девальвацией тенге в феврале 2014 года завершится к весне 2015 года и рост цен до конца 2015 года будет находиться в пределах инфляции — около 9% (Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?). Условиями такого прогноза является сохранение уровня среднегодовой цены на нефть в 2015 году на уровне 80 $ за баррель, темпов роста ипотечного кредитования и доходов населения.
Однако в наших условиях определенный пессимизм вселяет динамика цен на нефть, курс которой к концу января 2015 года опустился до 49 $ за баррель, новости о сворачивании ипотечных программ некоторых банков, что не позволяет ограничиться одним лишь базовым сценарием.
Цены зависят от ипотеки
Как мы отмечали в статье, посвященной прогнозу рынка жилья по базовому сценарию, наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывает объем ипотечного кредитования, политика которого и будет являться определяющей для рынка жилья в 2015 году.
Еще более углубленный анализ на основе среднемесячных темпов роста цен на жилье и ипотеки доказал очень тесную зависимость этих двух параметров (коэффициент корреляции (взаимосвязи) близок к 1), в то же время оказалось, что темпы роста доходов почти никак не взаимосвязаны с темпами цен на жилье (таблица 1).
Таблица 1. Взаимосвязь темпов прироста ипотечного кредитования и цен на рынке жилья
|
Годы |
Среднемесячные темпы прироста, % |
|
|
Объемы ипотеки |
Средняя цена на рынке жилья, тг |
|
|
2008 год |
0,6 |
2,1 |
|
2009 год |
0,1 |
0,6 |
|
2010 год |
0,2 |
1,0 |
|
2011 год |
0,9 |
1,6 |
|
2012 год |
1,6 |
0,8 |
|
2013 год |
1,3 |
1,4 |
|
2014 год |
1,2 |
1,1 |
|
Коэффициент корреляции — 0,985 |
||
По данным регулярного исследования Национального банка РК банков второго уровня, несмотря на повышение спроса со стороны населения на ипотечные займы, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов.
В недавно опубликованном Казахстанской ипотечной компанией обзоре ипотечного рынка РК отмечается, что с момента финансового кризиса по настоящее время ипотечное кредитование в нашей стране находится практически в стадии стагнации. Этому способствует отсутствие долгосрочного дешевого фондирования для банков и иных финансовых институтов, что отражается на неизменно высоких процентных ставках по ипотеке и в результате приводит к недоступности ипотеки для широких слоев населения.
Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны? >>>
Высокие темпы роста объемов ипотечного кредитования в докризисный период главным образом обеспечивались за счет доступности дешевого внешнего фондирования. По расчетам kn.kz, c 2003 по 2007 годы темп прироста объемов ипотеки составлял в среднем 140% в год! В посткризисный период это значение составляет в среднем 8,7%. Кроме того, как показывает динамика, среднемесячные темпы прироста имеют тенденцию замедления за последние три года.
Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2012 году составлял 1,6% в месяц, в 2013 году — 1,3 и 1,5% в 2014 году. В отчете КИК отмечается, что, принимая во внимание дефицит долгосрочной тенговой ликвидности в связи с отсутствием рынка заимствования, не исключена вероятность, что и другие игроки банковского сектора могут установить мораторий на выдачу ипотеки.
Отметим, что в настоящее время мораторий на выдачу ипотечных займов действует в ДБ «Сбербанк» и Forte bank. БТА Банк, находящийся в процессе консолидации с Казкоммерцбанком, выдает ипотеку только в долларах. О приостановлении ипотеки информируют и в колл-центре Евразийского банка.
Прогнозы на 2015 год
Многое определяет нефть
На фоне дефицита внутренней долгосрочной ликвидности основания для пессимизма вызывает и сохраняющаяся отрицательная динамика цен на «черное золото».
Как показывает анализ kn.kz, существует заметная связь между темпами прироста цен на нефть и объемами ипотечного кредитования. С 2003 по 2014 годы коэффициент корреляции составил 0,63. Напомним, что чем ближе значение коэффициента к 1, тем сильнее связь. Однако, как показывает анализ, в посткризисный период данная взаимосвязь заметно ослабла в связи с использованием в финансировании средств резервного фонда.
На примере кризиса 2007 года мы видели, как сокращение ипотечного кредитования обвалило цены на недвижимость. В 2008 году среднемесячный темп падения объемов ипотеки составлял 0,6% в месяц, в 2009 году — 0,1%. Это привело к падению цен на жилье на 24,9% в 2008 году и на 7,7% в 2009 году.
Вместе с тем нужно сказать, что существует определенная разница между нынешней ситуацией и кризисом 2007 года. Объемы ипотечного кредитования по сравнению с 2007 годом из-за прекращения доступа к иностранным рынкам капитала упали в Астане в три раза, в Алматы — в 7,5 раз. И за последние 5 лет наращивание ипотечных портфелей находится на стабильном уровне. Поэтому при отсутствии высоких темпов роста не может быть и высоких темпов падения, как это было в 2007 году.
Как следует из Послания Президента РК в ноябре 2014 года, в предстоящие годы поддержка и стимулирование роста отечественной экономики также будет осуществляться за счет средств резервного фонда, что позволит сократить негативное влияние продолжающегося кризиса.
Прогноз ипотечного кредитования
По базовому прогнозу цен на жилье в 2015 году мы исходили из условия, что темпы прироста ипотечного кредитования будут оставаться примерно на текущем уровне. Прогноз был сделан с использованием метода экстраполяции, то есть продления в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом. По прогнозу, среднемесячный объем ипотечного кредитования в 2015 году будет составлять 187,544 млрд тг с темпом прироста 1,0% в месяц.
Для пессимистического сценария сделаем допущение, что темпы прироста ипотеки в 2015 году замедлятся до 0,5% в месяц (примерно до уровня 2010-2011 года).
Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими? >>>
Прогноз на рынке жилья
Напомним, что используя четырехфакторную модель на основе зависимости мировых цен на нефть, объемов ипотечного кредитования, номинальных доходов жителей и курс доллара к тенге, мы получили матрицу парных коэффициентов корреляции, из которых следует, что из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объем ипотечного кредитования (0,93), номинальные доходы (0,86), в меньшей степени — мировые цены на нефть (0,64) и курс доллара (0,61). Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами показана в таблице 2.
Результаты расчетов показали, что в случае замедления прироста объемов ипотечного кредитования до 0,5% в месяц и среднегодовой цене за нефть на уровне 70 $ за баррель, на рынке жилья ожидается продолжение стагнации цен. Среднегодовая долларовая цена останется практически на уровне 2014 года, тенговая цена еле подрастет на 1,3%
В случае же сохранения объемов ипотеки на одном уровне, то есть отсутствия ее прироста, и сокращения среднегодовой цены на нефть до уровня 70 $ за баррель в 2015 году, тенговая цена на рынке жилья Астаны фактически будет стагнировать в пределах от +0,2% до -0,4% в месяц, незначительно сократившись к концу 2015 года в пределах 3,2% - 5%.
Вместе с тем в случае сворачивания ипотеки до отрицательных темпов прироста цены на рынке жилья неизбежно будут падать. Так, снижение в месяц ипотечных займов даже на 0,1% может привести к почти 10-процентному снижению тенговых цен на рынке жилья к концу 2015 года.
Таблица 2. Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами
|
Наименование фактора |
Y |
X1 |
X2 |
X3 |
Х4 |
|
Y (цена на жилье) |
1,00 |
||||
|
X1 (номинальный доход) |
0,86 |
1,00 |
|||
|
X2 (ипотечное кредитование) |
0,93 |
0,87 |
1,00 |
||
|
X3 (цена на нефть) |
0,64 |
0,47 |
0,41 |
1,00 |
|
|
Х4 (курс доллара) |
0,61 |
0,68 |
0,80 |
0,18 |
1,00 |
Пока готовился материал
15 января в СМИ появились новости о том, что Правительство Казахстана разработало план развития казахстанской экономики на случай, если нефть упадет до 30 долларов за баррель. Как видно, ухудшение ценовой конъюнктуры на нефтяном рынке заставляет оперативно пересматривать планы и прогнозы. В связи с этим, о прогнозах рынка недвижимости на 2015 год с учетом кризисного сценария (30 долларов за баррель) читайте в следующем материале.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
Читайте также: