Ипотека для «безработных»: заём без подтверждения дохода

31.01.2015, 09:00

Купить квартиру — несбыточная мечта для многих казахстанцев. Несмотря на значительную переплату некоторые решаются взять ипотечный кредит.

Однако не все заемщики могут официально подтвердить свой доход — одни получают «серую» заработную плату, другие же занимаются фрилансом, то есть работают вне штата. В таком случае есть выход — ипотека без подтверждения дохода.

«Не могу подтвердить доход»

Примерить на себя условия банков по ипотечному кредитованию без подтверждения доходов попытался казахстанец Александр Новиков. К 26 годам Александр не женат, живет с родителями и работает фрилансером.

Ипотека в Астане. Как оформить ипотечный кредит в банке >>>

Естественно, что в таком возрасте он задумался о собственных квадратных метрах, куда можно привести будущую супругу, тем более что недвижимость — это еще и неплохое вложение денег.

Всей суммы на покупку хотя бы однокомнатной квартиры на окраине города он не накопил, но первоначальный взнос у него уже есть, а вот подтвердить свой доход официально Александр не может.

Для получения ипотечного кредита он обратился в один из казахстанских банков, потом в другой, третий и окончательно запутался. Уже на этом этапе Александр отметил некомпетентных консультантов, которые иногда его попросту дезинформировали.

— На сайте «Народного банка» я прочитал, что при внесении 50% первоначального взноса документального подтверждения доходов не требуется, а когда пришел на консультацию в сам банк, оказалось, что справка о доходах обязательна. И даже если такая справка будет, то неизвестно, одобрят твою заявку или нет. Я даже предлагал в качестве залога квартиру родителей, но и в этом случае они не согласились рассмотреть мою заявку, — рассказывает Александр Новиков. — Также ни в одном банке мне не предложили выхода из ситуации или другие продукты банка, которыми я мог бы воспользоваться.

Также, по словам нашего героя, консультации операторов колл-центра отличаются от требований, предъявляемых сотрудниками банка при собеседовании.

После года мытарств Александр пришел к выводу, что из-за невозможности официально подтвердить доходы ипотека для «безработных» для него недоступна. Поэтому он решил пока копить деньги на депозите.

По словам нашего героя, консультации операторов колл-центра отличаются от требований, предъявляемых сотрудниками банка при собеседовании.

Если ипотека не для вас, то государство предлагает множество программ, в которых есть смысл принимать участие. К примеру, портал о недвижимости kn.kz подготовил обзорный материал по арендному жилью с последующим выкупом. В статье рассказывается о том, какие программы существуют, какие условия предъявляются участникам и т.д.

Кто даст кредит?

Редакция портала kn.kz разослала запросы в банки с просьбой предоставить информацию об условиях, на которых финансовая организация может выдать ипотечный заем без подтверждения дохода. В качестве примера мы попросили дать расчеты на покупку однокомнатной квартиры стоимостью 7 400 000 тенге.

Мы представляем вам информацию от тех банков, которые согласились ответить на наши вопросы. Оказалось, не все казахстанские банки рискуют кредитовать таких клиентов. Конечно, дело не касается совсем безработных граждан или людей с плохой кредитной историей, а только тех, у кого нет возможности подтвердить свои доходы. Итак, где взять ипотеку?

К примеру, не хотят видеть в числе своих клиентов таких заемщиков Народный банк Казахстана и Нурбанк. В Цеснабанке воздержались от комментариев. А вот АТФБанк, Банк ЦентрКредит и Казкоммерцбанк дали развернутые отзывы.

О том, сколько стоят квартиры, можно узнать пройдя по ссылкам:

АТФБанк

Взять Взять заем без подтверждения дохода и занятости в АТФБанке можно на срок до 10 лет, при этом годовая ставка по кредиту будет составлять от 16%, а сумма первоначального взноса — не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Какие-либо дополнительные условия для заемщиков отсутствуют.

При оформлении ипотечного кредита без подтверждения дохода необходимо дополнительно оплатить следующие услуги банка:

комиссия за рассмотрение заявки;
комиссия за предоставление займа (до конца января в городах Алматы и Астане действует акция — предоставление залоговых займов без комиссий);
страхование недвижимости.

Остальные комиссии зависят от того, как заемщик распорядится кредитными средствами, зачисленными на его счет, пояснили в компании.

Для получения ипотечного кредита без подтверждения доходов необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:

удостоверение личности/паспорт заемщика/созаемщика;
адресная справка;
правоустанавливающие документы по залогу;
нотариально оформленные согласия супруга/супруги на залог имущества и внесудебную реализацию;
отчет об оценке недвижимого имущества.

Также банк оставляет за собой право запросить дополнительные документы на свое усмотрение. Таким образом, расчеты приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 7 миллионов 400 тысяч тенге посредством ипотечного кредитования с подтверждением дохода и без через АТФБанк будут выглядеть так, как показано в таблице.

Условия	С подтверждением дохода	Без подтверждения дохода
Сумма займа	3 700 000	3 700 000
Ставка	13,50%	16%
Срок	60 мес	60 мес
Ежемесячный платеж	85 136 тенге	89 976 тенге
Комиссия за предоставление	61 050 тенге	74 000 тенге
Переплата по займу	1 408 185 тенге	1 698 608 тенге

В АТФБанке пояснили, что при выборе клиентом метода погашения «основной долг равными долями» ежемесячный платеж уменьшается с каждым месяцем. Несмотря на то, что кредиты без подтверждения дохода пользуются спросом, займы с подтверждением дохода все-таки значительно популярнее, отмечают в банке.

Какое наказание ждёт банковских должников >>>

Банк ЦентрКредит

В Банке ЦентрКредит клиентам предлагается ипотечное кредитование без подтверждения дохода на срок от 3 до 20 лет. В зависимости от суммы первоначального взноса варьируется годовая эффективная ставка. Так, при сроке кредитования до 3 лет первоначальный взнос составит 40% от стоимости приобретаемого жилья, а годовая ставка — 13%. Если срок кредитования составляет до 20 лет, то при первоначальном взносе от 50% годовая ставка составит 14%, от 40% — 14,5%, а если вы можете первоначально внести лишь 30%, то ГЭС будет на уровне 15%.

Дополнительным условием предоставления займа без подтверждения дохода в БЦК является то, что максимальная сумма займа, которую банк сможет предоставить, и уровень обеспечения будут зависеть от региона Казахстана. Кроме этого, будут приняты во внимание и другие сведения о клиенте, выявленные в ходе консультации.

за рассмотрение заявки — 5000 тенге;
за организацию займа — 1% от суммы кредита (минимум 5000 тенге);
комиссия за страхование недвижимости;
комиссия за оценку недвижимости.

Для получения данного вида ипотеки необходимо предоставить следующие документы:

удостоверение личности заемщика/созаемщика/гаранта;
анкета-заявление клиента, в которую включено согласие на запрос в ГЦВП и фотофиксацию;
сведения о доходах, месте работы, составе семьи;
заявление-согласие на предоставление и получение информации о клиенте в кредитном бюро;
заявление-согласие клиента на предоставление персональных данных;
копии документов по приобретаемому имуществу.

Данный перечень также не является исчерпывающим, в зависимости от ситуации банк может запросить дополнительные документы. Для наглядности сотрудники банка рассчитали, во сколько обойдется клиенту приобретение однокомнатной квартиры стоимостью 7 миллионов 400 тысяч тенге.

Без подтверждения дохода банк сможет выдать кредит сроком на 20 лет под 14% годовых при условии, что вы заплатите первоначальный взнос 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Таким образом, сумма займа составит 3 700 000 тенге, а ежемесячный платеж — 46 010 тенге. Погашение кредита предполагается равными долями на весь срок займа. В итоге переплата за 20 лет равняется 7 342 464 тенге.

При выдаче ипотеки с подтверждением дохода на срок 20 лет под те же 14%, размер первоначального взноса составит 30%. Таким образом, сумма займа будет равна 5 180 000 тенге, а ежемесячный платеж — 64 414 тенге. При выплатах равными долями в течение всего срока займа переплата за 20 лет составит 10 279 450 тенге.

Условия	С подтверждением дохода	Без подтверждения дохода
Размер первоначального взноса	30%	50%
Сумма займа	5 180 000	3 700 000
Ставка	14%	14%
Срок	20 лет	20 лет
Ежемесячный платеж	64 414 тенге	46 010 тенге
Комиссия за рассмотрение	5000 тенге (1%)
Переплата по займу	10 279 450 тенге	7 342 464 тенге

Банком предусмотрена комиссия за рассмотрение заявки в размере 5000 тенге (1% от суммы займа). Сотрудники Банка ЦентрКредит также подтверждают спрос на ипотеку без подтверждения дохода.

Как продать ипотечную квартиру? >>>

Казкоммерцбанк

По информации пресс-службы Казкоммерцбанка, приостановив год назад выдачу ипотечных займов, в августе прошлого года банк возобновил кредитование на приобретение готового жилья, но уже на новых, более выгодных для населения условиях. Заявки на получение кредита рассматриваются всего лишь с 10% первоначальным взносом, а ставка ипотечного кредитования начинается от 13,4% годовых. При этом для клиентов, получающих заработную плату на карточку банка, ставка еще ниже, а комиссия за организацию кредита — 0%.

Если некоторые банки даже не рассматривают заемщиков, не имеющих возможности подтвердить свой доход, в качестве потенциальных клиентов, то в Казкоммерцбанке решили, что это не та причина, которая должна помешать клиенту подать заявку на получение кредита. Но отказаться от проведения финансового анализа банк может, только если клиент готов внести первоначальный взнос свыше 40% от суммы кредита либо предоставить в залог имеющуюся у него недвижимость. Также ставка вознаграждения будет выше, чем обычно, — 16%. Комиссия за организацию кредита для таких клиентов будет 2%, тогда как для заемщиков, подтверждающих свой доход, она составляет 1%, а для получающих заработную плату на карточку Казкома — 0%. Сроки кредитования — от 3 до 20 лет.

Какие-либо дополнительные комиссии отсутствуют. Так, обязательное страхование заложенной недвижимости и страхование от несчастного случая осуществляются за счет банка. Комиссия же за рассмотрение заявки на получение кредита — 0 тенге. Комиссия за обналичивание кредита — 0 тенге. Комиссия за обслуживание кредита — также 0 тенге.

К слову, при оформлении займа без подтверждения доходов Казкоммерцбанк не запрашивает справку о заработной плате или выписку из пенсионного фонда. А на этапе рассмотрения заявки не требуются правоустанавливающие документы на недвижимость.

По статистике банка, в большинстве случаев клиенты, оформляющие ипотеку, подтверждают свой доход, чтобы иметь более выгодные условия.

В минимальный перечень документов для рассмотрения заявки от клиентов, не подтверждающих свой доход, входят всего два документа:

документ, удостоверяющий личность заемщика/созаемщика (если таковой есть);
оригинал справки из адресного бюро.

Но в случае необходимости, как и в других банках, могут быть запрошены дополнительные документы. Сотрудники Казкоммерцбанка также сделали расчеты для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 7 миллионов 400 тысяч тенге, если клиент воспользуется услугой ипотечного кредитования в их банке с подтверждением дохода и без.

Предположим, что клиент берет кредит на 20 лет и погашать задолженность он собирается аннуитетным способом (фиксированный размер платежа). Если он подтверждает доход и вносит первоначальный взнос в размере 10%, то процент по ипотеке составит 15,2%. Также клиент заплатит за организацию кредита 1% (если он получает заработную плату на карточку Казкома, то 0%). Ежемесячный платеж по кредиту составит 89 780 тенге. В том случае если клиент не подтверждает доход и вносит первоначальный взнос 40%, то процент по ипотеке составит 16%, за организацию кредита клиент заплатит уже 2%, а ежемесячный платеж по кредиту составит 62 550 тенге.

Условия	С подтверждением дохода	Без подтверждения дохода
Размер первоначального взноса	10%	40%
Сумма займа	6 660 000	4 440 000
Ставка	15,2%	16%
Срок	20 лет	20 лет
Ежемесячный платеж	89 780 тенге	62 550 тенге
Комиссия за рассмотрение	1%	2%
Переплата по займу	14 147 200 тенге	7 612 000 тенге

Как пояснили в банке, размер ежемесячных выплат напрямую зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса и способа погашения кредита.

Отличительной особенностью аннуитетных платежей является фиксированный размер платежа на всем протяжении действия кредита, что позволяет клиенту ежемесячно выделять из семейного бюджета на погашение кредита одну и ту же сумму. Тогда как дифференцированные платежи с выплатой основного долга равными долями предусматривают меняющийся от наибольшего к меньшему в течение всего срока кредита размер платежа. И для банка, и для клиента оба варианта выплат одинаковы с точки зрения доходов и расходов, о чем свидетельствует и приблизительно равная величина ГЭСВ. Но это если график платежей не меняется! Если же клиент держит в уме досрочное погашение кредита, ему лучше выбирать вариант с дифференцированными платежами, предполагающий более быстрое, по сравнению с аннуитетом, погашение основного долга по кредиту.

По статистике банка, в большинстве случаев клиенты, оформляющие ипотеку, подтверждают свой доход, чтобы иметь более выгодные условия. В связи с тем, что в данное время происходит слияние Казкоммерцбанка и БТА, то в последнем нам не смогли ответить на вопросы, на каких условиях будет осуществляться ипотечное кредитование без подтверждения дохода. «Возможно, условия будут такие же, как и в Казкоммерцбанке», — предположил сотрудник пресс-службы БТА Банка.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>

Альянс Банк

Альянс Банк тоже не намерен игнорировать заемщиков, желающих взять ипотеку без подтверждения дохода. Отказаться от анализа платежеспособности клиента в банке могут, если заемщик частично подтвердил свой доход, а также внес более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. При первоначальном взносе от 70% и выше от стоимости недвижимости возможен анализ платежеспособности и вовсе согласно анкетным данным. С подтверждением же дохода необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30%. При отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного обеспечения в виде залога ликвидного жилого недвижимого имущества.

Кредит можно оформить на срок до 20 лет. В зависимости от срока меняется годовая ставка: до 10 лет кредит выдается под 14% годовых, до 15 лет — под 14,5%, и до 20 лет ставка составит 15% годовых.

Погашать кредит предлагается ежемесячно аннуитетными платежами либо равными долями.

При этом необходимо дополнительно оплатить несколько комиссий за организацию займа:

2,5% от суммы кредита при первоначальном взносе от 30% до 50%;
2% от суммы кредита при первоначальном взносе от 50%;
1% от суммы кредита для участников зарплатного проекта Альянс Банка, для работников и клиентов — партнеров Альянс Банка, для работников бюджетных организаций.

Комиссия за снятие наличных в Альянс Банке не взимается.

Условия банков для получения ипотечного кредита без подтверждения доходов

Название банка	Срок	Первоначальный взнос	Ставка
АТФБанк	до 10 лет	от 50%	от 16%
Банк ЦентрКредит	до 3 лет	от 40%	13%
	до 10 лет	от 50%	14%
	до 15 лет	от 40%	14,5%
	до 20 лет	от 30%	15%
Казкоммерцбанк	от 3 до 20 лет	от 40%	16%
Альянс Банк	до 10 лет	от 50%	14%
	до 15 лет		14,5%
	до 20 лет		15%
Евразийский банк	до 20 лет	от 45%	15,2%

Раздел ипотеки при разводе >>>

Какие банки приостановили ипотечное кредитование

На сегодняшний день некоторые банки, которые выдавали ипотеку без подтверждения дохода, приостановили выдачу ипотечных займов на неопределенный срок. Однако для полноты картины рассмотрим условия, которые предлагались для заемщиков с неподтвержденным доходом.

Евразийский банк

Несмотря на то что АО «Евразийский банк» дал ответ, что «клиенты банка предпочитают ипотечные кредиты с подтверждением доходов, поскольку эта программа позволяет получить заем под более выгодную ставку и с меньшим первоначальным взносом», на сайте компании размещена информация об ипотечном кредитовании без подтверждения дохода.

На срок 240 месяцев ставка вознаграждения по кредитам без подтверждения начинается с отметки 12,5%. Годовая эффективная ставка стартует от 15,2%. Первоначальный взнос при приобретении жилой недвижимости для клиентов, подтвердивших доход, составляет 25%, без подтверждения доходов заемщик должен внести сумму равную 45% от стоимости приобретаемого жилья.

В случае отсутствия первоначального взноса предлагается внести залог в виде жилой или коммерческой недвижимости. В качестве основного обеспечения выступает приобретаемая или имеющаяся жилая недвижимость, а дополнительным обеспечением послужит жилая или коммерческая недвижимость.

Основной долг и вознаграждение клиенту предлагается выплачивать ежемесячно аннуитетными или дифференцированными платежами на выбор. Когда будет возобновлена выдача ипотечных кредитов в данном банке пока неизвестно.

Сбербанк

На неопределенный срок приостановил прием новых заявок по ипотечному кредитованию и Сбербанк. При этом в банке уточнили, что «все ранее утвержденные ипотечные кредиты будут выданы в установленные сроки». Также в настоящее время, в связи с высокой волатильностью в мировой экономике, ДБ АО «Сбербанк» пересматривает условия по ряду своих кредитных продуктов.

Темірбанк

Не дают ипотечные кредиты и в Темiрбанке. Этот факт сотрудники компании объясняют слиянием их финансовой организации с двумя другими — Альянс Банком и Forte.

15 % — средняя величина годовой эффективной ставки по ипотеке без подтверждения дохода в банках Казахстана

Справки обязательны

Несмотря на то что банки предоставляют услугу ипотечного кредитования без подтверждения дохода, практически все они требуют представить справку о заработной плате за 6 месяцев или выписку из пенсионного фонда. Такое положение банки объясняют определенными требованиями, установленными Национальным банком Республики Казахстан, к пакету документов, обязательных для приобщения к кредитному досье. Выписка из пенсионного фонда является обязательным документом. Справка о заработной плате заемщика необходима для подтверждения наличия у клиента работы и, соответственно, источника доходов. В случае отсутствия места работы основной источник доходов и средства для погашения займа не могут быть определены. Другое дело, что размер зарплаты может не дотягивать до необходимого уровня. Но здесь уже рискует кредитор, а не заемщик.

Липовая справка о зарплате — не выход

В некоторых случаях работодатель может «помочь» работнику, решившемуся взять ипотечный кредит, и указать в справке о зарплате другую сумму. Но при этом сама организация поставит себя под удар.

— В нашей фирме есть сотрудники, которые берут кредиты. И мы даем справки, в которых указываем непосредственно ту заработную плату, которую они получают на основании начисленной заработной платы, — рассказывает главный бухгалтер одной из частных фирм. — И никак иначе. Если в документе завысить сумму, то это чревато серьезными последствиями для работодателя, так как банк может направить запрос в налоговые органы с целью проверки доходов клиентов. В результате административные меры применят к фирме, выдавшей липовую справку. Поэтому в этой ситуации работодатель ничем не может помочь своим сотрудникам. Тем более если работник осуществляет свою деятельность как фрилансер. С фрилансером ТОО может заключить только договор подряда, для банка он нереален, так как сумма одноразовая, а для банка необходима справка о постоянном доходе. Можно только посоветовать таким людям устроиться в несколько организаций и предоставить в банк справки о совокупном доходе.

В чём риск и для кого?

— Любые условия банка — это уже устоявшиеся требования, которые изменить в случае несогласия с ними практически невозможно, так как они созданы на основании полученного банком опыта, — говорит юрист Евгений Роженцев.

При этом, по его мнению, заем для безработных несет больший риск для кредитора, чем для заемщика, так как выданный заем может уже в ближайшем будущем перейти в число «проблемных». Поэтому, если проанализировать предлагаемые программы ипотечного займа, можно сразу увидеть завышенную процентную ставку по кредиту без подтверждения дохода по сравнению с тем кредитом, где справка о доходах требуется. Одним из рычагов снижения своего риска со стороны банка будет являться, конечно, требование к клиенту о предоставлении дополнительного залога и (или) гаранта.

Чтобы как-то снизить обоюдные риски, правозащитник советует заемщику в первую очередь найти себе гаранта, который будет нести ответственность по обязательствам солидарно с должником. Во-вторых, если у заемщика есть открытый банковский счет, то лучше обратиться за оформлением ипотеки именно в этот банк, так как это позволит установить движение денежных средств на этом счете.

Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz