На фоне негативных настроений на рынке, связанных с девальвационными ожиданиями, падением курса российского рубля и стагнацией западной экономики, волнующим вопросом для многих участников являются прогнозы рынка недвижимости на 2015 год. В прошлом материале, посвященном оценке состояния рынка недвижимости Астаны и прогнозам цен («Что будет с ценами на жилье в 2015 году в Астане?»), мы выяснили, что между средней ценой на рынке жилья существует весьма сильная связь с ценами на нефть, ипотечным кредитованием и доходами населения. Кроме того, определенное влияние на динамику цен оказывает курс доллара США. С одной стороны, это связано с тем, что цены на недвижимость в Казахстане до сих пор номинируются в долларах, с другой стороны — курс доллара влияет на уровень платежеспособного спроса у населения, имеющего доходы в тенге.Какой может оказаться динамика развития рынка в Алматы в 2015 году, разбираемся в настоящем материале.
Что было в ушедшем 2014 году?
Динамика цен
Определяющим фактором развития отечественного рынка жилья стала девальвация национальной валюты в феврале 2014 года. Годовой темп прироста долларовой цены в Алматы оказался самым низким за последние 5 лет — лишь 1,6%.
Однако в нынешних условиях куда более важным показателем является тенговая цена, которая, несмотря на корректировку, возросла к концу года на 19,6%. Анализируя рост цен последних лет, можно подумать, что он выглядит неплохо и не выбивается из общей тенденции.
Состояние спроса
Данные о количестве сделок и предложений на рынке свидетельствуют о не самых лучших временах для участников рынка. По расчетам аналитической службы kn.kz, объем сделок купли-продажи на рынке жилья Алматы по отношению к 2013 году сократился на 18,0%.
Данная тенденция характерна не только для Алматы, но и для других городов в большей или меньшей степени. Так, в Астане сокращение спроса составило 4,7%, в Караганде спрос сократился на 10%.
Экономические индикаторы
Помимо февральской девальвации, не менее значимой тенденцией для рынка недвижимости и экономики в целом явилось снижение цен на нефть с конца июня 2014 года, которая сохраняется и по сей день. Достаточно увидеть сокращение показателя со 114 $/барр. в июне до 65 $/барр. в декабре, чтобы понять, что этот факт обязательно скажется на параметрах экономического роста, что неудивительно, при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в отечественный ВВП.
В свою очередь ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях тесно связано с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования в Алматы составляет 0,81.
Дополнительное влияние на настроения рынка оказывают ожидания еще одной девальвации в связи с падением курса российского рубля. СМИ пестрят сообщениями о небывалом интересе казахстанцев к российской валюте, недвижимости и автомобилям, а российские застройщики делают ставку и изучают казахстанских покупателей.
В связи с ухудшением ситуации на мировых рынках сырья в начале ноября текущего года Министерство национальной экономики выдвинуло новые параметры сценариев развития экономики Казахстана в 2015 году. Традиционно рассматриваются три сценария: оптимистичный, базовый и пессимистичный. Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на уровне 80 долларов за баррель нефти марки Brent и рост ВВП — 4,8%. Пессимистичный сценарий — 70 долларов, оптимистичный — 90 долларов.
В нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 год являются цены на нефть.
Ранее в качестве базового сценария в проекте республиканского бюджета была заложена цена на нефть 90 долларов за баррель на 2015-2017 годы. Таким образом, в нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 год являются цены на нефть, колебания курса национальной валюты к доллару США. Зависимыми от данных макрофакторов являются такие факторы спроса, как объемы ипотечного кредитования и доходы населения.
Отталкиваясь от параметров правительственного прогноза, посчитаем сценарий развития рынка недвижимости по базовому сценарию для г. Алматы на 2015 год.
О методах прогноза
Итак, на первом этапе прогнозирования мы выбрали наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это:
- номинальные доходы жителей г. Алматы (Х1, тг);
- объем ипотечного кредитования в г. Алматы (Х2, млн тг);
- мировые цены на нефть (Х3, долл./барр);
- курс доллара к тенге (Х4, тг/долл.).
По среднемесячным данным, за период с января 2010 года по ноябрь 2014 года был произведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Данный коэффициент показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями.
В результате была получена следующая взаимосвязь факторов:
Таблица 1. Корреляция (взаимосвязь) факторов рынка жилья г. Алматы
Таким образом, из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование тенговых цен на жилье оказывают курс доллара (коэффициент корреляции 0,94), объем ипотечного кредитования (коэффициент корреляции 0,81) и номинальные доходы (коэффициент корреляции 0,86). А вот с ценами на нефть тенговая цена имеет незначительную зависимость.
Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между признаками, в результате аппроксимации (метода упрощения) данных получилась следующая:
Y=-100536,248+0,875X1+0,145X2+1764,69X3
Построенная модель при заданных условиях дает возможность с высокой точностью спрогнозировать цены на рынке жилья в г. Алматы в будущем. Для этого необходимо спрогнозировать значения факторов.
Прогнозы на 2015 год
Прогноз доходов населения
Динамика номинальных доходов г. Алматы населения демонстрирует устойчивый рост с ярко выраженной сезонностью. Учитывая характер динамики, для прогнозирования данного показателя была использована аддитивная тренд-сезонная модель.
Расчет прогноза показал, что среднегодовой уровень номинального дохода в г. Алматы в 2015 году составит 124 414 тг, а среднемесячный темп прироста номинальных доходов населения — 0,8% в месяц или 8,0% в год (декабрь 2015 года к декабрю 2014 года).
Прогноз объемов ипотечного кредитования
По данным регулярного исследования Национального банка РК банков второго уровня, несмотря на повышение активности спроса со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом положительную конъюнктуру рынка жилья тем не менеекредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов. Ожидается, что высокие требования к заемщикам со стороны банков могут незначительно отразиться на кредитной политике по ипотечным продуктам в конце 2014 года: 10% банков ожидают ужесточения по ипотечным кредитам, и основная часть банков прогнозирует оставить ее без изменения.
Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне. С I квартала 2011 года процентные ставки по ипотечным займам особых изменений не перетерпели. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период пока не приходится.
Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Алматы в 2013 году составлял 0,2% в месяц, и 0,6% — в 2014 году. На основе таких довольно сдержанных прогнозов со стороны банков можно сделать вывод о сохранении текущих тенденций на ипотечном рынке.
Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период пока не приходится.
Для нахождения прогнозных значений объемов ипотечного кредитования в г. Алматы до конца 2015 года для базового сценария был использован метод экстраполяции, то есть продление в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом.
На основе результатов расчета получаем среднемесячный объем ипотечного кредитования 286 837 млрд тг с темпом прироста 0,3% в месяц.
Прогноз цен на нефть
В условиях устойчивого снижения цен на нефть за последние полгода и неопределенности на мировых рынках за основу для прогноза цен на рынке жилья был принят показатель 80 $/барр. (среднегодовая цена), заложенный в республиканском бюджете для базового сценария после пересмотра параметров в ноябре уходящего года.
В таблице представлены прогнозные значения факторов, найденных с помощью соответствующих методов прогнозирования, и прогноз цен на жилье в г. Алматы.
Таблица 2. Прогноз факторов и цен на рынке вторичного жилья в Алматы на 2015 год
Прогноз цены на рынке жилья Алматы на 2015 год
В случае сохранения экономических и финансовых параметров на обозначенном уровне, то есть при стабилизации цен на нефть в течение 2015 года на среднегодовом уровне 80 $/барр., поддержании курса американской валюты на уровне 181-182 тенге, приросте доходов и ипотечного кредитования в среднем на уровне 0,8% и 0,3% в месяц, в течение 2015 года, средняя долларовая цена на рынке жилья может увеличиться на 2,4%, тенговая — на 3,9% и составить 2039 долларов и 371 070 тенге соответственно.
При стабилизации цен на нефть в течение 2015 года на среднегодовом уровне 80 $ средняя долларовая цена на рынке жилья может увеличиться на 2,4%, тенговая — на 3,9%.
Возможны другие сценарии
Реализация базового сценария прогноза осуществима при условии, пока тенге обладает достаточным запасом прочности, однако сохраняющаяся нестабильность на мировых рынках и экономические катаклизмы в России не позволяют нам ограничиться одним лишь базовым сценарием.
Российские аналитики в 2015 году не ожидают от своего рынка недвижимости ничего, кроме падения. Озвучивается прогноз по снижению долларовых цен на жилье в Москве до 35% в течение года (по данным портала irn.ru). Очевидно, что падение курса рубля и цен на жилье в России будет оказывать давление и на казахстанский рынок в части оттока из него инвестиционного спроса и создавать дополнительный стимул для мигрантов, таким образом сокращая казахстанский спрос.
С другой стороны, снижение цен на нефть выше запланированных показателей и дальнейшее обесценивание рубля могут вызвать усиление рисков повторной девальвации тенге, и тогда развитие нашего рынка недвижимости в 2015 году может пойти по российскому сценарию.
Какой может оказаться динамика цен по пессимистичному сценарию (при среднегодовой цене до 70 долл. за баррель) и кризисному сценарию (в случае еще одной девальвации тенге), читайте и в следующих материалах.
Итак, следите за рынком.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик
Наталья Емелина, к.э.н., зав. кафедрой высшей математики Карагандинского экономического университета Казпотребсоюза
Читайте также:
В каких регионах Казахстана жильё доступнее?
Можно ли купить квартиру за 50 000 $ на левобережье Астаны?
Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими?