Казахстанские застройщики вынуждены искать новые источники привлечения капитала. По мнению экспертов, компаниям пора переходить с долгового финансирования к продажам долей в проектах стратегическим инвесторам. Как следствие, на рынке недвижимости должны активизироваться сделки слияний и поглощений.
Казахстанские застройщики вынуждены искать новые источники привлечения капитала. По мнению экспертов, компаниям пора переходить с долгового финансирования к продажам долей в проектах стратегическим инвесторам. Как следствие, на рынке недвижимости должны активизироваться сделки слияний и поглощений.
Как считает директор консалтинговой компании NAI Kazakhstan Aristan Бахытбек Катен, в средне– и долгосрочной перспективе покупательская способность снизится – и не только вследствие кризиса ликвидности, но и из-за системных экономических проблем в государстве. Соответственно, застройщикам нужно искать альтернативные источники финансирования, пересматривать свои стратегии и финансовые модели. «Сегодня проблемы с ликвидностью испытывают не только мелкие застройщики, но и отдельные крупные компании. Отсутствие приемлемого финансирования со стороны отечественных банков существенно влияет уже не только на рынок недвижимости, но и в целом на потребительский сектор экономики», – говорит он «&».
Долгострой пошатнул репутацию всего первичного рынка недвижимости, рассказывает «&» вице-президент Национальной ассоциации риэлторов Олег Алферов. «Как следствие, покупательская активность сократилась в IV квартале 2007 года до исторического минимума последних трех лет», – отмечает он.
При нынешней ситуации, считает г-н Катен, для желающих зайти в строительный бизнес барьеры вхождения наиболее низкие по сравнению с прошлыми периодами и есть возможность наверстать упущенное, относительно дешево заполучив привлекательные участки и даже проекты на 50-процентной стадии реализации.
С ним согласен Александр Калинин, председатель совета Казахстанской ассоциации оценщиков: «Банки чересчур увлеклись финансированием строительного сектора. В банковских портфелях доля ипотеки, кредитов под строительство и участия аффинированных с банками строительных компаний превысила 65-70%». В текущих условиях, по его словам, неизбежен передел рынка строительных услуг в пользу крупных корпораций, отличающихся качеством строительства, сбалансированной ценовой политикой и имеющих, помимо казахстанских банков, дополнительные источники финансирования. «Таким характеристикам соответствует, например, корпорация «Базис– А». У меня нет сомнений, что ее закрытыми акционерами являются серьезные в Казахстане люди. По-другому бизнес у нас не строится», – говорит он «&».
Кроме «Базиса-А», по словам г-на Калинина, на плаву останутся такие строительные монстры, как «Век», «МАК», «ТS-инжиниринг» и ряд иностранных компаний. А вот корпорации «КУАТ» эксперт предрекает незавидную судьбу. «Невразумительная политика и менеджмент, особенно в части выкупа земельных участков для госнужд, привели «КУАТ» к большим финансовым проблемам», – говорит он.
В ожидании инвесторов
Аналитики считают, что застройщикам придется расстаться с некоторыми активами.
«Есть множество вариантов финансирования девелоперских проектов, начиная от долгового финансирования и кончая продажей доли в проекте стратегическому инвестору. Сегодня застройщики, принимая любой из вариантов, пусть даже ценой потери доли в проекте, по крайней мере, обеспечивают полное финансирование проекта, чего нельзя с уверенностью сказать, если речь идет о долговом финансировании», – подчеркивает г-н Катен.
И здесь ситуацией, по его мнению, могут воспользоваться инвесторы из других высокодоходных отраслей, так как немногие застройщики нынче имеют финансовые возможности скупать недостроенные объекты конкурентов. Более того, вследствие стагнации рынка жилой недвижимости данный сегмент потерял былую привлекательность. «В более выгодном положении объекты коммерческой недвижимости – офисные помещения классов «А» и «Б» и торговые площади, при условии наличия эффективной маркетинговой концепции», – рассказывает эксперт.
Г-н Алферов считает, что основными претендентами на финансирование буксующих проектов станут зарубежные инвесторы. «Невзирая на события второй половины ушедшего года, к нашему рынку проявляют предметный интерес западноевропейские, американские и израильские инвесторы. Другая категория потенциальных реаниматоров замороженных объектов – структуры, связанные с отечественными институтами развития», – говорит он. По его информации, европейские девелоперы интересуются проектами «КУАТ», возможна смена инвестора объектов SilkWay Construction. «Наиболее высока вероятность выкупа таких объектов долгостроя, как «Тристар» и «Верный.KZ». Достаточно велико число проектов, запланированных южнокорейскими инвесторами. Сейчас они проходят стадию утверждения разрешительной документации и также могут стать предметом инвестиционного интереса», – подчеркивает г-н Алферов.
По его словам, возможны сценарии как вхождения крупных девелоперов в качестве соинвесторов проблемных объектов, так и 100-процентного выкупа ими незавершенных проектов. «Вопрос лишь в привлекательности цены вхождения. Недостатка в соблазнительных предложениях от застройщиков, испытывающих трудности, не будет», – считает г-н Алферов. Скорее всего, полагает он, на продажу будут выставлены не сами строительные компании, а проекты застройки в виде земельных участков, незавершенных объектов, проектной и разрешительной документации.
«Для нынешних держателей этих строительных активов, зачастую непрофессиональных игроков стройиндустрии, это высвобождение средств. Планка дисконтирования стоимости проектов будет достаточно высока и привлекательна, но только в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Поэтому такое поглощение стройплощадок будет выгодно лишь крупным стратегическим участникам рынка, не ориентированным на быструю окупаемость», – считает г-н Алферов.
В Алматы зарегистрировано более 900 лицензированных строительных компаний, но на слуху всего 8-10, рассуждает в свою очередь г-н Калинин. «Часть компаний аффинированы с банками. Возможно, в ближайшие год-полтора свыше 70% мелких и средних застройщиков разорятся или будут поглощены крупными», – предполагает он. В выигрыше от строительного кризиса, по его мнению, останутся компании, имеющие доступ к внешним займам и ведущие нетипичное строительство вроде комплекса «Апл Таун», а также владельцы изымаемых земельных участков, получившие компенсацию.
Строительная воронка
Между тем государство уже выделило банкам первый транш на помощь застройщикам, но пока лишь столичным. Напомним, что в 2007 году госкомиссией был утвержден первоочередной список из 112 объектов в Астане для поддержки завершения их строительства. В этих целях из госбюджета через ФУР «Казына» было выделено $400 млн. По поручению премьер-министра Карима Масимова в правительстве созданы две рабочие группы для осуществления контроля над ходом строительства объектов, а также эффективным и своевременным освоением бюджетных средств. В состав рабочих групп, которые возглавили министр индустрии и торговли Галым Оразбаков и аким Астаны Аскар Мамин, вошли представители «Казыны» и банков второго уровня.
Тем временем рабочая группа акимата Алматы совместно с банками и застройщиками также определила объекты, требующие господдержки. Здесь на завершение строительства зданий со степенью готовности от 10 до 90% требуется 314 млрд. тенге, из них 167,2 млрд. тенге приходится на жилье с высокой степенью готовности, подсчитал аким Имангали Тасмагамбетов. По его данным, сейчас в Алматы 93 строительные компании осуществляют работы по возведению 143 жилых комплексов на земельных участках общей площадью 1000 га. Общая площадь строящегося жилья – 5,1 млн. кв. м. Это свыше 36 тыс. квартир, из них 12 тыс. выкуплены дольщиками.
«Почему государство должно оплачивать строительство 24 тыс. квартир, не выкупленных дольщиками?» – недоумевает в беседе с «&» директор Центра анализа общественных проблем Меруерт Махмутова. Более того, она считает, что государство вообще не должно выделять бюджетные деньги строительным компаниям. «В каждом конкретном случае нужно разобраться, как застройщик распорядился средствами дольщиков. Известно ведь, что многие строительные компании работали как финансовые пирамиды», – отметила г-жа Махмутова.
29.01.2008
Айжан Шалабаева,«Бизнес & Власть»