На фоне негативных настроений на рынке, связанных с девальвационными ожиданиями, падением курса российского рубля и стагнацией западной экономики, волнующим вопросом для многих участников являются прогнозы рынка недвижимости на предстоящий год. Чем запомнился 2014-й и какой может оказаться динамика развития рынка в предстоящем 2015 году, разбирались аналитики портала kn.kz.
Для казахстанского рынка недвижимости этот год оказался не самым удачным. На фоне снижения реальных доходов населения и довольно сдержанных объемов ипотечного кредитования в течение года наблюдалось снижение спроса, и уход с рынка части продавцов. Долларовые цены после девальвации подверглись коррекции, однако тенговая цена пока так и не успела отыграть разницу валютного скачка. Устойчивое снижение цен на нефть с лета текущего года и резкое ослабление курса российского рубля создают риски повтора негативных событий в экономике в целом и для рынка недвижимости в частности.
Напомним читателям, что в материале, посвященном оценке состояния и прогнозам на рынке жилья Астаны («Недоступный «квадрат», или Почему цены на жильё остаются высокими?») мы выяснили, что между средней ценой на рынке жилья Астаны существует весьма сильная связь с ценами на нефть, ипотечным кредитованием и доходами населения. Кроме того, определенное влияние на динамику цен оказывает курс доллара США. С одной стороны, это связано с тем, что цены на недвижимость в Казахстане до сих пор номинируются в долларах, с другой стороны — курс доллара влияет на уровень платежеспособного спроса у населения, имеющего доходы в тенге.
Что было в уходящем 2014 году?
Динамика цен
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года стала определяющим фактором развития отечественного рынка жилья. Годовой темп прироста долларовой цены в Астане оказался самым низким за последние 4 года — лишь 3,1%.
Однако в нынешних условиях куда более важным показателем является тенговая цена, которая, несмотря на корректировку, увеличилась к концу года на 21,2%. Глядя на динамику роста цен последних лет, можно подумать, что она выглядит неплохо и не выбивается из общей тенденции.
Состояние спроса
Но данные о количестве сделок и предложений на рынке свидетельствуют о не самых лучших временах для участников рынка. По расчетам аналитической службы kn.kz, объем сделок купли-продажи на рынке жилья Астаны по отношению к 2013 году сократился на 4,7%, а объем предложения — на 2-3%.
Данная тенденция характерна не только для Астаны, но и для других городов в большей или меньшей степени. Так, в Алматы сокращение спроса составило 11%, в Караганде — 10%.
Экономические индикаторы
Помимо февральской девальвации, не менее значимой тенденцией для рынка недвижимости и экономики в целом явилось снижение цен на нефть в конце июня текущего года, которое сохраняется до сих пор. Достаточно увидеть сокращение показателя со 114 $/барр. в июне до 65 $/барр. в декабре, чтобы понять, как этот факт обязательно скажется на параметрах экономического роста, что неудивительно, при столь существенном вкладе сырьевой отрасли в отечественный ВВП.
В свою очередь ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях высоко соотносится с ценами на недвижимость. По расчетам аналитической службы kn.kz, коэффициент корреляции (взаимосвязи) между ценами на жилье и объемами ипотечного кредитования составляет 93%.
Дополнительное влияние на настроения рынка оказывают ожидания еще одной девальвации, связанной с падением курса российского рубля. СМИ пестрят сообщениями о небывалом интересе казахстанцев к российской валюте, недвижимости и автомобилям, а российские застройщики делают ставку и изучают казахстанских покупателей.
В связи с ухудшением ситуации на мировых рынках сырья, в начале ноября текущего года Министерство национальной экономики выдвинуло новые параметры сценариев развития экономики Казахстана в 2015 году. Традиционно рассматриваются три сценария: оптимистичный, базовый и пессимистичный.
Долларовые цены после девальвации подверглись коррекции, однако тенговая цена пока так и не успела отыграть разницу валютного скачка.
Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на уровне 80 долларов за баррель нефти марки Brent и рост ВВП на 4,8%. Пессимистичный сценарий — 70 долларов, оптимистичный — 90 долларов. Ранее в качестве базового сценария в проекте республиканского бюджета была заложена цена на нефть 90 долларов за баррель на 2015-2017 годы.
Таким образом, в нынешних условиях определяющими факторами прогноза развития рынка недвижимости на 2015 год являются цены на нефть, колебания курса национальной валюты к доллару США. От данных макрофакторов зависят также объемы ипотечного кредитования и доходы населения. Отталкиваясь от параметров правительственного прогноза, просчитаем развитие рынка недвижимости по базовому сценарию для г. Астаны на 2015 год.
Методы прогноза
Итак, на первом этапе прогнозирования мы выбрали наиболее значимые факторы, влияющие на рынок недвижимости. Это:
- номинальные доходы жителей г. Астаны (Х1, тг);
- объем ипотечного кредитования в г. Астане (Х2, млн тг);
- мировые цены на нефть (Х3, $/барр);
- курс доллара к тенге (Х4, $/тг).
Увеличение объемов ипотечного кредитования в Астане на 1 млрд тг приведет к увеличению цен на жилье на 12 $/кв.м.
По среднемесячным данным за период с января 2010 по ноябрь 2014 года был произведен корреляционно-регрессионный анализ и получены парные коэффициенты корреляции, определяющие тесноту связи между переменными. Данный коэффициент отражает тесноту связи между величинами и показывает, насколько колебания одного показателя отражаются на другом. В целом, чем ближе значения коэффициента к 1, тем значительнее связь между показателями. В результате была получена следующая матрица парных коэффициентов корреляции.
Таблица 1. Теснота взаимосвязи цен на жилье с доходами населения и другими факторами
|
Факторы |
Y (цены на жилье) |
X1 (доходы) |
X2 (ипотека) |
X3 (цены на нефть) |
Х4 (курс доллара) |
|
Y (цены на жилье) |
1 |
||||
|
X1 (доходы) |
0,86 |
1 |
|||
|
X2 (ипотека) |
0,93 |
0,87 |
1 |
||
|
X3 (цены на нефть) |
0,64 |
0,47 |
0,41 |
1 |
|
|
Х4 (курс доллара) |
0,61 |
0,68 |
0,80 |
0,18 |
1 |
Таким образом, из рассматриваемых факторов наибольшее влияние на формирование цен на жилье оказывают объем ипотечного кредитования (коэффициент корреляции = 0,93) и номинальные доходы (коэффициент корреляции = 0,86 ), в меньшей степени — мировые цены на нефть (коэффициент корреляции = 0,64) и курс доллара (коэффициент корреляции = 0,61). Логично, что ипотечное кредитование и доходы населения являются факторами спроса первого порядка, то есть оказывают прямое воздействие на рынок, в то время как цены на нефть и курс доллара оказывают опосредованное влияние, действуя на объем денежной массы в стране.
Регрессионная модель, описывающая взаимосвязь между факторами, в результате аппроксимации (метода упрощения) данных получилась следующая:
То есть, при увеличении номинальных доходов жителей Астаны на 10 тыс. тг, средняя цена на квартиры в столице увеличится на 14 $/кв.м. Увеличение объемов ипотечного кредитования в Астане на 1 млрд тг приведет к увеличению цен на жилье на 12 $/кв.м. Рост мировых цен на нефть на 1 $/барр. может привести к увеличению средних цен на рынке жилья в Астане на 6,82 $/кв.м. Рост курса доллара на 1 тенге за доллар в Казахстане уменьшает цены на жилье в среднем на 6,27 $/кв.м при неизменных значениях других факторов.
Рост курса доллара на 1 тенге за доллар в Казахстане уменьшает цены на жилье в среднем на 6,27 $/кв.м при неизменных значениях других факторов.
Построенная модель при заданных условиях дает возможность с высокой точностью спрогнозировать цены на рынке жилья в Астане в будущем. Для этого необходимо спрогнозировать значения факторов.
Прогнозы на 2015 год
Прогноз доходов населения
Динамика номинальных доходов населения демонстрирует устойчивый рост с ярко выраженной сезонностью. Учитывая данный характер динамики, для прогнозирования данного показателя была использована аддитивная тренд-сезонная модель.
Расчет прогноза показал, что среднегодовой уровень номинального дохода в Астане в 2015 году составит 122 110 тг, а среднемесячный темп прироста номинальных доходов населения — 2,6% в месяц или 7,5% в год (декабрь 2015 года к декабрю 2014 года).
При увеличении номинальных доходов жителей Астаны на 10 тыс. тг, средняя цена на квартиры в столице увеличится на 14 $/кв.м.
Прогноз объемов ипотечного кредитования
По данным регулярного исследования Нацбанка РК, несмотря на повышение активности со стороны населения на ипотечные кредиты и в целом на положительную конъюнктуру рынка жилья, тем не менее, кредитная активность банков остается достаточно сдержанной. Это проявляется в жесткой системе оценки заемщиков, в том числе в высоких требованиях к первоначальному взносу, тщательном мониторинге платежеспособности и кредитоспособности клиентов.
Ожидается, что высокие требования к заемщикам со стороны банков могут незначительно отразиться на кредитной политике по ипотечным продуктам в конце 2014 года: 10% банков ожидают ужесточения по ипотечным кредитам, и основная часть банков прогнозирует оставить ее без изменения.
Процентные ставки по потребительским и ипотечным займам все еще остаются на высоком уровне. С I квартала 2011 года процентные ставки по ипотечным займам особых изменений не претерпели. Несмотря на то, что население ждет существенного снижения процентных ставок по займам, по оценкам банков, прогнозировать его в ближайший период пока не приходится.
Как показывает динамика, среднемесячный темп роста объемов ипотеки в Астане в 2013 году составлял 1,3% в месяц, и 1,5% — в 2014 году. На основе таких довольно сдержанных прогнозов со стороны банков, можно сделать вывод о сохранении текущих тенденций на ипотечном рынке.
Для нахождения прогнозных значений объемов ипотечного кредитования в Астане до конца 2015 года для базового сценария был использован метод экстраполяции, то есть продление в будущее тенденции, наблюдавшейся в прошлом.
На основе результатов расчета получаем среднемесячный объем ипотечного кредитования 187,544 млрд тг с темпом прироста 1,0% в месяц.
Прогноз цен на нефть
В условиях устойчивого снижения цен на нефть за последние полгода и неопределенности на мировых рынках за основу для прогноза цен на рынке жилья был принят показатель 80 $/барр. (среднегодовая цена), заложенный в республиканском бюджете для базового сценария после пересмотра параметров в ноябре уходящего года.
Таблица 2. Прогноз цен на жилье в Астане
|
Сценарий |
Среднегодовой номинальный доход населения |
Среднегодовой объем ипотечного кредитования, млн тг |
Среднегодовая цена на нефть, $/барр. |
Курс $ |
Среднегодовая цена на жилье, $ /тг |
Средний прирост цен на жилье в 2015 году к 2014 году |
|
Базовый |
122 110 Среднемесячный прирост (+2,7%) |
187 544 Среднемесячный прирост (+1,0%) |
80 |
182 |
2231 $ 403 535 тг |
+8,3% +9,4% |
Прогноз цены на рынке жилья Астаны на 2015 год
В случае сохранения экономических и финансовых параметров на обозначенном уровне, то есть при стабилизации цен на нефть в течение 2015 года на среднегодовом уровне 80 $/барр., поддержании курса американской валюты на уровне 181-182 тенге, приросте доходов и ипотечного кредитования в среднем на уровне 2,7% и 1,0% в месяц в течение 2015 года, средняя долларовая цена на рынке жилья может увеличиться на 8,3%, тенговая — на 9,4% и составить 2231 $ и 403 535 тг соответственно.
Возможны другие сценарии
Учитывая, что прежний коридор инфляции (6,0-8,0%) в 2015 году будет шире, вполне вероятно, что рост цен на жилье в Астане в 2015 году не превысит уровня инфляции. Реализация данного сценария осуществима при условии, пока тенге обладает достаточным запасом прочности, однако сохраняющаяся нестабильность на мировых рынках и экономические катаклизмы в России не позволяют нам ограничиться одним лишь базовым сценарием.
Российские аналитики в 2015 году не ожидают от своего рынка недвижимости ничего, кроме падения. Озвучивается прогноз по снижению долларовых цен на жилье в Москве до 35% в течение года (по данным портала www.irn.ru). Очевидно, что падение курса рубля и цен на жилье в России будет оказывать давление и на казахстанский рынок в части оттока из него инвестиционного спроса и создавать дополнительный стимул для мигрантов, таким образом, сокращая казахстанский спрос.
С другой стороны, снижение цен на нефть выше запланированных показателей и дальнейшее обесценивание рубля могут вызвать усиление рисков повторной девальвации тенге, и тогда развитие нашего рынка недвижимости в 2015 году может пойти по российскому сценарию.
Какой может оказаться динамика цен по пессимистичному сценарию (при среднегодовой цене до 70 $/барр.) и кризисному сценарию (в случае еще одной девальвации тенге) читайте и в следующих материалах. Следите за рынком.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz, сертифицированный аналитик рынка недвижимости РГР, оценщик,
Наталья Емелина, к.э.н., зав. кафедрой высшей математики КЭУ Казпотребсоюза
Читайте также: