Қаладағы қарбаластың және проблемалы көршілердің кесірінен көптеген қазақстандықтар көбінесе жекеменшік үйді сатып алуды ойлайды.
Оның үстіне қазіргі заманғы үй өркениеттің, қалалық пәтерлердің барлық, бар жетістіктеріне ие: орталық жылу беру, су құбыры, электрмен қамтамасыз ету. Және де кейбір аймақтарда үйлердің бағасының соңғы уақыттарда төмендеуі анық, айқын байқалуда.
Kn.kz аналитикалық қызметінің мәліметі бойынша Астанада 2014 жылдың III тоқсанында қала бойынша жекеменшік үйлердегі шаршы метрдің орташа бағасы II тоқсанмен салыстырғанда, өзгерген жоқ, яғни, 1409 ш.б. /ш.м. Астанадағы жаңа үйлердің орташа бағасы 110-120 мың доллардан Шығыс Ильинка аулында, Ақбұлақ шағынауданында, Тельман-Манас тұрғын үй массивті ауданында, Қараөткелде 2,5-3,5 миллион долларға өзгерді.
Егер де бұрынғы жылдардағы құрылыстағы үйлердің бағасы туралы айтар болсақ, қымбат емес зәулім үйлер Көктал қыстағында — орташа 40-50-дан 100-120 мың долларға дейін.
— Бүгінгі таңда астанада коттеждік қыстақтар нақты орналасқан қалалық инфрақұрылымға жақындау тоғыз негізгі аудан бар, — деп те тиянақтылап дәл түсіндіреді «АБС RoyalEstate» жылжымайтын мүлік агенттігінің атқарушы директоры Расул Биккинин. — Егер де қымбатынан бастап, бағаның төмендеуін қарастырсақ, онда тізімдер мынадай болады: Ақбұлақ шағынауданы, Тельман-Манас тұрғын үй массивті ауданы, Энергетиктер аулы, Қараөткел аулы, Комсомольский, Шұбары аулы, Абылайхан даңғылындағы ВИП-қалашығы, Оңтүстік-шығыс шағынауданы (сол және оң тарап) және Көктал аулы.
Kn.kz аналитикалық қызметінің мәліметтері бойынша Астанада 2014 жылдың III тоқсанында қала бойынша жеке үйлердің шаршы метрінің орташа құны тиісінше II тоқсанда өзгерген жоқ.
Сонымен қатар қаланың шекарасында орналасқан Астанаға жақын қалада аудандар да бар. Кейбір адамдардың бөліктері үшін коттедж онда қаладан тыс үйлер болып саналады. Бұл гольф-клуб ауданы, Достық шағынауданы, Интернациональный және де Мичурино ауылдары, Үркер шағынауданы, Шығыс Ильинка аулы, сонымен қатар аэропортқа таяу және де жақын орналасқан Тельман ауылдағы шағынаудандар.
— Әрине, аталған аудандардың қандай да бір бөлігі келешекте сүрілетін болады, бірінші кезекте бұл Шұбары ауылына және де Оңтүстік-Шығыс шағынауданына қатысты. Ыңғайсыз жағдайға кездесіп қалмау үшін сатып алушы коттеджді иеленген кезде жөндеу жасайды, нақтылап айтсақ, барын, жанын салады, сосын бұл аудан сүруге дайындалатын болады, бұл мәселеде қалалық сәулет бөліміне немесе «Астанагенплан» ҒЗЖИ-не дереу жүгініп, шындыққа көз жеткізу қажет, — деп кеңес береді Расул Биккинин.
Егер сіз әрдайымға тұру үшін барлық, бүкіл орталық коммуникациясы бар үйді Астанада иеленуді қаласаңыз, онда астаналық мамандар зәулім үйді Ақбұлақ шағынауданынан немесе Энергетиктер қыстағынан таңдауға нақты бағыт сілтейді. Қазіргі таңда тек қана аталған осынау әдемі елдімекендерде өркениеттің барлық жағдайы бар. Қаладан тыс үй үшін тұрғын үйді таңдау оңайырақ.
Неге назар аудару керек?
үйдің өлшемдері
- Топырақ типі. Жоғары жағы құмдық суға тым жақын орналасқан жер учаскелерінде үйлердің салынуы сирек кездеспейді, көктем кезінде қар қарқынмен еріген уақытта су жертөлеге немесе тіпті төменгі қабатқа дейін көтеріледі. Бұл аталған үйді салған адамның ештеңеге мән бермегенін және бетонның гидроизоляциясы үшін ешқандай шара қолданбағанын көрсетеді.
- Іргетастың түрі. Ең көптеп тараған түрі — бұл блоктық және ленталық іргетас. Дегенменен, біздің аймақтарда топырақтың типіне байланысты ең бір сенімдісі — свайлық іргетас. Тип және іргетастың ерекшелігі егер де жанұяда тұрғын үй көлемін үлкейту мәселесі қозғалып, келешекте тағы бір қабат қосу керектігін нақтылап айқын анықтайды.
- Төсеніш типі, оның құрылымы және монтаждың сапасы. Шатырға монтаждың дұрыс жасалмауы судың ағуына итермелейді, сонымен қатар қыс кезінде үйде жылуды ұстап тұрмайды.
- Ораудың типі және ішкі әрлеу. Нығыздап ораудың жоқтығы немесе Орталық Қазақстанның табиғи-климаттық шарттарына оның сәйкес келмейтін ерекшелігі үйдің ішіне суықтың кіріп кетуіне апарады. Ал, сапасыз әрлеу — құрылыстың эстетикалық ажарын қашырады.
заңдылық ерекшеліктер
- Сатып алу-сатудың екі бөлек шартын жасаңыздар
— Сатып алу-сатудың екі бөлек шартын бірдей уақытта ресімдеуді талап етіңіздер, өйткені, сіз онда нақты көрсетілген жерді немесе үйді иеленгелі жатырсыз ғой, — деп келелі кеңес береді «KRG CORPORATION» ЖШС компаниясының директоры Екатерина Ольховская. — Бүгінгі таңда алаяқтық орасан белең алып, тым көбейіп барады, үй құжаттарына қол қойылғаннан кейін-ақ сатушы жер участкесін ресімдеуден қашқақтайды. Мысалы, учаске бұдан бұрын басқа бір тұлғаға сатылып кеткен жағдайлар кездеседі. Бұл кезде сіз сатып алған үйіңізден айырылып қалуыңыз мүмкін, мәміле жарамсыз деп танылады.
- Жер учаскесінің заңдылы тазалығын тексеріңіз
— Учаскенің көлемі сатып алушыға ұсынылған мөлшерге және де құжат бойынша ресімделген меншікке сәйкес келетініне немесе келмейтініне мықтап тұрып назар аударыңыз, расында, сізге бұрын тартып алынған жерді саудалап тұрмағанын да жан-жақты тексеріңіз. Егер де алаң құжат бойынша қалай да шындықпен сәйкес келмейтін болса, онда күдікті мәміледен бас тартыңыз, — деп ақыл береді юрист.
Сонымен қатар сізге көрсетілген сол аталған участкеге жерге мемлекеттік актінің сәйкес келуін айқын тиянақтап тексеру қажет. Участкенің алаңының нақтыланған мекен-жай бойынша оның тіркелуінің дәл дұрыстығын тексеру керек. Осынау ақпарат «Жылжымайтын мүлік орталығы» РММ-де нақ расталады. Көршілермен аралықтағы дау-жанжалдардың жоқтығына көзіңізді жеткізіңіз. Бұл үшін, біріншіден, үйден бекітілген шекараға дейінгі аралықты өлшеп, аймақтың қолда бар жоспарларымен салыстыру қажет. Екіншіден, жердің кадастрында сақталған, құжаттарда көрсетілген жер өлшемдерінің нақты шекараны білу керек. Бұл қағазды сіздің талабыңызбен сатушы береді, жеке меншіктік туралы ақпарат құпия болады, мемлекеттік органдардан оны сатушы ғана алады. Алдын ала мәселеге қанық болу үшін сізге көршілермен әңгімелескен артық болмайды, ешқашан да кедергі болмайды.
Сатып алу-сатудың екі бөлек шартын бірдей уақытта ресімдеуді талап етіңіздер, өйткені, сіз онда орналасқан үйді, жерді иеленгелі жатырсыз ғой.
- Үйдің кепілге қойылмағанына көз жеткізіңіз
— Тұрғын үйге ауыртпалықтың да, сонымен қатар үйге тыйым салудың да немесе өндіріп алуға өтініштің те жоқтығын дәлдеп анықтап алыңыз. Бұл үшін өз бетінше электрондық үкіметтің порталында ЭЦҚ-дың (электрондық цифрлық қол қоюдың) болуы немесе ТҚО-нан талап етілген мекен-жай бойынша жылжымайтын мүлікке тіркелген құқық (ауыртпалық) туралы анықтаманы алыңыз, — деп те түсіндіреді Екатерина Ольховская. — Мұндай ақпарат нотариуспен нақтылай, тікелей тексеріледі және ол мәміле жасалар тұста белгіленуі тиіс.
- Үйдің «тарихын» қалпына келтіріңіз
Аталған жылжымайтын мүлікпен бүкіл, барлық бұрынғы мәмілелер қалай жасалып, ресімделгенін білуге тырысыңыз. Егер де үйде (учаскеде) бірнеше қожайын ауыстырылса, бұрынғы сатып алу-сату келісімшарттарының ресімделуінің дұрыстығына көз жеткізіңіз: олардың барлығы нотариуспен куәландырылып, мемлекеттік тіркелімнен өтуі тиіс. Олай болмаса, мәміле, қалған бүкіл құжат та — жарамсыз болып есептеледі.
- Үйге және инженерлік желінің барлық құжаттарын тексеріңіз
— Үйлердің және де инженерлік жүйелердің жобалық құжаттамасын —
инженерлік жүйесі бекітілген компаниялармен келісімшарттарды, сонымен қатар сертификаттарды, пайдалану бойынша нұсқаманы және де кепілдік талондарды талап етіңіздер, — дейді тиянақтап Екатерина Ольховская. — Коммуникацияның барлық желілерін — электрлік жүйені, суды, жылуды, газды нақтылы алу қажет. Жылжымайтын мүліктің сатушы-меншік иесі онда кабельдердің және трубалардың қайда жатқанын білмеуі мүмкін. Осыларды білмеу келешекте бір нәрсені іздегенде, қиындықтар тудырады, тіпті керекті сымды табу үшін жарты үйдің қиратылуы әбден ықтимал! Бұдан да басқа коммуникацияны қосу үшін техникалық шартты алу маңызды. Егер мұндай құжат болмаса, біраз уақыттан кейінде магистральды желіге қосылу заңсыз болып танылады, сосын сізді одан ажыратып тастайды, тіпті айыппұл салады. ТНБ-ның берген техникалық төлқұжатын талдаңыз, рұқсатсыз берілген заңсыз қайта жобалаудың, құрылыстың жоқтығын анықтаңыз. Тағы бір ақыл айтамыз: сома бойынша барлық шартты айтып және шартта көрсетілген ақшаны нотариуста тапсырыңыз, болмаса қаражатты алғандығы туралы қолхатты міндетті түрде алыңыз.
Ипотекаға үйді қалай ресімдеуге болады?
Пәтерді және жеке үйді ипотекаға сатып алудың арасында айта қоярлықтай айырмашылықтар жоқ, алайда, үймен мәселе күрделірек болады. Көптеген банктер 1970 жылдан бұрынырақ салынған үйлерге кепілдік ретінде несие бермейді, бірақ, бұл банктердің жалпылай қабылданған саясаты емес. Және де ипотекаға үйді сатып алуды ресімдеудің күрделілігіне назар бөлген жөн.
— Жылжымайтын мүлікті кепілге нақты қойып, ипотеканы немесе несиені ресімдеудің уақытында банк ең алдыменен құқық белгілеуші құжаттарды тексереді, — деп анық түсіндіреді бөлшек несиелеудің мәселелерін реттейтін «Темірбанк» АҚ қарағандылық филиалының қызметкері. — Шаруашылық құрылысы жер учаскесінен тым тысқары жататындығы немесе, мысалы, құжаттарда жоқ үйдегі не құрылыстағы аздаған қайта жобалаудың болуы, немесе жерге актісінің ескіргендігі жиі кездеседі. Егер клиенттің құжатында тәртіп болмаса, ол кез келген банкте ипотеканы да немесе несиені ресімдей алмайды. Банкпен қоса мұндай кепілді тіркемейтін әділет органдары, ТҚО бар. Егер қайта жобалау, жаңа құрылыс болса, оларды пайдалануға беретін акті және құжатпен ресімделген барлық қажетті де рұқсатнама болуы тиіс. Тиісті құрылымдарда осындай құжаттарды ресімдеуге ең аз дегенде алты айдай уақыт кетеді. Әрине, біз клиенттің жағдайын түсінуге тырысамыз, егер де, мысалы, ең негізгі құрылыспен бүкілі дұрыс болып жатса, дегенменен, аздаған, шамалы өзгерістер орын алса, мәселен, шағын монша салса, біз клиентке алты ай мүмкіндік береміз, келісімшартта бұл пункт нақ жазылған. Клиент несиені алғаннан соң, барлық кемшілікті жоюға міндетті.
— Егер ипотека табысты растаумен ресімделетін болса, жылжымайтын мүліктің бағасының 75%-н береміз — жылдық пайыздық 13-тен 14,5%-ға дейін, доллармен жылдық 12-ден 14%-ға дейін, — деп анық нақтылайды Темірбанктің қызметкері. — Жылжымайтын мүліктің кепілдігі — жылдық 14-тен 17%-ға дейін. Ипотека біздің банкте 15 жыл мерзімге ресімделеді, жылжымайтын мүлік кепілдігінің несиесі 10 жылға беріледі. Ипотекалық займды ресімдеу клиент құжаттың толық пакетін бергеннен аптаны алады.
Ипотеканы ресімдеуге рұқсаттаманы алу үшін жылжымайтын мүлікті сатып алушының алғашқы жарнапұлды төлейтін қаражаты болуы керек. Егер де сіз тек қана кепілдік ретінде өзіңіздің басқа жылжымайтын мүлкіңізді банкке қалдырмасаңыз, бұл барлық банктің бұлжымайтын қоятын шарты. Алғашқы жарнапұлдың сомасы әр банкте әр түрлі, 10, 20 болады, жылжымайтын мүліктің құнынан 30% болуы ықтимал. Табысты растау талабына келетін болсақ, бұл мәселеде, әдетте, еліміздегі барлық, бүкіл, бар банктер бірінің аузына бірі түкіргендей бірдей, клиенттің табыс көзін зерттейді. Алайда, кей жағдайда, мысалы, алғаш жарнапұл құннан 30%-ды құраса, ал, алынатын жылжымайтын мүлік мәртебелі ауданда орналасса, табыстарды растау міндетті емес.
— Үйді сатып алуға айта беретін несие арқылы қол жеткізу тым қолайлы, біз бәсекеге қабілетті жылдық 12%-дық ұтысты ұсынамыз да, — дейді банкир. — Жеке кәсіпкер болып табылатын адам ипотеканы заңды түрде ресімдей алады. Егер клиентте 2011-2012 жылдар аралығында ресімделген бірнеше пәтер болса, біз клиент төлемге қабілетті деген қорытынды да шығарамыз. Сонымен қатар алғашқы жарнапұлдың қажеті шамалы, мысалы, кепілдікке пәтерді қоюға болады. Бұл мүлік үшінші тұлғаға — кепіл берушіге қарасты болуы мүмкін. Зейнеттік қорға аударымды нақты талап ету бүгінгі таңда жоқ. Мұндай саясат бізде 2011 жылдан үгіттеліп, жасалып та келеді. Тіпті егер де клиенттің жаман несиелік тарихы болса да, біз бұл проблемаға түсіністікпен қараймыз. Әсіресе, егер де несие бойынша төлемнің проблемасы клиентте 2007-ден 2009 жыл аралығында —
экономикалық дағдарыс жылдарында туындады делік. Бір жыл құрылыс жүргізілмеген кез болады, біз ауданына қараймыз.
Мамандардың түсініктемелері
Пәтерді бағалауға қарағанда үйді бағалау күрделі
Үйді кәсіпқойлықпен бағалау түрлі мақсаттарда жүргізіледі — сатып алу-сату мәмілесі, несиелеу сәтінде кепілдік бағаны анықтау үшін, сақтандыру үшін, жалға беруде, сот өндірісінің уақытысында мүліктерді бөлуде, салық салуда. Үйді бағалаудың кейбір ерекшеліктері туралы «Бағалау және сараптаманың бюросы» ЖШС-тің директоры Светлана Соболева нақ әңгімелейді.
Пәтердің құнын бағалаумен салыстырғанда, үйді бағалауда орасан күрделі рәсімдер жүзеге асырылады. Қалалық пәтерді бағалау үшін бірінші кезекте не керек, — оны қаланың сол ауданындағы ұқсас баспанамен салыстыру. Назарға сол пәтерге жағдайлары қарайластары алынады. Әдетте, жеке үйде типтік емес қайта жобалау болады, орын алады, жасалады, осынау бағалау рәсімінің уақытында қосымша факторлардың рөлдерін көтеріп ұлғайтады. Жеке үйдің нақ құнын бағалауға, сонымен қатар олар орналасқан барлық шаруашылық құрылыстарын және жер учаскелерін бағалау кіреді. Маман мүліктің құнын бағалау туралы есептемесін құратын кезде оның айқын хал-ахуалын бағдарлап бағамдайды, үйдің физикалық және де функциональдық күйін, әрлеу менен жобалауын, үйдің инженерлік дәл қамтамасыз етілуін, коммуникацияны жақсылап талдайды, ол орналасқан учаскенің де, үйдің де келешек тиімді пайдалануына мықтап көңіл бөледі.
жеке үйді бағалау бірнеше кезеңдермен жүргізіледі
I кезең
Жұмыстар тек қана объектіні бағалаумен емес, тапсырыс берушілермен де жүргізіледі: бағалауды өткізудің мақсаты түсіндіріледі, құжаттар жиналады. Ертерек жұмыстың орындалу мерзімі де, құны, ерекше шарттар келісіледі. Сосын объектіні тәуелсіз бағалау қызметін жасау шарты нақ жасалады.
II кезең
Объектіні бағалау туралы ақпараттар жиналады, оны қарау жүргізіледі, фотографияға түсіріледі, оның сипаттамасы құжатталады. Участкенің өзінде шаруашылық құрылыстарын жан-жақты қарау өткізіледі (егер де ондайлар болса).
III кезең
Жеке үйдің құнының есебі жүргізіледі. Бұл айтарлықтай тер төгуді қажет ететін жүріс, өйткені, көптеген факторларды мықты ойға алу керек болады. Біріншіден, нарықтың осы сегментіне талдау жасау керек; екіншіден, ұқсас жылжымайтын мүлік объектілерімен салыстыру жүргізіледі; үшіншіден, объектіні тәуір және тиімді пайдаланылуы талданады.
Сосын объектінің құнының тікелей есептері жүргізіледі. Бұл үшін түрлі-түрлі нақтылы тәсілдер пайдаланылады. Жасалған тәсіл оның қазіргі жағдайына байланысты нарықтық құнды айқын анықтайды. Объектінің бұл бағасын сатушының бағыты деп айтуға болады. Табыс тәсілі болашақта ол әкелетін пайдаға байланысты объектінің бағасын анықтайды. Объектінің бұл бағасын сатып алушының бағыты деп айтуға да болады. Салыстыру тәсілі көбінесе бағаланатын объектінің сипаттамасына сәйкес келетін нарықтағы ұсынысқа негізделеді. Сосын барып жан-жақты алынған қомақты нәтижелер бір жерге қордаланып жиналады және тұрғын үйдің қорытынды құны шығарылады. Соңғы кезеңде, сәтте ғана объектіні бағалау туралы есептеме құрылады.
Жеке үйді қараудың кезіндегі барлық, бүкіл мәліметтер, негізгі өлшемдер есепке нақтылы алынатын жылжымайтын мүлікті қарау актісіне жазылады. Тұрғын үй орналасқан аудан туралы мынадай жан-жақты дәл мәліметтер: транспорттық салаға қатысты құрылыстың мекен-жайы және үйдің өзінің сипаттамасы, объектінің қандай көшелерде орналасқаны, қоғамдық көлікке қолжетімділік, білім, сауда, мәдени орталықтардың жақындығы және осы ауданның жалпы экологиялық жағдайы, жүретін жолға үйдің жақын, алыс орналасуы.
Астанада жеке үйге бағалау жасаудың қызметінің орташа құны — 10-нан 25 мың теңгеге дейін.
Жақын маңдағы аймақтың тазалығы да бағаланатын болады, көгалдың болуы және оның тығыздығы. Оған қоса жеке үйді қараудың актісіне арнайы жайлылық деп аталатын санат кіреді (яғни, бағаланатын объектіден 100-300 метр қашықтықта не орналасқан) — көлік тұрағы, дүкендер, базар, автобус аялдамалары. Сонымен қатар актіге жертөлелік ғимараттар, қабаттардың, бөлмелердің саны, олардың алаңдары да жазылады. Үйдің терезесінің қайда қарағаны да маңызды: жүретін жолға, аулаға немесе тыныш ішкі көшеге.
Алдымен, әдетте, үйдің өзі бағаланады, атап айтсақ: ол қандай материалдан тұрғызылған (кірпіш, панель, шлакоблок, шлак құйылған және де тағы да басқалар), қабырғаның сыртқы және ішкі әрлеуі, төсеніш неменен жабылған және оның жағдайы, терезе жасалған материал, төбе және еден. Сантехника да бағаланады. Аулалық құрылыстар, моншалар, гараждар, жазғы асханалар, сарайлар есепке алынады. Бағаланатын объектілер нақтыланып орналасқан жер учаскесінің көлемі. Коммуникациялардың қолда нақ болуы: суық және ыстық су, су құбырлары — орталық немесе септик, жылу — орталық және автономды.
Жеке үйді бағалау туралы нақ есептемені құруға шамамен 2-3 жұмыс күні кетеді. Есептемеге үйді қарау актісі және суреті, сонымен қатар құқық белгілеуші құжаттар кіреді. Қызметтің құны үйдің жалпы көлеміне және «эконом» мен «элит» класқа байланысты — жұмысты бағалау кезіндегі орындалған көлем мен күрделілікке қарап анықталады. Астанадағы жеке үйді бағалау қызметінің орташа құны — 10-нан 25 мың теңгеге дейін.
Kn.kz ақпараттық қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
ҚТҚЖБ-нен қолжетімді тұрғын үй: сұрақтар мен жауаптар
Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде ақша беруді қауіпсіз тәсілдері