Для большинства казахстанцев купить квартиру сразу — задача непосильная. Куда более приемлемым способом приобретения жилья считается ипотека, однако переплата за кредит в итоге выливается в стоимость самой квартиры, а то и больше. Но есть ещё один вариант покупки недвижимости — рассрочка, которая возможна при условии стабильного дохода и небольших сбережений.
Ежемесячно отдавать за несуществующую квартиру тысячи долларов — такая перспектива кажется многим рискованной. На фоне разговоров о проблемах с ипотечным кредитованием стали появляться оптимистичные прогнозы о скором снижении стоимости квартир. Но более реальными кажутся предсказания скептиков: в стране не хватает жилья, спрос превышает предложение, а значит, будут использоваться любые возможности для приобретения заветных «квадратов».
О том, как изменились условия рассрочки с наступлением кризиса, читайте здесь.
Рассрочка: определение и преимущества
Летом в рамках круглого стола в Мажилисе Парламента депутаты обсудили жилищную ситуацию в Казахстане и пришли к неутешительным выводам: жильё будет недоступным для казахстанцев ещё много лет. Такие данные огласила вице-спикер мажилиса Дарига Назарбаева и подкрепила их соответствующей статистикой: государство планирует строить по 6 тысяч квартир в год, а очередников в стране по состоянию на 1 января 2014 года — 283 тысячи человек.
Поэтому при таком раскладе они смогут получить квартиры не раньше, чем через 45 лет. Такие данные заставляют серьезнее задумываться о поиске других вариантов приобретения недвижимости — более быстрых и ненакладных.
Рассрочка представляет собой способ покупки жилья, при котором строительная компания, возводящая дом, предлагает покупателю сначала внести первоначальный взнос за квартиру, а остаток оплатить в течение определенного времени равными долями. Казахстанские застройщики практикуют схему, по которой все деньги за квартиру нужно отдать к моменту окончания строительства.
К рассрочке казахстанцы пока относятся с определённой долей недоверия. Ведь то же ипотечное кредитование предоставляет возможность сразу поселиться в квартире, а вот квартиру по рассрочке приходится ждать несколько лет. Самое главное, чтобы строительством дома занимался надёжный и порядочный застройщик, который сдаст объект в соответствии с графиком строительства.
Покупка жилья в новом доме: как решать сопутствующие проблемы >>>
Адвокат коллегии адвокатов Астаны Гульнара Айтжанова поясняет, что, прежде чем решиться вложить деньги на строительство квартиры, следует изучить историю застройщика, а именно его солидность на строительном рынке, количество сданных объектов, дату основания компании, а также его аккредитацию в банках.
Какой бывает рассрочка от застройщика?
По наблюдениям экспертов по недвижимости, примерно половина застройщиков предлагают разные варианты рассрочки:
- Покупатель постепенно оплачивает полную стоимость недвижимости еще до её ввода в эксплуатацию (то есть начинает вкладываться в жилье еще на периоде котлована). Более распространённая практика.
- Рассрочка может продлиться на небольшой период после сдачи дома в эксплуатацию, или квартиры могут предлагаться в объектах, уже введённых в эксплуатацию.
- Варианты, которые по времени сопоставимы с ипотечными кредитами, — на 15-20 лет. Но такие условия в основном предлагают при реализации очень дорогого жилья.
Главным преимуществом рассрочки для покупателя является то, что её можно оформить без поручительства и без различных бумаг с подтверждением платёжеспособности, пенсионных отчислений.
В столице есть фирмы, которые даже специализируются на работе с застройщиками. Например, компания «Центр продаж №1» делает предложения сразу от нескольких строительных организаций Астаны. По словам специалистов компании, именно квартиры в рассрочку пользуются большим спросом, чем при 100-процентной оплате. Потому что у народа после кризиса остались опасения, что компания может не достроить объект. Специалисты отмечают, что в 99% случаев застройщики предлагают рассрочку на год. Приобрести квартиру в рассрочку предлагают до 90% казахстанских строительных компаний.
Самое главное, чтобы строительством дома занимался надёжный и порядочный застройщик, который сдаст объект в соответствии с графиком строительства.
Ипотека в 2016 году в Казахстане: рейтинг банков >>>
Покупка квартиры в новостройке через кооператив
Предложение купить квартиру в рассрочку может поступить не только от самой строительной компании, но и от специально созданных для реализации жилья кооперативов. Жилищно-строительные кооперативы — явление в Казахстане нечастое, но вполне законное: оно предусматривается законами РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и «О жилищных отношениях».
Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом за счёт средств пайщиков-членов ЖСК. ЖСК может не являться застройщиком и использовать деньги с целью строительства жилого дома с привлечением генерального подрядчика. Также ЖСК может быть самим застройщиком, но при этом должен получить разрешение на строительство и иметь земельный участок под строительство жилого дома.
Механизм продажи жилья через ЖСК таков: создается жилищно-строительный кооператив для возведения конкретного дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. Жилищно-строительный кооператив привлекает пайщиков по участию в строительстве жилого комплекса путем заключения договора паевого взноса.
На руках у руководства таких кооперативов должна быть ПСД (проектно-сметная документация), утверждённая госэкспертизой. Жилстройкооператив является юридическим лицом с момента его регистрации в установленном законом порядке. Он следит за подрядчиком и контролирует процесс возведения жилья.
— С кем лучше заключать договоры — с застройщиком или с ЖСК — однозначно сказать нельзя, поскольку риски есть везде. Но, к примеру, в отличие от дольщиков по договору долевого участия у застройщика, члены ЖСК могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения — управлять объектом кондоминиумом, — объясняет адвокат Гульнара Айтжанова. — Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.
— Так как ЖСК — независимый заказчик, который самостоятельно финансирует строительство, он разрабатывает и бюджет проекта, и график работ, а также целевое использование денег, — уточняет председатель правления ЖСК «ТК-Жагалау» Орынжан Муктаева.
Например, реализация квартир в астанинском ЖК «Жагалау-4» происходит через вступление в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Плата за квартиру в чистовой отделке идёт без процентов и переплат и варьируется от возможностей пайщиков — можно рассчитать взносы на год, а можно растянуть их на 7 лет, что в 6 с лишним раз быстрее ожидания госжилья.
Ипотека без подтверждения дохода в Казахстане: условия банков в 2016 году >>>
Юридические аспекты покупки квартиры в рассрочку
Специального документа для оформления покупки квартиры в рассрочку нет. Единых требований не существует: строительная компания вправе заключить договор об инвестировании строительства жилья, о совместной деятельности на инвестирование долевого строительства, долевого участия в жилищном строительстве, создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). И все эти виды договорённости будут законны.
По мнению адвоката Гульнары Айтжановой, самым лучшим будет договор долевого участия в строительстве. Несмотря на многочисленные примеры с проблемами дольщиков после кризиса, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» дает больше гарантий, уверена специалист, особенно после внесения изменений в 2009 году. В частности, правительством был утвержден типовой договор между строительной компанией и покупателем.
— Чтобы заключить такой договор, — объясняет Гульнара Айтжанова, — застройщик должен иметь лицензию на привлечение долевого капитала, иметь земельный участок, разрешение на проведение строительно-монтажных работ нулевого цикла. А также располагать собственным капиталом в размере не менее 15% от стоимости объекта.
И это только первый этап для получения лицензии на строительство за счет привлечения средств дольщиков. На втором этапе строительства компания должна располагать собственными средствами уже не менее 25% от стоимости объекта.
Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении архитектуры и градостроительства. Таким образом, говорит адвокат, исключается факт двойной продажи, и можно быть уверенным, что строящуюся квартиру не передадут третьим лицам.
Законом также предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком, за каждый день просрочки. Ранее, указывает Гульнара Айтжанова, застройщиками применялась неустойка в 0,01% и даже 0,001%. Случалось так, что клиентам за несколько месяцев задержки введения дома в эксплуатацию назначались мизерные суммы в 5-10 тысяч тенге.
Нередко компаниями используются договоры инвестирования строительства жилья. Заключение договоров инвестирования позволяет компаниям обойти то самое требование о вложении в строительство 25% собственных средств. Тем не менее компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья. Главное отличие от долевого участия в том, что в этом случае могут приниматься не только деньги. Например, в качестве инвестиций могут выступать земельные участки, другая недвижимость, предоставление на стройплощадку рабочей силы или техники.
Долевое строительство: нюансы и риски >>>
Что касается договора с ЖСК, то там должны быть чётко прописаны условия вступления в кооператив, размер членских и паевых взносов, а также прописан порядок выхода из ЖСК и сумма возвращаемых средств. В соответствии со ст. 65 Закона РК «О жилищных отношениях», паевой взнос возвращается не позднее трехмесячного срока. А если вы заключили договор долевого участия и захотите вернуть свои деньги, то будете вынуждены делать это через суд, предъявив предварительно претензии к застройщику.
Членам ЖСК, покупающим квартиры в кооперативе, могут предоставить рассрочку на объект, который уже построен, и могут позволить проживать в нем, продолжая выплачивать свой пай. При договоре долевого участия тоже могут предоставить рассрочку, но застройщик передаст квартиру только в случае выплаты всей суммы.
— ЖСК может заключать трехсторонний договор о долевом строительстве или инвестировании, где сторонами являются строительная компания (застройщик), сам кооператив и член ЖСК, — отмечает адвокат Гульнара Айтжанова. — Члены ЖСК вправе потребовать от застройщика и ЖСК документы, подтверждающие ход строительства. Риски при вступлении в кооператив могут быть разными. Когда строительные компании самостоятельно образуют ЖСК, ими диктуются условия договора. Одним из неблагонадежных пунктов является привлечение в строительство других членов ЖСК, что может вызвать риск двойной продажи доли пайщика. Кроме того, договор, заключаемый с ЖСК, не проходит государственную регистрацию в отличие от договора долевого строительства.
Компании не нарушают закон, когда при покупке квартир в рассрочку предлагают клиентам заключить договор инвестирования жилья.
Ипотека на квартиру в новостройке: совместные программы банков и застройщиков в 2016 году >>>
Плюсы и минусы рассрочки
Плюсы:
- Как правило, не нужно доказывать свою платежеспособность.
- Минимальный пакет документов.
- Отсутствие дополнительных расходов, таких как обязательное страхование недвижимости или комиссионные сборы.
- Отсутствие или незначительный процент за возможность воспользоваться рассрочкой.
- Более лояльное отношение к клиентам, чем в банках. Возможность получить отсрочку по выплатам, иногда без штрафов.
- Возможность вернуть свои деньги в случае финансовой несостоятельности. В некоторых случаях необходимо оплатить застройщику неустойку.
Минусы:
- Большие размеры ежемесячных выплат.
- Короткие сроки предоставления рассрочки по сравнению с ипотекой.
- Необходимость где-то проживать, пока дом не будет достроен.
- Невозможность оформить квартиру в личную собственность, пока жилье не будет введено в эксплуатацию.
- Риск задержки по срокам стро-ительства.
- Риск остаться без жилья и денег в случае заключения договора с недобросовестным застройщиком.
Советы при покупке жилья в рассрочку
- Проверьте состоятельность компании-застройщика: какие объекты были построены ранее, были ли задержки с окончанием сроков строительства.
- Компания-застройщик должна располагать такими документами, как право на земельный участок, заключение экспертизы проектно-сметной документации, лицензия на право осуществления строительной деятельности.
- Как минимум внимательно изучите договор, который вам предлагают подписать. Лучше попросить проект договора, для того чтобы с ним ознакомился юрист.
- При заключении договора обращайте внимание на такие моменты, как санкции в отношении клиентовдолжников, условия расторжения договора, выплату неустойки застройщиками в случае срывов сроков строительства.
Информационная служба kn.kz