Время идет, дома постепенно разрушаются. Уже сегодня в Казахстане, по данным Министерства национальной экономики, сносу подлежат 3807 домов, или 3,6% от всего жилфонда республики. Еще 29 751 многоквартирный жилой дом требует капремонта. Если сегодня не принять кардинальных мер по урегулированию данной ситуации, то через 510 лет аварийных и ветхих домов станет в десятки раз больше, а проблема вырастет до размеров государственной.
В Караганде назвать ситуацию плачевной пока нельзя: из 2509 многоквартирных домов аварийными являются всего 5. Таким образом, доля аварийного жилья от общего жилого фонда Караганды составляет всего 0,2%. Жилые здания, предварительно признанные аварийными, расположены по следующим адресам: ул. Казахстанская, 32; ул. Учительская, 35; ул. Гвардейская, 17; ул. Ленинградская, 31 и мкр-н «Восток-2», 6/2. Почему «предварительно»? Потому что эти дома приватизированы и экспертиза строения должна производиться за счет собственников квартир.
К примеру, жильцы дома по улице Казахстанской, 32 вот уже много лет не могут добиться того, чтобы их дом признали аварийным. На первый взгляд, это обычное двухэтажное здание, облицованное желтым кирпичом. Но подойдя поближе, сразу видишь всю бедственность положения. С задней стороны дома окна первого этажа практически сровнялись с землей, продольная трещина тянется от фундамента до крыши, облицовочный кирпич отошел от стенки дома сантиметров на 15-20, а кое-где совсем отвалился, входная дверь в одном из подъездов отсутствует, а в кровле зияют дыры.
— Этот дом строили еще японцы после войны, — рассказывает жительница дома Галина Нежданова. — В этой квартире жила семья мужа. Я сюда переехала, выйдя замуж в 1980 году. И уже в те годы заходила речь о том, что дом будут сносить, так как он начал оседать из-за шахтных подработок, а владельцам выдадут новые квартиры.
В подъезд пришлось входить, согнувшись в три погибели. Состояние дома изнутри оказалось еще ужаснее. Проводка вместе со штукатуркой свисает с потолка и стен, деревянные лестницы прогнили и деформировались, и повсюду «латки»: на дверях, потолке, стенах.
— Сколько мы ни обращались в акимат с заявлением признать наш дом аварийным, нам отказывают. Ссылаются на то, что недвижимость не государственная и находится в собственности, поэтому, чтобы провести экспертизу дома, необходимо 1 200 000 тенге. Да, в 90-е годы мы, как и большинство карагандинцев, приватизировали свои квартиры. Помню, тогда еще отдала 4 тенге за свое жилье. Но кто ж знал, что дело так обернется? А теперь как нам собрать такую сумму? — недоумевает Галина Нежданова.
Кто должен платить за экспертизу?
Как пояснили в акимате Караганды, в Бюджетном кодексе не предусмотрена статья, позволяющая финансировать техническую оценку негосударственных зданий. По подсчетам специалистов, обследование одного 14-квартирного одноэтажного дома обойдется государству в сумму около 1 миллиона тенге. А с заявками на признание их домов аварийными карагандинцы обращаются в акимат довольно часто. При этом социальный портрет таких домов чаще всего неблагоприятный: в них проживают обычно неблагополучные семьи, пенсионеры и инвалиды. Собрать баснословную сумму в миллион тенге для них просто невозможно.
Чтобы найти выход из положения, акимат города рассматривает возможность привлечения предпринимателей для сноса аварийных зданий и строительства на их месте нового коммерческого жилья. Но с одним условием — обеспечить жильем собственников аварийных квартир. В случае, если местные исполнительные органы не найдут таких предпринимателей, «аварийным вопросом» будет вынуждено заняться государство.
Как пояснил юрист Евгений Роженцев, в соответствии с п.1 п.п.5 и п.4 ст.29 Закона РК «О жилищных отношениях» при сносе аварийного дома, грозящего обвалом, в качестве компенсации собственнику предоставляется иное равноценное жилище. Но согласно п.4 ст.29 и ст.67 того же закона квартиры взамен аварийных предоставляются переселяемым лишь в пользование, а не в собственность. Кроме того, получить их могут лишь те, у кого признанное аварийным жилье является единственным.
Собственнику же ветхого, то есть не признанного аварийным, жилья ничего не полагается. И хотя определение «ветхое жилье» в законодательстве РК отсутствует, на практике состояние таких зданий определяется как нечто среднее между состоянием домов, которые не сегодня завтра развалятся, и строений, которые могут простоять еще десятки лет. Также, не каждый дом, нуждающийся в ремонте, является ветхим.
КСК: как сменить председателя кооператива>>>
Ремонт в кредит
По словам специалистов, своевременный ремонт — наилучший вариант сохранить свой дом. В последние годы в Казахстане реализуется Программа модернизации ЖКХ РК на 2011–2020 годы. По словам первого заместителя председателя правления АО «Казахстанский центр ЖКХ» С. Аманбаева, по программе модернизации отремонтировать можно только многоквартирные жилые дома всех типов и только капитально, за исключением аварийных. Государство предлагает жильцам беспроцентные кредиты на модернизацию домов, вернее, общего имущества объекта кондоминиума: крыши, подвала, инженерных коммуникаций.
Капитальный ремонт домов предусматривает замену всей инженерной «начинки» дома, то есть тепловых и водопроводных сетей, электропроводки, канализации, установку автоматизированного теплового пункта (АТП), общедомового прибора учета тепла, утепление стен, подъездов, подвальных помещений, замену кровли. В рамках данной программы собственники квартир могут взять беспроцентный кредит на ремонт фасада здания, крыши, подвала или лифтового хозяйства. Возвращать деньги в бюджет нужно будет в течение 7-10 лет, но ежемесячно. Срок выплаты кредита варьируется от платежеспособности жильцов. Причем вне зависимости от ситуации на финансовом рынке страны сумма за эти годы меняться не будет.
Для участия в программе модернизации ЖКХ нужна регистрация в органах юстиции объекта кондоминиума и наличие органа управления объектом либо КСК:
Для этого необходимо:
- провести общее собрание собственников квартир и принять решение о проведении ремонта общего имущества объекта кондоминиума, утвержденное протоколом общего собрания, при этом необходимо протокольное согласие 2/3 собственников квартир;
- направить заявление об участии в программе с приложением копии протокола в акимат.
Акиматы в свою очередь рассмотрят представленные документы и включат объект в перечень домов, подлежащих ремонту в рамках программы. Между органом управления объектом кондоминиума, подрядчиком и собственниками квартир заключается договор на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума. Сервисную компанию жильцы выбирают на общем собрании.
Механизм предоставления кредита
Согласно данным, предоставленным Казахстанским центром модернизации ЖКХ, механизм выдачи кредита на ремонт общего имущества объектов кондоминиума осуществляется следующим образом:
- местным исполнительным органам из республиканского бюджета выделяются целевые трансферты, которые будут направлены на капитализацию специализированной уполномоченной организации (СУО) с участием государства;
- на основании финансово-экономического обоснования с приложением заключения экономической экспертизы и актов технического обследования общего имущества объектов кондоминиума производится формирование бюджетной заявки для капитализации СУО;
- между органом управления объектом кондоминиума, собственниками квартир и СУО, которая является генподрядчиком, заключается договор на проведение ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
- независимыми экспертами, обладающими соответствующим аттестатом, осуществляется технический надзор, расходы на данные услуги предусматриваются в проектно-сметной документации;
- СУО производит ремонт общего имущества с возможностью привлечения субподрядчиков;
- орган управления объектом кондоминиума открывает на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления средств собственниками квартир. На практике средства за произведенный капитальный ремонт дома возвращаются в СУО;
- орган управления объектом кондоминиума использует эти средства для оплаты ремонтных работ, выполненных СУО;
- в течение срока, установленного договором, собственники помещений (квартир) производят ежемесячные взносы на сберегательный счет в банке второго уровня;
- суммы, возвращенные жителями, СУО использует на ремонт других объектов кондоминиума.
7-10 лет — срок выплаты кредита на модернизацию дома
Какие дома модернизируют
В 2014 году условиями государственной программы модернизации ЖКХ воспользовались жильцы 17 карагандинских домов: по ул. Карбышева, 14/2; Волочаевской, 39; Ермекова, 14/2, 26/2 и 114/1; Можайского, 9; Лободы, 43; Архитектурной, 11; пр. Бухар-жырау, 76; б. Мира, 36; пр. Строителей, 1; в мкр-нах «Голубые пруды», 8; «Восток-1», д.3; «Восток-3», д. 14; 11а, д. 23, 24 и 25. Жильцы этих домов заключили договоры с ТОО «ГорКомХоз» и органами управления.
Ремонтные работы в 7 домах на сегодняшний день завершены полностью, еще на 7 объектах ремонт проводится согласно графику, на оставшихся 3 зафиксировано отставание от графика. На 8 объектах потребовалась установка АТП, в 3 домах заявки были только на замену лифтов. В основном же карагандинцы жалуются на прохудившуюся кровлю и проблемы с канализацией. На следующий год поданы заявки на участие в программе модернизации ЖКХ еще 13 домов.
Чтобы привести жилой фонд республики в порядок, Нурсултан Назарбаев поручил ежегодно до 2020 года выделять на модернизацию инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства по 200 миллиардов тенге.
Сколько стоит ремонт дома
В 2014 году из республиканского бюджета на капитальный ремонт 698 многоэтажных жилых домов было выделено 11 миллиардов 900 миллионов тенге. Стоимость капитального ремонта дома зависит от многих факторов: площади строения, его этажности, количества квартир, технического состояния инженерных сетей, фасада, а также видов осуществляемых ремонтных работ. Если брать усредненную цифру, то сумма ремонта одного дома будет составлять чуть более 17 миллионов тенге.
Общее собрание собственников квартир в соответствии со сметой утверждает сумму расходов на ремонт общего имущества объекта кондоминиума, возлагаемую на каждую квартиру. Сумма определяется отношением полезной площади жилых и нежилых площадей, находящейся в индивидуальной (раздельной) собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума.
К примеру, сметная стоимость ремонта, проведенного в рамках программы модернизации ЖКХ в доме по ул. Ермекова, 26/2, составила 25,016 миллиона тенге. Здесь были проведены такие виды работы, как ремонт и утепление кровли, подвального помещения, подъездов, фасада, замена инженерных сетей и установка АТП.
Для малообеспеченных семей размер платежей за выполненную работу за 1 квадратный метр полезной площади помещения в месяц не должен превышать 5% от месячного расчетного показателя. К слову, государство может помочь семьям с низким уровнем доходов оплатить расходы за капитальный ремонт общего имущества в соответствии с Правилами предоставления жилищной помощи.
Тем временем депутаты предложили ввести программу сноса аварийного жилья по всему Казахстану. В столице уже начали разбирать двухэтажные дома постройки 50-х годов прошлого века. Планируется, что до конца года будет снесено порядка 30 строений. Жильцам этих домов будут выдаваться квартиры в многоэтажных новостройках на левом берегу реки Ишим. И все бы хорошо, если бы не одно «но»… Квартиры в сносимых домах находятся в частной собственности, а предоставляемые взамен них квадратные метры в новостройках — собственность уже государственная.
Чтобы привести жилой фонд республики в порядок, Нурсултан Назарбаев поручил ежегодно до 2020 года выделять на модернизацию инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства по 200 миллиардов тенге.
Если авариен частный дом
Обветшать и развалиться может не только многоэтажное здание, но и частный дом. В Караганде частный сектор даже преобладает. Если многоэтажных жилых домов в городе насчитывается чуть более двух с половиной тысяч, то частных строений — около 27 тысяч. Естественно, что время не щадит и эти постройки, и они постепенно ветшают. При этом снести разваливающийся дом и построить на его месте новый мешает все тот же финансовый вопрос. Как в этом случае может помочь государство?
— Собственники частных домов, которые не могут уже содержать свой дом или построить на его месте новый, могут получить квартиру от государства, — пояснили в отделе жилищных отношений города Караганды. — Они должны будут за собственный счет сделать экспертизу строения, согласно которой дом будет признан аварийным и непригодным для проживания, так как государством не предусмотрено финансирование техобследования частных домов. Для получения технического заключения нужно обратиться в специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид деятельности (КазМИРР и др.). Еще одно условие — необходимо передать в собственность государства землю, на которой стоит дом. На основании этих документов собственники домов могут обратиться в акимат, в отдел жилья для включения их в очередь на получение жилья в рамках действующего законодательства. К слову, на сегодняшний день в Караганде в очереди на жилье стоят около 12 тысяч человек.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz
Читайте также:
Кому принадлежат чердаки, подвалы, кладовки