Нью-Йорк считается финансовым центром мира. Поэтому рынок недвижимости города, сильно пострадавший во время кризиса, достаточно быстро снова пошел вверх. Сейчас это...
...один из самых востребованных городов для проживания в мире.
История рынка
Рынок недвижимости – вещь достаточно непредсказуемая. Тем не менее, можно составить представление о примерном поведении рынка, обратившись к его истории. За прошедших 40 лет цены на жилье в Нью-Йорке испытали два периода быстрого роста – 1980-1989 и 1996-2006 годов – и два периода спада – 1974-1980 и 1989-1996 годов. Оба бума были существенными, а оба кризиса, хотя трудно, были относительно небольшим. В целом, цены выросли на 250% с 1974 по 2006 годы.
Во время кризиса 1970-х годов цены по всему городу снизились на 12,4%. Манхэттен оказался единственным районом, не затронутым кризисом, цены здесь даже выросли на 28,6%. После, по крайней мере, шести лет снижения цены по всему городу выросли с 1980 по 1989 год на 152%, а в Манхэттене – на 155%. Цены в 18 кварталах выросли более чем на 200%, и только водном районе рост составил менее 100%. Этот бум закончился, когда экономика вступила в рецессию в 1989 году.
С 1989 по 1996 цены упали на 29,3%. Однако в десяти крупнейших районах цены снизились только на 4%. В 1996 году рынок Нью-Йорка вступил в период десятилетнего бума. Цены на продажу увеличились на 189% в десяти зонах агломерации, включая сам город. В Манхэттене в среднем цены выросли на 185%, однако в некоторых кварталах рост составил почти до 500%.
С момента наступления кризиса в 2006 году цены на недвижимость в Нью-Йорке упали на 24.8%. Цены достигли дна в августе 2009 года, когда средняя цена на продажу составляла 461 000 тысячу долларов. После этого на рынке наметился рост, однако уже в начале 2010 года цены опять начали опускаться, достигнув дна во второй раз в феврале 2012 года. Далее цены неуклонно росли.
За 2013 год цены выросли на 10,4% и Zillow прогнозирует рост на 3,7% в течение 2014 года. Средняя цена за квадратный метр в Нью-Йорке составляет 5347,7 тысячи долларов. Средняя цена выставленных на продажу объектов – 528 888 тысяч долларов, в то время как средняя цена сделки – 519 813 тысяч долларов. По всем прогнозам, цены на недвижимость в Нью-Йорке продолжат расти, хотя и не такими быстрыми темпами, как это было во время бума 1996-2006 годов. Одним из ключевых факторов для дальнейшего роста, который отмечают профессионалы, является хронический недостаток предложения на рынке.
Районы Нью-Йорка
Нью-Йорк разделен на пять основных районов (боро): Бронкс, Квинс, Стейтен-Айленд, Бруклин и Манхэттен.
Бронкс – самый северный из пяти районов Нью-Йорка. Расположенный к северу от Манхэттена и Квинса, и к югу от округа Вестчестер, Бронкс является единственным районом, который находится, главным образом, на материке. Согласно последней переписи 2010 года население Бронкса насчитывает 1,3 миллиона человек (по некоторым оценкам, в 2014 году население района насчитывает уже более 1,4 миллиона).
Хотя Бронкс является третьим по густонаселенности округом в США, около четверти его площади не заселено. Незаселенная территория включает кладбище Вудлоун, парк Ван-Кортландт, парк Пелэм-Бей, Нью-йоркский ботанический сад и Бронкский Зоопарк. Эти территории были намеренно защищены от застройки еще в 19 веке, а городское развитие распространялась на север и на восток от Манхэттена.
По данным портала Trulia.com, средняя цена продажи в Бронке в третьем квартале составила 370 000 тысяч долларов. По сравнению с предыдущим кварталом цены выросли на 14%, или 45 500 тысяч долларов. По сравнению с тем же периодом в предыдущем году цены выросли на 5,7%. За последние 5 лет цены здесь выросли на 17,5%. Наиболее популярные районы в Бронксе – Ривердейл, Трогс-Шея, Эйджуотер-Парк, Уэйксфилд, Джеромс-Парк, Паркчестер и СеверныйРивердейл.
Стейтен-Айленд – самый южный район города. Район отделен от остальной части города Нью-йоркским заливом. Население района насчитывает около 470 000 человек. С 2000 года в районе значительно выросла русская общин, в частности, в кварталах Россвилл, Саудбич и Грейт-Киллс. Средняя цена продажи в Статен-Айленде в третьем квартале 2014 года составила 384 500 тысячи долларов. Это представляет собой увеличение на 9,9%, или 34 500 тысячи долларов, по сравнению с предыдущим кварталом и на 1,2% по сравнению с предыдущим годом. Цены здесь выросли на 4,1% за последние 5 лет. Наиболее популярные районы в Стейтен-Айленде включают Арден-Хайтс, Теттенвилл, Грейт-Киллс, Донган-Хиллс, Россвилл и Элтингвилл.
Квинс расположен на востоке города и прилегает к Бруклину. Это самый крупный по площади район Нью-Йорка. Население Квинса насчитывает около 2,3 миллиона человек. Кроме того, Квинс – еще и самый этнически разнообразный район города. За последние 5 лет цены в этом районе выросли на 17,5%. Сейчас средняя цена составляет 499 000 тысяч долларов. Самые популярные кварталы – Джексон-Хайтс, Асториа, Кью-Гарденс, Бейсайд, Риго-Парк и Риджвуд.
Бруклин является самым густонаселенным из пяти районов Нью-Йорка, с около 2,6 миллиона человек. Он географически примыкает к Квинсу в западной части Лонг-Айленда. Расположенный неподалеку от Манхеттена, Бруклин за последние 15 лет стал привлекать жителей города, которые работают на Манхэттене, однако не могут себе позволить аренду или покупку недвижимости на острове.
В последнее время, за счет замедления роста рынка Манхэттена, Бруклин начал стремительно набирать обороты, становясь самым востребованным после Манхэттена районом. Перспективы дальнейшего роста цен, во многом связанные с рынком Манхэттена, скорее всего, достаточно позитивные. За последние шесть кварталов благодаря стремительному росту населения цены на недвижимость здесь выросли почти в пять раз. Бруклин стал первым районом Нью-Йорка, восстановившимся после кризиса. Средняя цена на все виды недвижимости поднялись на 4% по сравнению с аналогичным периодом в 2013 году. Таким образом, уровень цен в третьем квартале оказался на 8,8% выше пиковых показателей 2008 года.
Средняя цена продажи в Бруклине составляет 676 000 тысяч долларов. Стоимость недвижимости увеличилась на 5,1%, или 33 000 тысячи долларов, по сравнению с предыдущим кварталом и на 14,1% по сравнению с предыдущим годом. В целом цены здесь выросли 42,3% за последние 5 лет. Среди популярных кварталов Бруклина выделяются Бедфорт-Стайвесант, Бей-Рибдж, Форт Галмильтон, Шипсхед-Бей, Парк-Слоуп, Ист-Флэтбуш и Бушвик.
Манхэттен — историческое ядро города. Население, по данным на 2012 год, составляет около 1,6 миллиона человек. В Манхэттене расположены высочайшие и самые знаменитые небоскребы города, среди которых – Эмпайр-стейт-билдинг, Крайслер-билдинг, Вулворт-билдинг, Мет Лайф Тауэр, Уолл-стрит, 40, Рокфеллеровский центр.
Географически район представляет собой остров, расположенный неподалеку от впадения реки Гудзон, омывающей его с запада, в бухту Аппер-Нью-Йорк-Бей. От материка, на котором расположен район Бронкс, на северо-востоке Манхэттен отделен рекой Гарлем, от острова Лонг-Айленд на востоке и юго-востоке — проливом Ист-Ривер.
Средняя цена продажи на Манхэттене составляет 225 000 тысяч долларов. По сравнению с предыдущим кварталом цены выросли на 2,3%, или 5000 тысяч долларов, и на 25% по сравнению с предыдущим годом. За последние 5 лет цены выросли только на 3,3%. Район делится на отдельные части: Даунтаун (или Лоуэр-Манхэттен), Мидтаун, Верхний Ист-Сайд и Верхний Уэст-Сайд.
Даунтаун находится на юге острова. Это коммерческий центр Манхэттена, а также наиболее его популярная часть с точки зрения туризма и коммерции. Финансовый центр сконцентрирован вокруг Чемберс-Стрит. Она включает в себя Уолл-стрит и территорию бывшего Всемирного торгового центра. К северу от вокруг Чемберс-Стрит и Бруклинского моста и к югу от Канал-стрит находится один из старейших кварталов Нью-Йорк Чайнатаун.
По данным на второй квартал 2014 года средняя цена продажи в Даунтауне составила 1 114 817 тысяч долларов. При этом соотношение предложений премиальной и низкобюджетной ценовой категории постоянно сокращается в пользу первой. Так во втором квартале 3 из 5 объектов находились в ценовой категории выше 1,3 миллиона. На данный момент Даунтаун — наиболее стремительно растущий рынок Нью-Йорка. Катализатором роста стали налоговые преференции, имеющие целью стимулировать активность предпринимателей и девелоперов после трагедии 11 сентября 2001 года.
Мидтаун – это район самых знаковых зданий города, в том числе ЭмпайрСтейтБилдинг, Крайслер-билдинг, штаб-квартира ООН, а также такие знаменитые торговые и туристические центры, как Рокфеллер-центр, Бродвей и Таймс-сквер. Средняя цена продажи в этой части Манхэттена, зафиксированная во втором квартале 2014 года, составила 770 000 тысяч долларов.
Еще с начала XX века Верхний Ист-Сайд назывался «районом шелковых чулок», так как считался одним из самых дорогих в Нью-Йорке. Здесь строили жилье состоятельные американские промышленные магнаты еще с конца XIX века. Также Верхний Ист-Сайд известен обилием музеев. Наибольшая концентрация их приходится на так называемую «Музейную миляю», отрезок 5-ой авеню от 82-й до 104-й улицы. Там находятся знаменитые Метрополитен и музей Гуггенхайма.
Верхний Уэст-Сайд – район между Центральным парком и рекой Гудзон, ограниченный 59-й и 110-й улицами. Как и Верхний Ист-Сайд, Верхний Уэст-Сайд традиционно считается местом элитного жилья, в котором проживают работники коммерческой сферы в Мидтауне и Даунтауне. Также Верхний Уэст-Сайд является родиной для многих знамемитых деятелей культуры.
Квартиры в Верхнем Ист-Сайд и Верхнем Уэст-Сайд стоят в среднем от 12 000 тысяч долларов до 24 000 тысяч долларов за кв.м. В нижней части Манхэттена - Челси, Гринвич-Виллидж, Sho и Tribeca, квартиры, как правило, дороже, и цены за кв.м находятся в диапазоне приблизительно от 17 000 тысяч долларов до 27 000 тысяч долларов.
В Верхнем и Нижнем Манхэттене большие квартиры, как правило, стоят дороже. Например, в Верхнем Манхэттене, квартира площадью 120 кв.м. стоит около 15 000 тысяч долларов за кв.м, тогда как квартира площадью 175 кв.м стоит в среднем 18 000 тысяч долларов за кв.м. В Нижнем Манхэттене, квартира площадью 120 кв.м стоит около 18 000 тысяч долларов за кв.м. Стоимость квартиры площадью 200 кв.м составит примерно 23 000 тысячи долларов за кв.м.
Средняя стоимость аренды в Манхэттене выросла на 3,3% в июне 2014 года по сравнению с годом ранее, до 3300 тысячи долларов, согласно отчету DouglasEllimanRealEstate. По другим данным брокерской компании CitiHabitats, средняя арендная плата достигла в этом месяце 3470 тысячи долларов – самый высокий показатель с 2002 года. Арендные ставки продолжают расти, засталяя многих жителей Манхэттена переселяться в другие районы города.
Аренда роскошных апартаментов в Манхэттене, находящихся в верхней планке 10%, стоит, в среднем, 8848 тысяч долларов в месяц. Среди окрестностей Манхэттена максимальная стоимость аренды – в Сохо и Трибека, начиная со среднего уровня в 2620 тысячи долларов в месяц для студий и до 7906 тысячи долларов за квартиры с тремя спальнями.
Даниил Бурыгин, HomesOverseas.ru