В шахтерской столице спрос на аренду жилой недвижимости и ставки найма остаются высокими. В данное время на карагандинском рынке арендной недвижимости наблюдается ярко выраженная сезонность: августовский всплеск активности арендаторов продержится до декабря. Также спрос на арендное жилье продолжает поддерживать и дефицит жилых «квадратов» в шахтерской столице. Особенно не хватает в Караганде однокомнатных квартир, их арендаторы расхватывают, как горячие пирожки. Причин этому множество: близость столицы, постоянный приток населения в виде студентов, рабочих, представителей зарубежных компаний, а также медленный ввод в эксплуатацию нового жилья, объем которого не может удовлетворить возрастающую вместе с демографическими показателями потребность в жилых «квадратах».
— В нашем агентстве бывают случаи, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Этажи» Асель Маханова, — когда родители иногородних студентов, чтобы не упустить удачный вариант, заранее присматривают квартиру возле университета и заблаговременно, за месяц-два, закрепляют ее за собой, оплачивая аренду, хотя их дети вселятся туда только в начале учебного года.
Риелтор Ольга Духова, специализирующаяся на арендной недвижимости, кроме уже обозначенного дефицита однокомнатных квартир, отмечает нехватку в районе Город квартир 3- и 4-комнатного форматов.
— Если говорить о ценах на аренду жилья, то они в Караганде завышены, — говорит она. — Спрос растет, а предложение остается неизменным.
Как отмечают некоторые специалисты по недвижимости, сдача жилья внаем в Караганде даже более прибыльный бизнес, чем, например, в таком мегаполисе, как Алматы. В южной столице за 110 000 тенге можно снять двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в новостройке с мебелью и техникой, в то время как в нашем городе за те же деньги предлагают куда более скромные варианты. Если учесть, что уровень жизни в Алматы выше на порядок, получится, что карагандинские арендодатели имеют больший доход, чем их южные коллеги. По словам профессионалов рынка, местные предприниматели разбалованы настолько, что даже не хотят вкладываться в ремонт квартир.
Секреты аренды: как выгодно сдать квартиру>>>
Проблемы арендаторов
Спрос на арендное жилье в основном формируют молодые семьи. Для них съем жилплощади — настоящее хождение по мукам: как найти приличное помещение и при этом уложиться в бюджет?
— Мы с супругой после рождения дочери, решили съехать от родителей, — рассказывает житель Майкудука Виктор Бондаренко. — Я работаю в охране, она учитель младших классов. Суммарный месячный доход семьи едва превышает 100 тысяч тенге, так что квартира в центре города нам с самого начала была не по карману. Искали двухкомнатную в Майкудуке очень долго. Даже учитывая, что наш район не очень популярен, найти приличную квартиру за 30 тысяч здесь практический нереально. И вот подвернулся вариант в 12 микрорайоне — 2 этаж, балкон, но... Это был настоящий притон: невыносимая вонь, разбитая мебель, на полу мусор и собачьи фекалии! Хозяин предложил арендную плату в 20 тысяч за месяц + комуслуги, но так как жить в такой квартире было невозможно, я договорился, что беру на себя легкий ремонт, а он не берет с нас плату в течение 3-4 месяцев.
Так как других вариантов ни у хозяина, ни у меня не было, мы ударили по рукам, и я принялся за работу. Это был очень рискованный шаг, так как никаких договоров кроме устного мы не заключали (хозяин не был оформлен как индивидуальный предприниматель). Как только я закончил ремонт, владелец квартиры тут же поднял квартплату до 30 тысяч в месяц. Мы вынуждены были согласиться.
Самым привлекательным районом Караганды остается центр города, особенно бульвар Мира и пр. Бухар жырау. Здесь все в шаговой доступности. В последнее время приезжих смущают пробки, поэтому они стараются подыскивать жилье рядом с работой, школой, детским садом. Охотно снимают жилье в любых новостройках.
Весьма непривлекателен для арендаторов, например, район улицы Пичугина: криминогенная обстановка, сомнительный контингент, плохие дороги и грязные дворы отпугивают людей, особенно если они оказываются там в вечернее время.
На Юго-Востоке самыми престижными районами считаются район супермаркета «Корзина» и Степные. В аутсайдерах держится 30 микрорайон, а именно район ТБЦ, так как он стоит на окраине города, осенью и зимой там дуют сильные ветры, плохо ходит транспорт и не очень хорошо организована инфраструктура района в целом. Говоря о ценах на аренду жилья, Ольга Духова отметила, что стандарта в этом вопросе нет.
По мнению риелтора, более или менее нормальные однокомнатные квартиры с советской мебелью и косметическим ремонтом стоят сейчас около 50 000 тг.
За 60 000 будет современная мебель, но ремонт такой же, как и в первом случае. За 70 000 тг вы получите актуальную мебель, технику и капитальный ремонт. От 80 000 до 100 000 арендаторам предлагается уже евроремонт, хорошая мебель, техника. Цена двухкомнатных квартир начинается от 60 000 тг и доходит в среднем до 130 000 тг.
Что касается наблюдений аналитической службы kn.kz, в сентябре 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила 57 948 тенге за квартиру в месяц, за комнату
— 17 154 тенге. Максимальная средняя арендная ставка сформировалась на квартиры, расположенные в районе Город, — 71 825 тенге в месяц. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 60 195 тенге в месяц и Михайловка — 53 679 тенге в месяц. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города Майкудук и Пришахтинск — 36 903 и 33 227 тенге соответственно.
Что выгоднее: аренда или депозит?>>>
Трудности арендодателей
Несмотря на благоприятную конъюнктуру, жизнь арендодателя — не райские кущи, как может показаться вначале. Карагандинка Ольга Гомель долгое время сдает двухкомнатную квартиру на Юго-Востоке. Жилплощадь досталась ей в наследство от родителей. Все вырученные деньги уходят на оплату обучения дочери в одном из карагандинских вузов. Клиентов подыскивает сама, давая объявления в газете. Квартира расположена на первом этаже девятиэтажного дома. Несмотря на хороший район, клиентов в последнее время поубавилось, ведь за долгий срок эксплуатации квартиры, ее интерьер и оснащение пришли в упадок. Денег на ремонт у женщины нет, а, следовательно, нет и «хороших» постояльцев, готовых платить высокую помесячную аренду.
— Пробовала сдавать квартиру посуточно, — говорит Ольга, — но столкнулась с тем, что очень много недобросовестных людей. Бывали случаи, что люди портили мебель и сантехнику, оставляли в подъезде мусор, нарушали спокойствие соседей, а иные просто уходили, не заплатив!
Еще один минус аренды на короткий срок — желающие снять квартиру звонят в любое время суток. И надо приходить на место и встречать очередного клиента. Особые проблемы возникают, когда жилье самого хозяина и съемная квартира находятся в разных частях города. Владельцы с личным транспортом или без тратят массу времени на проезд. В любом случае посуточная аренда требует много личных вложений от человека. Именно поэтому часть арендодателей приходят к мысли, что лучше сдавать квартиру на длительные сроки — это не так доходно, зато появляется возможность заняться еще каким-нибудь делом.
Однако и в долгосрочной аренде тоже есть свои подводные камни. Бывают случаи, когда квартиру пересдают повторно. То есть жилье снимают, а потом размещают объявление о его посуточной или почасовой сдаче. Нужно поддерживать контакт с соседями, советуют специалисты. Донести на вас могут не только арендаторы, но и недовольные соседи, которым ваш неофициальный бизнес часто «мешает жить».
Еще одной проблемой, которая неминуемо встает перед арендодателями, неофициально сдающими квартиры, — активные действия налоговой службы, которая всерьез взялась за людей, скрывающих свои доходы.
Доверительное управление — аренда без хлопот>>>
В розницу — дороже
Самый выгодный для арендодателей вариант — сдавать квартиры посуточно или по часам, чем и занимается большинство собственников. В сутки однокомнатная квартира, в зависимости от состояния и расположения, обойдется постояльцам в сумму от 1500 до 10000 тенге. Существует мнение, что снимать квартиру на сутки дешевле, чем жить в гостинице. Но это не всегда так: достаточно сравнить цены по газетам.
В гостинице, например, можно взять одноместный номер за 6 тысяч. Предприниматели подстраиваются под спрос и открывают гостиничные комплексы, в которых цены за комнату составляют 4-5 тысяч тенге в сутки. За эти деньги вам предложат парковку, душ, телевизор, телефон и холодильник. В стоимость не входит питание, и это обстоятельство зачастую решает выбор клиентов в пользу квартиры. Возможность приготовить еду самостоятельно экономит деньги, а в гостинице обеды придется оплачивать отдельно.
Один арендодатель в прошлом сдавал трехкомнатную в микрорайоне Голубые пруды. Рассказывает, что с поиском клиентов проблем не было. Неделя считалась особо неудачной, если два дня никто не заселялся.
— Снимали квартиру и строители, и военные, и влюбленные парочки. Ко мне периодически приезжала семейная пара, которая не могла заниматься личной жизнью у себя дома — им свекровь мешала. Интересно, что у нас люди не торгуются. Если сняли квартиру, то потом не пытаются цену сбросить.
Клиенты при посуточном найме, как правило, пользуются уже знакомыми адресами. Даже если в нужный день квартира окажется занятой, порядочный съемщик не останется без крыши над головой.
У каждого арендодателя есть телефоны «коллег», и подходящий вариант всегда найдется. Так, без всяких агентств по недвижимости, владельцы квартир обеспечивают друг друга работой.
Насколько выгоден арендный бизнес
Что выгоднее: вложить деньги в покупку, недвижимости или обратиться с нимим в банк и получать процент с депозита? Поскольку вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рискованными, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.
В сентябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых (по данным 10 стабильных банков Казахстана). Согласно наблюдениям аналитиков kn.kz, наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 10,92%, что на 1,42 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.
В последнее время нередки варианты взятого в ипотеку жилья, плата за которое покрывается путем сдачи его в аренду. Хотя подобное предприятие довольно рискованно, многие предприимчивые карагандинцы приобрели себе таким способом не одну квартиру. Руководитель риелторского агентства «Квартал» Рамиль Абдулин уверен, что операция с ипотекой выгодна семьям, которые хотят купить квартиру своему ребенку. Особенно это актуально, пока чадо еще маленькое и у родителей есть лет десять в запасе.
— Я не считаю, что это рискованно, потому что спрос на аренду очень велик. К примеру, мои клиенты так сдают однокомнатную квартиру по проспекту Н. Абдирова. Арендная плата составляет 60 тыс. тг + комуслуги. Ипотеку платят в размере 70 тыс. тг в месяц. Никогда не бывает так, чтобы их квартира пустовала. Даже в Майкудуке арендного жилья не хватает. Лучше брать по ипотеке и потом сдавать квартиры «средней руки», не бизнес-класса, в котируемом районе. Сумма аренды в этом случае будет примерно равна ежемесячному платежу по кредиту.
Рамиль Абдулин говорит, что на ипотеке можно даже зарабатывать — если сдавать жилплощадь посуточно. Правда, доход будет небольшим. Этот вариант хорош, если человек, например, временно лишился работы. Так есть возможность и долг банку заплатить, и самому без копейки не остаться.
Комментарии специалистов
Правовые нюансы аренды
С юридической точки зрения, аренда квартиры, в принципе, не самая сложная операция. О нюансах защиты прав арендатора и арендодателя рассказывает директор компании KORGAN Сакен Ешмуратов.
— В сегменте аренды есть как минимум две стороны, которые должны знать свои права и обязанности — арендатор и арендодатель. Основным видом защиты их прав выступает договор аренды, где прописываются права и обязанности каждого из них. При необходимости к договору приложением прикрепляется опись имущества, находящегося в квартире, оговариваются штрафные санкции за просроченную арендную плату и прочее. Чем больше пунктов в договоре, тем более защищены обе стороны. Так что, имея общий шаблон, каждый отдельный договор заключается индивидуально, в зависимости от потребностей и желания сторон.
Еще одно действующее лицо в сегменте аренды — агентство или частный риелтор. На данный момент их деятельность в республике не лицензируется, поэтому для занятия этим видом деятельности достаточно будет стать индивидуальным предпринимателем и работать по патенту. Налог на такую деятельность невелик и совершенно не обременяет человека, в отличие от штрафных санкций, которые предусмотрены законодательством РК за уклонение от уплаты налогов (от 20 МРП).
Важно отметить, что такой вид деятельности, как сдача внаем недвижимости, подразумевает некоторые риски, среди которых главным является порча или кража имущества. Так же вашу недвижимость, без вашего ведома могут сдавать в субаренду, квартира или дом могут стать наркопритоном, публичным домом, местом совершения незаконных сделок и афер. Чтобы застраховаться от подобных случаев и заручиться поддержкой закона — оформляйтесь официально, заключайте договоры аренды и вовремя платите налоги.
Всегда составляйте акт приема-передачи недвижимости, обращайте внимание на своих клиентов, ведь иной раз по внешнему виду и манере поведения можно получить представление о том с кем вы имеете дело.
Для заключения подобных сделок потенциальному жильцу необходимо удостовериться, что помещение зарегистрировано именно за арендодателем, другими словами, убедиться, что он имеет дело с собственником, которому, в свою очередь, следует проверить удостоверение личности будущего жильца. Только после этой процедуры стороны могут смело подписывать договор о найме.
В документе должны быть указаны все идентификационные характеристики сдаваемого в аренду помещения: адрес, вид объекта недвижимости (квартира, дом, дача), площадь, этаж. В договоре также оговаривается какая сторона оплачивает коммунальные услуги, кто и в каких случаях восстанавливает причинённый ущерб. Указываются сумма, сроки оплаты (ежемесячно, поквартально), срок аренды.
Это основные положения договора об аренде. Но по желанию одной из сторон в него можно внести и дополнительные пункты. К примеру, арендодатель может внести пункт о так называемом «депозите» — это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной платы за наем жилья). При выезде депозит обычно возвращается, но если жилец был неаккуратен в выплатах, депозит может войти в счет арендной платы.
Вообще, договор об аренде желательно оформлять нотариально. Потому что при невыполнении каких-либо обязательств или условий сделки существуют юридические основания для оспаривания. Если договор о найме жилья заключен на срок меньше одного года, его необязательно регистрировать в органах юстиции. В противном случае документ подлежит обязательной регистрации.
Тот же договор аренды является гарантом спокойствия арендатора. Если договор заключен на определенный срок, арендодатель не имеет права выселять арендатора. Вообще напомним, что фактически выселить его можно только по решению суда и особо наглые квартиранты часто этим пользуются. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, можно прописать в договоре штрафные санкции за отказ выселяться из квартиры. Такой нюанс отобьет желание недобросовестного квартиранта занимать вашу жилплощадь сверх положенного времени.
Информационная служба kn.kz
Читайте также: