Устав от городской суеты и проблемных соседей, многие казахстанцы всё чаще задумываются о покупке собственного дома. Тем более что современные дома обладают всеми благами цивилизации, присущими городским квартирам: центральное отопление, водопровод, электроснабжение. К тому же в некоторых регионах цены на дома в последнее время идут на убыль. Так, за несколько последних лет стоимость квадратного метра в сегменте частных домов Караганды снизилась в среднем на 4%. По примерным расчетам, около 50% площади города Караганды занимает частный сектор. Поэтому выбрать дом можно в любом районе по своему вкусу и, как говорится, карману. У риелторов существует преимущественная связка «цена — район». Эти две составляющие и играют решающую роль при покупке недвижимости.
— По опыту личных продаж я еще добавляю сюда и эмоциональную составляющую. Замечено, что, если покупатели и продавцы испытывают симпатию друг к другу, это ускоряет совершение сделки, — уверяет директор по развитию РА «Проспект» Дмитрий Ли.
Специалисты делят рынок частных домов на сегменты, например, дешевые, средние и элитные. В дешевом сегменте дома стоят до 40 тысяч долларов, в среднем сегменте — от 40 до 100 тысяч долларов, а в дорогом — от 100 тысяч и выше. По данным аналитической службы kn.kz, во II квартале 2014 года на рынке частных домов Караганды средняя цена предложения составила 793 у.е./кв.м. В частности, самые высокие цены установились на дома, расположенные в центральной части города, Михайловке и на Юго-Востоке в жилом массиве «Дворянское гнездо». Дешевле всего их можно приобрести в Пришахтинске и Старой Михайловке.
Согласно данным Агентства РК по статистике, количество сделок купли-продажи жилья в январе-июне 2014 года составило 71 332, что на 14,8% меньше, чем в соответствующем периоде прошлого года.
Самые высокие цены установились на дома, расположенные в центральной части города, Михайловке и на Юго-Востоке в жилом массиве «Дворянское гнездо». Дешевле всего их можно приобрести в Пришахтинске и Старой Михайловке.
При этом за полгода в республике было продано 4897 индивидуальных домов и 7909 квартир в многоэтажках. Так, в Астане сменили своих владельцев 43 частных дома и 651 квартира. В Карагандинской области зафиксирована 301 сделка по купле-продаже частных домов и 1048 — квартир. Еще говорить о каких-то общих тенденциях в сфере покупки-продажи частных домов, то за последние 5-6 лет наблюдается постоянное снижение спроса на коттеджи, делают выводы специалисты в сфере недвижимости. Еще они отмечают и снижение стоимости частных домов. В шахтерской столице риелторы также наблюдают снижение цен, но в пределах нормы.
— Если брать последние несколько лет, то цены на жилые дома сильно не изменились, в каждом из сегментов ценовые изменения составляют 10-15%, а это в пределах нормы, — уточняет Дмитрий Ли. — Единственное, сейчас мы наблюдаем увеличение числа предложений — это связано, видимо, с текущей экономической и миграционной ситуацией в стране.
На что обратить внимание
Параметры дома
- Тип почвы. Нередко бывает, что дом стоит на участке земли, где грунтовые воды находятся очень близко к поверхности, и когда весной происходит обильное таяние снегов, вода поднимается до уровня подвала или цокольного этажа. Это говорит о том, что тот, кто строил данный дом, не учел этот момент и не принял нужные меры для гидроизоляции бетона.
- Вид фундамента. Самый распространенный вид — это блочный или ленточный фундамент. Но самый надежный в нашем регионе из-за типа почвы — свайный фундамент. Тип и свойства фундамента определяют, возможно ли в будущем надстроить еще один этаж, если в семье встанет вопрос о расширении жилой площади.
- Тип кровли, ее структура и качество монтажа. Неправильно смонтированная крыша приведет к протечкам, а также не будет удерживать тепло в доме в зимний период.
- Тип утеплителя и внешняя отделка. Отсутствие утеплителя или его неподходящие свойства в природно-климатических условиях Центрального Казахстана приведут к пропусканию холода внутрь дома. А некачественная внешняя отделка — к неэстетичному виду строения.
Юридические нюансы
1. Заключайте два отдельных договора купли-продажи
— Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи, ведь вы приобретаете и дом, и землю, на которой он находится, — советует директор юридической компании ТОО «KRG CORPORATION» Екатерина Ольховская. — В настоящее время участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае вы рискуете потерять купленный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной.
Как проверить юридическую чистоту сделки>>>
2. Проверьте юридическую чистоту земельного участка
— Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся, по сути, самозахваченной. Если площадь по документам не соответствует действительной, лучше откажитесь от сомнительной сделки, — советует юрист.
Также необходимо проверить соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в РГП «Центр по недвижимости». Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерить расстояние от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в земельном кадастре. Такого рода бумаги по вашему требованию должен представить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой, и получить ее от государственных органов может только он. Вам наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей.
3. Убедитесь, что дом не заложен
— Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом. Для этого возьмите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество по требуемому адресу в ЦОНе или, при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись), самостоятельно на портале электронного правительства, — поясняет Екатерина Ольховская. — Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски>>>
4. Восстановите «историю» дома
Попытайтесь узнать, как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной, и все последующие за ней — тоже.
5. Проверьте всю документацию на дом и инженерные сети
— Потребуйте проектную документацию на дом и инженерные системы —
договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны, — говорит Екатерина Ольховская. — Необходимо получить все схемы разводки коммуникаций —
электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, продавец-собственник недвижимости может и не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем, в поисках нужного провода легко разрушить полдома! Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить, а то и оштрафовать. Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения. Еще хотелось бы дать совет:
деньги вручайте либо при нотариусе, отразив все условия по сумме и передаче денег в договоре, либо обязательно берите расписку о получении денег.
Безопасные способы передачи денег при покупке недвижимости>>>
Как оформить дом в ипотеку
Больших различий между покупкой в ипотеку квартиры и частного дома нет, но с домом дела обстоят несколько сложнее. Многие банки не предоставляют кредиты под залог домов, построенных ранее 1970 года, хотя это не общепринятая политика банков. Также к сложностям оформления ипотеки на покупку дома стоит отнести документационную составляющую.
— При оформлении ипотеки или кредита под залог недвижимости первым делом банк проверяет правоустанавливающие документы, — поясняет сотрудник карагандинского филиала АО «Темирбанк», курирующий вопросы розничного кредитования. — Часто бывает, хозпостройки выходят за пределы земельного участка, или, например, есть незначительная перепланировка в доме, пристройка, которых нет в документах, или акт на землю устарел. Если у клиента не в порядке документы, ни в одном банке он не сможет оформить кредит или ипотеку. Помимо банка есть органы юстиции, ЦОН, где такой залог просто не зарегистрируют. Если есть перепланировка, новые пристройки, должны быть акт ввода их в эксплуатацию и все необходимые документально оформленные разрешения. На оформление этих документов в соответствующих структурах уходит как минимум шесть месяцев. Конечно, мы можем пойти навстречу клиенту, и если с основным строением, предположим, всё в порядке, но есть незначительные изменения, например, предбанник пристроили, мы даем клиенту отсрочку шесть месяцев, в договоре прописан этот пункт. Клиент, получив кредит, должен устранить все недочеты.
— Если ипотека оформляется с подтверждением дохода, даем 75% стоимости недвижимости — процентная ставка от 13 до 14,5% годовых, от 12 до 14% годовых в долларах, — уточняет сотрудник Темирбанка. — Под залог недвижимости — от 14 до 17% годовых. Ипотека в нашем банке оформляется на срок до 15 лет, кредит под залог недвижимости дается максимально на 10 лет. Срок оформления ипотечного займа от момента, когда клиент представил полный пакет документов, занимает одну неделю.
Чтобы получить добро на оформление ипотеки, покупателю недвижимости необходимо иметь средства на первоначальный взнос. Это обязательное непоколебимое условие всех банков, если только вы не оставите банку свою другую недвижимость в качестве залога. Сумма первоначального взноса в разных банках может быть 10, 20, а возможно, 30% от стоимости недвижимости. Что касается требования подтверждения дохода, то в этом вопросе все банки, как правило, проявляют единодушие, изучая источники доходов клиента. Хотя в некоторых случаях, например, когда первоначальный взнос составляет 30% от стоимости, а приобретаемая недвижимость расположена в престижном районе, подтверждение доходов необязательно.
— Кредит под покупку дома сегодня получить вполне реально, мы предлагаем конкурентоспособные ставки от 12% годовых, — говорит банкир. — Оформить ипотеку может человек, который является индивидуальным предпринимателем. Если клиент имеет в наличии несколько квартир, оформленных в 2011-2012 годах, мы делаем вывод, что клиент платежеспособен. Также не обязательно иметь первоначальный взнос, можно поставить в залог, например, квартиру. Это имущество может принадлежать третьему лицу — залогодателю. Четких требований иметь отчисления в пенсионный фонд сейчас нет. Эта политика пропагандируется у нас с 2011 года. Даже если у клиента плохая кредитная история, мы лояльно относимся и к этой проблеме. Особенно если проблемы с платежами по кредитам у клиента возникали с 2007 по 2009 год —
годы экономического кризиса. Случается, что год постройки не проходит, соответственно, смотрим на район.
Долги по ипотеке: что делать?>>>
Оценка дома сложнее, чем оценка квартиры
Профессиональная оценка дома может проводиться в различных целях — при сделке купли-продажи, для определения залоговой стоимости при кредитовании, для страхования, сдачи в аренду, раздела имущества, при судопроизводстве, налогообложении. О нюансах оценки дома рассказывает директор ТОО «Бюро оценки и экспертизы» Светлана Соболева.
Оценка дома представляет собой более сложную процедуру относительно оценки стоимости квартир. Когда необходимо сделать оценку городской квартиры, первое, что нужно, — сравнить ее с аналогичным жильем в том же районе города. Во внимание берется примерное состояние этих квартир. Как правило, частный дом имеет нетиповую планировку, что увеличивает роль дополнительных факторов в процедуре оценки. Оценка стоимости частного дома также включает в себя оценку всех хозяйственных построек и земельного участка, на котором он расположен. Специалист при составлении отчета об оценке стоимости имущества анализирует физический и функциональный износ дома, исходя из его фактического состояния, отделки и планировки, инженерного оснащения дома, коммуникаций, и рассчитывает наиболее эффективное использование как дома, так и участка, на котором он расположен.
Оценка частного дома проходит в несколько этапов
I этап
Работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. Затем заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта.
II этап
Собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).
III этап
Производится расчет стоимости частного дома. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта.
Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются разные подходы. Затратный подход определяет рыночную стоимость объекта исходя из его нынешнего состояния. Можно сказать, что это цена объекта с позиции продавца. Доходный подход определяет цену объекта исходя из той прибыли, которую он может принести в будущем. Можно сказать, что это цена объекта с позиции покупателя. Сравнительный подход основывается на сопоставлении предложений на рынке, совпадающих по большинству характеристик с оцениваемым объектом. Затем полученные результаты обобщаются и выводится итоговая стоимость жилого дома. На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта.
При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитываются основные параметры. Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на какой улице находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе, расположен дом вблизи проезжей части или далеко от нее.
В Караганде стоимость оценки дома составит от 8 до 15 тысяч тенге.
Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) — автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносятся в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.
Сначала, как правило, оценивается сам дом, а именно: из какого материала он построен (кирпич, панель, шлакоблок, шлакозаливной и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого сделаны окна, потолок и пол. Оценивается состояние сантехники. Надворные постройки тоже учитываются, отмечается наличие бани, гаража, летней кухни, сарая и прочего. Площадь земельного участка, на котором находится объект оценки. Наличие коммуникаций: холодная и горячая вода, канализация — центральная или септик, отопление — центральное или автономное.
На составление отчета об оценке частного дома уходит 2-3 рабочих дня. В отчет подшивается акт осмотра дома, фотографии, а также правоустанавливающие документы.
Стоимость услуг определяется сложностью и объемом выполняемых при оценке работ, в зависимости от общей площади дома и класса — от «эконом» до «элит». В Караганде стоимость этой услуги составит от 8 до 15 тысяч тенге.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz
Читайте также: