Прежде чем оформить ипотеку, нужно знать не только об условиях, на которых она выдается. Важно также выяснить, как будет действовать банк, если вы вдруг не сможете производить ежемесячные взносы. Поверьте, умение банка находить общий язык с клиентами и приемлемые штрафы за просрочку значат не меньше, чем проценты за предоставление займа.
Если вы задолжали по ипотеке — не прячьтесь от банка. Этот совет неустанно повторяют не только сотрудники финансовых структур, но и те, кто защищает ипотечников, — различные общественные организации. Обычно заемщик в состоянии предвидеть, что у него возникнут проблемы. Чаще всего просроченные долги по ипотеке возникают из-за потери работы, о чем работодатель, как правило, предупреждает заранее. В этой ситуации лучше обратиться к менеджеру банка-кредитора и оформить письменное заявление с описанием проблемы.
Когда приходит уведомление о невыполнении обязательств
По словам председателя общественного объединения «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Абрахмановой, должно пройти четыре месяца, чтобы банк начал процедуру взыскания долгов.
— Банк сначала направляет уведомление № 1 о невыполнении обязательств, — рассказывает общественница, — и в течение 30 дней с момента получения уведомления нужно в добровольном порядке погасить задолженность. Иначе банк вправе воспользоваться правом внесудебной реализации залогового имущества.
Самый главный совет должникам по ипотеке — не прячьтесь от банка
Однако стоит обратить внимание на важный момент: когда клиент получает уведомление о невыполнении обязательств, оно должно быть зарегистрировано через ЦОН. Иначе банк не сможет начать процедуру внесудебной реализации жилья. Без такой процедуры уведомление носит лишь предупреждающий характер, т. е. квартиру только грозятся выставить на торги. А вот после регистрации документа намерения банка однозначны: если за 30 дней долг не будет погашен, недвижимость уйдет с молотка.
— Когда человек получает уведомление от банка о неисполнении своих обязательств и о том, что квартира может быть выставлена на торги, он в панике не читает нижнюю строчку, — описывает обычное поведение должника общественница Лариса Бояр. — Банки же, как правило, прописывают мелкими буквами в конце, что должник имеет право отказаться от внесудебной реализации в течение 25 дней со времени получения уведомления. Написание отказа означает, что банк не сможет реализовать недвижимость по собственному решению. Для этого нужно будет сначала подать на заемщика в суд и выиграть дело.
Специалисты говорят, что если оплатить хотя бы 500 тенге в счет погашения задолженности, банк должен будет по-новому готовить документы для проведения торгов.
Специалист юридической компании MOVING Ерлан Рахимов после получения уведомления предлагает должнику самому обращаться в суд и требовать отсрочки продажи с публичных торгов на срок до одного года (320 статья Гражданского Кодекса):
По закону без суда на торги нельзя выставить залоговое имущество, которое не является предметом ипотеки. Другими словами, если вы взяли в кредит квартиру, а в залог предоставили не ее, а земельный участок или другое имущество, их принудительная реализация возможна только через суд. Есть интересный момент при получении уведомления. Специалисты говорят, что если оплатить хотя бы 500 тенге в счет погашения задолженности, банк должен будет по-новому готовить документы для проведения торгов. Ведь сумма задолженности изменится, значит, нужно составлять новое уведомление и направлять его клиенту. Теоретически, можно каждый раз платить по 2-5 тысяч тенге и таким образом оттягивать негативный для себя момент.
Долевое строительство: нюансы и риски >>>
Проведения торгов можно избежать
Выиграть судебное дело у банка практически нереально. Потому что клиент добровольно подписывал договор ипотечного займа и читал его. А значит, согласился принять выставленные условия. Однако банки подают в суд на должника, когда, на их взгляд, других вариантов уже не осталось. По словам юриста Ерлана Рахимова, для финансовых структур суды невыгодны по двум причинам: затраты и время.
При подаче судебного иска банк должен оплатить государственную пошлину — 3% от суммы иска. Второй минус судебных разбирательств — сроки. В течение пяти дней судья может думать, принимать ли иск к производству, еще в течение недели решается вопрос с датой первого заседания. Сами заседания могут откладываться и переноситься. Отметим, что в первой инстанции дело может рассматриваться до 2 месяцев. После чего решение суда вручается в течение 15 дней. Но и этот срок может растянуться, если одна из сторон всячески избегает получения решения. Затем можно обжаловать судебное постановление. С грамотным юристом, говорят специалисты, можно проволокитить процесс от года до двух лет.
Бывалые ипотечники рекомендуют после вынесения судебного решения либо подавать на апелляцию, либо начинать платить. То есть вносить определенные суммы в счет исполнения судебного решения. Можно пользоваться тем же счетом, который был открыт для ежемесячных взносов по ипотеке. Но в сопровождении платежа указывать, что деньги идут на погашение судебного решения.
Бывалые ипотечники рекомендуют после вынесения судебного решения либо подавать на апелляцию, либо начинать платить.
Как продать квартиру в ипотеке? >>>
Долги по ипотеке: что делать?
1. Написать заявление на имя руководителя банка
В заявлении клиент описывает свою кредитную историю с объяснением возникшей ситуации и просьбой об отсрочке по ежемесячным платежам. Здесь же можно предложить свои варианты решения проблемы.
2. Отсрочка по основному долгу
Все заемщики знают, что ежемесячный платеж состоит из двух частей — основного долга и процентов банку. Отсрочку можно получить по выплате основного долга.
— Проценты надо будет платить, их банк однозначно оставляет, — предупреждает специалист компании MOVING Ерлан Рахимов. Минус в том, что проблемы с выплатами часто возникают в первые годы ипотеки, когда большая часть ежемесячных взносов уходит на банковские проценты. Это означает, что выплаты уменьшатся всего на 10-30%. Более того, невыплаченное за время отсрочки будет перекинуто на последующие месяцы. А это значит, что размер ежемесячного платежа в будущем увеличится.
3. Кредитные каникулы
Это определение больше знакомо нам по беззалоговым кредитам, когда клиенту дают возможность не платить кредит в течение определенного срока. И для этого не обязателен печальный повод вроде потери работы. Оказывается, дать каникулы банк может, если заемщик решил вложить деньги во что-то другое, например, в заграничную поездку. Но в этом случае за время кредитных каникул увеличивается процент. Допустим, стоимость ипотечного кредита — 10% годовых. За время каникул этот процент может составить 10,4% годовых.
4. Списание пени
— В юридической практике распространено такое понятие, что взыскание пени является правом, но не обязанностью сторон, — объясняет Ерлан Рахимов. — Списание пени также происходит по усмотрению банка. В прошлом месяце один из наших клиентов обратился по поводу того, что к нему пришла претензия с требованием оплатить основной долг. И сам же банк предложил в случае оплаты долгов за последний квартал списать пеню.
В основном банки прощают штрафы в каких-то особенных случаях: смерть заемщика, потеря работы из-за полученной травмы или при ошибочном начислении пени. В целом нужно будет доказать, что невыплата произошла не по вине клиента, а по не зависящим от него обстоятельствам.
5. Увеличение срока кредита
Допустим, ипотека была оформлена на 7 лет. Если клиент не рассчитал свои силы, банк может увеличить срок выплаты долга, например, до 15 лет. Долговая ежемесячная нагрузка, по словам специалистов, сократится не менее чем вдвое. Однако стоит помнить, что каждая пролонгация негативно влияет не кредитную историю клиента. Также специалисты предупреждают: максимально комфортный срок — 15 лет. Не стоит увеличивать ипотеку до 20-25 лет. В этом случае ежемесячный взнос уменьшится незначительно, а вот проценты, отданные банку за лишние годы, возрастут многократно.
6. Реализация жилья по обоюдному согласию
Продажа квартиры не обязательно должна происходить вопреки желанию клиента. Должник может сам прийти к решению, что недвижимость лучше отдать более состоятельным владельцам. Особенно, если ее стоимость возросла, а на вырученные средства можно покрыть остаток ипотеки и купить менее дорогое жилье. Конечно, нужно получить согласие банка на продажу залога, в чем, скорее всего, препятствий не будет. Ведь для банка главное, чтобы кредит был погашен. Финансовая организация может даже помочь с поиском покупателя.
Советы представителей общественных организаций
Активистка ОО «Оставим народу жилье» Лариса Бояр советует при обращении в банк все свои предложения, проблемы излагать на бумаге, закреплять входящим номером, а второй экземпляр оставлять у себя. Потому что главный вопрос, который звучит, когда дело доходит до суда, «Что вы сделали, чтобы исправить ситуацию?». И тогда заемщик сможет предоставить документальное подтверждение своих действий.
— Если ипотечник успеет обратиться за помощью к общественному объединению, то есть вероятность сохранить жилье, — говорит председатель ОО «Обеспечьте народ жильем» Сулубике Абдрахманова. — Но прецеденты выселения должника из единственного жилья в практике есть.
Олеся Сущанская, информационная служба kn.kz