Өз пәтеріңізді сатуды ойланып шештіңіз бе, бірақ, оған қалай баға қоюды білмейсіз бе? Бұл мәселеде кәсіби бағалаушының ақылы көмекке келеді.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы жұмыстың қиындығын жеңу туралы әңгіме болып отырған жоқ, мамандардың тәсілдері пайдаға асуы мүмкін. Қарағандыдағы пәтерлерді бағалаудағы ерекшеліктерді Bem Appraisal бағалау компаниясы филиалының директоры Анастасия Голодникова жан-жақтыәңгімеледі. Аталған ақыл тым өткір, тым керекті, бірақ, азаматтар өз еріктерімен бағалаушылардың көмектеріне жүгінбейді. Ипотекалық займның көмегімен пәтерді иеленуге талаптанғанда ғана олардышақырады.
Салыстыру және тағы бір салыстыру
Өкінішке орай, біздің елімізде тіпті кәсіби бағалаушылардың өздері жылжымайтын мүліктің мәмілесінің құны туралы ақпаратқа қол жеткізе алмайды. Яғни, сатып алу-сату келісімшартындағы көрсетілген баға әділет органдарында тіркеледі, бірақ та, ол басқалар үшін жабық күйінде қала береді. Бағалаушылар жасырын ақпаратты білдіруді өтінбейді (мысалы, қожайынның жеке мәліметтері). Мамандарға тек қана цифрларды анықтап білу жеткілікті: қандай ауданда, пәтердің алаңының көлемі және де шындығында ол қаншаға сатылды?
Бірақ, мұндай мәліметтерді ешкім де бағалаушыларға ұсынбайды, бермейді. Сондықтан олар хабарландырулардағы бағаларды бағыт етіп ұстануға мәжбүр болады (басылымдар, Интернет). Ол үшін аталған сатылатын тұрғын үйге жақындау хабарландырулар таңдалады. Мысалы, төмендегідей нақтылы сипаттамаға ие пәтердің бағасымен нақ айқындау қажет: бір бөлмелі, Бұқар жыру даңғылының бойында орналасқан, кірпішті үй, бес қабатты, үшінші қабат, көлемі — 28 шаршы метр. Пәтердің жағдайы — орташа косметикалық жөндеу.
Егер де сіз осынау тұрғын үйдің бағасын дербес анықтағыңыз келсе, сізге тапсырма — ұқсас хабарландыруды табу. Демек, сондай көлемі, сондай жағдайдағыны, орта қабаттағыны, сондай аудандағыны. Бұқар жыраудың бойындағы нақты орналасу көрсетілмеген ғой, өйткені, даңғылдың ұзындығы орасан. Алайда, анықталған ауданмен сәйкес келу де тым маңызды. Егер де ұқсас сатылатын пәтерлер сіздің аулаңызда немесе үйіңізде болса керемет. Осындай ұқсастарды сіз молырақ тапқан сайын анықталатын баға нақтырақ болады. Сіздің тұрғын үйіңізге жақыны мысалы ең аз дегенде үшеу болуы керек. Қараңыздар, оларда қандай баға және өздеріңізге сондай қылып қойыңыздар. Бар болғаны осы. Бірақ, басты құпиялар, кәдімгідей ұсақ-түйектерде жасЫрынады.
Бұқар жыраудағы бір бөлмелі пәтер біздің мысалымыз екенін нақты көрсету керек — бағалаушылардың тәжірибесінен алынған анық шынайы оқиға. Мамандар ұқсас сипаттамасымен үш хабарландыруды тапты. Ұқсас пәтерлердің бағалары 45, 46 және 50 мың долларға теңесті.
Егер де сіз осынау тұрғын үйдің бағасын дербес шын анықтағыңыз келсе, сізге тапсырма — ұқсас хабарландыруды табу. Демек, сондай көлемді, сондай жағдайдағыны, орта қабаттағыны, сондай аудандағыны.
Не үшін бағаны төмен түсіруге немесе жоғары көтеруге болады?
Хабарландырулардағы бағалар шынайы жағдаймен сәйкес келе бермейтінін барлығы біледі. Сатушылар бағаны көтеруде сауда кезінде шамалап «жылжуға» және ең жоғары мүмкін болар бағаны сақтауға мықтап үміттенеді. Анастасия Голодникова әдетте бағалаушылардың хабарландырулардағы бағалардан 5-7% түсіретінін әңгімелейді. Тұрғын үйдің жалпы құнынан емес, шаршы метрдің орташа бағасынан пайыз алынып тасталынады.
Біз мысалға келтірген үш тұрғын үйдің алаңы бірдей болып табылады — 28 шаршы деп көрелік. Сонда болжамды шамамен біздің тұрғын үйдің бағасы = 47 000 ш.б. (45000+46000+50000/3). Демек, 1 ш.м = 1679 ш.м (47 000/28). Сонымен, мәселенки, біздің пәтердің 1ш.м. 1679 ш.б. тең. Біз 5-ті емес, 10%-ды алып тастаймыз. Неге екені төменде көрсетілген.
Дәйексіз ақпарат ушін 10% алу
Бұған қоса мысалдарды іздеу керек, бұл хабарландыруларға телефон шалу қажет. Мысалы, пәтердің қандай жағдайда екенін анықтап білген дұрыс. Егер қожайын тәптіштеп айтқысы келмесе, онда ол ақпараттың дәйексіз екенін білдіреді (біздің жағдаймызда болғандай). Хабарландыруда жазылған бағадан 10%-ды алып тастауға болады. Немесе еврожөндеу жасалды деп көрсетілуі мүмкін, қожайынмен әңгімелескенде, пәтерді әрлеуде төбе жабыстырғыш пен линолеум пайдаланғандығы белгілі болады (ол еврожөндеу емес). Міне, біздің тұрғын үйдің бағасынан бірінші алу: 1679 — 10% = 1511 доллар.
Косметикалық жөндеушін 3-5% алу
Біздің мысалда орташа жөнделген бір бөлмелі пәтерді тәуірлеу жөндеу жасалған пәтермен салыстырдық (анықтаманы қараңыз). Сондықтан да мамандар бұл пайызға бағаны орасан төмендетті. Бағадан екінші алу: 1511 – 5% = 1436 доллар. Бұл жағдайда еврожөндеуі бар жылжымайтын мүлік еш қарастырылмайды, сөйтіп, тым ұқсас мысалдарды анықтап таңдау қажет. Себебі, еврожөндеу бағаға кәдімгідей елеулі әсер, ықпал етуі ықтимал. Бұл уақытта пәтерді қымбат қайТА жасаП сатуда зымырап кетеді деп қате ойлау дұрыс емес. Тәжірибе көрсеткендей, сатудың есебінен сапалы жөндеуде ең жоғары 50%-ды «жұлуға» болады.
Соңғы қабаттарға 2% алу
Егер де бір бөлмелі пәтеріміз бірінші немесе ақырғы қабатта орналасса, онда бағалаушы орташа бағадан «шаршы» үшін шамамен 2 пайызды алып тастар еді.
Заңсыз қайта жоспарлау ушін 1% алу
Пәтердің бағасына құжаттардың ретке, тәртіпке келтірілмеген жағдайы да мықтап әсер етеді. Орасан тәртіп бұзушылық — біздің пәтерімізде айтарлықтай маңызы бар заңсыз қайта жоспарлау. Өзгерістер маңызды, мағыналы болмаған (тек қана қоймадағы қабырғаны алып тастаған), маман «шаршының» орташа бағасына 1% қосты. Ал өзгерістер жасалғанда, бағадан 3% алынады. Сонымен: 1436 – 1% = 1422 доллар.
Рәсімделмеген құжаттар мәміленің жасалуына кедергі болатын себеп екенін есте ұстау қажет. Сатып алушылар күтуді жақтырмайды және жаңа пәтерді іздеуге кіріседі. Заңсыз қайта жоспарлау істелген тұрғын үйді ипотека арқылы сату мүмкіндігі жоқ, өйткені, аталған банктерде қатаң түрде бақыланады.
Тұрғын үйдің шағын көлемі үшін 1% қосу
Таңдалған жақсы, тәуір мысалдар болады, бірақ, шаршы метрлердің санында алшақтық байқалып тұрады. Егер бұл айырмашылық 10 «шаршыдан» артық болмаса (біздің жағдайымызда), бағаға ешқандай түзету енгізілмейді. Алайда, мәселен, біз 28 шаршы метрдің орнына 40-ты таптық дейік (яғни, 12 «шаршыны» көтеру). Орын алған осындай жағдайда біздің пәтердің бір шаршы метрінің құнына сенімді түрде 1-2%-ды қосамыз.
— Тұрғын үйдің шағын алаңына қызмет жасау орасан оңай деп саналады: коммунальдық қызметтерге азғантай төлемақы төлеу, оны жүзеге асыру қиын емес. Сондықтан онда шаршы метрдің құны қымбат болады, — дейді Bem Appraisal компаниясы директоры.
Көліктің қолжетімділігі, аялдаманың жақындығы, инфрақұрылымның дамығандығы үшін 3-5% қосу
Мұндай жағдайда пайызға түзетуді қолданбаған жөн, оның орнына көңіл толатын ұқсас тұрғын үйді табу керек. Мысалға Майқұдықты алайық: барлық аудан басты жолдың бойында орналасқан. Алайда, кілең көп қабаттылар оған жақын, кейбіреулері аялдамадан 15-20 минуттық жерде.
— Мен 18 шағынаудандағы екі бөлмелі пәтерлерге тиянақтылап талдау жасадым, — дейді Анастасия Голодникова, — Құндағы айырмашылық — 7%. Сонымен қатар салыстыру үшін Пришахтинскідегі 22 шағынауданда орналасқан екі бөлмелі пәтерлерге назар аудардым — «шарықтау» 25%-ға жетті! Н. Әбдіров даңғылындағы (Бұқар жырау д.-нан бастап, Төлепов көшесінен аяқтағанда, ол да екі бөлмелі) айырмашылық орташа 12%-ды құрады.
Сонымен бағалаушылар аялдамалар, балабақшалар мен мектептер болғанда, әдетте, бағаға түзетулер қабылдамайды. Өйткені, бірдей көшелерде мұндай елеулі айырмашылық барда сатылатын пәтерге жақын мысалдарды табу тіпті оңайырақ. 3-5%-ға түзету өткір болуы мүмкін, мысалы, Бұқар жырау даңғылында. Мұнда (айқай-шуға қарамастан) Воинов-Интернационалистер көшесіне жақын орналасқан пәтерлерге қарағанда жолдың бойындағы тұрғын үй анағұрлым қымбат болады.
Пәтердің бұрышқа орналасуы үшін 2% алу
Қорытынды шығарамыз: біздің тұрғын үйіміздің құны «шаршы» үшін 1422 долларды нақ құрады. Демек, барлық пәтерді 39 816 доллар деп бағалауға әбден болады. Бағалаушылар зор күрделі алгоритм бойынша әрекет жасайтынын ескерген жөн. Бұл баға төмен болуы мүмкін. Біздің мысалдарда көңіл аударуға тұратын негізгі өлшемдер көрсетілді.
Қолма-қол немесе ипотекаға?
Бірақ, бағалаушылар өздерінің жұмыстарында аталған факторды көбінесе ескере бермейді, сатушылар осыны шебер пайдаланады. Әдетте, егер несиенің көмегімен пәтер алынса, ол қымбатқа түседі. Мамандардың айтуынша, қолма-қол мен ипотеканың арасындағы бағаның айырмашылығы 10%-ға жетеді.
Анықтама
Евро жөндеудің негізгі белгілері: ламинатты, гипсокартонды пайдалану, қабырғаны толықтай тегістеу, жаңа сантехника, пластиктік және жаңа ағаш терезелер, орасан қымбат әрлеу материалдары. Тәуірленген жөндеу: қымбат емес әрлеу материалдары, бірақ, жеткілікті жаңа жөндеу. Пластиктік терезелер, есіктер, сантехника ауыстырылған. Орташа жөндеу (косметикалық): пәтерді ескі терезелер мен есіктер, бірақ, барлығы жұмыс істеп тұр. Төбе тазаланып сырланған, тұсқағаздың жағдайы қанағаттанарлық немесе жаңаланған.
Kn.kz Ақпарат қызметі
Тағы оқитындарыңыз:
Қайта жобалау, қайта құру және тұрғын үй қорынан пәтерді шығару
Пәтердi сатар алдында немесе жалға берерде жөндеу жасауға тұра ма?